アパート経営の法人化は不動産の相続対策になる？法人化の流れと注意点
アパート経営の規模が大きくなってくると、相続税対策として法人化を考える人もいるでしょう。個人名義のままでは相続時に多額の相続税が発生したり、相続人間で共有状態になったりするリスクがありますが、法人化によって負担やトラブルを軽減できる可能性があります。 本記事では、アパート経営の法人化が相続対策になる理由や、検討するタイミング、法人化の具体的な流れについて解説します。 ポイント アパート経営の法人化...
不動産投資家K
建築基準法には、敷地に対する建物の面積比率である「建ぺい率」の数値に関する規定があります。ですので建ぺい率をオーバーした建物は法的に建築することができません。
また、既存の建物を増築・リフォームする場合にも建ぺい率の規定は適用されます。本記事では、建物に関する建ぺい率の計算方法、緩和条件、注意点などを解説しています。
敷地面積に対する建築面積の比率を「建ぺい率」と呼びます。敷地に建物を建築する際、建築主が自分勝手に敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、周辺の景観や日当たり、防災を無視した建物になりかねません。
そこで、敷地面積に建てられる建物の面積比率を定め、快適な住環境を守る目的で規定されたのが建ぺい率です。
なお、敷地面積に対する延床面積の割合が「容積率」です。建ぺい率が敷地面積に対する建物の面積比率によって建物の建てられる範囲が制限されるのに対し、容積率は敷地面積に対する延床面積比率によって建物自体のボリュームを制限します。
あわせて読みたい
建ぺい率は以下の計算式で算出できます。
建築面積÷敷地面積×100＝建ぺい率（％）
たとえば、120㎡の敷地に建築基準法が定めた「建築面積」が60㎡の建物は、60㎡÷120㎡×100で、建ぺい率は50％になります。
建築基準法が定めた建築面積とは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（上から見たときの面積）のことで、建物から突出したベランダや玄関ポーチ部分などは、先端から1m部分は建築面積の算定から除外されます。
これから建築する建物所在地の市町村役場の都市計画課など都市計画に関する部署に問い合わせる方法があります。電話でも対応してもらえますが、境界などを正確に確認する場合は、窓口で地図もあわせて確認するとより確実でしょう。
近年は、各市町村が運営している公式のWEBサイトで建ぺい率を確認することもできるようになってきています。自治体の公式サイトにアクセスし、都市計画図が載ったページで目的の場所の建ぺい率を確認できます。
たとえば、東京都の場合は、東京都都市整備局のWebサイト（https://www2.wagmap.jp/tokyo_tokeizu/Portal）から確認できます。
その他の方法としては、その土地の情報を掲載している不動産会社のWEBサイトやチラシで確認できる場合もあります。直接、土地を管理している不動産会社に問い合わせても良いでしょう。
建物を建築する際は、当然建築基準法で定められた建ぺい率の数値以内にする必要があります。ただし、規定された建ぺい率が緩和されるケースも存在します。
ここでは、法律で義務づけられた建ぺい率の数値が緩和されるケースを紹介しましょう。
「防火地域」で都市計画で定める建ぺい率が80％に該当し、敷地内の建物すべてが「耐火建築物」であれば、建ぺい率の制限はありません。つまり、建ぺい率100％です。
「防火地域」または「準防火地域」とは、都市計画法で定められた「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」のことです。具体的には、建物の密集地・駅前・幹線道路沿いなどの地域が防火地域にあたり、防火地域を広範囲に広げたエリアが準防火地域に該当します。
防火地域・準防火地域で建ぺい率が緩和された目的は、この緩和によってエリア内で防火対策を施した家屋への建て替えを促進し、火災の延焼を抑制する効果を図るためです。
敷地の二辺以上が道路に接している「角地」も、建築基準法にて建ぺい率が10％緩和される優遇措置が定められています。この規定は「角地緩和」と呼ばれています。角地緩和の認定機関は各自治体です。
自分の土地が角地緩和に該当するかどうか不明な場合は、市役所や役場の窓口で確認しましょう。
防火地域と角地の緩和条件を同時に満たす場合は、建ぺい率の上限に20％が加算される規定となっています。たとえば、建ぺい率の上限が60％の敷地が、防火・準防火地域であると同時に角地であり、建てる建物が準耐火建築物以上の仕様であれば、60％に20％が加算されて80％が建ぺい率の上限です。
防火・準防火地域や角地では、通常よりも広い建築面積が確保できることになります。
建築基準法が定める用途地域とは、住宅・工業・商業用など用途が異なるエリアを意味し、それぞれの敷地に建物の建ぺい率も用途地域別に上限の数値が異なっています。用地地域別の建ぺい率と容積率（敷地面積に対する延べ面積の比率）は下記の表のとおりです。
| 用地地域 | 地域の内容 | 容積率（％） | 建ぺい率（％） |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅専用のエリア | 50・60・80・100・150・200％ | 30・40・50・60％ |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅、小規模店舗用のエリア | 50・60・80・100・150・200％ | 30・40・50・60％ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅専用のエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 30・40・50・60％ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅、病院・大学用エリア | 100・150・200・300・400・500％ | 30・40・50・60％ |
| 第一種住居専用地域 | 住環境を維持するエリア （中規模店舗や事務所は建設可） |
100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 第二種住居専用地域 | 住環境を維持するエリア （ホテルや事務所は建設可） |
100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 準住居専用地域 | 自動車関連施設の建設が可能な 住環境を維持するエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 近隣商業地域 | 近隣住民の買物が可能なエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 60・80％ |
| 商業地域 | 銀行やデパートなどの建設可能エリア | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・ 1300％ | 80％ |
| 工業地域 | 多様な工場建設が可能なエリア | 100・150・200・300・400％ | 50・60％ |
| 準工業地域 | 危険度が低い工場建設のエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 工場専用地域 | 工場建設を専用とするエリア | 100・150・200・300・400％ | 30・40・50・60％ |
参考：国土交通省 土地利用計画制度の概要
敷地が2以上の用途地域にまたがっている場合は、加重平均で計算します。
たとえば、敷地面積100㎡のうち、近隣商業（建ぺい率80％）が40㎡、第一種地域（建ぺい率60％）が60㎡の場合では以下のように計算します。
近隣商業の建ぺい率＋第一種地域の建ぺい率
＝（40㎡／100㎡×80％）×100 ＋（60㎡／100㎡×60％）×100
＝32％＋36％
＝68％
建ぺい率は、建築基準法で定められた、建物の建築の際に遵守すべき規定です。新築物件では、建築の前の段階で建築確認審査が実施されることから、建ぺい率をオーバーする建物が建築されることはまずないでしょう。
ただ、リフォームや増築の際に確認不足などで規定の建ぺい率をオーバーするケースが稀にあります。建ぺい率をオーバーした場合のデメリットについて紹介します。
規定の建ぺい率をオーバーした建物には住宅ローンが適用されません。金融機関が建ぺい率オーバーの物件に住宅ローンを承認することは、違法建築を許容したことになり、企業の信用問題にも関わります。
現在は、建ぺい率をオーバーした新築物件が建築されることはまずありませんが、中古住宅をリフォームした際に建ぺい率をオーバーする可能性はあります。
建ぺい率がオーバーしている建物は、違法建築物とみなされます。そのため、売却しようと思っても、売却自体が違法となり売買契約が成立しません。
売却できない物件は資産価値も低くなります。どうしても売却したい場合は、適法な建ぺい率になるように減築リフォームをしなければなりません。
ただし、都市計画法が成立した1971年以前に建築された物件に関しては例外規定があります。違法建築物ではなく「既存不適格建築」として売却認可となるケースがあります。不動産会社に住宅売却の仲介を依頼して、自身所有の土地が売却可能かどうかを調べてみても良いでしょう。
アパートなどを建築する際、敷地いっぱいに建築して部屋数をできるだけ多くしたいという方もいらっしゃるかもしれません。現実には建ぺい率という法律の規定を守り、建物の広さを決める必要があります。これは、防火や景観を守るための措置でもあります。
建ぺい率の内容や計算方法、注意点など、法律の規定をよく理解した上での建物の建築をこころがけましょう。
監修者
一級建築士、宅地建物取引士
大学院修了後、組織設計事務所に就職し、公共建築、病院、高齢者福祉施設の意匠設計を担当。2014年に現在の不動産会社に入社し、以降、共同住宅の意匠設計に携わっている。趣味はマラソン。「『走れる建築家』を目指してます！」
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
アパート経営の規模が大きくなってくると、相続税対策として法人化を考える人もいるでしょう。個人名義のままでは相続時に多額の相続税が発生したり、相続人間で共有状態になったりするリスクがありますが、法人化によって負担やトラブルを軽減できる可能性があります。 本記事では、アパート経営の法人化が相続対策になる理由や、検討するタイミング、法人化の具体的な流れについて解説します。 ポイント アパート経営の法人化...
土地の生前贈与は、相続税対策や相続時のトラブル防止に有効な手段のひとつです。ただし、贈与税や登録免許税、不動産取得税など複数の税金が発生するため、事前に理解が欠かせません。 本記事では、土地の生前贈与でかかる税金や相続との比較、節税対策ができる控除や特例、土地を生前贈与するメリット・デメリットなどを解説します。 ポイント 土地の生前贈与では、贈与税・登録免許税・不動産取得税がかかる 基礎控除や特例...
不動産（土地・家屋）を遺産相続した場合、名義変更だけでなく、相続人の確定や遺産分割、相続税の申告など、さまざまな手続きが必要です。手順を間違えたり対応が遅れたりすると、相続人同士のトラブルや相続登記の遅れ、相続税の申告漏れなどにつながります。 本記事では、不動産の遺産相続に必要な手続きや不動産の分割方法、相続登記の流れなどを解説します。 ポイント 不動産の遺産相続は、相続人の確定や遺産の評価など所...
兄弟でアパート経営を引き継ぐ際には、どのような形で相続するか迷うこともあるでしょう。分割方法を誤ると、後々の対立やトラブルにつながるおそれがあるため、十分に検討することが大切です。 本記事では、アパート経営を相続する際の分割方法や手続きの進め方、トラブルを防ぐためのポイントについて解説します。 ポイント 兄弟でアパート経営を相続した場合、分割方法の選択が重要になる アパート経営を兄弟で相続したとき...
ただ所有しているだけの土地にも固定資産税は課せられます。しかし、土地をうまく活用すれば、それらの費用をまかなえるばかりか利益が得られるかもしれません。 本記事では、土地を活用しようとするときの相談先とその選び方を解説します。所有する土地に適した活用法を見つけるため、ぜひ参考にしてください。 ポイント 土地活用の相談では、事前に相談先に何を求めるのか整理しておくことが重要 土地活用の相談先は多く、活...
土地活用を検討する際、期待通りの収益を得られず失敗する例も少なくありません。失敗の原因は、資金計画の不足や市場のニーズと合わない判断、法規制への認識不足など多岐にわたります。 本記事では、賃貸経営や駐車場経営、太陽光発電の設置など、土地活用の代表的な失敗例7つを紹介し、それぞれのリスクや失敗しないためのポイントを解説します。 ポイント 土地活用に失敗する原因は、資金計画の不備や事前の検討不足など多...
不動産オーナーは、賃貸物件や商業用物件などを所有し、運用することで収益を得ている人です。土地活用や物件購入によって不動産を所有し、入居者募集や家賃管理を行いながら、家賃収入を得て長期的な資産形成を目指します。 本記事では、不動産オーナーになる方法やメリット、仕事内容、向いている人の特徴などを解説します。 ポイント 不動産オーナーは賃貸経営により安定収入の確保と資産形成ができる 不動産オーナーになる...
相続した土地の中には、一定の条件を満たすことで固定資産税がかからないものがあります。もっとも、固定資産税がかからない土地は納税通知書が届かないことがあり、相続人が土地の存在を把握できないまま、名義変更や管理、処分の場面で問題が表面化するケースが少なくありません。本記事では、固定資産税がかからない土地の基本的な条件や、将来的に課税される可能性、相続後に起きやすい注意点（見落とし・管理負担・処分の難し...
事故物件情報サイト「大島てる」に物件が掲載され、削除依頼できないかと考える方もいるでしょう。実際に、情報の訂正や削除を依頼することが可能ですが、掲載内容が事実である場合は削除されないケースもあります。 本記事では、大島てるに事故物件の削除を依頼する方法や注意点に加え、削除されなかった場合の対処法についても解説します。 ポイント 大島てるに掲載された事故物件の情報は削除依頼することが可能 削除依頼し...
不動産の家族信託とは、信頼する家族に不動産の管理・運用を任せることです。家族信託することで、所有者の判断能力が低下しても不動産を管理・運用でき、将来の相続や承継に備えることができます。 一方で、契約作成や登記手続きには手間や費用がかかり、受託者の負担も生じるなどの注意点を把握しておくことも重要です。 本記事では、不動産を家族信託するメリットや手続きの流れ、おすすめの人などについて、わかりやすく解説...