土地活用の相談はどこにする？土地活用の種類別相談先とパートナーの選び方
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不動産投資家K
自分が所有する土地や相続した土地が、三角地だった場合、土地の活用法について悩む方 がいるかもしれません。三角地は不整形地と呼ばれる土地に分類され、税法上の扱いも、普通の土地とは異なります。
三角地とは、文字どおり土地が三角形になっている土地のことで、変形した形状の土地である「不形整地」の一種です。
三角地は、デッドスペースができやすい形状だけに、建物を建てにくいともいわれています。土地面積が広い三角地であれば活用法もあるでしょうが、面積が狭い「狭小地」の場合は活用法に悩む方もいることでしょう。
三角地における第1の特徴は、土地価格が安いという点です。土地価格は、土地活用の難易度が高ければ安価になり、活用しやすい土地であれば高価に評価されるのが一般的です。
建物を建てる土地に適さないことが多い三角地は、同じ面積・立地の四角形の土地に比べ、活用の難易度が高いとされます。そのため、土地価格は安くなりがちです。
三角地は、他の不整形地と同様に土地評価額が低めに設定されます。不整形補正率は1.00から0.60までの数値の範囲で定められ、通常の土地評価額に同数値を掛けて算出される決まりです。
土地評価価格が低いと、相続税・固定資産税・都市計画税などの税額も同じ面積の普通の土地よりも低い税額になります。土地の所有者にとっては課税負担が軽くなるのが三角地のメリットです。
三角地に建てる建物は、どうしても普通の形状にはなりにくいものです。しかしながら、これを逆手にとれば「他にはない、個性的な物件が建てられる」ことになります。
自宅用の建物の場合は、思い切って斬新なデザインの家にできます。あるいは賃貸物件でも、人目をひく個性的な建物にできるかもしれません。
三角地には、不整形地としてのメリットがある反面、デメリットも存在します。三角地特有のデメリットも理解した上で最善の土地活用法を選択することが望ましいでしょう。
ここでは、三角地の2つのデメリットを紹介します。
三角地は、土地の形状が三角形になっているだけに「デッドスペース」ができやすい特徴があります。デッドスペースとは、土地の変わった形状により、有効活用できない部分のことです。
ほとんどの建物は、四角形で建てられることから、三角地に建てられる建物は角部分が、どうしてもデッドスペースになります。土地全体を有効活用しにくいのが三角地のデメリットです。
三角地には、他とは異なるオリジナルなデザインや発想の建物が建てられる場合もありますが、制限も多くなりがちです。三角地では、その形状と建物の中に配置する設備の関係で、建物を思いどおりに設計できないデメリットがあります。
建物を建てるには、なにかと支障が多いのが三角地です。しかしながら、三角地という特色を生かした土地活用法もあります。三角地の立地条件や周辺環境などを検証し、土地柄に合った活用法を検討してみましょう。
ここでは、三角地の活用法のうち、代表的な5つの方法を紹介します。
三角地に、賃貸物件を建築する方法があります。賃貸物件を建てるのに充分な面積さえあれば、土地自体の形状は大きな支障にはならないでしょう。賃貸物件では、入居してくれる需要があるかが課題となります。
立地条件や周辺環境をよく調査した上での見込みさえあれば、賃貸経営は安定した家賃収入が確保できる方法です。
土地を「トランクルーム」として貸し出し、賃料収入を得る方法があります。トランクルームの有利な点は、立地条件の良し悪しを選ばない点です。
都市部の中心地から離れた郊外であっても、意外に需要が高いこともあります。賃貸住宅などに比べて、トランクルームは初期費用や管理費もそれほど高額ではありません。
堅実で安定した収益を望むのなら、三角地を駐車場にして収益を得る選択肢があります。「コインパーキング」「月極駐車場」などから、立地条件に合った形態を選ぶとよいでしょう。
数台置ける駐車スペースさえ確保できれば、三角地のマイナス面は解消できます。賃貸物件と比較しても、初期費用は安価な点も魅力です。
三角地のデッドスペースを有効活用する方法として、自動販売機の設置があります。自動販売機は、スペースに応じたサイズを選択可能です。
自動販売機の設置には「貸し出し」と「買い取り」の2通りの方法があります。設置できる台数や、見込める収益計画に応じて、適切な方法を選ぶのがよいでしょう。
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三角地が郊外にあり、農地に適した条件であれば、貸農園にするのも一つの選択肢です。土地面積が広ければ、区割りして複数の希望者を募集するのもよいでしょう。
土地内に水道施設や初心者には栽培のサポートが必要になりますが、初期費用があまりかからずに、すぐに着手できるメリットがあります。
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事前に三角地の土地活用法について、信頼できて実績のある専門家に相談するのが良策でしょう。特に、三角地に建物を建てたい場合には、不整形地の建築設計に確かな実績がある設計士や、経験豊富な施工会社に相談するのが賢明です。
三角地を購入する際には、購入後の売却は難しい場合が多いと考えておく方がよいでしょう。また、事前計画に沿った収益が得られないケースも考えておくことが大切です。
三角地にはさまざまな制限があるため、財産としての価値が普通の土地よりも低いことと、希望する金額で売却できないリスクを理解しておく必要があります。ただし、次のような方法で売却の可能性を高くすることはできます。
三角地は売却できない土地と思われている傾向があります。三角地は、普通の土地よりも売却しにくいことは事実です。
しかしながら、工夫次第で三角地を売却できる方法があります。以下にその方法を3点紹介します。
隣地を購入して整形地とすることで、売却できる可能性が高まります。三角地を隣地と合わせて普通の整形地にできる可能性があるのなら検討に値する方法です。
隣地の購入で、三角地が解消され一般の整形地となれば、活用範囲は広がる上に資産価値も高まります。
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三角地を売却するために、土地を見た第三者に好印象を与える工夫をしてみましょう。まずデッドスペース対策が重要です。
デッドスペースを駐車スペースにしたり、物置を設置したりする方法もあります。三角地のデッドスペースを目立たなくすることで、土地を売却できる可能性が高くなるかもしれません。
三角地の適正な土地活用を考えることや三角地を売却することは、自力では難しい場合もあるでしょう。その場合は、複数の不動産会社に相談するのが賢明です。
実績が豊富で、信頼度が高い業者を複数ピックアップし、相談の上で査定を依頼し、その後最も適正と思う業者を選択します。そして選択した不動産会社に、三角地の有効活用または売却について、正式に仲介契約をするとよいでしょう。
不動産会社は、個人では収集できない情報を数多く持っていることで、自力で探すよりも早めに売却先が見つけられるメリットがあります。
三角地は、一般に活用しにくく売却もしにくいデメリットがあるといわれています。しかし、三角地は税額が整地よりも安価であり、個性的な建物を設計できる自由度の高さが三角地ならではのメリットです。
さらに、三角地という特性を生かした活用法もいくつかあります。なお、三角地を購入する場合や、売却する場合には、三角地の特性を考慮した上で、慎重に売買契約を進めていくことが大切です。
立地や周辺環境も含めて、三角地ならではの有効な活用法を、本記事を参考にして考えてみてください。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、不動産コンサルティングマスター
不動産・建築業界歴20年。アパートの建築請負営業、それに係る土地仲介業務、仕入営業に携わっている。自身でも不動産経営を行っており顧客目線で業務に取り組んでいる。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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