アパート経営の収支シミュレーション！利益を最大化するコツと計算方法
アパート経営者にとって、適切な収支計算は欠かせません。収支計画書を作成し、アパート購入時や物件の運用に役立てましょう。 この記事では、アパートの収支計算における利回りの計算方法や収支計画書の書き方と注意点のほか、利回りを高く維持するポイントも解説します。 ポイント アパート経営の収支計算には「実質利回り」を用いる 賃料・稼働率・空室率・修繕費の目標数値設定は特に重要 物件の立地選び・早期の空室対策...
不動産投資家K
建築基準法には、敷地に対する建物の面積比率である「建ぺい率」の数値に関する規定があります。ですので建ぺい率をオーバーした建物は法的に建築することができません。
また、既存の建物を増築・リフォームする場合にも建ぺい率の規定は適用されます。本記事では、建物に関する建ぺい率の計算方法、緩和条件、注意点などを解説しています。
敷地面積に対する建築面積の比率を「建ぺい率」と呼びます。敷地に建物を建築する際、建築主が自分勝手に敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、周辺の景観や日当たり、防災を無視した建物になりかねません。
そこで、敷地面積に建てられる建物の面積比率を定め、快適な住環境を守る目的で規定されたのが建ぺい率です。
なお、敷地面積に対する延床面積の割合が「容積率」です。建ぺい率が敷地面積に対する建物の面積比率によって建物の建てられる範囲が制限されるのに対し、容積率は敷地面積に対する延床面積比率によって建物自体のボリュームを制限します。
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建ぺい率は以下の計算式で算出できます。
建築面積÷敷地面積×100＝建ぺい率（％）
たとえば、120㎡の敷地に建築基準法が定めた「建築面積」が60㎡の建物は、60㎡÷120㎡×100で、建ぺい率は50％になります。
建築基準法が定めた建築面積とは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（上から見たときの面積）のことで、建物から突出したベランダや玄関ポーチ部分などは、先端から1m部分は建築面積の算定から除外されます。
これから建築する建物所在地の市町村役場の都市計画課など都市計画に関する部署に問い合わせる方法があります。電話でも対応してもらえますが、境界などを正確に確認する場合は、窓口で地図もあわせて確認するとより確実でしょう。
近年は、各市町村が運営している公式のWEBサイトで建ぺい率を確認することもできるようになってきています。自治体の公式サイトにアクセスし、都市計画図が載ったページで目的の場所の建ぺい率を確認できます。
たとえば、東京都の場合は、東京都都市整備局のWebサイト（https://www2.wagmap.jp/tokyo_tokeizu/Portal）から確認できます。
その他の方法としては、その土地の情報を掲載している不動産会社のWEBサイトやチラシで確認できる場合もあります。直接、土地を管理している不動産会社に問い合わせても良いでしょう。
建物を建築する際は、当然建築基準法で定められた建ぺい率の数値以内にする必要があります。ただし、規定された建ぺい率が緩和されるケースも存在します。
ここでは、法律で義務づけられた建ぺい率の数値が緩和されるケースを紹介しましょう。
「防火地域」で都市計画で定める建ぺい率が80％に該当し、敷地内の建物すべてが「耐火建築物」であれば、建ぺい率の制限はありません。つまり、建ぺい率100％です。
「防火地域」または「準防火地域」とは、都市計画法で定められた「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」のことです。具体的には、建物の密集地・駅前・幹線道路沿いなどの地域が防火地域にあたり、防火地域を広範囲に広げたエリアが準防火地域に該当します。
防火地域・準防火地域で建ぺい率が緩和された目的は、この緩和によってエリア内で防火対策を施した家屋への建て替えを促進し、火災の延焼を抑制する効果を図るためです。
敷地の二辺以上が道路に接している「角地」も、建築基準法にて建ぺい率が10％緩和される優遇措置が定められています。この規定は「角地緩和」と呼ばれています。角地緩和の認定機関は各自治体です。
自分の土地が角地緩和に該当するかどうか不明な場合は、市役所や役場の窓口で確認しましょう。
防火地域と角地の緩和条件を同時に満たす場合は、建ぺい率の上限に20％が加算される規定となっています。たとえば、建ぺい率の上限が60％の敷地が、防火・準防火地域であると同時に角地であり、建てる建物が準耐火建築物以上の仕様であれば、60％に20％が加算されて80％が建ぺい率の上限です。
防火・準防火地域や角地では、通常よりも広い建築面積が確保できることになります。
建築基準法が定める用途地域とは、住宅・工業・商業用など用途が異なるエリアを意味し、それぞれの敷地に建物の建ぺい率も用途地域別に上限の数値が異なっています。用地地域別の建ぺい率と容積率（敷地面積に対する延べ面積の比率）は下記の表のとおりです。
| 用地地域 | 地域の内容 | 容積率（％） | 建ぺい率（％） |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅専用のエリア | 50・60・80・100・150・200％ | 30・40・50・60％ |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅、小規模店舗用のエリア | 50・60・80・100・150・200％ | 30・40・50・60％ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅専用のエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 30・40・50・60％ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅、病院・大学用エリア | 100・150・200・300・400・500％ | 30・40・50・60％ |
| 第一種住居専用地域 | 住環境を維持するエリア （中規模店舗や事務所は建設可） |
100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 第二種住居専用地域 | 住環境を維持するエリア （ホテルや事務所は建設可） |
100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 準住居専用地域 | 自動車関連施設の建設が可能な 住環境を維持するエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 近隣商業地域 | 近隣住民の買物が可能なエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 60・80％ |
| 商業地域 | 銀行やデパートなどの建設可能エリア | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・ 1300％ | 80％ |
| 工業地域 | 多様な工場建設が可能なエリア | 100・150・200・300・400％ | 50・60％ |
| 準工業地域 | 危険度が低い工場建設のエリア | 100・150・200・300・400・500％ | 50・60・80％ |
| 工場専用地域 | 工場建設を専用とするエリア | 100・150・200・300・400％ | 30・40・50・60％ |
参考：国土交通省 土地利用計画制度の概要
敷地が2以上の用途地域にまたがっている場合は、加重平均で計算します。
たとえば、敷地面積100㎡のうち、近隣商業（建ぺい率80％）が40㎡、第一種地域（建ぺい率60％）が60㎡の場合では以下のように計算します。
近隣商業の建ぺい率＋第一種地域の建ぺい率
＝（40㎡／100㎡×80％）×100 ＋（60㎡／100㎡×60％）×100
＝32％＋36％
＝68％
建ぺい率は、建築基準法で定められた、建物の建築の際に遵守すべき規定です。新築物件では、建築の前の段階で建築確認審査が実施されることから、建ぺい率をオーバーする建物が建築されることはまずないでしょう。
ただ、リフォームや増築の際に確認不足などで規定の建ぺい率をオーバーするケースが稀にあります。建ぺい率をオーバーした場合のデメリットについて紹介します。
規定の建ぺい率をオーバーした建物には住宅ローンが適用されません。金融機関が建ぺい率オーバーの物件に住宅ローンを承認することは、違法建築を許容したことになり、企業の信用問題にも関わります。
現在は、建ぺい率をオーバーした新築物件が建築されることはまずありませんが、中古住宅をリフォームした際に建ぺい率をオーバーする可能性はあります。
建ぺい率がオーバーしている建物は、違法建築物とみなされます。そのため、売却しようと思っても、売却自体が違法となり売買契約が成立しません。
売却できない物件は資産価値も低くなります。どうしても売却したい場合は、適法な建ぺい率になるように減築リフォームをしなければなりません。
ただし、都市計画法が成立した1971年以前に建築された物件に関しては例外規定があります。違法建築物ではなく「既存不適格建築」として売却認可となるケースがあります。不動産会社に住宅売却の仲介を依頼して、自身所有の土地が売却可能かどうかを調べてみても良いでしょう。
アパートなどを建築する際、敷地いっぱいに建築して部屋数をできるだけ多くしたいという方もいらっしゃるかもしれません。現実には建ぺい率という法律の規定を守り、建物の広さを決める必要があります。これは、防火や景観を守るための措置でもあります。
建ぺい率の内容や計算方法、注意点など、法律の規定をよく理解した上での建物の建築をこころがけましょう。
監修者
一級建築士、宅地建物取引士
大学院修了後、組織設計事務所に就職し、公共建築、病院、高齢者福祉施設の意匠設計を担当。2014年に現在の不動産会社に入社し、以降、共同住宅の意匠設計に携わっている。趣味はマラソン。「『走れる建築家』を目指してます！」
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