大家になるには何が必要？ アパート経営の流れや注意点、成功のポイント
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不動産投資家K
不動産の世界には「隣の土地は借金してでも買え」という格言が昔から言い伝えられています。土地の購入という高額な取引の分野で、いわば「絶対に買うべき」という無謀とも思える格言がなぜ生まれたのか。
そこで本記事では、隣の土地の購入を思案中の方のために、実際に隣の土地を購入することのメリットデメリットや、購入時の注意点やポイントについて解説します。
「隣の土地は借金してでも買え」すなわち、自分が所有する土地に隣接する土地が売りに出されたら、手元に資金がなくたとえ借金してでも購入するメリットがあるという意味です。
それでは、その理由について、以下にまとめてみます。
土地の価格は、立地条件などの他に、土地自体の形状も大きな要素です。隣の土地を購入することにより、土地の形状が以前よりも良くなることで土地活用の範囲が広がります。
隣接する土地を購入して土地の価値が上がることを「増分価値」と呼びます。たとえば、現在の自己所有する土地の単独価格が500万円で、隣地の単独価格が700万円、そして隣地購入後の全体価格が1,500万円と仮定しましょう。
上記の式で合理的に算出された300万円が増分価値となり、土地の価値が高まります。
隣接した土地を購入し土地の価値が上がる場合は、通常の「正常価格」に対し「限定価格」と呼ばれ、その金額が「適正価格」です。隣接した土地を購入することは、所有する土地が広がり有効利用することに加えて、自身の土地価値の上昇が期待できます。
相続税における不動産への課税は評価額で算出されます。たとえば、土地の購入額が1,500万円であっても、その時点での評価額が1,200万円であれば課税対象額は評価額の1,200万円です。
このことは、1,500万円の現金を持っておくよりも、評価額が低い隣の土地をあえて購入する方が節税対策になる場合があることを意味しています。親族が所有していた土地を相続し、高額な相続税課税の見込がある人は、あえて隣の土地を買うことで節税になるわけです。
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売買契約は、購入する側と売却する側との合意のもとに成立します。この原則は土地売買に関しても同じで、いくら「隣の土地を買いたい」と望んでも、肝心の隣地所有者に売る気がなければどうしようもありません。
たとえ売買交渉にこぎつけたとしても、金額など条件面での折り合いがつかなければ交渉不成立となります。また、土地保有者が複数の場合は全員の納得が必要であり、交渉が難航するケースもあるでしょう。
隣の土地の購入は、交渉相手次第という面が大きく、思ったように交渉がスムーズに進まない場合もあるのがデメリットといえるでしょう。
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土地を含む不動産価格は常に変動します。特に隣の土地を購入すると土地の資産価値が上昇することから、隣地所有者が相場よりも高額な売買金額を提示してくる可能性が否定できません。
またその逆に、隣地所有者が相場よりも低い金額を提示してくることがまれにあります。これ幸いと購入したあとで、思わぬトラブルに遭う事例があり、このような場合には、慌てずに土地に関する周辺状況をよく調べる必要があるでしょう。
隣の土地所有者側から考えても、自分の土地を売るメリットがあります。隣家の土地を買う側は、購入後には自身所有の土地の敷地面積が広くなることでのメリットがあり、必然的に相場価格よりも高く売れる可能性が売る側に発生するからです。
土地を売る側にとっては、相場以上の価格で売買できれば、その費用を元手に資産運用や組み換えする際に使途の幅が広がることになります。買う側にとっては、このような売る側のメリットを提示することで売買契約をスムーズに運ぶための材料にしても良いでしょう。
一般的に、狭い土地いわゆる「狭小地」は活用範囲が限定されて売りにくいとされています。しかしながら、その狭小地が隣の土地となれば話は別です。
自宅から離れた土地なら活用しにくい狭小地でも、隣の土地であれば自宅の増築や駐車スペースとして利用できます。また、自分の所有地が不整形地出会った場合は、隣地の購入することで土地の形を整えて不整形地を解消することが可能となるかもしれません。
売れにくい狭小地だけに、隣家の土地所有者との売買交渉もスムーズに進むことが期待できます。
L字型の形状をした不整形地は「旗竿地」といわれ、狭小地と同様に一般的には売れにくい土地といわれています。ただし、旗竿地が隣の土地ならば買っておくメリットはあるでしょう。
理由は、土地の形状がL字型であっても、自分の土地と合わせれば四角形となり、広くて見栄えのよい整形地に変身する可能性がるからです 。隣の旗竿地が対面側の道路に隣接している場合には、隣地購入により広い道路接地面を確保できて利便性が増すことでしょう。
土地売買契約の交渉は、一般的に通常の安価な物品購入のようにすんなりとは進まないことが多いものです。したがって、買う側は交渉が長期戦になることを覚悟して臨む心構えが必要でしょう。
売買交渉が数カ月から時として年単位に及ぶことさえ決してまれではありません。土地購入の打診から始まり条件交渉を何度も行い、お互いの希望と妥協点を根気よく探りながらようやく契約締結となることを前もって承知しておきましょう。
一般的に、土地には日照権などの建築制限があり、土地が道路に面している場合にも建造物の建設が許可されないなどの法律の規制が及ぶケースもあります。したがって、せっかく隣の土地を購入して自宅を増築したり、新たな建物を建築しようとしたりしても、法律でそれらが建築不許可になる可能性も否定できません。
また、購入後に思わぬトラブルが発生することもあります。隣の土地の売買交渉に入る前に、土地購入後の建築条件や、現在の周辺状況などを詳細に調査しておく必要があるでしょう。
隣の土地を購入し、現在自分が所有する土地と合わせることで購入後の土地の価値が上がる「増分価値」を加味した土地価格が「限定価格」です。すなわち、現在の自分の土地と隣の土地を別々に評価した価格の合計よりも、限定価格は高額となるわけです。
増分価値と限定価格は土地自体の特性や周辺環境によって金額に幅があります。実際に隣の土地の購入をする際には、この増分価値と限定価格を考慮した上で、購入後の土地の価値を明確に認識した上で売買交渉に臨むのが望ましいでしょう。
自分では判断が難しい場合は、購入後に後悔しないためにも、不動産鑑定士などの専門家に相談したのちに、売買交渉をスタートさせる慎重さが必要です。
隣の土地の購入を検討するための大きな要素は「購入するメリットがどれほどあるか」という点に尽きるでしょう。専門家に相談してみると、第三者の客観的な視点ではそれほどメリットはなく、むしろ購入後のデメリットが想定されるケースもあります。
そのようなリスクが考えられる場合は、無理して購入し万一のリスクを背負う必要はないでしょう。特に、購入価格が相場よりもかなり高額で、土地活用や説材対策の効果と対比してもメリットがないと判断すれば、大きなリスクを背負わないのが賢明です。
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本記事では、不動産業界に伝わる「隣の土地は借金してでも買え」という古くからのことわざを題材に、隣家の土地を買う際のメリットやデメリット、購入する際の注意点やポイントを詳しく解説しました。結論を言えば、隣の土地を買うことはメリットが高いといえます。
ただし、状況によっては購入しない選択肢もあることを念頭に、迷ったら専門家に相談して慎重な判断が望ましいでしょう。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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