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不動産投資家K
不動産投資ローンでは、少しの金利の違いによってキャッシュフローに大きな差が出ます。そのため、金利の種類や借り入れの際のポイントなどをおさえておくことが重要です。
今回は、不動産投資ローンの金利を詳しく解説します。金融機関ごとの相場や金利を左右する条件、安く借りるためのコツも解説するため、ぜひ参考にしてください。
そもそも不動産投資ローンとは、投資用の不動産物件を購入するためにのみ利用できる融資のことで、アパートローンとも呼ばれます。ほかの投資と違い、金融機関から融資を受け、自己資金よりも大きな額で投資を行える点が、不動産投資の特徴です。
低金利の時代が長く続いており、利息分の金額を抑えた状態で自己資金以上の投資ができると、不動産投資の世界が活気づいています。その状況が報道され、さらに注目を集め、不動産投資を始める方や不動産投資に興味を持つ方が増えているようです。
不動産投資ローンと住宅ローンとの違いは、融資の目的や審査基準などです。先述のとおり、不動産投資ローンは投資用の不動産物件を購入することを目的とした融資です。一方の住宅ローンは、自分が住む家を購入することを目的として借り入れるものであり、基本的には不動産投資物件の購入のためには使えません。ただし、自分が住む家の一部分を投資物件として扱う場合であれば、自宅部分についての住宅ローンの利用が可能な場合があります。
不動産投資ローンは、住宅ローンよりも本人の属性や物件の価値などが重視され、審査基準が厳しくなる傾向にあります。これは、不動産投資ローンが事業に対する融資であり、事業の信頼性が重視されるためです。
金利が高いと支払う利息が増え、不動産投資のキャッシュフローが悪くなる要因となってしまいます。自己資金以上の不動産投資をする際は、金利が低くてより条件の良い融資先を検討することが重要です。
金利は、融資を申し込む方の属性や購入する投資物件の価値などにより変動します。また、金融機関や固定金利と変動金利のどちらを選択するのかによっても金利は異なるため、借り入れる際には、融資先やその条件の違いに注意して検討しましょう。
それでは、固定金利と変動金利の違いについて、詳しくチェックしていきましょう。
固定金利とは、融資を受けた時点の金利が、決められた返済の全期間に渡って固定される金利のことです。
また、最初の数年間の金利を特約で固定し、期間経過後にその時点での金利で再固定するか変動金利に切り替えるかを選択できる「固定期間選択型」の金利もあります。
固定金利のメリットは、大きくは以下の2つです。
固定金利は世の中の経済情勢や市場金利に左右されず、常に一定の利率が適用されます。金利が低いときに固定金利を組んでいてその後金利が上昇した局面では、市場金利で返済する場合よりも負担を減らせるため、借主側が有利です。
金利が変動する変動金利の場合には、将来の金利を予測することが困難です。一方で、常に同じ利率が適用される固定金利であれば、将来の金利が変わらないため、返済額の見通しが立てやすくなります。その分将来にわたっての事業計画の立案が容易であり、金利上昇によるリスクが少ないです。
ただし、金利が下がった場合であっても、約束した期間は利率の変更ができません。そのため、将来、市場金利が下がっても融資を受けた時点での高い金利で返済を続けなければいけなくなるというデメリットがあります。
同じ市場金利であれば、一般的に固定金利にした場合の金利が高くなるという点もデメリットです。金利の高さは基本的に「固定金利 ＞ 固定期間選択型 ＞ 変動金利」の順で、固定期間選択型を選んだ場合には固定期間が長期間になるほど金利が高くなります。
変動金利は、融資を受けた時点での利率が続くのではなく、返済期間中にも一定の基準に従って利率が見直される金利のことです。変動金利の場合には、銀行の短期プライムレートを基準として利率が変動します。
短期プライムレートとは1年以内の最優遇金利のことで、経済情勢などで決められています。利率が見直される時期は金融機関ごとに異なるものの、一般的なタイミングは4月と10月の半年ごとである場合が多いようです。
変動金利には、「5年ルール」と「125％ルール」という2つのルールがあり、いきなり金利が大きく変わってしまうことはありません。5年ルールとは、金利が変わっても月々の返済額が5年間据え置かれることです。また125％ルールとは、返済額が変わる6年目以降でも、以前の返済額の125%以上にはなりません。
これらのルールがあるため、変動金利とはいっても極端に返済額が変わってしまうことはないように抑制されています。
さらに、固定金利より金利が低く設定されることが多いというメリットがあるため、不動産投資ローンとしては変動金利を活用するケースが一般的です。また、金利の見直しがあった時点で市場金利が下がっていれば、返済額を少なくできます。
一方で変動金利にした場合には、金利上昇のリスクがあることと、将来の返済額の見通しが難しくて返済計画が立てにくくなることがデメリットです。
実際に借り入れを検討する際に比較できるように、金融機関ごとの不動産投資ローンの金利相場もチェックしていきましょう。比較するのは、以下の金融機関ごとの金利相場です。
金融機関ごとに、融資の審査基準や借り入れの限度額なども異なります。そのため、複数の金融機関を比較し、自分にあった金融機関を選択しましょう。
メガバンクや都市銀行と呼ばれるのは、一般的には「三菱UFJ銀行」「みずほ銀行」「三井住友銀行」の3行を指すことが多いです。「りそな銀行」を含むこともあります。
これらの銀行は金利の目安が1％程度であり、ほかの金融機関から借り入れるよりも安い金利が適用できるケースが多いです。また、メガバンク・都市銀行は支店が各地にあるため、全国の多くのエリアの物件が融資対象になり、投資家の居住地から離れた場所の物件を購入できるメリットがあります。
メガバンクや都市銀行は不動産投資ローンの審査基準がとくに厳しいといわれているため注意が必要です。十分な自己資金がある、本人の属性が高い、購入物件の条件が良い、不動産投資の実績があるなど、複数の条件があてはまる方でないと借り入れがしにくいといわれています。
地方銀行は不動産投資の対象となるエリアによって不動産投資ローンの取り扱いや金利が異なります。金融機関ごとに商品に特徴があり、不動産投資ローンに関しても積極的に取り扱っているところとそうでないところとがあります。
都市銀行と比べると、地方銀行は融資の審査が通りやすいといわれています。金利の相場は1〜4％ほどで、銀行によって大きく異なりますが、地方銀行は比較的低めの利率で融資を受けられます。
ただし、投資用不動産のエリアや融資を受ける方の居住地などによっては、融資の対象外となってしまうことがあるため注意しましょう。
ノンバンク系とは、銀行が実施しているような預金の受け入れなどは行わず、資金の貸付を業務としている金融機関のことです。不動産投資ローンの適用金利の相場は1〜5％程度と幅広く、10％近くにまで金利が上がるケースもあります。
ノンバンク系は、ほかの金融機関と比べると融資の審査に通過しやすく、スピーディーな審査が可能です。しかし、金利が高めに設定されていたり、担保となる不動産が多く必要であったりする傾向にあります。
信用金庫や信用組合の不動産投資ローン金利の相場は1〜4％ほどで、基本的には地方銀行と大きな違いはないといわれています。
信用金庫が営業可能な地域は、「信用金庫法」によって金融庁で定められています。そのため、地方銀行よりもさらに地域密着型の金融機関です。
不動産投資ローンの借り入れでも、営業エリアや本人の居住地域によって融資が難しい可能性があります。本人の居住地域の周辺で不動産投資をする場合は、信用金庫や信用組合での融資も検討してみると良いでしょう。
信用金庫によって対応が異なっており、もちろん不動産投資ローンに積極的なところも、そうでないところもあります。
不動産投資のためにローンを使いたい場合には、日本政策金融公庫での借り入れもできます。日本政策金融公庫とは、財務省所管の金融機関のことです。
借り入れ金利の相場は1.2〜2.0％程度で、比較的低めに設定されています。また、固定金利のみが対象です。
不動産投資の実績がなくても融資の相談をしやすい金融機関で、初心者や実績が少ない方にもおすすめです。ただし、ほかの金融機関とは異なり、不動産業者が代行して金融機関との交渉を行うことはできません。融資を受ける方が直接日本政策金融公庫にいって、必ず本人主体で交渉をしなければいけないという特徴があります。
日本政策金融公庫では、以下の内容が掲げられています。
そのため、不動産投資だけではなく、それ以外の幅広い事業に対しても融資を行っています。新規の開業資金や、シニア・若者・女性向け開業資金に対する優遇措置があります。対象となった場合には、通常10年の返済期間が15年に延長されたり、借り入れの上限額の引き上げができたり、金利の優遇を使ったりなどの優遇措置が適用されます。
日本政策金融公庫は、審査基準として本人の属性や物件の条件よりも事業性を重視します。ほかの金融機関とは審査基準の違いが大きいため、融資が受けられないだろうという内容でも、日本政策金融公庫であれば審査に通るケースもあります。
金融機関の違いだけではなく、「物件の条件」「借主本人の属性」「不動産会社の提携先」などによっても、不動産投資ローンで借り入れる際の金利が異なります。
現在、不動産投資ローンの審査は通りにくくなっていて、融資条件への審査が厳しい傾向にあります。金融機関全体として、2018年ごろまでは個人投資家への融資に積極的であったものの、不正融資問題が発覚したことで審査が厳格化しているようです。
不動産投資ローンの金利を左右する「借主本人の属性」などの条件は、金利だけでなく、そもそも融資を受けられるのかどうかにもかかわります。それでは、これらの条件ごとに理解しておくべきポイントについて、詳しくチェックしていきましょう。
物件の条件は、ローンの金利を左右するポイントの1つです。返済の原資となる家賃が問題なく見込める物件かどうか、収益性が重要視されるのです。
物件の立地や築年数、構造、設備、家賃相場など、さまざまな視点で物件を評価し、安定した家賃収入が得られるかどうかを判断します。たとえば、駅から遠い中古物件と比較すると、駅から近い最新設備が整った新築物件の方が、低い金利になる可能性があるでしょう。あるいは、駅から遠くても大学が近いエリアであれば学生の入居が安定して見込めるという考え方もできるでしょう。
また、もしもローンが返済できなくなった場合、金融機関は担保になっている物件を売却して債券を回収しようとします。その際、物件の資産価値が低く債権の回収ができないと思われるような物件は金利が高くなり、融資の審査がそもそも通らない可能性があります。
一般的に、低い金利で融資してもらいやすい不動産投資物件は、アパートよりも区分マンションだといわれています。RC造マンションの方が木造アパートより耐用年数が長く資産価値が長期にわたって保てることなどが理由です。
不動産投資ローンの審査をする際、金融機関は融資を申し込んだ方の「与信」を査定します。このとき確認することは、「借り入れた金額をきちんと返済できるのかどうか」という信用性です。融資を申し込む方の経済的・社会的背景を確認し、金利や融資限度額の設定などに役立てます。
融資を申し込んだ方の属性のうち、不動産投資ローンの審査で確認されるのは以下のような情報です。
たとえば本人の収入を確認するためには、勤続年数・勤務先・年収などをチェックします。とくに職業は融資の可否に大きな影響がある要素です。たとえば、以下のような安定的な職業に就いている方は融資が通りやすくなると言われています。
「家族構成」は、どれほどの生活費が必要となるかを判断するために、家族の人数などを確認します。
不動産会社の提携先金融機関によっても、不動産投資ローンの金利が左右されます。融資に強い不動産会社を利用すれば、ローンの金利を抑えることができる可能性があります。
不動産投資会社のなかには、開発から販売、管理までをトータルサポートしているところがあります。このような業者は、家賃収入を安定して得られる物件づくりや管理体制を整えています。そのため、良い条件の物件として、金融機関に高い担保価値をつけてもらいやすいのです。
不動産会社の提携先の金融機関であれば、低金利での融資を受けられる可能性があります。
不動産投資では、少しの金利の違いによって収益性に大きな差が生まれます。できる限り低い金利で融資を受けられるように、これらのコツを取り入れてみましょう。
金融機関は、不動産投資ローンを申し込んだ方の属性を厳しく審査します。そのため、もし本人の属性を上げられれば、不動産投資ローンの金利を低く設定してもらいやすいです。
カードローンや住宅ローンの繰り上げ返済ができるようであれば、まずは審査前に完済してしまうことをおすすめします。
カードローンなどのローンを返済しておくことにより、返済能力に問題があるという判断をされにくくなります。ローンの返済実績があることで、金融機関からの印象が良くなる効果が期待できるでしょう。
金融機関へ融資の相談や仮審査の申し込みをする際には、「事業計画書」が必要です。この事業計画書には、物件の概要や投資の収支計画、申込者本人の経歴などを記載します。
不動産投資ローンで金融機関が審査するのは、事業を成功できるのか、もしも事業がうまくいかなくても元金を返してもらえるのかなどのポイントです。
事業計画書を詳細に作り込むことによって、事業の収益性や返済計画などを金融機関の担当者にアピールしやすくなります。もしも事業がうまくいかなかった場合であっても、「本人の資産や収入によって補えるだろう」という見通しを持ってもらうことにもつながります。
担当者だけではなく、金融機関の内部で審査をする際も、事業計画書を通して判断されるため、非常に重要な書類です。事業計画書を詳細に作り込んで金融機関からの信頼を得られたら、優遇された金利での不動産投資ローンの借り入れができるようになるでしょう。
不動産投資ローンの金利を低く借りるためには、融資に強い不動産会社を利用するのもおすすめです。そもそも、取引のない金融機関で、個人がいきなり融資を組んでもらうことは難易度が高いです。そのため、融資に強い不動産会社を通して、賢く不動産投資ローンを借りましょう。
不動産会社と金融機関が独自に提携していることは、よくあります。金融機関との強い信頼関係を築いている不動産会社に依頼することで、金利などの貸し付け条件の優遇が適用される可能性があるでしょう。
融資に強い不動産会社を利用するためには、大手の不動産会社や販売実績が豊富な会社に仲介を依頼して物件を探すことをおすすめします。
複数の金融機関に相談することも、不動産投資ローンの金利を低く借りるためのコツです。先述のとおり、金融機関によって金利や審査基準はさまざまで、ある金融機関では融資が受けられないだろう内容でも、別の金融機関なら審査に通るケースがあります。
審査に必要な書類を用意しておき、3〜5行ほどの金融機関へ面談を申し込むと良いでしょう。面談で前向きな返事をしてもらえた金融機関のなかから、とくに条件の良いところに審査を申し込みます。条件は、金利や事務手数料、保証料なども含めて総合的に判断しましょう。
なお、すでに口座を開設している金融機関であれば、取引のないところよりも比較的融資が通りやすいです。
少しでも低金利で不動産投資ローンを借りるためには、変動金利を選ぶと良いでしょう。金利はほんの少しの差でも、総返済額に大きな差額が発生します。基本的には固定金利よりも変動金利のほうが低金利です。総返済額をなるべく少なく抑えるためには、変動金利を選ぶのがおすすめです。
ただし、融資が決定してから金利が上昇した場合には、固定金利よりも毎月の返済額が高くなってしまう可能性があるため注意しましょう。
不動産投資ローンを組む際には、余裕を持った返済計画を立てることや、頭金を用意しておくことなど注意すべきポイントがあります。また、借入期間をできるだけ長くしておくことや、ローンの借り換えを避けることにも気を付けましょう。
マネープランを立てる際は、不動産投資ローンをなんとか安く借り入れるだけではなく、無理のない融資を受けることも重要です。これらの注意点について、詳しくチェックしていきましょう。
不動産投資ローンを組む際は、返済に余裕のある事業計画を立てるように注意してください。返済に余裕のない事業計画を立てていると、ローンの返済ができなくなり、事業が破綻する可能性があります。
不動産投資を行う際は、常に満室経営ができるわけではなく、空室で家賃収入が得られない期間が発生する可能性があることにも注意が必要です。返済計画を立てるときには、返済金額や返済期間に余裕を持って見積もるようにしましょう。
頭金を用意しておくことも、不動産投資ローンを組む際に注意すべきポイントです。住宅ローンの場合には、購入に必要な手数料も含めて融資を受けられるケースがあります。しかし、不動産投資ローンでは、これらの費用を支払えるように頭金を用意しなければなりません。
頭金として用意しておくべき金額の目安は、金融機関により異なりますが、概ね10~30%ほどが必要です。
先述のとおり、不動産投資ローンを組む際には余裕を持った返済計画を立てることが重要です。家賃収入が減少した場合であっても無理のない返済ができるように、借入期間をできるだけ長くして、毎月の返済額を少なくするようにしましょう。
借入期間を長期間にして契約した場合と比べると、短期契約のほうが利息として発生する費用が少ないため、支払う費用を抑えられるように短期間での契約を選びたくなるかもしれません。しかし、不動産投資では思い通りにならずに空室になってしまうこともあるため、リスクに十分備えておけるように、月々の負担額を軽めにしておくと良いでしょう。
不動産投資ローンでは、借り換えをできるだけ避けるのがおすすめです。ローンの金利は金融機関などによって異なるため、現在借りている条件よりも低金利のプランが見つかることもありえます。この場合、利息額の負担を軽減するために借り換える方もいるでしょう。
しかし、短期間で借り換えた場合には、もともと契約していた金融機関からの信用を失ってしまいます。不動産投資を続けていくと、今後また良い物件を見つけて融資を受けたくなるかもしれません。金融機関からの信用を失った結果、融資の審査に通らない可能性があるため注意しましょう
ほかの金融機関で借り換えをする前に、もともとの金融機関に金利の相談をしてみることで、良い方法が見つかることもあります。
監修者
行政書士、損害保険募集人一般資格
リース会社、損保会社を経て、現在は不動産会社のローン管理部に所属。行政書士の資格も有しており、知識と資格を活かし、ファイナンスや行政手続きに関する業務を担っている。趣味は旅行、ドライブ。好きな食べ物は牛刺し。
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