空き家を有効活用する方法は？空き家を活用するメリットやリスクについて解説

空き家の有効活用方法

近年、空き家の増加が社会問題となっています。相続したものの空き家のまま所有している方もいるのではないでしょうか。空き家の放置にはさまざまなリスクがあるため、活用を検討するのがおすすめです。以下では、空き家を有効活用する主な方法について解説します。

自分たちで住む

所有者が空き家を自分たちの住居として活用することは、空き家の有効活用として代表的な選択肢の1つです。自宅として住むことで、住居費用を抑えられるというメリットがあります。

現在、賃貸で暮らしている場合、所有する空き家に居住すれば家賃の支払いがなくなり、経済的な負担を軽減できます。その分を貯蓄や生活の質の向上に充てられるようになります。

また、空き家になっているのが実家など思い入れのある物件の場合、自分で住むことにより精神的な充実感を得られる点もメリットです。もし空き家の処分を選択した場合、物件に思い入れが強い人ほど罪悪感を抱きやすいでしょう。しかし、住居として利用すれば、大切な思い出とともに物件を残すことができます。

ただし、空き家を暮らせる状態にするために、修繕費がかかる点に注意が必要です。とくに長期間放置されていた空き家は、老朽化によって修繕費が高くなる可能性もあります。修繕が完了したあとも、各種維持費がかかるため、空き家で暮らすために必要な費用の見積もりを事前に行っておきましょう。

賃貸する

自分たちで空き家に住むのが難しい場合は、賃貸として利用する方法があります。空き家を賃貸として利用すると、毎月家賃収入を得られるようになります。

空き家の貸し出し方には、いくつか方法があります。

戸建て賃貸

空き家をそのまま戸建て賃貸として貸し出す方法です。戸建てのメインターゲットはファミリー層です。子育てが落ち着くまで住み続けてもらえる可能性もあり、長期間安定した家賃収入が期待できます。

立地や庭付き、部屋数の多さなどの好条件が揃っていれば、やや高めの家賃を設定できる場合もあるでしょう。また、集合住宅と異なり入居者同士のトラブルが発生しにくいというメリットもあります。

ただし、戸建ては空室リスクに弱い点がデメリットです。集合住宅の場合、空室が一部屋発生してもほかの部屋が埋まっていれば家賃収入はなくなりませんが、戸建ての場合、退去や借り手が見つからなければ家賃収入は0になります。そのほかにも、自分たちが使いたくなったときに自由に使えない点、築年数が経過していると家賃が下がる点などにも注意が必要です。

DIY賃貸

DIY賃貸とは、入居者が自由に内装を改修できるタイプの賃貸です。空き家対策として、現在国が推奨している賃貸の形式としても知られています。

空き家の内装を入居者に任せることで、空き家を現状のまま貸し出せるため、改修や修繕などの初期費用を抑えられる点がメリットです。また、自由にリフォームできるため、賃貸でありながら自分好みの家づくりができる点は、入居者にとって魅力となるでしょう。

ただし、DIYが可能な範囲や原状回復義務の有無などを明確に決めておかないと、退去時にトラブルにつながる可能性がある点に注意が必要です。認識に齟齬がないように、契約書に盛り込むようにしておきましょう。

国土交通省の公式サイトでは、DIY賃貸のトラブル防止のために契約書式例やガイドブックなどを公開しているため、必要に応じて参考にすると良いでしょう。

参考：国土交通省　「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」

移住者向け住宅

地方都市に空き家を所有している場合、移住者向け住宅として利用するのもおすすめです。移住者向けに空き家を賃貸として提供することで、地域の活性化や人口増加への貢献ができます。

また、自治体が支援制度を設けている場合もあり、長期の借り上げや補助金が利用でき、所有者の経済的な負担を軽減できることもあります。

たとえば、群馬県にある長野原町では「長野原町移住定住促進空き家活用住宅事業」を実施しており、この制度を利用すると長野原町が10年間を基本として空き家を借り上げてくれます。借り上げた空き家は長野原町が改修を行い、移住希望者に賃貸され、貸借期間満了後はリノベーションされた住宅が所有者に返還されます。つまり、自分で費用を出さずに、空き家が提供以前よりもきれいな状態で返ってくる可能性が高いです。さらに、その期間中は固定資産税も免除されます。

地方自治体によって支援の内容が異なっていたり、そもそも支援制度そのものがなかったりするケースもあります。また、支援制度があっても利用条件を満たしていないと活用できません。

たとえば、群馬県の長野原町の場合、建物の築年数や状態などから使用不可と判断される可能性があります。事前に空き家が存在する地方自治体の公式サイトを確認し、支援制度の有無や利用条件などを確認しておきましょう。

参考：群馬県長野原町　長野原町空き家活用事業について

民泊

民泊とは住宅の全部、または一部を活用して旅行客をはじめとする宿泊希望者に有料で提供するサービスです。昨今の訪日外国人客の増加や、2018年の民泊新法の施行による規制緩和などの影響もあり、空き家を利用した民泊サービスを提供する人が増えています。

民泊は空き家を有効活用しながら家賃収入を得られる以外に、資産価値の向上も期待できます。民泊として利用している空き家は、居住用不動産ではなく事業用不動産として売却できるようになります。事業用不動産の資産価値はどの程度利益が出ているかによって判断されるため、安定した収益が出ている民泊であれば不動産としての価値が上昇し、高額で売却が成立する可能性も高まるでしょう。

なお、民泊には2種類の運営方法があり、住宅宿泊事業法による民泊の場合は、年間宿泊日数が制限されます。また、周辺住民と民泊の利用者の間でトラブルが発生する可能性もあります。

民泊は、常時予約が入るとは限らないため、ある程度長期の居住を見込む一般的な賃貸と比較すると収入が安定しない点にも注意が必要です。

介護施設・シニア向け施設

空き家の一部を改装し、介護施設やデイサービスなどのシニア向け施設として利用する方法もあります。昨今は少子高齢化の進行が顕著になっており、シニア向け施設の需要は高まり続けています。床面積が広い、駐車場が確保できるなどの条件は、シニア向け施設として活用しやすいでしょう。

事業者に空き家を貸し出すだけで、オーナー自身に介護に関する知識や免許はとくに必要ありません。地域貢献にもなる選択肢といえるでしょう。

なお、介護施設として運用するためには、建築基準法上の用途変更手続きをはじめ、さまざまな手続きが必要です。バリアフリー改修のための費用がかかる場合がある点も理解しておきましょう。

自治体によっては、補助金や減税措置が適用される場合もあります。自治体の公式サイトをチェックしたり、窓口に問い合わせたりするなどして、制度の有無や利用条件を確認してみましょう。

サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、企業や団体の本社や本拠から離れた場所に設けられたオフィスです。企業がサテライトオフィスを設置する目的として、従業員の多様な働き方を支援し、ワークライフバランスを向上させることがあげられます。

近年は移住者の増加や雇用の創出のために自治体が空き家を利用したサテライトオフィスの誘致に力を入れているケースが増えており、サポートを受けながら持て余している空き家を活用できる可能性があります。

空き家の所在地の自治体で、支援制度がある場合は、サテライトオフィスは有力な候補になるでしょう。

地方でサテライトオフィスとしての空き家活用を検討する場合、通信環境の整備は重要な要素のひとつです。

建て替える

古くなって老朽化した空き家は建て替える方法もあります。自分たちで住む場合でも、賃貸する場合でも、リフォームやリノベーションでは大胆な間取りの変更や新たな設備の設置ができないケースも少なくありません。

また、建て替えることで、敷地の形状や立地に合わせた効率的な土地活用ができるようになったり、借り手や売り手が見つかりやすくなったりするなどのメリットもあります。

ただし、空き家の建て替えには建物の解体費用や新築の建築費用など、他の方法と比べて大きな費用がかかります。建て替え後に事業用として活用する場合、かけた費用を回収できる見込みがあるかどうかは、慎重に判断する必要があるでしょう。

また、所有する空き家が再建築不可物件の場合、建て替えそのものが認められません。再建築不可物件とは、接道義務をはじめとする現行の建築基準法を満たしていないため、建て替えができない物件のことです。

隣地の一部を買い取る、隣地の一部を借りるなど対処法がまったくないわけではないため、もし所有する空き家が再建築不可物件の場合は管轄の市区町村の建築関連部署に対処法について相談することも検討しましょう。

更地にする

空き家を住宅として活用することができない場合、更地にするという選択肢もあります。

空き家を更地にするメリットとして、管理負担の軽減があげられます。

空き家を放置すれば倒壊などの恐れもあることから、定期的にメンテナンスを実施しなければなりません。空き家を解体し、更地にすることで、これらの負担を軽減できます。

ただし、空き家によっては解体しない方がよいケースもあります。たとえば、空き家が再建築不可物件だった場合、解体してしまうと新しい建物を建築できません。この状態になってしまうと更地としての売却も難しくなってしまいます。

また、住宅用地特例による固定資産税の減額を受けている場合も、空き家は解体しない方がよいでしょう。住宅用地特例とは、固定資産税における特例措置のことです。住宅用地として利用している土地は固定資産税の負担が減りますが、空き家を解体してしまうと条件を満たせなくなってしまい、固定資産税の負担が増加します。

更地にした場合、どの程度費用が変動するか事前に試算して選択するようにしましょう。

売却する

自分で空き家を上手く活用できないと判断した場合は、売却も検討しましょう。空き家を売却すると、各種維持費の負担や管理の手間が減ります。

老朽化が進んでおり、築年数の経過している空き家の場合でも、取り壊しを前提にすれば買い手を見つけられる可能性は高まります。ただし、このケースでは売り手と買い手、どちらが解体費を負担するか決めておかないと、後々トラブルになるリスクがある点に注意が必要です。

空き家を売却する場合は周辺エリアの価格相場を確認しておきましょう。相場以下の価格で空き家を売り出してしまうと損をしてしまいますし、相場以上の価格で売り出してしまっても買い手が見つかりにくくなります。不動産ポータルサイトの類似不動産の価格をチェックする、複数の不動産会社に見積もりをしてもらうなどして、周辺エリアの価格相場を調べましょう。

空き家の活用に利用できる公的制度

昨今は空き家問題を解決するために、さまざまな公的制度が登場しています。空き家の有効活用に利用できる各種公的制度の詳細情報は、以下のとおりです。

空き家バンク

空き家の賃貸や売却を希望している空き家の所有者と、利用希望者をマッチングするための制度が空き家バンクです。空き家バンクは、地方公共団体が運営し、行政がサービスの運営を支援しており、無料で利用できる制度です。全国で増え続けている空き家問題を解決するために始まりました。

空き家バンクに登録するための条件は、空き家の所有者が地方税を滞納していないこと、空き家の所有権を証明できる書類があることなどです。地方自治体ごとに利用条件は異なっているため、所在地の空き家バンクの利用条件を確認しておきましょう。

空き家バンクを利用するメリットとして、営利目的の民間サービスと異なり、無料で気軽に空き家の情報を掲載できる点があげられます。また、自治体によってはリフォームや家財処分を目的とした補助金制度を提供している場合もあり、金銭的な負担を軽減できます。

なお、空き家バンクはあくまで空き家の所有者と利用希望者をマッチングするための制度のため、条件交渉や契約までサポートしてもらえない点がデメリットです。そのため、トラブルが発生しても基本的には自力で解決しなければなりません。

マイホーム借上げ制度

マイホーム借上げ制度とは、一般財団法人移住・住み替え支援機構（JTI）による、住まいを借り上げ、転貸する制度のことです。

JTIの定める条件を満たしていれば、50歳以上の人であればだれでも利用できます。具体的には、耐震強度を備えている、建物が日本国内にある、事業物件ではないなどが制度の利用条件です。

50歳未満の人も、家のほかに一定の条件を満たせば利用できます。

マイホーム借上げ制度のメリットとして、安定した家賃収入が得られる点があげられます。一般的な賃貸として空き家を活用する場合、入居者がいない期間の家賃収入は発生しません。しかし、マイホーム借上げ制度では、JTIと賃貸借契約を結ぶため、入居者がいない期間でも家賃収入を得られます。

また、空き家はすべて定期借家契約で貸し出すため契約期間が終了すれば確実に退去してもらえる、入居者トラブルが発生してもJTIが対応してくれるため負担が少ない点なども、マイホーム借上げ制度のメリットです。

なお、家賃の15％程度の手数料がかかる、耐震基準を満たしていない空き家は補強工事を実施しなければならないなど、適用にはさまざまな条件が存在するため、よく確認して利用しましょう。

セーフティネット住宅

セーフティネット住宅とは、高齢者や障害者、外国人など、賃貸物件から入居を拒否されやすい人たちへの貸し出しを目的とした賃貸物件のことです。空き家をセーフティネット住宅として活用するためには、耐震性や床面積などの条件を満たす必要があります。

セーフティネット住宅として空き家を活用するメリットとして、国や自治体からバリアフリー改修をはじめとする工事に対して補助金が出る点があげられます。入居者に対しても家賃補助を行ってくれる場合もあり、家賃滞納リスクも軽減できるでしょう。

なお、一般的な賃貸と比較すると、収益性がどうしても低くなりやすい点がデメリットとしてあげられます。また、すべての自治体で補助を受けられるわけではないため、事前に補助制度の有無や詳細を確認しておきましょう。

空き家を有効活用するメリット

空き家を有効活用するメリットとして、収益の確保があります。空き家を所有していると、使用していない物件に対して固定資産税をはじめとする維持費を支払わなければなりません。

大きな金額でない場合でも、毎年払い続けることで出費が積み重なります。何より活用していない不動産にお金を払うのは、経済的のみならず精神的にも負担になります。

賃貸物件として活用すれば、安定した家賃収入を得ることが可能です。家賃収入を元手にリノベーションやリフォームを行えば、資産価値の維持や向上にもつながります。資産価値が維持できれば、家賃の低下リスクも防ぎやすいでしょう。

また、特定空き家に指定されるリスクを回避できる点も、空き家を活用するメリットです。特定空き家は、倒壊や衛生上有害となる恐れがあることや景観を損ねているなどの理由から、放置すると地域の生活環境に悪影響を及ぼすと判断された空き家を指します。

特定空き家に指定されると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、高額な税金を納めなければなりません。空き家を活用すれば、特定空き家に指定されるリスクを軽減できます。

空き家活用のリスク

空き家の活用にはさまざまなメリットが存在する一方、リスクも一定数存在します。代表的なリスクは、空き家を活用するにあたって最初にまとまった費用を用意しなければならない点でしょう。空き家を賃貸として利用するにしろ、解体して更地にするにしろ、資金が必要です。空き家の状態や立地条件によっては、費用が高騰する可能性も否定できません。

また、空き家を上手く活用できない可能性もあります。いくら空き家を綺麗に修繕しても、必ず借り手が見つかるとは限りません。とくに立地条件に問題がある空き家や、築年数が経過し過ぎている空き家などは、活用を成功させるハードルはかなり高いです。

空き家を活用する際は、これらのリスクを常に背負う必要があることを理解しておきましょう。

空き家の現状と問題点

公的制度の登場をはじめ、空き家を有効活用するための環境は整いつつあります。しかし、空き家の現状や問題は、決して楽観視できるものではありません。

以下では、空き家の現状や問題点について解説します。

空き家の定義

2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、空き家は「長期間にわたって使用されていない状態の家」と定義されています。1年以上人の出入りがない、水道をはじめとするライフラインが使用されていない、定期的な清掃やメンテナンスが実施されていない場合、空き家と判断される可能性が高いです。

また、空き家には以下のようにいくつか種類があります。

参考：政府統計の総合窓口（ｅ－Ｓｔａｔ）　令和5年住宅・土地統計調査　空き家の種類

増加する空き家

「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の空き家の総数は900万1600戸でした。2013年の空き家の総数が819万5600戸のため、10年で80万戸以上の空き家が増えている計算です。

空き家が増えている要因として、人口の減少や新築建設の過剰促進などに起因する「家余り」や所有者の相続問題などがあげられます。野村総合研究所では「令和5年住宅・土地統計調査」の数値をもとに将来の空き家数を推計しており、2043年には空き家の総数が2023年時点の総数の約2倍に達すると予測しています。

こうした状況を受け、これ以上空き家が増えないように、国や地方自治体もさまざまな施策を講じています。

参考：政府統計の総合窓口（ｅ－Ｓｔａｔ）　令和5年住宅・土地統計調査　空き家の種類
株式会社野村総合研究所　2040年度の新設住宅着工戸数は58万戸に減少、2043年の空き家率は約25%まで上昇する見通し

空き家の問題点

国や地方自治体が空き家の増加を防ごうとしている理由として、事故や災害時のリスクの抑制、景観や治安の悪化の防止などがあげられます。以下では、空き家の問題点の詳細について解説します。

事故・災害時のリスク

空き家の数が増えることでもたらされる代表的な問題点が、事故や災害時のリスクの増加です。人が住まなくなった住宅は適切なメンテナンスが実施されなくなり、老朽化が進みやすくなります。

その結果、屋根や壁などの一部が崩落したり、地震をはじめとする自然災害が発生したとき住宅自体が倒壊したりするリスクが高まります。空き家の一部が崩落したり、倒壊したりすることで道路や避難経路が塞がれてしまうと、さらに事故や災害の被害が拡大しかねません。

また、近隣の建物や住人に被害を与えた場合、損害賠償責任を問われる可能性もあります。

景観・治安の悪化

景観や治安が悪化するのも、空き家の問題点です。空き家が放置されると建物自体の老朽化が進み、雑草が伸び放題になってしまうため、空き家の周囲の景観が著しく損なわれてしまいます。さらに、明らかに人の手が入っていない建物は害虫や害獣の繁殖、不法投棄の発生を招き、周辺エリアの治安を悪化させる要因になりかねません。

とくに避けなければならないのが、人目がないのをよいことに、空き家に人が住み着く事態です。不審者が住み着いた結果、放火や盗難、換金などの犯罪の拠点にされてしまう可能性もあります。自身はもちろん、周辺住民の安全を確保するためにも、空き家は適切に管理しなければなりません。

空き家等にかかる媒介報酬規制の見直し

空き家の流通促進のため、国土交通省では2024年から、売買取引と賃貸借取引において空き家の仲介手数料の上限を引き上げる法改正を行っています。

物件価格が800万円以下の宅地建物の売買取引については、原則の上限を超えて30万円の1.1倍（33万円）まで認めています。また、賃貸借取引の報酬額も、長期間の空き家等については、原則を超える1か月分の2.2倍を上限としました。

増加する空き家の課題に対応するため、このような事業者への支援策なども打ち出されています。

まとめ

空き家の増加は日本の社会問題の1つであり、このまま空き家の数が増えつづけると、景観や治安の悪化、空き家の老朽化によって倒壊事故のリスクが高まるなど、さまざまな問題を招きかねません。昨今は空き家バンクをはじめ、空き家を有効活用できる制度やサービスも登場しています。

空き家の活用方法によっては、家賃収入を得られるようになったり、現金化に成功したりする可能性もあるため、ぜひ積極的に活用方法を探ってみてください。ただし、初期費用の問題をはじめ、空き家を活用するにあたって超えなければならないハードルも一定数存在する点は理解しておきましょう。