アパート経営の収支シミュレーション！利益を最大化するコツと計算方法
アパート経営者にとって、適切な収支計算は欠かせません。収支計画書を作成し、アパート購入時や物件の運用に役立てましょう。 この記事では、アパートの収支計算における利回りの計算方法や収支計画書の書き方と注意点のほか、利回りを高く維持するポイントも解説します。 ポイント アパート経営の収支計算には「実質利回り」を用いる 賃料・稼働率・空室率・修繕費の目標数値設定は特に重要 物件の立地選び・早期の空室対策...
不動産投資家K
不動産投資において建物の大きさや広さは重要です。ただ建てられる建物の広さは決められているため、それぞれ限度を超えて建てることはできません。この限度の一つが容積率です。
容積率にはいくつもの要素や制限が関わっているため、計算には概要の把握が欠かせません。そこでここでは、容積率を求めるときに必要な要素と計算方法、制限や緩和条件を解説します。
容積率を表す数値を知っていても、正しく活用するにはしくみ全体を知っておく必要があります。ここでは容積率の概要と計算方法、計算に関わる制度や数値、制限といった基礎知識をみてみましょう。
容積率とは、土地の敷地面積に対する、建物の延べ床面積全体の割合を表す数値です。延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計で、たとえば2階建て建物の延べ床面積であれば、1階の床面積と2階の床面積を合計して求めます。
容積率を定めるのは、主に市区町村です。これは用途地域ごとに決まっているため、土地に建てられる建物の床面積、ひいては建物の階数や大きさは容積率によって決まるといっても過言ではありません。
ただ2階以上の各フロアの床面積は、建物が地面に接する面積に大きく影響されます。この面積の、土地全体の面積に占める割合が「建ぺい率」です。建ぺい率と容積率は、建てられる建物の大きさや広さを決める上で、非常に重要な数値といえるでしょう。
下記記事では建ぺい率について詳しく解説しています。実際に建物を建てるときの参考にしてください。
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容積率は、次の計算式で求められます。
容積率（％）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
たとえば敷地面積120㎡の土地に、地面に接する1階部分の床面積が70㎡と2階部分の床面積が50㎡の建物の容積率は、（70㎡＋50㎡）÷120㎡×100＝100％となります。
容積率は、市区町村ごとに策定された都市計画に基づいて、建てられる建物を定めた区分である用途地域ごとに定められています。定められているのは「指定容積率」という、容積率の最高限度です。建物を建てる際は、容積率の上限以下で計画する必要があります。
用途地域ごとの容積率は次の通りです。
| 用途地域 | 容積率（％） |
|---|---|
| 第一種および第二種低層住居専用地域 | 50・60・80・100・150・200 |
| 第一種および第二種中高層住居専用地域 | 100・150・200・300・400・500 |
| 第一種および第二種住居地域 | 100・150・200・300・400・500 |
| 準住居地域 | 100・150・200・300・400・500 |
| 近隣商業地域 | 100・150・200・300・400・500 |
| 商業地域 | 200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300 |
| 田園住居地域 | 50・60・80・100・150・200 |
用途地域が違えば、容積率だけでなく建ぺい率も変わる可能性があります。建物を建てる計画では、両方の数値を確認しましょう。
土地ごとに定められる容積率は、用途地域だけでなく接している前面道路の幅員によっても変わるため注意が必要です。前面道路の幅員が12m未満、もしくは4m未満と狭い場合は、それぞれ次の通り幅員を基準とした「基準容積率」、もしくは指定容積率のいずれか小さい値が適用されます。
前面道路の幅員が12m未満の場合、用途地域ごとに次のいずれか小さい値が容積率とされます。
| 前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、いずれか小さい値 | ||
|---|---|---|
| A）第一種または第二種低層住居専用地域 | 指定容積率 | 幅員 × 40％ |
| B）第一種または第二種中高層住居専用地域、第一種または第二種住居地域、準住居地域 | 指定容積率 | 幅員 × 40％ |
| その他 | 指定容積率 | 幅員 × 60％ |
たとえば、A）の用途地域において、指定容積率200％の土地の、前面道路の幅員が4.5mの場合、
基準容積率 ＝ 4.5m × 40％ ＝ 180％
指定容積率 ＝ 200％
となるため、適用される容積率は180％です。しかし幅員が10mの場合は、
基準容積率 ＝ 10m × 40％ ＝ 400％
指定容積率 ＝ 200％
となり、指定容積率200％が適用されます。
前面道路の幅員が4m未満の場合は、建物を建てるため幅員が4m以上となるようセットバックするため、セットバックによって敷地面積が狭くなることから容積率も制限されます。
たとえば前表のA）の用途地域において、指定容積率100％の土地は、前面道路が3.5mの場合、
基準容積率 ＝（ 3.5m ＋ 0.5m ）× 40％ ＝ 160％
指定容積率 ＝ 100％
となり、適用されるのは小さい方の指定容積率100％です。ただし、セットバック部分の土地は道路とみなされ敷地面積は狭くなるため、結果として建てられる延べ床面積の上限も小さくなり、敷地の広さに対して小さな規模の建物しか建てられません。
容積率は市区町村の都市計画に基づいているため、直接市区町村に問い合わせれば、簡単に把握できます。問い合わせ先の部署名は市区町村によって異なる場合もありますが、管轄する一般的な部署は「都市計画課」などです。
市区町村のホームページでも確認できます。掲載ページの名称は市区町村によって異なりますが、参照するのは「都市計画図」「用途地域マップ」などと呼ばれる地図です。地図にある用途地域から容積率を求めましょう。
東京都の場合は、東京都都市整備局のホームページ「都市計画情報」（https://www2.wagmap.jp/tokyo_tokeizu/Portal）から確認できます。
容積率は敷地面積に対する建物の床面積の割合を表す数値です。しかし、建物のなかには床面積といえるかどうか判断に悩む設備もあるでしょう。そのような建物の設備などのなかには、容積率が「緩和」されるものも少なくありません。
ここでは建物の設備のうち、容積率が緩和される条件について解説します。
地下室は、建物の延べ床面積の3分の1を限度として容積率の算定から除外されます。
たとえば延べ床面積150㎡までの土地では、1階の床面積90㎡、2階の床面積60㎡とするとこれ以上の床面積は設けられません。しかし、地下室であれば床面積50㎡での床面積を設けられます。
車庫やガレージが建物の1階部分にあれば、建物の延べ床面積の5分の1を限度として、容積率の算定から除外されます。
そのため建物の延べ床面積150㎡に25㎡のガレージが含まれている場合、トータルの延べ床面積は125㎡となり、結果容積率の値も小さくなるため、算入されない分を建物の他の床面積に充当することも可能です。
ロフトや屋根裏収納は、これらのある階の床面積の2分の1までであれば建築面積に算入されません。ただし、屋根裏収納の場合天井高が140cmまでとされています。そのためこれらの条件を超えてしまうと、別の階層となってしまい床面積が広くなってしまうため、注意が必要です。
ある部分に天井がなく、上階へ開放されている吹き抜けは、上階の床面積には算入されません。また吹き抜けと階段が隣接している場合は、階段部分も建築面積に参入されないため、床面積を他の部分に充当できます。
出窓も室内をより広く使うために有効な部分ですが、次のような条件のものに限り建築面積には算入されません。
出窓は採光だけでなくちょっとした装飾にも適しています。室内をより明るく、華やかにできるよう効果的に利用しましょう。
所有する土地を活用するときや何かしらの建物を建てるときは、土地がどの用途地域に該当し、どのくらいの規模の建物が建てられるかを確認する必要があります。その際、確認する項目の一つが容積率です。容積率は、土地の面積に対してどのくらいの床面積が設けられるかを表しています。
容積率は市区町村の定める都市計画に基づいて決められていますが、接している前面道路の幅員によって変わる場合もあるため注意が必要です。また建物の施設や部分によっては、条件付きで床面積に算入されないものもあります。
とくに土地に建物を建てて活用する場合は、建物がより魅力的で活用しやすいものであることが大切です。容積率の求め方や緩和条件をしっかり把握し、より有効に活用しましょう。
監修者
一級建築士、宅地建物取引士
大学院修了後、組織設計事務所に就職し、公共建築、病院、高齢者福祉施設の意匠設計を担当。2014年に現在の不動産会社に入社し、以降、共同住宅の意匠設計に携わっている。趣味はマラソン。「『走れる建築家』を目指してます！」
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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