不動産投資はフルローンで組める？フルローンを利用するポイントや注意点などについて解説
フルローンとは、不動産を購入するにあたってかかる費用を、すべて金融機関の融資でまかなうことです。 フルローンを利用すると頭金がない人でも希望の物件を購入できる可能性が広がりますが、キャッシュフローが出にくくなる、金利の上昇の影響を受けやすくなるなどのリスクも存在する点に注意が必要です。また、利用には、一定以上の金融資産を有している、不動産投資ですでに成功していることなどがあげられます。 本記事では...
不動産投資家K
アパート経営をしていると、物件の修繕を行うことも多くあるでしょう。修繕を行った費用は修繕費として費用計上することが一般的ですが、修繕の内容によっては資本的支出とされ、費用計上できない場合もあります。
本記事ではアパート経営のオーナー向けに、修繕費と資本的支出の違いについて紹介していきます。修繕費と資本的支出の判断ポイントや会計処理も含めて詳しく解説するため、経理処理の参考にしてください。
修繕費とは、建物を原状回復させるための費用を指します。一般的に修繕というと壊れたものを直したり物件のリフォームを行ったりするイメージがあるでしょう。しかし、会計処理上の修繕は、明確に定義されています。修繕とは故障や破損した箇所を直したり、物件を維持管理したりするための費用を指します。
建物を購入したあと、使っていれば劣化や破損などで資産価値は減少していくでしょう。修繕費とは、減少した資産価値を購入時の状態に回復させるための費用を指します。具体的には壊れた箇所の修理や、建物を維持・管理するための費用などが該当します。
建物に関する支出すべてが修繕費というイメージがありますが、そうではありません。次に紹介する資本的支出との違いを理解して、うまく経費計上していくことがアパート経営においては重要といえるでしょう。
あわせて読みたい
アパート経営でいえば、建物の耐用年数を延ばすような支出が該当します。修繕費が使用によって劣化した箇所を購入時の状態に戻す費用だったのに対し、資本的支出は建物の価値を向上させるような支出が該当する点が大きな違いでしょう。
たとえば外壁塗装を行った場合、経年劣化によって剥がれた塗装を補修するのであれば修繕費です。しかし断熱効果のある高価な塗装をした場合は、資本的支出に該当する可能性があります。これまでよりも資産価値が向上するかどうかで判断されます。
参考：国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」
修繕にかかった費用が20万円未満の場合は、修繕費とされます。仮にその費用が固定資産の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする費用であったとしても、20万円未満の支出であれば修繕費とします。
おおむね3年以内の周期で行われるメンテナンスなどの費用も、修繕費とされています。たとえば建物の屋上に貯水槽があり、3年ごとに定期メンテナンスを行っている場合などが該当するでしょう。
修繕費として計上する際には過去にも3年周期で行っていることを裏付ける必要があるため、メンテナンスの記録などはしっかりと残しておくようにしましょう。
修繕費とは資産価値を購入時の状態に戻すための費用なため、明らかに原状回復や維持管理に関する支出であれば金額や周期は関係ありません。維持管理とは建物の価値を保つための支出を指し、原状回復は劣化等により目減りした資産価値を回復させる支出です。
たとえば設備やエレベーターの保守点検費用、退去者が出た部屋の原状回復工事などは修繕費に該当するでしょう。
明らかに資産価値や耐用年数を増加させる支出であれば、資本的支出に該当します。国税庁が発表している資本的支出の具体例としては、建物に避難階段を取り付けたり、用途変更するために模様替えをしたりした場合とされています。
修繕費と資本的支出の判断が曖昧である場合は、その支出が60万円未満であれば修繕費として費用計上できます。もしくは修理や改修の対象となった固定資産の、前期末取得価格の10％未満の支出であれば、修繕費とされています。
20万円未満との違いは、修繕費と資本的支出が明らかでない場合に限る点です。20万未満であればどのような支出であっても修繕費として計上できますが、60万円未満・前期末取得価格の10％以下は判断が曖昧な場合にのみ適用できます。
修繕費と資本的支出の違いについて説明してきました。不動産オーナーにとって気になるのが、それぞれの会計処理でしょう。修繕費と資本的支出の会計処理について、紹介していきます。
修繕費として判定した支出は、かかった費用全額を経費として処理します。損益計算書でいえば販売管理費の修繕費に該当するでしょう。経費は多ければ多いほど利益を圧縮できて、その分税金を減らせます。
そのため多くの場合では資本的支出よりも、修繕費の方が経済的にはメリットがあるでしょう。
資本的支出の場合は経費にはできず、資産を増大させたことになるので資産計上します。決算書でいえば固定資産の科目が増え、その後は複数年にわたって減価償却を行っていきます。償却できる年数は建物の構造や、改修の内容によって違うので注意しましょう。
修繕費と資本的支出の違いが分かっても、アパート経営を行っていれば判断に迷う場合も多いでしょう。ここではアパート経営で行うことの多い改修について、修繕費になるか資本的支出になるかを紹介していきます。
外壁塗装の場合は、塗装の目的によって修繕費か資本的支出かに分かれます。たとえば雨漏りを防ぐためにひび割れを補修することや、色あせた部分を塗装するのであれば修繕費です。塗装の目的が維持管理や原状回復であるため、資本的支出には該当しません。
一方で外観のデザイン変更や、建物の価値増大を目的としての塗装であれば資本的支出に該当します。デザインや色・配置を変えることで建物の価値は高まりますし、高級な塗装によって耐久性や断熱性が良くなれば耐用年数も増加します。ただしデザイン変更や価値増大が目的であった場合でも、20万円以下の塗装であれば修繕費となる点には注意しましょう。
壁紙の張り替えは、修繕費に該当します。アパートの退去に伴う壁紙の張り替えは、原状回復に該当するため修繕費に該当します。従来と同程度の素材に張り替えるのであれば、資本的支出には該当しません。
しかし、海外製などの高価な壁紙に張り替える場合は、注意しましょう。壁紙によって建物の価値が増大すると判断された場合は、資本的支出に該当します。
キッチンの交換にかかわる費用は、修繕費と資本的支出に分かれます。キッチンの交換は居住性を保つために必要な維持管理費ともいえますが、最新のシステムキッチンへの取り換えは建物の価値を高めるともいえるでしょう。過去にはキッチンの取り換えの費用に関する費用計上で審判が行われ、資本的支出と判定された事例があります。
キッチンは建物と物理的に不可分なものであり、資産価値の増大とみなされました。そのためキッチンの交換費用を会計処理する際には、業者の見積を細かく分類して修繕費と資本的支出に分ける必要があります。
床や壁に固定され建物とは不可分な箇所を新しい設備に入れ替えるのであれば、資本的支出と判断される場合があるでしょう。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
フルローンとは、不動産を購入するにあたってかかる費用を、すべて金融機関の融資でまかなうことです。 フルローンを利用すると頭金がない人でも希望の物件を購入できる可能性が広がりますが、キャッシュフローが出にくくなる、金利の上昇の影響を受けやすくなるなどのリスクも存在する点に注意が必要です。また、利用には、一定以上の金融資産を有している、不動産投資ですでに成功していることなどがあげられます。 本記事では...
高齢者向けの賃貸需要は増加傾向にあるものの、特有のリスクがあります。家賃滞納や孤独死、体調変化による事故、認知症に伴う近隣トラブルなど、一般の入居者とは異なる課題に直面する可能性があり、適切な対策が必要です。 本記事では、高齢者入居に伴うリスクの具体例と、賃貸住宅に高齢者を受け入れるメリット、高齢者入居の際にオーナーが実践できる対策について解説します。 ポイント 高齢化社会や住宅ニーズの多様化によ...
土地活用の方法は数多くあり、広さや立地条件、周辺環境などに合った方法を選ぶことで、安定した収入や税制上のメリットを得ることが可能です。 本記事では、27種類の土地活用方法とそれぞれの特徴、メリット・活用する際の注意点を紹介します。 ポイント 土地活用は収益の確保や税金対策のほか、地域貢献につながる場合もある 賃貸経営や駐車場経営のほか、土地の広さや立地などに応じたさまざまな土地活用がある 田舎・郊...
確定申告とは、1年間の所得に対する納税額を計算して申告、そして実際に納税するまでの一連の手続きのことです。アパート経営による所得が20万円を超えた場合は、必ず確定申告をしなければなりません。 本記事では、アパート経営をするうえで知っておきたい、確定申告の基本的な知識をはじめ、確定申告が必要な場合、そして必要ない場合について解説します。 ポイント 不動産所得が20万円を超える場合、確定申告が必要 確...
土地にかかる固定資産税は、住宅が建っている土地に比べて更地の方が高くなります。住宅が建っている土地には住宅用地の軽減措置が適用されるためです。宅地を更地のままにしている人は、不動産投資などで住宅を建築することで固定資産税の節約になる場合があります。 本記事では、土地のみの場合の固定資産税の計算式や計算方法、節税方法を解説します。 ポイント 更地の固定資産税は、住宅用地の特例が適用できないため住宅が...
賃貸経営を成功させるうえで、どんな管理会社に管理を任せるかは非常に重要なポイントです。 一口に「管理会社」といっても、実はその出身や得意分野によって特徴は大きく異なります。この記事では、賃貸管理会社を母体別に5つのタイプに分け、それぞれの特徴や向いているオーナー像を解説します。 ポイント 賃貸経営の成功は、管理会社の選択にも左右される 賃貸物件の管理会社は、その母体によって大きく5つのタイプに分け...
インボイス制度は2023年10月から始まった消費税に関する新しい制度であり、不動産オーナーにも影響を与える場合があります。法人テナントなど課税事業者が借主の場合、不動産オーナーが免税事業者のままでは、仕入税額控除を受けるためのインボイスを発行できません。 本記事では、不動産オーナーの賃貸運営に及ぼすインボイス制度の影響や、登録しない場合のリスク、登録のメリット・デメリットについて解説します。 ポイ...
賃貸アパート・マンションの経営でよくあるのが、ゴミ出しのトラブルです。ゴミ捨て時間を守らない・分別のルールを無視しているなど、さまざまなトラブルが発生することがあります。 本記事では、賃貸アパート・マンションのゴミ出しでよくあるトラブルや原因、放置することのリスク、トラブルへの対処法を紹介します。 ポイント 賃貸アパート・マンションではゴミ出しのトラブルが起こりやすい ゴミ出しのトラブルはルールの...
大家になるために、特別な資格は不要ですが、アパート経営を行う目的や理由を明確にしたり、不動産投資の基本知識を身につけたりする必要はあります。また、どのように資金を調達するかまで考えることも必要です。 この記事では、大家になるにあたってどのような準備が必要なのか、またどのような流れで大家になるかなどについて解説します。将来的に大家になりたい人は、ぜひ最後までご覧ください。 ポイント 大家になるための...
資産承継は、財産を次世代に安全かつ計画的に引き継ぐための手段です。承継対象資産の整理や承継者の明確化を行い、遺言書や信託を活用することで、相続時の手続きや税負担を軽減できます。 本記事では、資産承継のステップや円滑に進めるためのポイントなどを詳しく解説します。 ポイント 資産承継とは、保有する資産を次世代や後継者へ引き継ぐこと 資産承継を円滑に進めるためには、計画と手順に沿った準備が大切 円満に資...