賃貸人の修繕義務範囲はどこまで？設備が故障したときの責任や対処法
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不動産投資家K
新築アパートの不動産投資は、空室のリスクを抑えるなどさまざまなメリットがあります。ただし、初期費用が高額になり、投資回収に時間がかかるなどのデメリットな側面もあるため注意が必要です。
本記事では新築アパートで不動産投資する際のメリットや注意点、ケースごとの収益性などについてご紹介します。
1棟アパートの不動産投資は、複数の部屋を貸し出すため、空室で収入がゼロになるというリスクがワンルーム投資や戸建て投資に比べると低くなります。そのため、安定した収益を得られやすいのがメリットです。
しかし、実際に物件を選ぶ際は、新築アパートにするか中古アパートにするか迷う方もいるでしょう。中古アパートは初期費用を抑えられますが、入居者が集まらないという懸念もあります。
ここでは、不動産投資で新築アパートを選ぶメリットについて、ご紹介します。
新築アパートは一般的に中古アパートよりも入居者に人気があります。不動産投資では入居者が集まらず家賃収入が入らないのが最大のリスクですから、新築アパートではそのような空室のリスクを抑えられることが大きなメリットです。
同じエリアで部屋を探している場合、希望する間取りや設備等が同じであれば、中古より新築を選びたいと思う人の方が多いでしょう。また、中古アパートは、リフォームや入居者を集めるための広告に工夫が必要になることもありますが、新築アパートであればそうした手間もかかりません。
新築アパートは、中古アパートと比べて維持費や修繕費がかからないのもメリットです。すべてが新品のため、一般的に10年程度は設備面での大きな修繕は起こりにくく、、故障した場合でも保証期間内であれば無償で対応してもらえます。
中古アパートの場合、それまでどのような維持管理を行ってきたのかわからないことも多く、あとから思わぬ不具合が見つかる場合もあります。想定外の支出となる可能性もあるでしょう。
新築アパートははじめから自分で運用できるため、どのような状態かを把握して維持管理できることもメリットです。
新築アパートを自分で一から建築する場合、立地選びや設計の自由度が高いというメリットもあります。需要のある立地を選び、時代のニーズに合わせた設計が可能です。
エリアに居住するターゲットの傾向に合わせ、人気のあるデザインや設備を取り入れるなど、需要の高い物件にすることができます。競合と差別化できれば、相場より高めの家賃設定でも入居者が集まる物件にできる可能性もあります。
新築アパートは融資の際も有利に働きます。不動産投資のローンでは個人の属性だけでなく、物件の収益性も審査の対象になるためです。
中古アパートは過去の実績をもとに収益性を判断されますが、新築アパートは立地や設備などの想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古アパートよりも融資に通りやすいのがメリットです。
不動産投資では、売却を検討することもあるでしょう。その際、築浅アパートであれば、買い手がつきやすいのがメリットです。不動産は年数が経過するほど資産価値が下がり、価格が下がるうえに買い手もなかなかつかなくなっていきます。
新築アパートであれば、売却する時期でも比較的資産価値を維持できているため、売却しやすいといえるでしょう。
新築アパートの不動産投資には、デメリットもあります。建築から始める場合は運用を開始するまでに多くの工程があり、手間がかかります。賃貸経営で収益化できるまでの時間も必要になるでしょう。
また、新築の場合は家賃の下落が早いという問題もあります。
ここでは新築アパートで不動産投資するデメリットについて、みていきましょう。
新築アパート不動産投資を建築から始める場合は、土地の選定から建物の設計・建築、入居者募集などの期間が必要となり、運用開始までに時間がかかります。土地を探し始めてから賃貸経営を始めるまでに1年はみておいた方がよいでしょう。
建売の新築アパートを購入すれば建築の時間は省けますが、やはり入居者の募集をしなければならず、すぐに収入があるわけではありません。入居者がいる中古アパートであれば購入してすぐに家賃収入を得られます。
新築アパートは初期費用が高額になり、ローンの借入額も大きくなりがちです。そのため、毎月の返済額が多く、計画的な運用が必須となります。
万が一空室が続くようになると、毎月の返済金額が大きければローンの返済ができないというリスクもあるでしょう。また、アパートの場合は築年数が古くなるにつれて家賃も下落しやすくなります。入居者がいても家賃収入が減れば、返済が大変になるでしょう。
融資を受ける際は頭金を多く用意するなど、借入額をできるだけ少なくして毎月の返済額を減らす工夫が必要です。
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新築アパートは、投資した資金の回収に時間がかかるのもデメリットです。ローンの返済期間も長くなりがちで、完済したあとに安定した家賃収入で暮らすという生活ができるまでには、ある程度の時間が必要になります。
維持費やローン返済額を差し引き、手元に残るお金はしばらく少ない状態が続くでしょう。事前の収支計画をしっかり行い、物件価格や融資を受ける金額などを十分に検討しなければなりません。
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土地購入からの新築アパート建築を考えている場合、土地によっては建築規制があり、希望するアパートが建てられない場合があります。事前によく確認しておきましょう。
また、施工会社によって設計や建築のクオリティに差が出るため、依頼する会社の選定にも注意が必要です。費用をなるべく抑えて建てて利回りを上げたいのか、それとも最新の設備やデザインにこだわって家賃を上げることで利回りを上げたいのかなど、軸とする要素によっても会社選定ができるでしょう。
希望するアパートが建てられるのか、施工実績などを確認しながら慎重に選ぶ必要があります。
新築物件は入居者の需要が高く、家賃を高く設定しやすいのがメリットです。しかし一度入居者が入れ替わると、その物件は中古物件となります。新築時と同じ家賃では需要がなくなる可能性があり、その場合は家賃を周辺の似たような条件の物件に合わせる必要もでてくるでしょう。
一般的に築後10年の経過で、新築時から1割程度下落すると考えてよいでしょう。
新築アパートで不動産投資を行う際には、長期的視野で家賃収入を考えなければなりません。近隣の物件を調査し、同じ構造・間取りで築後10〜20年の家賃がどのくらいかをチェックしてみるとよいでしょう。
新築アパートで不動産投資を行う場合、所有する土地に建築する・土地を購入して建築する・建売のアパートを購入するという3つのケースが考えられます。
それぞれ、収益性と初期費用は異なります。土地を購入して建築するケースであれば収益性の高い新築アパートの建築が可能ですが、初期費用は高くなるでしょう。
各ケースの収益性と必要になる費用について解説します。
すでに所有している土地に建築する場合、必要になるのは建築費のみで、土地を購入する場合より初期費用は少なめです。ただし、入居者がつき家賃収入を得るためには、立地環境に左右されます。
家賃相場や競合物件数などを確認し、入居者が見込めて希望する家賃収入を得られるかを確認することが大切です。需要が低いと考えられる場合は、アパート経営以外の土地活用を検討した方がよいでしょう。
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土地を購入して建築する場合、入居者の需要が高い立地条件を吟味できるため、効果的な賃貸運営ができます。
ただし、建築費用に加えて土地の取得費用がかかり、初期費用は高額です。特に都心で立地条件の良い土地ほど高額になり、多くを融資で賄うとすれば毎月の返済額が負担になります。返済額が高くなると、空室時のリスクも高まるでしょう。
無理のない返済ができるよう、十分に収支計画を立てることが大切です。
すでに建築済みの新築アパートを購入するのであれば、手間や時間がかからず初期費用も抑えられます。すぐに入居者を募集して賃貸経営を始められるのがメリットです。
ただし、立地条件や建物のグレードで購入価格や入居者の需要も変わります。設備や間取りも、ターゲットとする入居者の希望に沿ったものかを見極めなければなりません。そのため、物件選びは十分時間をかけて行いましょう。
不動産会社の提案に従うだけでなく、自分で現地に出向いて確認することも重要です。
相続などで土地を取得し、どのように活用していいかわからない方は、新築アパートを建築して不動産投資を検討してみるのもよいでしょう。
新築アパートは耐用年数が長いため、長期的に安定した収入があることを希望している人にもおすすめです。
ここでは、新築アパートの不動産投資に向いている人をご紹介します。
所有している土地を活用したいと考えている人は、新築アパートの不動産投資も選択肢の1つです。
土地活用はほかにも駐車場やトランクルームの経営などいろいろありますが、新築アパートの経営は相続税対策ができます。ただ不動産を相続するよりも、賃貸していることで相続税の評価額が下がるためです。
アパートの敷地になっている土地を貸家建付地（かしやたてつけち）といい、貸家建付地の評価額には借家権割合として30％をかけることができ、入居者がいる場合は賃貸割合も入れて計算します。その結果、相続税を抑えることが可能です。
ただし、その土地が賃貸経営に向いているとは限りません。駅から遠い、周辺に商業施設がないなど賃貸の需要がない場合、建築しても空室のリスクが高くなるでしょう。あくまでも立地に合わせた土地活用を検討してください。
新築アパートは中古物件に比べて耐用年数が長く、長期的に安定した収入が得られます。はじめから適切なメンテナンスを行えば資産価値の低下を抑え、より長く安定した賃貸経営が可能です。
特に老後に備えて不動産投資を検討している人は、新築アパートを検討してみるとよいでしょう。
新築アパートは減価償却期間が長く、経費に計上して節税できるメリットもあります。減価償却とは、購入費用を法律で定められた耐用年数の期間にわたって経費に計上する会計処理のことです。
実際の支出がない経費を計上できることで給与所得などの損益通算ができ、長期的に所得税・住民税を減らせます。そのため、会社に勤めながら不動産投資で節税したい人にも向いています。
不動産投資の対象は、区分マンションや戸建てなど小規模なものからオフィスビルなど大規模なものまでさまざまです。
このうち、区分マンション投資や戸建て投資のような小規模な投資の場合、入居者がいなければ完全に収入がないというリスクがあります。一方、大規模な賃貸経営は初期費用が高額になり、維持管理の負担も大きいでしょう。
中規模にあたるアパート経営であれば、小規模な投資物件と比較して空室があっても収入を確保できますし、大規模な不動産投資に比べて維持管理の負担を抑えられるでしょう。
新築アパートの不動産投資は、大規模不動産ほどの初期費用をかけず、リスクを抑えて収益を上げたい人におすすめです。
手持ちの資金は多い方がより良いですが、新築アパートであれば中古アパートに比べて長期の融資を受けることができ、物件の収益性などの審査次第では、購入時の頭金を少なくすることができます。
また、中古アパートは修繕が必要になる場合があり、配管など見えない部分に不具合があれば、大規模な修繕になることも想定しなければなりません。修繕には必ずしもローンが利用できるわけではなく、手持ちの資金が少ないと、支払いに困ることになります。これに対し、新築アパートであれば当分修繕費用の心配はなく、手持ちの資金が少なくても安心です。
修繕が必要になる時期までに賃貸経営で資産形成ができるよう、計画を立てましょう。
手持ち資金が少ない人や、できるだけ持ち出し資金を少なくしたい人は中古1棟アパートより新築1棟アパートの方が良いでしょう。
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新築アパートに限らず、不動産投資は出口戦略も考えた計画が必要です。
老後の対策として賃貸経営を続けていくとしても、不動産価格が上昇していたら売却するという選択肢もあります。
周辺環境が変化して入居者が減ってきたら、売却の必要があるかもしれません。リニューアルして入居者を増やすという方法もあります。状況が変わった場合の戦略も合わせて計画しておきましょう。
売却を検討する場合、譲渡所得に税金がかかることに注意が必要です。税率は購入後の期間により変わり、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年以下であれば短期譲渡となり、5年を超えるものは長期譲渡となります。
税率は短期譲渡が39％（所得税30％ 住民税 9％）、長期譲渡は20％（所得税15％ 住民税 5％）であるため、大きく値上がりしない限りは5年以上はそのまま所有し、長期譲渡になるまで待つようにしましょう。
参考：国税庁 「土地や建物の譲渡所得に対する税金」
新築1棟アパートの不動産投資は入居者の人気を集めやすく、維持費や修繕費を抑えられるなどのメリットがあります。一方で初期費用が高くなり、ローン返済の負担が大きくなるのがデメリットです。
新築にするか中古にするか迷っている人は、メリット・デメリットを把握して自分に向いているか検討してみましょう。不動産投資を行う際は、出口戦略も合わせた収支計画を立てることが大切です。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
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