アパート経営12のリスクと回避する方法│リスクへの考え方
アパートを経営する場合、空室リスクや家賃の下落リスクなど、さまざまなリスクがあることを知っておかなければなりません。アパート経営にはリスクがありますが、市場調査をはじめ適切な対策を実施すれば、これらのリスクを軽減できます。 本記事では、アパート経営の12のリスクと対策について解説します。また、アパート経営に失敗しやすい人の特徴もまとめています。ぜひ最後までご覧ください。 ポイント アパート経営には...
不動産投資家K
不動産経営では家賃相場の変動や不動産価格の上昇などにより、家賃の値上げが必要な場合があります。この記事では家賃交渉の基礎知識やトラブルの対処法、値上げを成功させるポイントを解説します。記事の内容を参考に、トラブルのないスムーズな家賃交渉を目指しましょう。
不動産経営をしていると、家賃の値上げが必要なときもあるでしょう。家賃の値上げは、不動産オーナーに認められた権利です。しかし、入居者との交渉次第では、値上げが難航するケースもあります。
家賃の値上げは、借地借家法第32条に基づいて不動産オーナーに認められた権利です。借地法第32条では、以下の正当な理由がある際に家賃の値上げが認められると規定しています。
上記の理由が認められた場合、オーナーは契約の条件に関わらず家賃の値上げを求めることが可能です。ただし、一定期間は家賃を増額しないといった特約を付けている場合は、値上げができないケースもあります。家賃の値上げを検討しているなら、まずは契約内容を確認しましょう。
参考：e-GOV 借地借家法
家賃を値上げするタイミングに、特に決まりはありません。一般的には、契約更新や新たに入居者を募集するタイミングが多いようです。
家賃の値上げを告知すると、入居者が退去するケースもあるでしょう。その場合、次の入居者が決まるまで家賃収入がストップし、一時的にキャッシュフローが悪化する場合があるかもしれません。家賃の値上げ交渉を考える場合、退去による空室リスクが発生する可能性があることは認識しておきましょう。
家賃の値上げに上限の規定はないものの、際限なく値上げできるわけではありません。先述のとおり家賃値上げの正当な理由には、周辺の家賃相場と比較して極端に価格が低いことがあげられます。そのため、値上げ後の家賃が相場価格よりも大幅に高い場合は、値上げが認められないと考えられます。
適切な家賃を設定するために、物件情報を確認することや不動産会社に相談することで、周辺の家賃相場を知ることが肝心です。
家賃の値上げを検討しているのであれば、家賃の値上げが認められないケースも理解しておく必要があります。家賃の値上げが認められない主な理由は、以下の3つです。
先述のとおり、家賃の値上げが認められるのは、正当な理由がある場合のみです。そのため、オーナーの経済的な都合での家賃の値上げは認められません。収入を増やしたい、賃貸経営で発生した損失を補てんしたいといった理由での家賃の値上げは難しいと考えてください。
家賃の値上げ自体は認められたとしても、周辺の家賃相場と極端に離れた金額への値上げはできません。値上げ後の家賃は、あくまでも正当と認められる範囲内で設定しましょう。
契約に一定期間は家賃を増額しないといった特約がある場合は、当然その期間が終了するまでは家賃の値上げはできません。周辺の家賃相場より家賃が低い、固定資産税が上がったなどの正当な理由があったとしても期間中の家賃の値上げができないため、契約時の条件は慎重に検討しておくようにしましょう。
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家賃の値上げを行うと、入居者の金銭的負担が増えます。そのためオーナーは入居者に納得してもらえるよう、家賃の値上げについて丁寧な説明と交渉を行わなくてはなりません。
しかし、値上げに正当な理由があったとしても、場合によってはトラブルが発生するケースもあります。ここでは、家賃の値上げに関するよくあるトラブルを4つ紹介します。
トラブルの1つ目は、値上げ分の支払い拒否です。家賃の値上げ幅が大きいほど、このトラブルが発生するケースが増えます。
値上げ分の支払いを拒否された場合、調停や訴訟による解決が選択肢となる可能性が出てきます。しかし、調停や訴訟は多額の費用や解決までの時間がかかります。できるだけ賃借人と話し合いで解決できるよう、しっかりと準備をして交渉を進めてください。
トラブルの2つ目は、家賃の支払い拒否です。家賃の値上げを伝えると、家賃の支払い自体を拒否されるケースがあります。
家賃の支払い拒否が起きたときには強制退去を求めることも可能ですが、そのためには家賃の督促などを行ったうえで訴訟を起こさなければなりません。強制退去を進めるには多くの時間やお金、手間がかかるだけでなく、解決するまではその入居者からの家賃が滞るため、できるだけ避けたいところです。
トラブルが大きくなる可能性もあるため、家賃の支払い拒否が発生したら速やかに弁護士などの専門家に相談すると良いでしょう。
トラブルの3つ目は、契約の解約です。値上げにより家賃が高くなると、より家賃が安い物件への引っ越しを考える入居者もいます。その場合、賃貸借契約を解除される可能性があります。
その場合は、次の入居者の募集を迅速に行い、空室の期間をできるだけ短くすることが肝心です。
トラブルの4つ目は、夜逃げです。資金に余裕がない入居者の中には夜逃げを選択する可能性もあります。夜逃げが発覚したら、連帯保証人に連絡を取り賃貸借契約を解除するなど、手続きを速やかに進めてください。
夜逃げをされると家賃の回収ができなくなるだけでなく、家財道具の処分や原状回復の費用の支払いをオーナーが被ることになります。夜逃げのトラブルを防ぐには、入居時に収入や資金状況の審査を厳しく行うことが重要です。
家賃の値上げは難しい交渉の1つですが、賃貸経営を続けていると避けて通れないときもあります。ここでは、家賃の値上げを成功させる以下の5つのポイントを解説します。
家賃値上げが必要になったときに慌てずにすむよう、あらかじめ確認しておきましょう。
家賃を値上げするのであれば、入居者には必ず事前に通知をしてください。早めに通知をすることで、入居者が居住を続けるか引っ越すかなどを考える時間ができます。落ち着いて検討する時間を設けることで、トラブル回避を図ることができるでしょう。 値上げを通知する具体的な時期は、特に決まりはありません。契約書に定められた解約予告の期間に合わせて通知すると、スムーズに手続きを進められます。たとえば、解約予告の期限を退去の1カ月前としているのであれば、1カ月前までには事前に通知を行い、退去か居住の継続かを入居者に決めてもらうようにしてください。
家賃を値上げする理由を明確にし入居者に伝えることも、交渉を進めるうえで重要なポイントです。オーナーの経済的な都合などによる家賃の値上げは認められていません。値上げをするなら、相手にその根拠をしっかりと伝える必要があります。 たとえば、周辺の家賃相場と乖離があるために値上げをする場合は、周辺の家賃相場がわかる資料を示しましょう。これにより、家賃値上げの必要性と値上げ後の家賃金額の正当性を伝えられます。入居者が納得できる理由を説明できれば、値上げに応じてもらえる可能性も十分にあります。
正当な理由を明確にしても交渉が進まないときには、値上げにより入居者にどのようなメリットがあるかを示すことも有効です。提示するメリットの一例としては、以下があげられます。
家賃の値上げは、更新時と合わせて行われるケースも多いです。契約更新をするにあたっては、毎月の家賃に加えて更新料も支払わなければなりません。そのため更新料を無料にするという提案は、交渉に有利に働く可能性があります。 また資金に余裕があるのであれば、宅配ボックスといった新たな設備を導入することで、家賃値上げの同意を得やすくなります。交渉が難航しそうな場合は、選択肢の1つとして検討してください。
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家賃値上げのタイミングはいつでも構いませんが、一定期間は家賃を増額しないという特約が賃貸借契約に付いている場合は、その期間が終了するまでは家賃の値上げはできません。 値上げを検討しているならまずは契約の内容をチェックし、特約が付加されていないことを確認しましょう。
交渉がスムーズに進まない場合は、専門家に相談するのも有効な方法です。周辺の家賃相場や保有する物件の適正な家賃設定は不動産会社や不動産鑑定士に話を聞いてください。交渉が難航し訴訟や調停に発展しそうなときには、弁護士への相談も検討しましょう。
通常の値上げとは異なりますが、リノベーションを行うことで家賃がアップした事例を参考にご紹介します。
都心駅徒歩10分 築31年 RC造の場合
居室内をはじめ、エントランスにはオートロックと宅配BOXを新設するなど共用部までリノベーションを行いました。リノベーションを行いデザイン性を高めることで、立地の良さを最大限に活かした物件に蘇らせたことで、単純に賃料がアップしただけではなく、このリノベーションによって入居者の決まりやすさにもプラスの影響が出ています。
リノベーションにはそもそも資金が必要になりますが、物件の魅力を高めることで大幅な賃料アップにつなげることも可能です。所有する物件の築年数によっては、リノベーションや建て替えなどにより、賃料アップを検討することも必要かもしれません
出典：株式会社アーキテクト・ディベロッパー 「事業紹介 リブランディング事業」
どうしても交渉が難航した場合、調停や訴訟にまで至る場合があります。借主から訴えられる可能性もあります。
調停や訴訟を行えば第三者に判断を委ねられますが、解決までに時間や費用がかかります。調停や訴訟を検討しているのであれば、事前に手続きのポイントを確認しておきましょう。
調停とは、調停委員や裁判官との話し合いで紛争の解決を図る手続きです。調停の特徴には、以下があげられます。
解決までの期間は調停の内容によって異なるため一概にはいえませんが、おおむね3カ月以内には決着することが多いようです。
なお、調停自体の費用はそれほど高くありませんが、調停をスムーズに進めるには弁護士への依頼が必要です。この場合、弁護士への依頼料として40万円～100万円の費用がかかることは押さえておきましょう。
調停が不成立になったら、訴訟による解決が選択肢となります。訴訟は、法廷で裁判官の判決により紛争の解決が行われる方法です。
訴訟での判決は、不動産鑑定士の鑑定結果や固定資産税額額の推移、近隣物件の家賃相場などを基に出されます。そのため訴訟を起こすには、判決の材料となる資料を提出しなければなりません。訴訟をするには弁護士への依頼料のほか、資料作成のために不動産を鑑定する費用など、合わせて70万円～150万円程度かかることは押さえておきましょう。
訴訟による判決までには1年以上かかるケースも多く、その間は家賃収入が得られません。訴訟は明確な答えが得られる一方で、多額の費用や時間がかかります。家賃値上げ交渉が難航していたとしても、訴訟を起こすかどうかは慎重に判断する必要があるでしょう。
家賃の値上げは、借地借家法によって認められたオーナーの正当な権利です。家賃を値上げするには、法律によって定められた正当な理由が必要です。オーナーの経済的な都合での値上げや、周辺の家賃相場とかけ離れた金額の設定は認められないので注意しましょう。
家賃の値上げをすると、家賃の支払いが滞ったり契約を解除されたりといったトラブルが発生する可能性があります。トラブルを防ぐには、前もっての通知や値上げ理由の明確化、値上げによる入居者へのメリットの提示等が有効です。 家賃の値上げでは、周辺の家賃相場の調査やトラブルへの対応が必要なケースもあります。自身での対応が難しいと感じるときには、管理会社や不動産会社、弁護士といった専門家に相談してください。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸不動産業20年以上。賃貸管理業法や宅建業法、民法といった関係法規に深い造詣をもつ。専門知識を活かして賃貸管理業務に従事し、法改正や最新の業界動向に迅速に対応している。賃貸専門の仲介会社に11年、地場不動産会社に6年、現職は10年目を迎える。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「アパートに空室が増えてきた」「管理会社の対応に不満がある」「建物が老朽化してきた」など、アパート管理に関するお悩みをお持ちのオーナー様のさまざまなご相談を承っております。
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