アパート経営における災害対策とは？災害リスクの調べ方や保険に入るべきか
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不動産投資家K
不動産投資の中で比較的始めやすいものとして、区分マンション投資があります。初期費用も少なく、不動産投資ローンを組むこともできます。この記事では区分マンション投資のメリット・デメリット、失敗しないための不動産会社選びと物件選びの注意点を紹介します。
区分マンション投資とは、マンションを1棟まるごとではなくその中の1戸、もしくは複数戸を所有し、賃貸収入を得る投資手法です。アパート・マンションへの投資は高い人気を誇りますが、1棟投資となれば相当の自己資金と労力が必要になります。
しかし、資金的なハードルが低いこともあり、不動産投資初心者のなかでは、まず初めに区分マンション投資を選ぶ人が多い傾向にあります。
マンションを1戸購入して、収益が上がってきたらまた1戸と、無理をせず状況に応じて経営できる堅実性が特徴です。
どのようなタイプの投資であっても、必ずメリットとデメリットがあるものです。区分マンション投資も例外ではありません。
まずは区分マンション投資のメリットを紹介します。個別に見ていきましょう。
区分マンション投資のメリットは、何よりも初期費用を抑えられるところです。1棟マンションや1棟アパートでは、ローンを使うにしてもそれなりの自己資金も必要です。
一方、区分マンションへの投資は、対象物件が1戸あるいは数戸なので、自己資金を抑え不動産投資ローンを活用して購入することもできます。多くの人にとって取り組みやすい投資手法といえるでしょう。
一棟マンション投資の場合は、管理業務のすべてをオーナーが手配する必要がありますが、区分マンション投資では、一般的に居住している住人による管理組合にマンション管理を委託しています。
そのおかげでオーナーは、定められた管理費用さえきちんと納めておけば、共用部分の清掃や設備のメンテナンス、外構の植え込みの管理などの手間はかかりません。
副業で不動産投資を手がける多忙なビジネスパーソンにとっては、非常に助かる要素といえるでしょう。
区分マンションでは月々の管理費用と同様に、修繕積立費を納めます。各オーナーが支払う修繕積立費は、何か突発的なことが起こって大規模な修繕工事が必要になった場合の費用に充当されます。
マンション全体の積立金があるため、定期的な修繕工事だけではなく、予測できない災害による損傷などに対する修繕工事にもすぐに対応できます。
不動産物件は証券などとは違って、基本的に簡単には売却しにくい、いわゆる流動性が低い投資商品といわれています。
ただし、マンション1棟とは異なり区分マンションの1戸単位であれば、不動産の中でも比較的売却はしやすいでしょう。投資もしくは居住用にマンション1戸を求める人は、少なくともマンション1棟を求めている人よりもはるかに多く存在します。
撤退のしやすさや出口戦略の立てやすさも、区分マンション投資を選ぶ際のメリットです。
区分マンション投資は空室リスクを避けるために、入居者から人気がある駅近などの物件を選ぶことが肝心ですが、需要が高い物件は、どうしても購入金額が高くなります。
ローンを早く返済するつもりで物件価格を反映させ、賃貸料を高く設定するとそもそも入居者がつかなくなってしまいます。
とはいえ、入居をつけやすくするために賃貸料を低く設定してしまうと、ローンの返済や管理・修繕費および税金を差し引いたときの利益が残りません。結果的に、高利回りを確保しづらいのが区分マンション投資のデメリットなのです。
ある程度投資の経験を積み、戸数も徐々に増やしていけば空室リスクを分散することもできますが、始めたばかりのうちはなかなかに難しいものです。
ゼロか100かというのが、区分マンション投資の初期のデメリットといえるでしょう。そのため高利回りが難しくとも、できるだけ賃貸需要の高いマンションを選ばなければなりません。
区分マンション投資では、マンション全体のオーナーになるわけではないので、物件に何らかの手を加えることに対して権限が限定的になります。
仮に、空室リスクを下げるために外壁塗装を早急に行いたいと思っても、他のオーナー全員が賛同しなければ工事は実施できません。
また、賃貸（入居）条件を自由に変更することも難しいでしょう。たとえば、勝手にペット飼育可能にしたり、内装リフォームを行ったり、家賃の大幅な値下げを行ったりすると、他の投資家オーナーから異議が出るかもしれません。
このように経営の自由度が低いことは、区分マンション投資の大きなデメリットです。
不動産投資全般にいえる基本的な戦略は、所有する物件数を徐々に増やしていくことでビジネスをスケールアップする運用方法です。それによって投資リスクは全体的に増加しますが、1戸ごとのリスクを分散させて、合計で大きなリターンを狙えます。
しかし、区分マンション投資はどうしても収益性が低く、ローン返済を長期に設定するため返済に時間がかかります。それは融資可能な枠の回復にも、時間がかかることを意味します。
最初の投資で融資枠を使い切ると次の物件取得が難しくなり、投資戦略の選択肢が少なくなるでしょう。スケールアップを目指すなら、1戸目にどのような投資を行い、融資枠をどこまで使うかの慎重な判断が大切です。
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区分マンション投資は、少ない自己資金でもローンを活用することで取り組める投資です。物件によっては諸経費と頭金を合わせても100万円くらいから始められるものもあります。
一般的に不動産投資ローンの融資額は、借手の年収の15倍程度までです。端的にいえば年収が300万円でも、4,500万円までの物件でローンが組める計算です。
1棟マンションは審査も厳しくなり、購入価格も大幅に上がっているため、それなりの自己資金が必要です。自己資金が少ない人が不動産投資を始めたい場合には、区分マンションが開始しやすいでしょう。
特に本業で多忙なビジネスパーソンなら、副業としてそれほど時間を取られずに経営ができるのでおすすめです。
老後の資産形成を目的に、個人年金のように捉えて、区分マンション投資を始める人もたくさんいます。
不動産投資には、リスクを取って高額の収入を得る考え方と、リスクを抑えて当面の収入は少額でも、ローン完済後に老後の安定収入を目指す考え方があります。区分マンション投資は後者の少額でも安定した、長期的・継続的な収益を望む人におすすめです。
好立地の物件を選んで空室リスクを下げることができれば、賃貸料からローンを返済し、完済後は家賃収入で生活費の底上げをする運用が可能でしょう。
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不動産投資の経験者であれば、ある程度物件の良し悪しや収支、返済計画に無理がないか自分で判断できるようになります。しかし、不動産投資初心者であれば物件選びから運用計画までサポートしてくれる不動産会社に物件紹介をお願いするのがおすすめです。
投資用物件を探す方法には、不動産投資会社に紹介を依頼する方法とポータルサイトに問い合わせする方法がありますが、不動産投資会社から紹介してもらうとよいでしょう。
というのも、ポータルサイトでは多くの物件を見られますが、理想のビジネスプランを実現するためにどれが適切な物件かを判断するのは難しいためです。
また、良い物件が見つかったとしても、物件を扱う会社や管理会社の対応が不十分なケースもあります。不動産投資会社を調べて資料を精査したり、セミナーを受講したりして、信頼できる会社から物件の紹介を受けてみましょう。
良心的な不動産投資会社を選ぶことができたら、物件を選ぶ際の希望条件を明確に伝えなければなりません。駅からの距離やエリア、地域性などの具体的な条件が重要だからです。
利回りがすべてではありません。それほど利回りが高くなくとも、立地が良くて適正な賃貸料設定で運営していれば空室リスクに脅かされることはほとんどありません。
販売だけでなく管理も併せて請け負う会社であれば、より正しく詳しい情報を提供してくれるので物件が選びやすいでしょう。
不動産投資を行うことで、確定申告による損益通算が可能となります。交通費や通信費、接待交際費、新聞図書費などが必要経費として認められるため、所得税の課税対象から控除されます。
賃貸収入が入る上に経費計上でき、節税できることはメリットですが、経費を使えば当然資産もそれだけ減ることになるでしょう。
初期の頃は不動産投資の収支が赤字になるのもやむを得ませんが、経費を使いすぎてキャッシュフローも赤字になってしまっては節税効果を消してしまうので要注意です。
区分マンション投資は1棟マンション投資と比べて参入しやすく、不動産投資の初心者にとっては取り組みやすい投資手法といえるでしょう。
もちろん、空室リスクはつきものですが、そうならないように収益性がそれほど高くなくても立地が良い物件を確保し、堅実にローンを返済していきながら資産形成を進めることが可能です。 少額資金で不意動産投資にチャレンジしてみたい方は、ここで紹介した情報を参考に区分マンション投資を選択肢の1つとして検討してみてはいかがでしょうか。
監修者
魚角 幸正
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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