【令和6年変更】東京ゼロエミ住宅とは？賃貸住宅への活用とメリット

東京ゼロエミ住宅とは

東京ゼロエミ住宅とは、断熱性能や省エネ性能などを取り入れた環境に配慮した住宅のことで、東京都が推進しています。

「東京ゼロエミ※住宅」とは、高い断熱性能の断熱材や窓を用いたり、省エネ性能の高い照明やエアコンなどを取り入れた、人にも地球環境にもやさしい都独自の住宅です。

東京都　環境局「東京ゼロエミ住宅」とは？

東京ゼロエミ住宅は断熱性能に優れていることから、1年間を通じて室内の温度変化があまりなく、エアコンや暖房器具などの使用量が少なくなるため、温室効果ガスの削減が期待される住宅です。

東京都は東京ゼロエミ住宅の普及を目的に、令和元年から基準に適合する住宅の建築主に助成を実施しています。

令和6年度の実施概要

東京ゼロエミ住宅に対する、令和6年度の助成内容を紹介します。

■令和6年度東京ゼロエミ住宅導入促進事業の概要

助成対象は建築した個人・事業者が対象になります。東京ゼロエミ住宅は、省エネルギー基準からの削減率などによって水準が1～3まで定められており、水準ごとに助成される金額が異なります。

さらに、住宅の建築費だけでなく、太陽光発電や蓄電池を設置する場合は追加の補助金があります。

■太陽光発電の設置

■蓄電池の設置

設置工事費や機器代金などの4分の3を助成

※蓄電池の合計蓄電容量に応じた次の額が上限

・6.34kWh未満の場合：19万円／kWhかつ95万円／戸
・6.34kWh以上の場合：15万円／kWh

参考：クール・ネット東京　令和6年度東京ゼロエミ住宅導入促進事業

東京ゼロエミ住宅事業の背景

東京ゼロエミ住宅は、世界的な温室効果ガス削減目標を達成するために導入されました。2020年に政府は近年の温暖化や異常気象の解決に向けて、温室効果ガスの発生を実質ゼロにすることを目指すと宣言しました。

東京都は温室効果ガス削減の具体的な目標として、2030年までに温室効果ガスの発生を50％以下にする「カーボンハーフ」、2050年までに「ゼロエミッション東京」の実現を目指しています。温室効果ガスの約3割は住宅からの発生であり、目標の達成には住宅の省エネ性能の向上が欠かせません。

しかし、東京都は地価が高いことから狭小住宅が多く、太陽光発電などの導入が進みにくいという背景があります。そこでスタートしたのが「東京ゼロエミ住宅」です。都が助成金を出すことで省エネ性能の高い住宅の普及を後押ししています。

ZEHとの違い

省エネ性能に優れた住宅といえば、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。ZEHはエネルギーの一次消費の収支をゼロにすることを目標にしていますが、東京ゼロエミ住宅は温室効果ガスの削減を目指すなどの総合的な環境対策を目指しています。

エネルギー消費の基準値も、東京ゼロエミ住宅はZEHよりも厳しく設定されています。ZEHをさらに進化させ、より環境対策に重点を置いた住宅が東京ゼロエミ住宅といえるでしょう。

令和6年10月から変わる東京ゼロエミ住宅

東京ゼロエミ住宅は令和6年10月から、基準や助成額が変更されます。新しい制度の概要を紹介します。

基準の変更

現在は外皮平均熱還流率と省エネルギー基準からの削減率によって1～3の水準に分かれていますが、新基準ではA～Cに変わります。

出典：東京都環境局　「東京ゼロエミ住宅」とは？

外皮平均熱還流率は住宅の断熱性能を表す数値で、小さいほど断熱性能が高いことを示しています。住宅の内部から外壁や屋根、床や窓などを通じて外部へ逃げる熱損失を床面積で割って算出した数値です。

従来の水準1と2が統合され、新たに水準Aが定められています。水準Aは従来の水準3を上回る省エネ性能を求められており、制度改正によってより高い目標を掲げているといえるでしょう。また今回の改正では、太陽光発電などの再生エネルギー設備の設置が原則とされています。

助成額の変更

水準の変更に合わせて、助成額も変更になります。

■助成額の変更

出典：東京都環境局　「東京ゼロエミ住宅」とは？

従来の制度から水準名が変わり、助成金の金額も全体的に引き上げられています。とくに水準2では従来の50万円から160万円と大幅に引き上げられていますが、新制度では再生エネルギー設備の導入が必要な点には注意しましょう。

新基準の適用

新基準の適用スケジュールは下記の通りです。

出典：東京都環境局　「東京ゼロエミ住宅」とは？

新基準の適用は令和6年10月1日とされています。令和6年9月30日までに確認申請を行った場合は従来の制度が適用され、10月1日以降は新制度が適用されます。基準とされるのは確認申請を行ったタイミングで、住宅の完成ではありません。

確認申請とは工事に入る前に、特定行政庁や確認検査機関に設計図書などを申請して、建築基準法への適合をチェックすることを指します。建物を建築する際には一部の例外を除いて、基本的に確認申請が必要です。

建物の完成・引き渡しは令和6年10月以降であっても、確認申請が9月30日までに行われていた場合は、従来の制度が適用となるため注意しましょう。

賃貸経営で「東京ゼロエミ住宅」を建築するメリット

賃貸経営においても、東京ゼロエミ住宅を活用することでメリットを得られます。東京ゼロエミ住宅の対象は、戸建だけではありません。共同住宅も対象としているため、賃貸経営で建築した物件も制度を活用できます。賃貸経営で東京ゼロエミ住宅を建築するメリットを紹介します。

助成金を受け取れる

東京ゼロエミ住宅の対象となる集合住宅を建築することで、助成金を受けとれます。集合住宅に対する助成金は、従来の制度・新制度それぞれ次の通りです。

■従来の制度

■新制度

助成金は戸当たりの金額のため、仮に9戸の集合住宅を建築した場合、新制度では「200万円×9戸」で最大1,800万円もの助成を受けとれます。賃貸経営で集合住宅を建築する際には、できるだけ建築費を抑えたほうが投資効率は高まります。

助成金を活用すれば初期投資を抑えられるため、利回りの上昇が期待できるでしょう。新制度では太陽光発電を設置するコストが発生しますが、売電収入による収支改善効果もあります。

参考：クール・ネット東京　令和6年度東京ゼロエミ住宅導入促進事業

不動産取得税の減免措置が受けられる

東京ゼロエミ住宅を建築すると、不動産取得税の減免が受けられます。不動産取得税とは土地などの不動産を購入したり、建物を建築したりすると課税される税金です。不動産を取得した際のみの課税ですが、不動産は高額なため不動産取得税も安くありません。

不動産取得税の減免内容は従来の制度と新制度でそれぞれ内容が異なっています。詳細は次の通りです。

新制度ではそもそも太陽光発電の設置が必要なため、要件から除外されています。また減免割合も水準ごとに変更されているため、よく確認しておきましょう。不動産取得税の減免を受けるためには、申請が必要です。

納税者（＝建築主）本人が東京ゼロエミ住宅認証書、東京ゼロエミ住宅設計確認書等の必要書類を添えて、所管の都税事務所（都税支所）・支庁へ減免申請書の提出が必要です。減免申請書は東京都主税局のWebサイトから取得できます。

参考：東京都主税局　東京ゼロエミ住宅の新築に対する不動産取得税の減免

入居者に光熱費削減をアピールできる

東京ゼロエミ住宅で集合住宅を建築すれば、入居者に対して光熱費削減をアピ―ルできるでしょう。

東京ゼロエミ住宅では断熱性を確保しているため、部屋間の温度差や室内の上方と下方の温度差が小さい傾向にあります。そのためヒートショックの予防など健康の維持や、生活の快適性の向上が期待できるでしょう。

また、設備を効率化することで、空調や給湯器などの効率も良くなります。設備が効率化することで光熱費の削減に繋がり、入居者にも経済的なメリットが得られるでしょう。

他の助成金との併用

今回紹介している制度だけでなく、住宅に対する環境・省エネを推進する事業は多く実施されています。東京都が行っている制度もあれば、国や各自治体が行っている助成事業も少なくありません。

せっかく省エネ住宅を建築するのであれば、使える制度はうまく利用したほうが経済的です。しかし、助成金は併用できる助成金とできない助成金があるため、助成金を利用する際には、併用の有無をよく確認しましょう。

■併用できる助成金

■併用できない助成金

各制度の詳細は国や自治体のWebサイトなどで確認するようにしましょう。基本的には子育てなどを推進した事業では併用できますが、ZEHなど同種類の事業では併用できない傾向にあります。

制度によって対象となる住宅や受けられる助成金は異なるため、よく確認しないと減税額が少ない制度を選択してしまうかもしれません。併用できない助成金を選ぶ際にはよく確認するようにしましょう。

まとめ

東京ゼロエミ住宅は、断熱性能などを高めることで環境に配慮した住宅のことで、東京都が推進しています。対象となる住宅を建築することで助成金や、不動産取得税の減免が受けられます。

戸建住宅だけでなく、共同住宅も対象をしているため賃貸経営においても東京ゼロエミ住宅は活用できるでしょう。併用できない助成金の制度もあるため、利用する際にはよく確認するようにしましょう。