【2024年義務化】亡くなった親の土地の名義変更をする方法を解説【相続登記】

名義変更の基本と手続きの必要性

亡くなった親の土地や建物などの不動産を相続するにあたって、名義変更手続きをすることが一般的です。ここから、名義変更手続きの基本や手続きが必要な理由を説明します。

名義変更手続きの基本

亡くなった親から相続した土地の名義変更とは、法務局で相続登記することです。

基本的に、不動産の持ち主（所有者）は登記簿の権利欄に権利者として記載されています。相続登記は、今まで親の名前になっていた権利者の部分を、自分や兄弟などの相続人の名前に変更する手続きのことです。

親が亡くなって自分が相続人になっても、自動的に名義変更（相続登記）されるわけではないため、注意しましょう。

名義変更が必要な理由

今後、相続登記が義務化されるため名義変更が必要です。また。本来は義務化や罰則がなくても、手続きを進めなければなりません。ここでは、名義変更が必要な理由を紹介します。

2024年から相続登記が義務化された

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続登記の未了により全国で「所有者不明土地」が増加し、周辺の環境悪化などを引き起こして社会問題になっており、2021年の法律改正で相続登記が義務化されるようになりました。

相続登記の義務化で、相続人が不動産（土地・建物）を相続で取得してから、3年以内に相続登記（名義変更）することが義務となります。正当な理由がないにもかかわらず、相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科されることがあります。

面倒だからと手続きを怠り、ペナルティを課されることのないように、相続登記を進めることが大切です。また、制度開始前にすでに取得している不動産でも、義務化の対象のため注意しましょう。

参考：法務省 「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」

土地の売却や贈与・賃貸ができない

手続きを済ませなければ、土地の売却や贈与・賃貸ができない点も名義変更が必要な理由です。不動産売買や贈与ができるのは、基本的に不動産登記上の名義人です。そのため、名義変更が未了の場合、名義人である亡くなった親でなければ土地の売買ができないことになってしまいます。

親の土地にそのまま住み続けていれば、すぐに名義変更の必要性に気づかないかもしれません。しかし、引越しや土地活用を検討したときに、名義変更していないことが問題であることに気づくでしょう。

直近で売買や贈与などの予定がなくても、今後に備えて早めの手続きが必要です。

ローンの借り入れができない

名義変更を先延ばしにするとローンの借り入れができなくなることがあります。

住宅ローンを借りる際、通常金融機関から不動産担保（抵当権設定）を求められます。抵当権設定には抵当権者・債権者（金融機関）、債務者（借入する人）、抵当権設定者（不動産所有者）の三者が同意しなければなりません。

しかし、名義変更をしていなければ、抵当権設定者である親が亡くなっているため、抵当権設定ができません。抵当権設定ができなければ、金融機関も融資できません。

住宅ローンを組んで亡くなった親の土地に新築を建てようとしている方も、早めの相続登記が必要です。

時間が経つと名義変更が難しくなる場合がある

親が亡くなってから月日が経過すると、名義変更が困難になる点も理由のひとつです。

相続登記にあたって、遺産分割協議書や法定相続人全員の戸籍謄本などを準備します。また、遺産分割協議書には相続人全員の実印を押印しなければならないため、相続人同士のやり取りが必要です。

時間が経過すると、他の相続人と連絡が取れなくなる可能性が高まります。また、相続人が亡くなっていた場合は、その相続人の相続人を探さなければならなくなります。

手間や労力を省くためにも、相続人間で連絡がとりやすいうちに相続登記するようにしましょう。

名義変更の流れ

ここからは、実際に名義変更を行うためにどのような手続きが必要かを、流れとともに解説します。

遺産分割協議で名義人を決定する

相続人が複数人いる場合、遺産分割協議で土地や建物などの不動産の名義人を決定しなければなりません。相続財産は、相続人全員で共有します（民法第898条）。そこで、共有している相続財産の分け方を相続人全員で話し合う手続きが遺産分割協議です。

相続人とは、法定相続人や遺言書で指名された人を指します。法定相続人は、亡くなった人の配偶者に加え、以下の人たちのことです。

1. 死亡した人の子ども（第1順位）
2. 死亡した人の父母や祖父母など（第2順位）
3. 死亡した人の兄弟姉妹（第3順位）

第1順位に該当者がいない場合に第2順位、第2順位にもいない場合に第3順位の人が法定相続人となります。

土地の名義人は、相続順位や法定相続分、他の相続財産などを考慮して決めることが一般的です。遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の「遺産分割調停手続」や「遺産分割審判手続」で決めることもあります。

参考：国税庁　「相続人の範囲と法定相続分」

相続登記を行う

土地の名義人が決まったら、相続登記を行います。遺産分割協議した上で相続登記する際に必要な書類は、主に以下のとおりです。

1. 被相続人の出生から死亡までの経緯がわかる戸籍関係書類
2. 遺産分割協議の当事者である相続人全員の戸籍関係書類
3. 被相続人の住民票写しなど（被相続人の登記上の住所が戸籍関係書類と異なる場合）
4. 遺産分割協議書
5. 相続人全員の住民票の写し
6. 固定資産税評価証明書
7. 登記申請書

なお、相続登記は対象の不動産を管轄する法務局で行います。ケースに応じて上記以外に必要な書類があることもあるため、事前に確認しましょう。
相続登記の必要書類については下記の記事で詳しく解説しています。

法務局への提出方法と注意点

相続登記の関係書類は、管轄の法務局に持参するか、郵送で申請します。また、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で登記申請書を作成すれば、オンラインでの申請が可能です。

なお、結婚や離婚などの理由で被相続人の本籍が何度も変わっている場合は注意しましょう。出生から死亡まですべての戸籍謄本をそろえなければならないため、戸籍が変わっている場合は複数の役所での取得が必要です。

名義変更にかかる費用と税金

亡くなった親の土地の名義変更には、費用や税金がかかります。それぞれの概要を確認していきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産・船舶・航空機・会社・人の資格などに関する、登記や登録・特許・免許・許認可などに課される税金のことです。

登録免許税は、原則として現金で支払います。金額が3万円以下の場合は、登録免許税の相当額分の収入印紙を申請書に貼り付けて納付可能です。また、オンライン申請の場合は電子納付ができます。

土地の相続による登記（名義変更）にかかる登録免許税の税率は、0.4％です。たとえば、亡くなった親の土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合、12万円（3,000万円 × 0.4％）の登録免許税が課されます。

相続により土地を取得した人が相続登記をせずに亡くなった部分については、登録免許税が課されません。Aの土地をBが相続するも、名義変更する前に亡くなりCが相続した場合、登録免許税がかかるのは、Cの相続登記のみです。

また、不動産の価額が100万円以下の土地にかかる相続登記も、登録免許税が免税になることがあります。ただし、いずれの制度も免税期間は2025年3月31日までです。

参考：国税庁　「No.7191　登録免許税の税額表」

相続税

土地を含む相続財産の金額によって、相続税が課されることもあります。相続税とは、亡くなった親などから、お金や土地などの財産を受け継いだ際に、受け取った財産にかかる税金です。

相続税は、以下で計算した結果に対してかかります。

そのため、仮に法定相続人の数が4人の場合、各相続人の課税価格の合計が5,400万円以下であれば相続税はかかりません。

相続税がかかる場合、相続税率は以下のとおりです。

課税遺産総額を法定相続分に応じて取得したものとして相続税を計算してから、算出した税額を合計して相続税の総額を計算します。その後、財産を取得した人の課税価格に応じて割り振り、各自の相続税額を計算する作業が必要です。

参考：国税庁　「No.4152 相続税の計算」
国税庁「No,4155 相続税の税率」

司法書士への報酬

相続登記を司法書士に依頼した場合、報酬を支払わなければなりません。2018年の日本司法書士会連合会が実施した報酬に関するアンケートによると、相続登記（全体の平均値）は以下のとおりでした。

ただし、相続人や不動産の数によって、金額が上下する点に注意が必要です。

名義変更手続きの方法

名義変更手続きの方法によって、費用が変わります。手続きごとの費用目安や、メリットとデメリットを確認しておきましょう。

自分で手続きする場合

自分で亡くなった親の土地の名義変更（相続登記）をする場合、金額の目安は5万円前後です。登録免許税に加え、戸籍謄本や住民票の取得費用、交通費や郵送費などがかかります。

自分で手続きをする場合、費用を抑えられる点がメリットです。ただし、手間や時間がかかる点がデメリットです。

法務局は休日利用できないため、平日時間をとれる人や、オンライン申請に抵抗がない人向きの方法でしょう。

司法書士に依頼する場合

司法書士に相続登記を依頼する場合、金額の目安は12万円前後です。一般的に、司法書士に依頼すると報酬が6〜8万円かかるため、個人で手続きする場合よりも高くなります。

司法書士に依頼すれば、手間がかからない点がメリットです。一方、司法書士報酬が発生する点がデメリットです。

相続手続きに関する予算に余裕がある人や、できるだけ手間をかけたくない人向きでしょう。

名義人を決める際のポイント

いざ、名義変更となった時、だれを名義人にすると良いのでしょうか。名義人を決める際には、ポイントや注意点があります。それぞれ解説します。

単独名義と共有名義の選択

複数人の相続人がいる場合、亡くなった親の土地の名義を単独名義にする場合と共有名義にする場合があります。

相続登記で単独名義にするとは、相続人ひとりが亡くなった親の土地の登記簿に記載された所有者になることです。一方、共有名義は兄弟姉妹など複数の相続人が所有者として土地の登記簿に記載されることを指します。

平等に共有名義にすれば、それぞれの納得感はあるでしょう。ただし、共有名義は後にトラブルに発展しやすい点に注意が必要です。

たとえば、二人兄弟で共有名義にするケースを考えてみます。兄が子どもの将来の教育資金のために土地を売却したいと考えても、弟に反対されてしまうと処分できません。

また、そのままの状態が長年続き兄と弟が亡くなると、それぞれの相続人が相続するため、権利関係が複雑になるでしょう。

共有名義の不動産を売却する方法については、以下の記事も参考にしてください

事例から学ぶ名義変更の注意点

ここから、配偶者に名義変更する場合と子どもに名義変更する場合に分けて、注意点を紹介します。夫Aが亡くなり、法定相続人が配偶者の妻B、長男のC、長女のDであるケースで考えてみましょう。

配偶者に名義変更する

夫Aが亡くなった際に、妻Bが土地を相続すれば、子Cと子Dとの間で争いが生じるリスクを軽減できます。ただし、妻Bが相続した土地もいずれは子Cか子Dが相続することになるため、妻Bの年齢次第で2回相続する手間や費用がかかる点に注意が必要です。

なお、配偶者が相続する場合、「配偶者の税額の軽減」により、以下の金額のどちらか多い金額まで相続税がかかりません。

1. 1億6千万円
2. 配偶者の法定相続分相当額

参考：国税庁　「No.4158 配偶者の税額の軽減」

子どもに名義変更する

妻Bが高齢の場合、亡くなった夫Aが所有していた土地の名義を子Cか子Dにすることで、短期間に2度相続登記する手間を省けます。また、妻Bが認知症を患った場合に処分しにくくなる事態も避けられるでしょう。

ただし、話がまとまらなければ、相続争いに発展する可能性がある点に注意が必要です。また、子C・子Dどちらかの単独名義にするのか、共有名義にするのかも考えなければなりません。

名義変更後の土地活用方法

名義変更後の土地活用方法として、売却と賃貸について解説します。

売却

居住するなどの用途が決まっていないのであれば、亡くなった親の土地を名義変更してから売却することも検討しましょう。

売却することで、現金化できる点がメリットです。まとまった現金が手に入れば、土地を相続人で分けるよりも分割しやすいため、話し合いが進みやすくなります。

ただし、タイミングや依頼する不動産仲介会社などによって、売却金額が異なる点に注意が必要です。相続税など差し迫った支払いがなければ、複数の不動産査定会社に見積もり、タイミングや適正価格を見極めるようにしましょう。

賃貸

亡くなった親の土地にアパートやマンションを建てて、賃貸物件として活用する方法もあります。

賃貸経営をすれば、定期的に安定した収益を得られる点がメリットです。銀行からアパートローンを借りて規模の大きな物件を建てれば、さらなるリターンも期待できるでしょう。

ただし、賃貸経営にはリスクを伴う点に注意が必要です。賃貸経営（不動産経営）の主なリスクとして、空室が埋まらない空室リスク、入居者がいても家賃が支払われない家賃滞納リスク、地震や火災によって物件が失われる災害リスクなどがあります。

亡くなった親の土地名義変更における相談先

亡くなった親の土地名義変更で困ったら、専門家への相談も検討しましょう。主な相談先を説明します。

土地相続や相続トラブルに関する相談先：弁護士

弁護士は、遺産分割協議を作成など、相続に関するさまざまな業務を扱っています。とくに土地相続の方法や相続のトラブルで悩んだら、弁護士への相談を検討しましょう。弁護士に相談すれば、亡くなった親の土地をどのように相続した方がよいかアドバイスを受けられます。

また、親族間との話し合いがまとまらず、トラブルになりそうな場合に、自分の代わりに交渉を依頼することも可能です。第三者を間に入れることで、感情的な話し合いから冷静な交渉に切り替えられます。

ただし、弁護士に依頼すると相談料や着手金・報酬金などの費用がかかる点に注意が必要です。

土地相続の税金についての相談先：税理士

各相続人の課税価格の合計が基礎控除額を上回り、相続税が発生しそうであれば、税理士に相談します。相続税がかかるのか、自分では判断できない場合も税理士への相談を検討するとよいでしょう。

相続税申告では、特例制度を利用できるケースがあります。特例制度は自分から申告しなければならないため、気になる方は税理士に相談してください。

なお、土地の評価が複雑な場合など、高い報酬額がかかることもある点に注意が必要です。

登記手続きの相談先：司法書士

相続登記手続きに関しては、司法書士に相談することが一般的です。弁護士も相続登記手続きができますが、司法書士費用より高くなる可能性があります。

ただし、司法書士は弁護士と比べると登記以外で相続に関する業務範囲が狭い点に注意が必要です。相続人間でのトラブルに発展しそうであれば、最初から弁護士に依頼することも検討しましょう。

相続した土地を売却したいときの相談先：不動産会社

相続した土地を売却したいときは、不動産会社に相談しましょう。

不動産会社に依頼すれば、土地の価格を査定してもらえます。基本的に、査定自体にお金はかかりません。

相続した土地をより高値で売却したいのであれば、実績が豊富な会社に相談することがポイントです。また、親身になってくれる業者に相談すれば、売却以外によい方法はないかもアドバイスしてくれるでしょう。

まとめ

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。亡くなった親の土地を相続したら早めに名義変更をしなければなりません。義務化だけでなく、時間が経過するとともに手続きが難しくなる点も、早めの名義変更が必要な理由です。

また、土地の相続にあたって、登録免許税や相続税などがかかります。相続登記の手続きを司法書士に依頼する際は、司法書士報酬も必要です。

さらに、相続で名義変更する際に、単独名義にするか、共有名義にするかも考えなくてはなりません。共有名義にする場合、相続後に売却しにくくなる点に注意が必要です。

義務化後にペナルティを課されないように、亡くなった親の土地の名義変更は早めに進めましょう。