アパート経営の収支シミュレーション！利益を最大化するコツと計算方法
アパート経営者にとって、適切な収支計算は欠かせません。収支計画書を作成し、アパート購入時や物件の運用に役立てましょう。 この記事では、アパートの収支計算における利回りの計算方法や収支計画書の書き方と注意点のほか、利回りを高く維持するポイントも解説します。 ポイント アパート経営の収支計算には「実質利回り」を用いる 賃料・稼働率・空室率・修繕費の目標数値設定は特に重要 物件の立地選び・早期の空室対策...
不動産投資家K
不動産クラウドファンディングには、さまざまなサービスが存在します。そのため、情報量や事業者の信頼性などに注目して、自分に合うサービスを選ぶことをおすすめします。
本記事では、不動産クラウドファンディングの選び方を解説したうえで、おすすめ8選を紹介します。
不動産クラウドファンディングは、事業者が複数の投資家から資金を集め、不動産で運用することを指します。不動産クラウドファンディングには、さまざまなサービスが存在するため、以下の選び方に注目することが大切です。
5つの選び方を解説します。
クラウドファンディングを選ぶ際には、自分の目的に合った物件を見つけられるように、案件数の多いサービスに注目しましょう。また、募集頻度が高い方が希望の物件を出資できる確率が高まります。
募集金額の上限に達し、すぐに募集が終了してしまう事態を避けるために、案件規模の大きいところを選ぶことも大切です。さらに、最低投資金額が低いサービスを選べば、初心者でも気軽に不動産クラウドファンディングを始めることができるでしょう。
妥当な投資なのか、できるだけ正確な判断ができるように、開示情報の多いサービスを選びましょう。まず、所在地や構造など物件の概況を把握できることが大前提です。
そのほか、周辺にどのような施設があるのか、空室率や想定家賃、収支シミュレーションなどが記載されていることも確認しておきます。
万が一運営する事業者が倒産すると、出資した金額が戻ってこないおそれがあります（倒産リスク）。そこで、事業者の信頼性を比較して選ぶことが大切です。
たとえば、上場企業は非上場企業と比べ、倒産リスクが低いと判断できます。また、業歴が長いことや不動産取引実績が豊富であることも、信頼性の高さのひとつの指標となるでしょう。
運用対象となる不動産の種類によって、収益性やリスクが異なります。収益性が低くても、低リスクであることを重視するのであれば居住用不動産を、リスクが高くても高利回りを求めるのであれば宿泊施設や商業施設を運用するサービスを選ぶと良いでしょう。
同様に、運用期間も収益性との関連が深い指標です。運用期間が短かければ、すぐに投資金を回収できる反面、収益性が低く、運用期間が長ければ回収に時間がかかる分、収益性が収益性が高い傾向にあります。
出資方式に優先劣後方式が採用されているかを確認しましょう。優先劣後方式とは、賃料収入や売却益が優先的に投資家へ分配されることです。
損失が発生した際は、「優先出資者（投資家）」より先に、「劣後出資者（事業者）」が出資金から補填します。事業者の出資割合が低ければ、劣後出資者（事業者）の出資金だけで損失を補填しきれないため、優先出資者（投資家）も損失を被る可能性が高くなります。
10%以下であればリスクが高く、30%に近づくにつれ投資家の損失リスクが低くなると考え、事業者の出資割合をチェックしましょう。
紹介した選び方を取り入れつつ、不動産クラウドファンディングのおすすめ8選をピックアップしました。
| サービス名 | 提供 事業者名 |
物件 の種類 |
特徴 | 最低 投資金額 |
事業者 創業年 |
|---|---|---|---|---|---|
| COZUCHI | LAETOLI株式会社 | 主に都心のマンションや店舗 | 原則いつでも換金できる | 1万円 | 1999年 |
| Rimple | プロパティエージェント株式会社 | 主に都心のアパート・マンション | 他社で貯めたポイントで不動産投資できる | 1万円 | 2004年 |
| creal | クリアル株式会社 | 都心のマンション・保育園・ホテルなど | 物件の種類が幅広い | 1万円 | 2011年 |
| OwnersBook | ロードスターインベストメンツ株式会社 | 主に都心マンション・オフィス・商業施設 | ソーシャルレンディング案件がある | 1万円 |
2019年 |
| TECROWD | TECRA株式会社 | 内物件や新興国物件 | 新興国の案件に投資できる | 10万円 | 2001年 |
| Jointoα | 穴吹興産株式会社 | アパート・マンション・商業施設など | 西日本の物件取り扱い・情報量が豊富 | 10万円 | 1964年 |
| property+ | 株式会社リビングコーポレーション | 全国政令指定都市中心のデザイナーズマンション | 運用期間が短期の案件もある | 1万円 | 2015年 |
| ちょこっと不動産 | 株式会社良栄 | 主に東京都内のレジデンス・オフィスビル | 対象不動産が多岐に渡る | 1万円 | 1991年 |
各社のサービスについて、詳しく解説していきます。
LAETOLIが運営するCOZUCHIは、スマートフォンから手堅く資産運用ができる不動産クラウドファンディングです。インターネット上で登録が完結するため、最短15分で投資を開始できます。
いつでも換金できるため、投資開始後に急に現金が必要になったとしても安心です。ただし、事務手数料3〜5.5%かかる点、金融危機などが生じた場合は換金制度が緊急停止される可能性がある点に注意しましょう。
商品は、年利率3〜12%のミドル・ハイリターンを目指しています。
https://cozuchi.com/ja/lp/
Rimpleは、シンプルかつ気軽に不動産投資できるようにプロパティエージェントが立ち上げた、不動産投資型クラウドファンディングです。ちなみに、プロパティエージェントは、東京証券取引所プライム市場に上場しています。
Rimpleの特徴のひとつが、リアルエステートコインです。他社で貯めたポイントをリアルエステートコインに換金することで、気軽に不動産投資の第一歩を踏み出せます。
事業者による劣後出資の割合は30％です。そのため、万が一運用による損失が発生しても30％までは投資家の元本が守られます。
https://funding.propertyagent.co.jp/
crealは、クリアルが運営する「新しい時代の不動産投資」を目指した不動産投資型クラウドファンディングです。クリアルは、東京証券取引所グロース市場に上場しています。
crealの特徴は物件の種類が豊富な点です。アパート・マンションのみならず、ホテルや保育園など幅広い案件を手がけています。
資産運用の想定利回りは3〜8%です。
https://creal.jp/
2014年サービス開始のOwnersBookは、国内で初めての不動産に特化したクラウドファンディングです。東京証券取引所プライム上場企業であるロードスターキャピタルの子会社、ロードスターインベストメンツが運営しています。
貸付型（ソーシャルレンディング）の案件を取り扱う点が特徴です。貸付型に出資（融資）する場合、投資家は家賃収入ではなく、利息および元本をOwnersBookから受け取ります。
2022年5月23日時点の平均予定運用期間は20.1ヶ月であるため、長期運用向きといえるでしょう。
https://www.ownersbook.jp/
TECROWDは、建設会社のTECRAが運営する不動産クラウドファンディングです。TECRAは、国内外で建設・不動産事業を展開しています。
TECROWDの特徴は、経済成長が著しい新興国の不動産に投資できる点です。新興国では建設コストや土地価格が安い上に需要の高い中心部の不動産を対象にしているため、想定利回り8.0%と高利回りが期待できます。
新興国の物件であっても、海外建設実績が豊富なTECRAが品質管理や工程管理をしているという点が安心材料です。
https://tecrowd.jp/lp/release/
Jointoαは、穴吹興産が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。穴吹興産は1964年創業と業歴が長く、東京証券取引所スタンダード市場に上場しています。
運営業者が香川県に本社を置いていることもあり、西日本地域の物件取り扱いが豊富な点が特徴です。また、劣後出資割合が50%と高めに設定されているプロジェクトもあります。
https://tecrowd.jp/lp/release/
リビングコーポレーションが運営するproperty+は、スマートフォンひとつで簡単に不動産投資ができる不動産クラウドファンディングです。運営事業者は東京証券取引所プライム市場に上場する飯田グループホールディングスのグループ会社のため、一定の安心感があります。
物件の種類が豊富で、想定運用期間が1年を超えるものから数ヶ月のものまである点が特徴です。
https://propertyplus.jp/
ちょこっと不動産は、不動産開発・賃貸事業をおこなう良栄が運営する不動産クラウドファンディングです。対象不動産は東京都内を中心に、レジデンスやオフィスビル、テナントビル、店舗など多岐にわたります。
また、短期から中長期と運用期間が幅広い点も特徴です。比較的分散投資がしやすいサービスといえるでしょう。劣後出資割合が30〜45%と比較的高めな点も特徴です。
https://chokotto-fudousan.jp/
少ない金額から投資できる点が魅力の不動産クラウドファンディングですが、元本保証ではありません。万が一出資金額が戻ってこなかったり、目減りすることがあっても支障がないように、過度な投資を避け、あくまでも余裕資金からの投資するを心がけましょう。
また、預貯金のようにいつでも引き出せるものではありません。生活費まで投資すると必要な時に投資した資金を使えず、生活に困るおそれがあります。
不動産クラウドファンディングに限らず、投資にはリスクがつきものです。投資をする際には、リスク分散することも心がけましょう。
リスク分散とは、投資する資産の種類や投資のタイミングを分けることで、ひとつの銘柄が目減りしたときの財産全体に与えるダメージを少なくすることです。不動産クラウドファンディング内でリスク分散を心がける場合、「いくつかの事業者のサービスを利用する」「長期間のものと短期間のものを併用する」「いくつかの種類の物件に分ける」などの方法があります。
不動産クラウドファンディングのおすすめ8選を紹介しました。不動産の情報量が多いサイトを選ぶ、信頼性で選ぶなどの観点から、どれが自分にあったサービスかを考えてみてください。
ただし、不動産クラウドファンディングにはリスクがつきものです。自分が利用するサービスを決断してからも、過度な投資を避けたり、投資先を分散させるなど、リスクに備えた不動産投資を心がけましょう。
監修者
赤井 祐貴
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