賃貸併用住宅はやめとけ？危険と言われる理由と後悔しないためのポイント
賃貸併用住宅は、同じ建物のなかにオーナーが居住する自宅部分と、人に貸し出す賃貸部分が存在する住宅のことです。相続税や固定資産税の節税効果が期待できる一方で、「プライバシーの問題が発生しやすい」「利回りが低くなりやすい」などがデメリットとしてあげられます。 この記事では、賃貸併用住宅に興味を持っている人向けに、賃貸併用住宅の概要をはじめ、メリットやデメリット、そして後悔しないためのポイントなどについ...
不動産投資家K
不動産投資で収益を得れば、収入に応じて税金を納める必要があります。
会社員であれば会社が計算し、代わりに納めてくれますが、不動産投資では事業者自身で行わなければなりません。これまで未経験であれば重荷に感じ、どうしようかと途方に暮れることもあるでしょう。そんなときは、税理士への依頼を検討してみましょう。
この記事では、不動産投資において税理士に依頼するメリットと税理士を選ぶときのポイント、費用の相場を解説します。
＼基礎からの不動産相続、確認できていますか？／
不動産投資をしている事業主と会社員では、所得税についての手続きが大きく異なります。収入が給与のみの会社員は、会社が給与に応じた所得税の額を徴収し、まとめて納めてくれるため、手続きそのものを自分ですることはありません。
しかし、不動産投資の場合、納税にまつわる確定申告手続きをするのは原則として事業者自身です。事業者以外で唯一、代わりに確定申告できるとされているのが税理士です。
税理士は、税務に関するあらゆる手続きを代わりに担ってくれる税の専門家で、税金制度の変更内容や手続きも熟知しています。さらに、不動産投資事業で発生するさまざまな税金についても、適切な申告の方法や節税方法などを相談できるのも大きなメリットです。
ただし、税理士にもそれぞれ得意分野があるため、同じ税理士という資格を保有していてもすべての税務に精通しているとは限りません。そのため自分の事業に合った、信頼のできる税理士を慎重に検討することが重要です。
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不動産投資の事業主は、会計や税務に関する手続きを税理士に依頼するとさまざまなメリットを受けられます。メリットは大きく分けると、次の5つです。
依頼する側も、税理士に求めることは明確に把握しておく必要があります。
不動産投資事業に限らず事業を始めると、たくさんの帳票を整理することになります。原則として事業に関するものだけのはずですが、中には個人に関する請求書や領収書が混ざっているかもしれません。
また、事業に関連していると思えても、税法では認められない帳票もあります。このように、確定申告にはさまざまなルールがあり、ルールは申告する前の帳簿整理の段階ですでに知っておくことが大切です。
税理士は、税金の計算方法だけでなく、そのための帳簿や帳票の専門家でもあります。どれが認められるのか適切に判断できるので、アドバイスを得られればスムーズな帳簿作成が可能です。不動産投資事業に取り組む貴重な時間を浪費せずに済みます。
確定申告には比較的かんたんな書類だけで済む白色申告と、税金についてさまざまな優遇措置のある青色申告がありますが、どちらも一定の書類の作成は必須です。初めて書類を作成する方にとっては、聞き馴染みのない用語もたくさんあるため、戸惑うことも多いでしょう。
確定申告は税にまつわる手続きで、まさに税理士の専門分野です。確定申告を税理士に依頼すれば、日々の会計処理や帳簿の作成をお願いできるため、確定申告の手間が省くことができます。
申告ミスがなくなるだけでも、追徴課税が課されるような事態を避けられるのはメリットです。また不動産投資の初年度や大規模投資の追加など、資金の移動が激しい年はなおさら、専門家の力を借りればスムーズに確定申告ができます。
不動産投資が、事業的規模と認められると、税務上の優遇措置が受けられるようになります。代表的な優遇措置が、青色申告で65万円の特別控除です。
この「事業的規模」には基準があり、それが「5棟10室基準」と呼ばれるものです。具体的には、「（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。」（国税庁 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分）です。サブリースによる賃貸経営の場合でも、10室以上であれば事業的規模として認められます。ただし、これは形式基準であり、原則は社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断するとされています。
また、青色申告で65万円の特別控除を受けるには、上記の事業的規模のほかに、発生主義で帳簿をつける、e-TAXでの申告か電子帳簿保存か、正規の簿記での記帳、という条件を満たしておく必要があります。
こうした税制の優遇措置を受けたい場合も、税理士に相談することで申告のミスを防ぐことができるでしょう。
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確定申告後、税務署は申告内容をチェックし、独自の判断で個別に税務調査をする場合があります。税務調査とは、確定申告の収入や支出に漏れや重複がないか、それぞれの項目が適切に処理されているかなど、正しく申告をされているかどうかを確認するための調査です。
税務調査は、個人事業主に対しても行われます。事業主の会計・税務に関する知識不足や、間違った理解などから生じる誤った申告のために調査が行われることが多いため、税務調査が入らないよう適切に申告するためにも税理士に依頼するのが効果的です。税理士に依頼すれば、帳票を適切に処理し、必要な書類をそろえてもらえます。また、税理士に依頼していても税務調査が入ることはありますが、税務調査の対応を税理士に任せられるのも大きなメリットです。
不動産投資にも、さまざまな種類の税金が課せられます。そのうち所得税と住民税、相続税、贈与税は事前に対策することで金額を抑えることが可能です。
税理士は税務に関する国家資格であり、税金に関するあらゆる法律にも精通していることが求められます。法律の範囲内の節税のアドバイスは、依頼人が損をしないための税理士の仕事の1つです。
また、税理士に支払う費用は税理士報酬として経費計上可能です。
不動産投資事業においても、税金のしくみを賢く利用するため、税理士のアドバイスは上手に活用しましょう。
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不動産投資のための専用の事業者ローンが、不動産投資ローンです。多くの不動産投資事業者が利用するこのローンは、いわゆる住宅ローンとは異なる基準で審査されます。不動産投資ローンでは、事業者本人の年収や資産状況に加えて、物件の収益性などの事業の状態も審査の対象です。
事業の状態は、事業で生み出される利益や収入と支出のバランス、そしてそれらすべてをまとめた決算書や各種帳簿など、確定申告で提出する書類から判断できます。金融機関が融資を審査するには、まず正しくまとめられた書類がなくては始まりません。
次に取得する物件に関してスムーズに融資を受けたいなら、税理士に依頼してでも、まずは適切な確定申告のための書類を作ることが大切です。
確定申告書の作成は、自分で行えば無料ですが、税理士に依頼すれば当然手数料を支払わなければなりません。
料金設定は税理士によって異なりますが、税理士と顧問契約を結ぶと、年間で数十万円単位の費用がかかり、決算時には別途費用も発生します。税理士費用が重く感じる人もいるかもしれません。
一方、税理士に依あえ頼すると帳簿の作成、内容のチェック、書類管理などは任せられます。また、不動産投資に関する相談や税務・会計のアドバイスを行っている事務所もあり、投資のストレスや不安を和らげることにつながる場合もいあるでしょう。
依頼できるメリットと費用を比較して検討することが必要です。
税理士は国家資格保有者ですが、税の分野は幅広いです。税理士個人の資質や得意分野が異なるため、対応に差があるケースも少なくありません。
不動産投資に詳しくない税理士に依頼してしまうと、的確なアドバイスがもらえない可能性もあります。
また、依頼者と税理士の相性も重要です。相性が悪いと相談しづらく、税理士の仕事内容に不安を感じてしまうこともあります。関係がこじれると、料金やサービスに関する紛争に発展してしまうかもしれません。
税理士を選ぶ際には得意分野や実績をチェックし、慎重に判断しましょう。
税理士に、税金に関するあらゆる業務を任せられるのは大きなメリットです。しかし、税理士にすべてを任せきりにしてしまうと、不動産オーナーは税に関する知識が身に付かないという弊害もあります。
オーナーのなかには、コストを支払って依頼しているのだから、税金の知識など不要だと考えている方もいるかもしれません。しかし、確定申告などの作成を税理士に依頼していたとしても、自分自身の確定申告をしていることに変わりはありません。
確定申告の書類作成を税理士に任せるとしても、どのような申告をしようとしているのか、内容をできる限り理解することは大切です。
税理士に依頼するとメリットが多いのはわかるけれど、自分は依頼すべきなのか迷うという方もいるでしょう。税理士に依頼するのがおすすめの代表的なケースを3つ解説します。
普段は会社員として働くなど、他の仕事をしながら副業として不動産投資を行っているオーナーも多いでしょう。平日の日中は本業があるため、帳簿付けや確定申告などの作業をするには、夜の時間帯や休日を使わなくてはなりません。
夜間や休日だけで、慣れない申告作業を行うと、時間もかかりミスも発生しやすくなります。また、申告作業に時間がかかりすぎると本業にも悪影響を及ぼす恐れもあります。仕事で多忙な方は、時間と余裕を確保するため、税理士に依頼するのがおすすめです。
不動産投資で獲得する収益をさらに増やしたい場合に、さらに事業を拡大したいと考える人も多いでしょう。しかし、事業の拡大によって、不動産投資にかける負荷が高くなり本業との両立が難しくなる場合があります。そういう人は税理士に相談することがおすすめです。
事業が拡大すると、管理する書類や帳簿の記載事項も増えるため、土日や夜間だけでは対応が追いつかなくなるかもしれません。本業以外の時間をすべて不動産投資に使ってしまうと、休む時間もなくなってしまいます。
税理士に依頼することで、事業規模が拡大しても業務をスムーズに継続でき、本業との両立も可能です。
不動産事業を拡大すれば、節税対策もしやすくなります。しかし、税金の知識があまりない素人の方では、実践できる節税対策には限界があります。税金の専門家である税理士の知識や経験が求められることもあるでしょう。
節税の制度を活用する際に、税理士に相談・依頼すると的確な節税アドバイスがもらえて、申告内容もより正確になります。また、節税目的で不動産投資を始める場合、物件選びの段階から税制の知識が必要なため、投資をスタートする前に相談するのがおすすめです。
税理士は普段他人には明かさない事業のすべてを明かさなければならない、事業者にとって特別な存在です。そのため、信頼できる税理士への依頼をしたいと考えるものです。ここでは、税理士を探す方法を解説します。
不動産投資事業の顧問としての税理士なら、不動産を買うときの不動産業者に紹介してもらう方法があります。顧客である事業者の投資が軌道に乗れば、そのノウハウを使った次の物件への投資を提案できるためです。そのため不動産業者は、独自に特定の税理士事務所と提携していることがあります。
事業者にとっても、別途自分で探す手間が省けることはメリットです。しかも不動産投資や業界に精通しているとなれば、事業にまつわるさまざまな不安や疑問を相談することもできます。
知人に不動産投資の事業者がいる場合は、その知人に適した税理士を紹介してもらうのも良い方法です。とくに長い間不動産投資を続けている人であれば、事業の大変さや魅力、メリット、デメリットはもちろん、税理士選びに関しての知識も豊富な場合があります。また、自身の経験から、税に関するさまざまな悩みに対して適切な対処の方法や税理士への頼り方なども教えてもらえるかもしれません。
もし物件を購入した際にかかった不動産業に提携の税理士がいない場合は、この方法で探してみましょう。
最近はSNSをはじめ、インターネット上に多くの情報が掲載されています。それは税理士の情報も同様で、一定の条件に合った税理士の紹介を専門にしているWebサイトもあるほどです。そのようなサイトを利用すれば情報集めに苦労することなく、希望に沿った税理士を見つけられます。
ただし、サイトを適切に利用するなら、紹介システムについてきちんと知っておくことが大切です。紹介サイトは一般的に、サイトへの紹介手数料を多く支払う税理士を優先して紹介します。事業者にとっての条件を入力して、ある程度まで希望に沿った税理士を探すことはできますが、そこに重きを置いているしくみかと言われるとそうでもありません。
なお、ここでいう紹介手数料の金額は、1年目の顧問料の50％以上プラス固定料金が相場です。となると、税理士の実質の報酬は顧問料の半分以下となり、顧問契約しても十分な時間を割いてもらえない可能性もあります。紹介サイトを利用する場合には、このような事情も知っておく必要があるでしょう。
税理士に相談・依頼をしたいけれど、費用がどの程度かかるのか気になる方もいるでしょう。相談のみの場合、単発の場合、顧問契約をする場合で、費用の相場は変わります。
3つのパターン別に、税理士に依頼する際の費用の目安を解説します。
まず、初回の相談は無料で対応している税理士が多いです。2回目以降は時間単位でのタイムチャージ制で、1時間あたりの単価は5,000円〜1万円程度が相場となっています。
初回の相談が無料なのはよいですが、無償であるため相談できる内容には限界があることも考えられます。税理士のホームページに記載されている説明事項をよく確認して、何を相談するのかを決めてから訪問しましょう。
税理士に単発で依頼をするケースには、物件の売却による譲渡所得の確定申告の場合が多いです。譲渡所得とは不動産や株式などを譲渡した場合に発生する所得です。不動産を譲渡した場合の譲渡所得の計算は複雑で、税理士でないと難しい業務です。所有期間や耐用年数にもさまざまな決まりがあり、特例の適用の判断などをしなくてはなりません。
譲渡所得などの確定申告を単発で依頼する場合、特例を適用しない一般的な案件の場合は10万円前後の手数料がかかります。特例が適用されると、さらに料金が上乗せされます。
顧問契約をする場合、物件の規模や数、所有形態、資料の作成頻度によって料金は変動します。物件は1棟程度で年1回の確定申告のみであれば、年間5万円程度からが相場です。
投資物件が複数あり、月次・四半期ごとに資料作成が必要な場合は、月額1.5万円程度が目安です。
賃料収入が年間1,000万円以上の規模の場合や、確定申告で中小企業並みの作業量がある場合は、より多額の料金が発生することもあります。まずは税理士に見積もりを依頼してみましょう。
税理士に依頼するなら、会計や税務だけでなく不動産投資事業について自分とは違う視点からアドバイスしてくれる税理士を選ぶと、事業にとってもプラスとなるでしょう。ここでは、不動産投資に関する税理士選びのポイントをみていきます。
税理士にも専門分野があり、すべての分野に精通しているわけではありません。専門分野の種類は、所得税の確定申告、相続税または贈与税などがあり、業務形態も、いわゆる帳簿整理に特化した記帳代行や、税務調査対応専門など実に多彩です。
他の分野が専門の場合でも不動産投資の税務に対応できますが、不動産にかかわる税務は複雑なことも多く、基本的には不動産投資分野の経験が豊富な方がおすすめです。
実際に不動産投資を行っている税理士なら、確定申告などの税務だけでなく不動産投資にまつわるさまざまなアドバイスが期待できます。自身で経験しないとわからないような、事業に対する細かなアドバイスが得られるかもしれません。
だからといって不動産投資をしていない税理士を、顧問先の選択肢から外す必要はありません。本来税務と不動産投資は別物です。不動産投資をしていることはあくまで加点要素であって、必須条件ではないことに注意しましょう。
不動産に関連の深い相続税や贈与税、譲渡所得にかかる所得税などを総称した用語が資産税です。不動産は一般に金額が大きく、かかる税金も高額にのぼることも少なくありません。資産税全般に精通している税理士なら、安心して依頼できるでしょう。
税理士を選ぶ際には、口コミや評判を確認しておきましょう。インターネットでも評判や口コミを確認できるため、税理士を選ぶときの参考にしてください。
ただし、インターネットでの口コミや評判だけでお任せしようと判断するのはやめましょう。長期的に付き合っていけるかどうか、相談がしやすいかどうかなど、人としての相性も大切です。気になった方とは面談してみることをおすすめします。
不動産投資に関する税務は、事業者本人が一人で行うことも可能です。しかし、税務に関係する業務だけでも、領収書や請求書の整理、帳簿の作成、変更される制度への対応、設備の交換に伴う減価償却の計算など多くあり、簡単ではありません。
確定申告の負担が重く、不動投資に専念する余裕がないという方は税理士に依頼することを検討しましょう。税理士に依頼するかどうかは、かかる費用や軽減される手間、節約できる時間などを総合的に計り、適切に判断することが大切です。
監修者
宅地建物取引士
東京・仙台を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事している。これまで500棟以上の新築アパート・マンションの企画・設計・建築・運営に携わり培ってきたリアルな知見が強み。
不動産相続について、相続の流れや相続税の計算方法などをご紹介。相続税対策としての法人化についても解説しています。
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