不動産投資物件のリフォームはいつ行うべき？費用相場や成功のためのポイント

不動産投資物件のリフォームを検討するべきタイミングとは

不動産投資では、家賃収入を得て投資した資金を回収できるように、まずは入居者を集めることが重要です。物件の価値が高くて入居者を集めやすいような魅力的な物件であれば、入居者が退去してから次の入居者が見つかるまでの空室期間をできるだけ短くでき、投資利回りを高められます。

不動産投資物件はリフォームなどの修繕工事を行うことで部屋の魅力をアップさせて、空室率をなるべく下げたり家賃価格を維持したりすることが可能です。リフォームと似た言葉には、リノベーションがあります。

リフォームもリノベーションも、どちらも物件を修繕する方法の種類です。物件を直したいと考える際は、どちらにするのかを選択する必要があります。

所有している不動産投資物件の状態を良くして空室率を下げることを目的とした修繕工事であれば、まずはリフォームがおすすめです。リノベーションをして物件を改装するには、多くのコストがかかります。さらに、不動産投資物件で効果的なリノベーションを行うには、専門的な知見やデザインセンスが必要となる場合があります。より魅力的な不動産投資物件の見せ方を知る、中級者～上級者が行うほうが良い取り組みだといえるでしょう。

一方でリフォームであれば、内装や設備の劣化を修復するため、初心者でも取り組みやすいです。コストを抑えつつ入居者を集めやすくできることから、不動産投資物件で実施するのはリフォームをおすすめします。

それでは、所有する不動産投資物件のリフォームを検討するべきタイミングについて、詳しくチェックしていきましょう。

入居者から要望があったタイミング

入居者から修繕の要望があったときは、不動産投資物件のリフォームを検討するべきタイミングです。このタイミングでの修繕は、リフォームよりも規模の小さい修理にあたることが多いかもしれません。

不具合を発生したままにすると退去の原因となるため、なるべく早く対応する必要があります。共有施設の故障や不具合には随時対応しましょう。

とくに入居者からの要望があったときに即時対応すべきなのは、入居者のニーズが高い設備です。インターネット回線の不調などプロバイダーやメーカーに対応してもらうしかない設備もありますが、大家さんとしてやらなければならないことがあれば、すぐに対応するようにしましょう。

空室が発生したタイミング

入居者が退去して空室が発生したタイミングも、不動産投資物件のリフォームを検討すると良い時期だといえます。入居者がいる状態ではマンションの室内を修繕しにくいため、入居者が退去して空室が発生したタイミングでのリフォームを検討しましょう。

入居者が退去する際は、壁にできた傷などの損傷がないかを管理会社がチェックし、敷金からの差し引きなどで修繕費用を請求します。これとは別に、資産価値を高めるために床の張り替えなどのリフォームを検討するのがおすすめです。

築年数10年目前後のタイミング

築年数10～12年目などの時期も、不動産投資物件のリフォームを検討すると良いタイミングだといえます。築年数10年前後のタイミングは、バス・トイレ・キッチンといった大型設備に対して保証のあった期間が過ぎるころです。そのため、10年や12年ごとなどのサイクルで、さまざまな設備の修繕を行うと良いでしょう。

たとえば修繕を行わないままでいた場合、万が一水道管が破損するなどで水漏れが発生してしまうと、入居者から損害賠償や家賃の引き下げを求められる可能性があります。そうならないよう、予防措置として前もって修繕をしておくことがおすすめです。

不動産投資物件のリフォームを検討する場所

不動産投資物件のリフォームを検討したい場所は、大きく分けると「床・クロス」「水回り」「物件設備」「備え付けの照明やインテリア」などです。

不動産投資物件と自分の住居用の物件とでは、リフォームを検討するべき場所の優先順位が異なることを意識しておくと良いでしょう。

自分が住むための物件に対しては、生活の快適性を高めるリフォームが優先されます。たとえば、断熱性能や耐震性能を高める工事や、キッチンや風呂場などの水回りを新しくするなどです。

一方で、不動産投資物件のためのリフォームは、家賃収入をアップさせて収益性を良くすることを目的にして行います。人気の断熱性能の向上や水回り系のリフォームなどは、高額なリフォーム費用がかかります。不動産投資物件のためのリフォームでは、かかった費用を家賃で回収しなければならないため、収益性を良くできるのかどうかを慎重に考える必要があるのです。

それでは、不動産投資物件のリフォームを検討したい場所について、詳しくチェックしていきます。

床・クロス

面積が大きい壁や床は、部屋に入ったときに目に付きやすい場所です。これらの場所が劣化しているかきれいな状態かで、入居希望者が内覧したときの印象に大きな影響を与えます。

床の劣化が気になるときは、張り替えリフォームを行うと良いでしょう。床材には、「フローリング」「クッションフロア」「フロアタイル」の3種類があります。

傷んだ床材を張り替えることで、築年数が経っている部屋でも清潔感のある印象にできます。また、壁のクロスのリフォームも、部屋のイメージを大きく変えられるためおすすめです。経年劣化や以前の入居者による損傷が気にならなくなります。

ただし、ある程度の年数が経過している物件であれば、一部のクロスだけではなく部屋全体の壁紙を修繕しないと、ほかの部分との差が気になってしまうかもしれません。所有する物件の築年数が経過している場合や、中古の不動産投資物件を購入した場合には、すべてのクロスを張り替えるようにしましょう。

水回り

水回り設備も、不動産投資物件のリフォームで検討したい場所の1つです。床・クロスに加えて水回りの設備を新しくできれば、築年数が経過している不動産投資物件であっても、部屋自体が新しいかのような印象を与えられます。

トイレ・風呂場・キッチンなどの水回りの設備が古い場合には、見た目の劣化が気になるだけではなく、汚れが溜まっていたり、使いにくい設備のままになってしまっていたりします。

とはいえ、先述のとおり水回りの設備関連は、リフォームをするための費用が高額になりやすい部分です。不動産投資物件のリフォームで水回りなどを検討する際は、その分のリフォームのコストをかけても収益性の改善につながるかどうか、見極めるようにしましょう。

物件設備

水回り設備以外にも、賃貸物件にはさまざまな設備が備え付けられています。不動産投資物件の修繕を検討している場合、備え付けられている設備を改善したほうが良い場合があります。

たとえば、インターネットの設備は物件設備のなかでも重要視されやすいポイントです。現在、インターネット回線を活用するのはスマートフォンやパソコンだけではありません。

身の回りのさまざまなものに使うからこそ、物件のターゲットにかかわらず、改善することによって魅力度アップにつながりやすいポイントです。ニーズの高い設備であるため、物件の入居者がインターネットを無料で使用できる設備の導入を検討すると良いでしょう。

備え付けの照明やインテリア

照明やインテリアについても修繕を検討するのがおすすめです。これらの設備は、物件の見栄えに対して大きな影響を与えます。

備え付けの照明やインテリアは、物件情報として表示される室内写真にも映ります。そのため、備え付けの照明やインテリアを新しくすることで、入居希望者に対して与える印象の変化が大きいといえるでしょう。たとえば備え付けの照明を明るいものやLEDに変えると入居希望者にマイナスのイメージを持たれにくくなります。あわせて、入居者にとっての使いやすさが向上する、リモコン付きの照明なども検討すると良いでしょう。

不動産投資物件のリフォームの費用相場

不動産投資物件では、リフォームにかけるコストと収入が向上する見込みの金額との兼ね合いが気になるところです。物件のリフォームを行う場合の費用相場や目安についてもチェックしていきましょう。

リフォームにかけるコストが高すぎるとなかなか投資資金を回収しにくく、費用が安すぎても修繕の効果をあげにくくて空室になるリスクが高まります。不動産投資用の物件をリフォームする費用の一般的な目安は、家賃の3カ月分です。この目安を参考に、不動産投資物件のリフォームについて検討すると良いでしょう。

たとえば床材のリフォームでは、フローリングを張り替える場合1畳あたり5万円ほど、フロアタイルで1平方メートルあたり5,000円ほど、クッションフロアだと1平方メートルあたり3,000円ほどが相場です。また、クロスの張り替えは1平方メートルあたり1,500円ほど、風呂場の浴槽を取り換える場合で5万～15万円ほど、風呂場の壁を修繕する場合は10万円ほどがかかります。

また、和式トイレから洋式トイレに取り替える場合のリフォームは、15万～20万円ほどが相場です。システムキッチンに交換する場合には、50万～100万円ほどの費用がかかります。

不動産投資物件のリフォーム費用を安くする3つのコツ

不動産投資の収益性を損なわずに物件のリフォームを行い、効果的に入居希望者からの印象を良くするためには、リフォーム費用を抑えつつも注目度の高い部分を修繕することが重要です。

リフォーム費用のコストパフォーマンスを良くするためには、「水回りをクリーニングすること」「装飾品や小道具で印象を改善すること」「DIYをすること」などのポイントがあります。

それでは、これらのリフォーム費用のコストパフォーマンスを良くするためにおすすめするコツについて、詳しくチェックしていきましょう。

水回りをクリーニングする

水回り設備には、物件自体の印象を大きく左右するほどのインパクトがあります。先述のとおり、水回りをリフォームすることには多くの費用が必要ですが、入居者にとって部屋の衛生状態は重要な要素です。

そのため、もしも築年数が経過している物件を修繕するときは、水回りを重視して修繕し、清潔感がある部屋にすると良いでしょう。

また、水回り設備に対して十分な修繕をしていない場合、水道管の破損による水漏れなどの事態にもなりかねません。オーナーの管理責任を問われることにならないよう、先回りした修繕が必要です。

装飾品や小道具で印象を改善する

不動産投資物件に対する入居希望者からのイメージを良くするのは、部屋自体を修繕する方法だけではありません。おしゃれなカーテンやインテリア小物などを用意しておくことで、デザイン性をアピールして、築年数が経過している物件の状態を気になりにくくする方法もあります。

チャイムや鏡を新品に交換することによっても、物件の印象を改善可能です。とくに入居者の手が触れる階段の手すりや水回りの蛇口、ドアノブなどをピカピカな状態にしておいたり、新品に取り換えたりしておけば、物件の不快感をなくしやすいです。

このように装飾品や小道具を活用することで、比較的費用をかけずに物件のイメージを改善できます。特にポイントとなる部分を改善させることで、コストパフォーマンスよく不動産投資物件の印象を高めましょう。

DIYをする

不動産投資物件のリフォームでかかる費用を安くするには、DIYをするという方法もあります。専門業者などにリフォームを依頼した場合には、材料費以外にも工賃などが必要です。

業者に頼まなくても自分でできるような内容であれば、すべてを依頼せずに自分でできる内容は自ら行うようにすると、修繕する費用を抑えられます。自分でできる修繕内容は、たとえば備え付けの照明の付け替えや、設備の交換などです。

材料や道具を揃えたのであれば、天井や壁のクロスの張り替えなどもコストをかけずに自分で修繕できます。ただし、経験のあるプロによる施工ではない分、素材と素材の継ぎ目や塗装のムラなど仕上がりに問題が出てしまう可能性があるため注意が必要です。

不動産投資物件におけるリフォームの流れ

所有する不動産投資物件のリフォームを依頼する際には、まずはリフォーム後の利回りを計算し、リフォームの優先順位を決めてから、リフォーム業者を選定するという流れが一般的です。

なお、不動産投資物件のリフォームを検討するシーンは、所有する物件の経年劣化時だけではありません。中古の不動産投資物件を安く購入したあと、リフォームをすることによって物件の価値をあげてから入居者に貸し出そうとするケースもあります。

中古の不動産投資物件を購入後にリフォームしようと考えている場合には、立地や環境の条件が良く、修繕する価値がある物件を見つけましょう。それからリフォーム費用を計算に入れたうえで投資額の利回りをシミュレーションし、収益性の高い物件を購入し、リフォームを行うという流れをとります。

それでは、所有する不動産投資物件のリフォームを依頼する際の流れについて、詳しくチェックしていきましょう。

1.リフォーム後の利回りを計算する

不動産投資物件のリフォームをする目的は、入居者を見つけることと家賃を維持することです。つまり収入の安定を求めてリフォームを行うため、いくら素敵な部屋にできるからといっても、利回りが悪くなってしまってはいけません。

もちろん、その修繕によって稼働率や家賃設定が向上し、リフォームのために投じた金額以上に回収できるようであれば、リフォームを行った意義があるといえます。

その物件に投資する金額に対してどれほどの家賃収入が見込めるのか、事前にリフォーム後の利回りを計算しておくことで、リフォームをするべきなのかどうかなどが理解できるでしょう。

2.リフォーム箇所の優先順位を決める

不動産投資物件のリフォームを行おうとすると、さまざまな箇所が気になってくるかもしれません。しかしあれもこれもと修繕していては、リフォームの費用がかかりすぎてしまいます。不動産投資の収益性を確保しつつ、必要性の高い部分を修繕できるように、リフォーム箇所の優先順位をしっかりと決めておきましょう。

リフォーム箇所の優先順位を決めるときは、入居者のターゲット像をはっきりとさせてから、そのターゲットがとくにNGだと感じるであろう場所から改善していくのがおすすめです。

ターゲットとなる入居者のニーズの把握についての詳細は後述します。

3.リフォーム業者を選定する

リフォーム後の利回りの計算と、リフォーム箇所の優先順位を決めてから、実際にリフォームを依頼する業者を選定します。リフォーム業者にはさまざまな業者がいるため、複数のリフォーム業者で見積もりをとるのがおすすめです。

得意分野やコスト、工期などの条件の違いをもとに選定しましょう。

不動産投資物件のリフォームを成功させるためのポイント

不動産投資物件のリフォームを成功させるためには、リフォームの予算をあらかじめ決めておくこと、入居者のニーズを把握することなどのポイントをおさえることが重要です。また、本当に必要な箇所のみリフォームを行うこと、DIYをするならば労力に対するリターンがあるのかどうかなども注意しましょう。

それでは、リフォームを成功させるためのポイントについて、それぞれ詳しくチェックしていきましょう。

リフォームの予算を決めておく

リフォームの予算をあらかじめ決めておくことで、不動産投資物件のリフォーム費用をかけすぎないようにできます。

リフォームを依頼すると、ほかの部分についてもリフォームするように勧められることがあります。もちろん、設備の損傷を見落としていた場合には、必要なリフォームです。

しかしそうではなく、必要のないリフォームのための営業かもしれません。あらかじめリフォームの予算を決定しておけば、それを超えないようにと自分のなかでの基準ができ、必要性の高いリフォームのみを依頼・判断しやすくなるでしょう。

入居者のニーズを把握する

リフォームを成功させるためには、不動産投資物件の修繕したい部分のうち、ターゲットとなる入居者の属性を見極めることが重要です。ターゲットとなる入居者の属性によって重視する部分が異なるため、自分の不動産投資物件の入居者ニーズにあうリフォーム内容にしましょう。

ターゲット層を検討する際は、単身者かファミリー層か、学生か社会人か、新婚か子育て世帯かなどを考えます。そのターゲット層にとって、入居のための最低条件はどのようなことで、どのような設備があると良いのかなど、深く理解していきましょう。

なお、あったら便利だという設備を追加するよりも、入居のための最低条件を改善したほうが、入居者は集まりやすいといわれています。

必要な箇所のみリフォームを行う

リフォームの金額は、業者の判断によっても大きく変動します。また、依頼した箇所以外もあわせてリフォームするように勧められることがあっても、必要な箇所のみのリフォームにすることを業者にはっきりと伝えましょう。もちろん、素人目にはわからない劣化などもあるかもしれません。リフォームの提案について納得できる説明があるかなども確認して判断しましょう。

リフォームする箇所を決める際は、修繕における優先順位を決定してから、リフォームの予算限度額内でできる内容を確認すると良いでしょう。

また、リフォーム業者に相談しているときの担当者の対応もチェックすることをおすすめします。話をしているときに希望条件を、たとえばメモをとるなどしっかりと聞いてくれているか、「なんとかして予算を引き出そう」と営業トーンの強い対応をしていないかなどを確認しましょう。

こちらの求める内容でのリフォームをしてくれる業者なのかどうか、担当者の対応からチェックしておきましょう。

DIYをする場合は労力に対するリターンを考慮する

不動産投資物件のリフォームでかかる費用を安くするためには、専門業者などに依頼した場合にかかる工賃を省くためにDIYをするという方法も選択可能です。

しかし、DIYでセルフリフォームした場合には、一見簡単そうな内容であっても想像以上に作業量が多いことがあります。DIYが不慣れな方にとっては、とくに大変な作業となってしまうかもしれないことには注意しましょう。さらに修繕箇所によっては、リフォームをするために専門の資格が必要となる内容もあります。

数万円の費用を浮かそうとしたものの、多大な時間と労力が必要となり、割に合わなくなるケースもあり得ることです。セルフリフォームを検討しているのであれば、金銭面でのリターンが労力に見合っているかを考えるようにしましょう。

専門的な知識と技術のないDIYに不慣れな方が施工したことにより、プロに任せた場合と比べて見た目が良くない仕上がりになる可能性も大いにあり得るでしょう。想定以下の出来栄えになってしまった場合には、時間をかけてやり直さなければならないかもしれません。さらに、リフォームの内容によっては正しく施工できておらず後の不具合のもとになる可能性もあるでしょう。

「やっぱりプロに任せたほうがいいな」と実感して、専門業者にリフォームを依頼することになると、自分で施工したときの材料費、さらにセルフリフォームのための多大な時間と労力も無駄になってしまいます。

不動産投資物件のリフォームをする際にローンを活用する方法

不動産投資物件のリフォームをする際に使えるものに、「リフォームローン」があります。このリフォームローンは、外壁や屋根の補修・塗装、水回りや給排水管の設備交換など、さまざまなリフォーム工事に利用可能です。

リフォームローンを活用すれば、自己資金が足りない場合であっても、賃貸住宅のリフォームができるようになるでしょう。

ただし、リフォームローンという同じ名前の商品のなかには、自分が居住する物件に限定しているものもあります。金融機関が同じ名前で提供していても、不動産投資に使えない可能性があることに注意しましょう。

収益物件向けのリフォームローンはさまざまな金融機関で提供しています。日本政策金融公庫や銀行、信用金庫などで取り扱っているため、もしもリフォームの金額が大きくなりそうなときには、金融機関に相談してみると良いでしょう。

なお、日本政策金融公庫は不動産投資を含めた事業性資金の融資が可能です。日本政策金融公庫で融資を受ける大きなメリットは、担保が不要で低金利で借り入れができることです。