賃貸用不動産の相続税評価額における5年ルールとは？ 〜オーナーが知っておきたい影響と実務ポイント〜

取得・新築から5年以内の賃貸用不動産は、評価方法が変わる可能性がある

取得日・新築日の扱いが、これまで以上に問われる

5年ルールを考えるうえで押さえておきたいのは、単に「賃貸用不動産を持っているかどうか」が問題になるわけではないという点です。焦点になるのは、取得または新築の時期、取得した人、対象となる不動産の内容です。

財務省の「令和8年度税制改正の大綱」では、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、相続税等の財産評価を見直す方向が示されています。

具体的には、被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産について、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価するとされています。

ここでいう「課税時期前5年以内」とは、相続開始などのタイミングからさかのぼって5年以内という意味です。相続が近い段階で賃貸マンションを購入したり、アパートを新築したりした場合、従来の相続税評価額だけを前提にした対策は取りにくくなる可能性があります。

大綱では、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％相当額で評価できる方向も示されています。大まかにいうと、亡くなる前の5年以内に取得・新築した一定の賃貸不動産については、従来の路線価評価や固定資産税評価を前提にした評価差を見込みにくくなる、ということです。

相続直前に財産の形を変えて評価差を得るような短期対策については、今後、より実態を重視して判断される流れが強まっていくと見られます。

5年を過ぎれば安心、とは言い切れない

5年ルールという言葉からは、「5年を超えていれば問題ない」「5年以内ならすべて不利」といった単純な理解になりがちです。しかし、実務上はそこまで一律に判断できるとは限りません。

現時点では、税制改正大綱で方向性が示された段階です。適用は、令和9年1月1日以後の相続等により取得する財産からとされています。ただし、大綱では「一定の貸付用不動産」とされており、具体的にどのような物件が対象になるのかは、今後の法令や通達、評価実務を見ながら判断していく必要があります。空室がある物件や、親族に貸している物件などは、今後の実務で扱いを確認したいケースといえます。

相続税評価では、取得時期だけでなく、取得の経緯、取得資金、借入れの有無、賃貸の実態、家族間の合意など、複数の要素が関係します。取得の日や新築の日がどの時点を起点として扱われるかによって、5年ルールとの関係が変わる可能性もあります。

「うちの物件は大丈夫だろう」と感覚で判断するのではなく、自分の不動産が今回の5年ルールとどう関係するのかを押さえておきたいものです。

既存オーナーは、取得時期・名義・取得資金を確認する

物件ごとの契約日・引渡し日・建築時期を整理する

すでに賃貸用不動産を保有しているオーナーは、物件ごとの取得時期や新築時期を把握しておきましょう。制度改正というと、つい「対象になるか、ならないか」に意識が向きがちです。しかし5年ルールでは、相続開始などの課税時期からさかのぼって、取得または新築の時期がひとつの判断材料になります。

複数の物件を保有している場合、物件ごとの状況が異なることも少なくありません。相続対策として近年取得した物件もあれば、以前から長く保有している物件もあるでしょう。

それぞれの不動産について、契約日、引渡し日、建築時期、登記情報などを一覧化しておくことが出発点になります。購入した物件であれば売買契約書や引渡し関係の書類、建物を新築した場合は工事請負契約書、検査済証、引渡し書類などが手がかりになります。

物件ごとの取得時期や新築時期をまとめておくと、5年ルールとの関係をつかみやすくなり、将来の相続対策全体を見直す際にも役立ちます。

名義と取得資金は、書類でたどれるようにしておく

次に見ておきたいのが、誰の名義で取得した不動産で、取得資金をどのように用意したかという点です。親名義で購入した物件なのか、子どもや法人との共有名義なのか。購入資金についても、自己資金、金融機関からの借入れ、親子間の資金移動など、整理すべき点があります。

名義や取得資金の経緯は、相続税評価だけでなく、将来の承継や遺産分割にも関係します。不動産の取得・新築時に親子間で資金のやり取りがある場合などは、それが贈与なのか、貸付なのか、単なる立替えなのかが後から問題になるケースも少なくありません。

売買契約書や登記簿、借入れに関する書類、通帳の入出金記録などをそろえておけば、誰の資金で、誰の名義で取得した不動産なのかを後から説明する際の根拠になります。

賃貸用不動産として扱われる以上、実際の賃貸状況も見落とせません。入居状況、空室期間、賃貸借契約の内容、管理会社との契約、家賃の入金状況などを整理しておくことで、収益物件としての運用実態もたどりやすくなります。

新たに取得するなら、節税効果より収益性と出口を優先する

家賃収入で返済・維持管理が回るかを見極める

これから賃貸用不動産の取得を検討する場合は、これまで以上に慎重なシミュレーションが欠かせません。販売資料や提案書のなかで、相続税評価額の圧縮効果が大きく強調されているケースでは、なおさらです。

もちろん、相続税評価額の考え方を押さえること自体は必要です。しかし、税制改正によって評価方法の前提が変わる可能性がある以上、過去のルールをもとにした節税効果をそのまま前提にするのは慎重に考えたほうがよいでしょう。

大綱では、一定の貸付用不動産について、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価する方向が示されています。また、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％相当額で評価できることも示されています。

これは、「相続税評価額が大きく下がる」という従来型の説明とは異なる評価の考え方です。そのため、「相続税評価額が下がるから」という理由だけで物件を取得するのではなく、まずは基本的な収支を見たうえで判断したいものです。

家賃収入で返済や維持管理をまかなえるか。空室や修繕費をどの程度見込むか。金利が上昇した場合にも無理なく保有を続けられるか。こうした点を押さえておくことが、節税効果だけに偏らない判断につながります。

相続人が持ち続ける場合と売却する場合を想定する

不動産は、取得して終わりではありません。固定資産税、管理修繕に伴う費用、入退去時の原状回復、住宅設備の更新など、取得後にも継続的なコストがかかります。

相続をきっかけに物件を引き継いだ人は、その後も通常の賃貸経営として管理していくことになります。そのため、取得前の段階で、相続人が持ち続ける場合と、将来売却する場合の両方を想定しておくと、判断の軸がぶれにくくなります。

築年数が進んだときの修繕負担、エリアの賃貸需要、売却時の流動性などは、早い段階で整理しておきたいポイントです。出口の見通しが不十分なまま取得すると、相続税評価額を抑えるつもりが、相続後に管理や売却で苦労することになりかねません。

不動産取得では、「節税効果があるか」だけでなく、家賃収入、修繕負担、借入返済、将来の売却可能性まで含めて、無理のない計画かどうかを考えておく必要があります。

まとめ：賃貸用不動産の相続税評価額における5年ルールは、長期の資産設計へ移るサイン

賃貸用不動産の相続税評価額における5年ルールを、単純に「不動産を使った相続対策ができなくなる」と受け止める必要はありません。不動産を使った相続対策そのものを否定するものではないからです。

ただし、相続直前の評価差だけに頼る対策については、これまで以上に慎重に見られる流れになっています。

不動産を相続対策に活用するなら、取得時期だけでなく、保有目的、引き継ぐ人、管理を続けられる体制まで含めて考える必要があります。長期的な家賃収入を得るための物件なのか、土地活用の一環なのか、相続人に収益資産を残すためのものなのか。目的が変われば、選ぶ物件も、借入れの組み方も、保有期間も、相続人への説明の仕方も変わります。

税制改正大綱は、あくまで今後の方向性を示すものです。具体的な実務判断については、今後の法令や通達、評価実務を見ながら、税理士などの専門家と相談して進めることになるでしょう。

不動産オーナーは、税制の変化を追うだけでなく、取得時期や賃貸の実態、取得資金の経緯まで含めて、自分の物件が家族にとって引き継ぎやすい資産になっているかを見直すタイミングに来ています。

参考：財務省 「令和8年度税制改正の大綱」
国税庁「No.4602 土地家屋の評価」、 「No.4614 貸家建付地の評価」