アパート経営の収支シミュレーション！利益を最大化するコツと計算方法
アパート経営者にとって、適切な収支計算は欠かせません。収支計画書を作成し、アパート購入時や物件の運用に役立てましょう。 この記事では、アパートの収支計算における利回りの計算方法や収支計画書の書き方と注意点のほか、利回りを高く維持するポイントも解説します。 ポイント アパート経営の収支計算には「実質利回り」を用いる 賃料・稼働率・空室率・修繕費の目標数値設定は特に重要 物件の立地選び・早期の空室対策...
不動産投資家K
入居希望者をより多く集めるため、部屋探しの最新動向やニーズが気になるオーナーの方もいるでしょう。入居希望者のニーズの高い設備を取り入れることで、物件が選ばれる確率を高めることが可能です。
本記事では、各種調査結果をもとにした部屋探しの最新動向や人気の設備ランキング、注力すべき設備を解説します。
リクルートの「2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」（2024年10月2日公表）によると、首都圏で契約した住まいの家賃は平均92,493円で、前年からの上昇幅は2,000円以上になりました。管理費や共益費は平均で5,587円です。
家賃・管理費・共益費のいずれも、2005年度以降で過去最高額を記録しました。首都圏では土地の価格上昇が続いていますが、家賃相場も確実に上昇していることがわかる結果です。
参考：リクルート 2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）
入居希望者が見学した物件数は平均2.6件と、ゆるやかな減少トレンドであり、2005年度以降で最小となりました。多くの物件を見て回るよりも、内見する物件を少数に絞り込んでいる傾向にあります。
内見なしで部屋を決めた割合は8.6％と前年と同様のため、内見の重要度が下がっているわけではありません。
また、実店舗に訪問する不動産会社の数も、1店舗と回答した割合が最も多く55.5%です。SUUMOやHOME’Sなど物件掲載媒体からある程度物件を絞って来店するケースがほとんどであるため、Web媒体への掲載内容や情報量が重要な時代になっています。
参考：リクルート 2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）
物件の見学スタイルについては「オンライン内見のみ実施」が21.6％、「オンライン内見・対面での内見を併用」が7.3％で、合わせて3割ほどがオンライン内見を実施しました。
オンライン内見は、2021年度と2022年度と増加傾向が続いていましたが、2023年度は約4ポイント減少しました。オンライン内見の実施率が高いのは、20代以下の男性、ひとり暮らしの男性社会人、ファミリー、リモートワーク実施者です。
IT重説の利用率も2022年までの増加に対し、2023年度では減少しました。IT重説の利用経験や認知が高いのは、リモートワーク実施者、20代以下男性と、オンライン内見実施者と傾向が似ています。
参考：リクルート 2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）
前述のリクルートの調査では、入居希望者が賃貸物件にどのような条件を重視しているのかも調査しています。ウェーブリビングが行った別の調査も含め、賃貸物件に対する入居者のニーズを解説します。
リクルートの「2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」によると、部屋探しの際に決め手となった項目（家賃以外）は、「路線・駅やエリア」が最多で51.2％です。一方で、入居物件決定時にあきらめた割合が最も高いのは「最寄り駅からの時間」で26.7％です。
立地を優先すると賃料が高くなるため、沿線を下って賃料を落とす方もいますが、エリアや駅は変えずに、駅からの距離を妥協することがトレンドになっています。
シェアサイクルが増えてきていることも考えられますが、賃料を妥協し通勤や通学の乗り換えが面倒になるのは避けたいと感じている人が多いのかもしれません。
参考：リクルート 2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）
ウィーヴ リビング社が2024年に行った賃貸住宅に関する調査によると、「部屋を借りる際に、家具付き、家具なしについて考えたことがない」人の割合は60代以上で38.1%です。
一方で20代＋30代では18.5%と、60代以上の半分程度と少なくなっています。若い世代では家具付き賃貸の認知度が上がっており、部屋を借りるときに利用を検討するケースが増えているといえます。
家具や家電付きの物件は、学生や単身赴任の方のニーズが高く、空室対策にもなりますが、身軽な状態で引っ越せることから入居期間が短くなることも考えられます。
また、家具・家電の設置費用や故障した場合のメンテナンスは、オーナーの負担になります。設置や故障のための費用を回収できるように家賃をその分上げるなど、周辺の相場も含めてよく検討しましょう。
参考：WEAVE LIVING JAPAN株式会社 賃貸住宅へのニーズの変化を調査ライフスタイルの多様化に対し、従来の敷金・礼金が最大の課題家具付き住宅など、新しい賃貸へのニーズも進行
ひとり暮らしの方が「次引っ越す際に絶対に欲しい設備（複数回答）」として回答した設備のランキングは以下のとおりです。
| 1位 | エアコン付き（60%） |
| 2位 | 独立洗面台（46.2%） |
| 3位 | 24時間出せるゴミ置き場（44.3%） |
| 4位 | TVモニター付きインターフォン（43.4%） |
| 5位 | 宅配ボックス（39.1%） |
| 6位 | 2口コンロ以上（36.7%） |
| 7位 | フローリング（36.4%） |
| 8位 | 無料インターネット完備（32.6%） |
| 9位 | 温水洗浄便座（32.0%） |
| 10位 | オートロック（30.7%） |
1位となったのは「エアコン付き（60%）」で、快適な生活環境を維持するために必須の設備とみなされています。エアコンのない物件では入居者を集めるのは難しいでしょう。
6位の「2口コンロ以上（36.7%）」は全体での調査結果に比べ5ポイント以上低くなっており、人気の設備ではあるものの、単身向けの物件では比較的重要度が低いことがわかります。
また、「温水洗浄便座（32.0%）」「ウォークインクローゼット（26.6%）」「追い焚き機能付きの風呂（25.7%）」も全体値より5ポイント以上低くなっています
ファミリーが「次引っ越す際に絶対に欲しい設備（複数回答）」として回答した回答のランキングは以下のとおりです。
| 1位 | 追い焚き機能付きの風呂（50.9%） |
| 2位 | TVモニター付きインターフォン（50.7%） |
| 3位 | 独立洗面台（49.3%） |
| 4位 | 2口コンロ以上（49.1%） |
| 5位 | エアコン付き（47.5%） |
| 6位 | ウォークインクローゼット（45.4%） |
| 7位 | 宅配ボックス（43.0%） |
| 8位 | 温水洗浄便座（42.9%） |
| 9位 | フローリング（42.7%） |
| 10位 | 24時間出せるゴミ置き場（41.2%） |
家族1人ひとりが時間を空けて入浴をするケースも多いと考えられ、「追い焚き機能付きの風呂（50.9%）」が1位になっています。
また、10位内には入っていないものの「システムキッチン（36.0%）」は世帯構成別ではもっとも高く、全体の調査結果よりも5ポイント以上高くなっています。「2口コンロ以上（49.1%）」が10位内にランクインしていることからも、ファミリーでは炊事関連の設備が重視される傾向がうかがえます。
その他、「ウォークインクローゼット（45.4%）」「遮音性の高い窓（28.7%）」「防犯カメラ（29.5%）」も全体で調査結果から5ポイント以上高い結果となっています。
コロナ禍をきっかけに、リモートワークが社会的に広まりました。出社を推奨する方針に転換した企業もありますが、コロナ禍後もリモートワークを継続している企業も多く見られます。
2025年4月には「育児・介護休業法」が改正されます。企業が子育て世帯に対し、テレワークや時差出勤などの柔軟な働き方を整備するよう要請することが目的の改正です。
そのため、リモートワークに適した設備は、引き続き求められるでしょう。具体的には高速インターネット回線、 防音性能、生活スペースとの分断などがあげられます。
参考：厚生労働省 厚生労働省 育児・介護休業法について
近年はスマートホーム対応の物件の人気も高まっています。スマートホームとは、住宅設備や家電などをインターネットに接続し、スマートフォンやタブレット、スマートスピーカーなどで簡単に操作できる機能をもたせた住宅・暮らしのことです。
インターネットにつながったデバイスを利用することで、住居内のさまざまな設備や機能を自動化し、遠隔操作できます。スマートホームにより、住環境の快適性や安全性が高まることがメリットです。
スマートホームの対象設備として、玄関の鍵、エアコン、照明器具などがあります。スマートホームの機能があれば、帰宅前にスマートフォンを通じてエアコンを付けて室内温度を調節したり、給湯器を操作してお湯張りをしたりすることが可能です。
電気代やガス代の高騰に伴い、省エネ志向がより一層高まっています。そのため、次世代省エネエアコンやハイブリッド給湯器、LED照明、断熱窓など、省エネ性能の高い設備への関心が高まっています。
省エネ設備を入居者へアピールするためには、具体的な数値で示すことが重要です。1カ月・1年での節約額を示すことで、提案の説得力が増します。
2024年の統計では、犬や猫の飼育数は15歳未満の子どもの数よりも多くなっており※、「ペットは家族の一員」という認識を持つ人が増えています。2025年以降も、ペット可物件へのニーズは継続すると考えられます。
ペット可物件に必要な設備は、ペット用床材、脱臭機能設備、逃走防止のフェンスなどです。また、近隣にドッグランや動物病院があるかどうかなど、ペット関連の情報を提供することで、さらなるアピールになります。
※総務省 統計トピックスNo.141より、こどもの数（15歳未満じんこう）1401万人
一般社団法人ペットフード協会 令和6年全国犬猫飼育実態調査より、犬の飼育頭数約679.6万頭 ねこの飼育頭数約915.5万頭
家賃が上昇トレンドにある中、契約更新時などに家賃増額の交渉が行われるケースが多くなっています。しかし、単に「家賃を上げます」と宣言するだけでは、入居者は納得しません。
増額の交渉を円滑に進めるためには、なぜ増額が必要なのか、根拠を示しながら丁寧に説明するのがポイントになります。とくに家賃増額の正当な理由としてみなされるのは、以下の3つです。
1つ目は、固定資産税の増加です。地価上昇に伴って固定資産税も増加している傾向にあります。入居者は物件を所有していないことから、固定資産税をイメージしにくいため、丁寧に説明する必要があります。
2つ目はメンテナンス費用の増加です。共用部の水光熱費の上昇、設備点検などの人件費上昇などがメンテナンス費用増加の要因としてあげられます。「共用部の廊下およびエントランスの清掃費用が前年比〇%上昇」など、数字を使って具体的に説明しましょう。
3つ目は修繕費用の増加です。建材費用の価格上昇により、修繕・リフォーム費用も高騰しています。住環境を適切に維持するための必要コストである点を入居者に理解してもらえるよう、説明することが必要です。
日本でもさまざまな場所で働く外国籍の人が増えています。日本の少子高齢化を背景に、外国籍の人の労働力は欠かせなくなりつつあります。
外国籍の入居希望者に対しては、多言語対応、ルールの事前共有、緊急連絡先の確認の3点が重要です。
多言語対応に関しては、スマートフォンの言語翻訳アプリの活用、多言語対応ができる不動産会社との連携を検討するなどの方法があります。
また、国土交通省が公開する「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」の活用もおすすめです。賃貸住宅に関するマナー・ルールを14カ国語で説明した資料で、入居申し込みをしてもらう際に活用できます。
ルールの事前共有に関しては、日本特有の生活ルールや習慣を丁寧に説明することが重要です。ゴミの分別方法や共用部分の使用方法などはとくに重要なため、写真やイラストなどを交えてわかりやすく解説しましょう。
外国籍入居希望者との賃貸契約では、緊急連絡先の確認しておきましょう。緊急を要する際にスムーズにコミュニケーションがとれるよう、緊急連絡先は日本語でのやり取りが可能であることを確認しておくことが必要です。
参考：国土交通省 外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について
万が一、部屋で亡くなる可能性などを心配して、高齢単身者の受け入れを警戒するオーナーも多いでしょう。しかし、少子高齢化により若年層の人口は減少し、高齢の単身世帯は増加傾向にあるため、高齢単身者をすべて拒否していると、今後の事業が成り立たなくなる可能性もあります。
高齢単身者を受け入れるためには、見守りサービスの契約や緊急連絡先の確保、連帯保証などが必要です。見守りサービスは、特殊清掃の費用まで補填するサービスもあり、月額料金制で提供されています。
また、多くの管理会社が連帯保証人を立てることを求めていますが、連帯保証人を立てられない場合は、家賃保証会社の利用を検討する必要があるでしょう。
空室対策には、ペルソナ設定が重要です。ペルソナとはマーケティングの用語の1つで、商品やサービスを利用する典型的なユーザーを意味します。
似た言葉に「ターゲット」がありますが、ターゲットは性別や年齢、居住地などの属性で分類した、企業が訴求すべき購買層の集団を指します。
一方、ペルソナは性別や年齢、居住地などに加えて、家族構成、職種、趣味、悩み、よく使うSNS、1日のタイムスケジュールなど より詳細にユーザー像を設定したものです。
ペルソナを設定することで、入居者がどのようなニーズを持っており、どのような物件に魅力を感じるのか具体的に想像しやすくなります。
ペルソナをイメージしながら、求められる物件に近づけるために、リフォームやリノベーション、場合によっては建て替えなどを行うことで、入居希望者にとって魅力的な物件となり、空室対策につながります。
部屋探しの最新トレンドとして、平均家賃は上昇傾向であり、見学する物件数やお訪問する不動産会社の数は減少傾向となっています。
賃貸物件に対するニーズに関しては、駅へのアクセスを重視する人が増加しており、エアコン・TV付きモニターなどの需要が高くなっています。
また、若年層は家具・家電付きの物件に興味を示す人も多いため、検討する価値はあるでしょう。その他にもリモートワーカー向け設備やスマートホーム、省エネ設備などが、注力すべきトレンドとしてあげられます。
どのような方を入居者として迎えたいかを考え、ニーズの高い設備を導入して、物件の魅力を高めましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸経営管理士
20年以上にわたり不動産業界に従事。中古物件の仕入れ販売、賃貸管理業務、マンスリーマンション事業の立ち上げ、リーシング事業の立ち上げなどに携わる。現在は、幅広い経験と知識を生かし、プロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
不動産業界に20年以上従事。賃貸管理を中心に管理受託業務・売買仲介・民泊運営を担った幅広い知識と経験をベースに、現在はプロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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