新NISAか、不動産投資か 〜金利のある世界で考える資産形成の組み合わせ〜
新NISAがスタートして一定の時間が経ち、資産形成を考える中で「まず新NISAか。それとも不動産投資か」と迷う人が増えています。 デフレと超低金利が続いた時代には、融資を活用した投資や事業運営が広がりましたが、インフレの進行により金融環境は「金利のある世界」へと移行しつつあります。 預金や国債といった低リスク資産でも利息が得られる現在、金融資産のリスクとリターンの考え方は大きく変わりました。同時に...
不動産投資家K
相続によって、それまで仲のよかった兄弟姉妹の間でトラブルが起こることがあります。相続でトラブルを避けるには、相続の基本となるしくみや分ける方法、起こりやすいポイントをきちんと知ることが大切です。
そこで本記事では、親が所有する家などの不動産を、兄弟姉妹で相続するときの分割の方法や、トラブルへの対処法を解説します。
相続とは、亡くなった方の財産や権利義務、負債などを、生きている方で引き継ぐことです。人が亡くなるとその人が残した財産は配偶者や子ども、孫などに公正、公平に分ける必要があります。誰に何を相続させるか具体的な形があれば、遺言書にしたためることも可能です。
しかし、遺言書がない場合も、民法は誰が財産のどれくらいを相続するかを定めています。民法によって定められた相続をする人が「法定相続人」、相続する財産の割合が「法定相続分」です。
法定相続人には、相続する順位が定められています。配偶者がいる場合、配偶者は最も優先される相続人です。以降、続柄によって順位は次のように定められています。
たとえば父親が亡くなったとき、母親が存命で子ども2人がいれば、この3名が法定相続人となります。母親と第1順位の相続人が相続できる権利があり、その場合には第2順位・第3順位は相続人にはなれません。
第1順位や第2順位になど、同位の法定相続人が複数いる場合は、公平に分割する必要があります。分割の方法は大きく4つに分けられますが、それぞれメリット、デメリットがあるため、相続人全員が納得するものを選ぶことが大切です。
現物分割は、文字通り財産をそのまま分割する方法です。相続人が3人の場合、現金300万円なら1人100万円、土地300平方メートルなら分筆して1人100平方メートルずつといった要領で相続します。
メリットとして、現物分割は分け方がわかりやすくシンプルであるため、全員が納得して相続するとその後もめることが少ない分割方法です。
しかし、実際の相続では例のような分割しやすい金額や量ではなく、明快に分割することが難しい場合もあり、分割方法によってはもめる可能性がある点はデメリットといえます。
同じ1,000万円の価値でも1人は不動産、残りの2人は現金となると3人とも「現金がいい」となった場合は成立しません。
共有分割は、相続する不動産を兄弟姉妹で共有とする方法です。たとえば1つの不動産を2人の兄弟姉妹で相続する場合は、共同名義として持分をそれぞれ2分の1とし、現金などその他の財産も2分の1ずつ相続します。
共有分割は、財産の価値を完全に公平に分割できることがメリットです。しかし、不動産が共有名義であるため、どちらか1人の判断で売却や活用ができないことはデメリットといえます。
代償分割は、相続する財産が不動産1つだけというような場合、1人が不動産を相続し、他の相続人には代償として現金を支払う方法です。
金額に換算して分割するため公平に相続しやすく、その後にもめる可能性は低いメリットのある方法といえます。
一方で、不動産の価値を正当に評価するために費用がかかること、また代償金を支払う側にはまとまった資金が必要なことは、デメリットです。
換価分割は、不動産のように物理的に分けることが難しい財産を、売却するなどして現金化し、現金を分割する方法です。
この方法のメリットは、現実にある金額を公平に分割するため、相続後にもめる可能性は低いといえます。しかし、仮に財産が不動産だとすると、売却には手間も費用もかかるため、財産が多少なりとも目減りすることはデメリットです。
また時期によっては、相場より低い価格でしか売れない場合もあります。高く売却するには、タイミングを見計らうなどの手間も必要です。
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とくに親が所有していた実家を相続する場合、いくつかのトラブルがあり得ます。しかし、それがわかっていれば、事前にトラブルにならないよう別の方法を検討することもできるでしょう。
ここでは、実家という不動産を相続するときに起こり得るトラブルの例を解説します。
実家を兄弟姉妹で共有分割によって相続すると、実家は相続した兄弟姉妹全員の共有名義となります。そこで問題になるのが、実家の管理や処分にまつわる民法の規定です。
民法には共有名義について次のように定めています。
共有する人数が多いほど、同意を得るのは難しくなります。たとえば、兄弟姉妹の1人がリフォームしたくても、誰か1人でも反対すればできません。
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そもそも不動産は、公平に分割しにくい財産です。とくに相続する財産が不動産だけの場合、計算の上では代償分割や換価分割もできますが、必ずしも公平な分割ができるわけではありません。
たとえば、相続する財産が2,000万円の土地付き一戸建てと現預金800万円で、兄弟2人だけで相続する場合を考えてみましょう。兄が一戸建てに住み、弟が現預金全額を相続した場合、本来代償分割であれば兄が弟に対して600万円を支払う必要があります。
しかし、そこで「今は現金がない」「分割で支払う」ことにしてしまうと、兄は2,000万円の価値を手に入れ、当面600万円全額を支払うことはありません。
一方弟は、受け取るはずの600万円を受け取れず、不公平だと感じるでしょう。無理に請求すれば、兄が一戸建てを担保に600万円を借り入れることもできますが、利息という余計な支払いが生じます。これを嫌って、兄は拒否するかもしれません。
現実的に相続は、理想的な分割がスムーズに行われないこともあります。そのとき相続人の一部に不公平と感じさせてしまうと、対立することにもなりかねません。
不動産の所有権の移転登記は、費用がかかる上、手間もかかる面倒な手続きです。
しかし、相続登記（相続による所有権の移転登記）をしていないと、不動産は登記上「法定相続人全員で共有している」とみなされ、不動産の売却などの手続きがしづらくなります。
共有名義となるため法定相続人の1人が死亡すると、名義にその相続人も加わり状況がさらに複雑になってしまうといったことが起こるためです。
2024年4月からは相続登記が義務化され、登記に期限が設けられ、登記していないと過料が科されます。トラブルを避けるためにも、相続したら必ず登記しておきましょう。
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遺言書による財産分割の指定は、民法の定める法定相続に優先されます。遺言書に「〇〇に財産〇〇を〇〇だけ与える」など明記しておけば、法定相続分の分割方法で、兄弟姉妹がもめることもありません。なぜなら、それが財産の所有者の意思だからです。
そのため遺言書がないと、法定相続分が目安にはなるものの、財産の分け方、とくに実家などの不動産の分割ではもめる可能性が高くなります。
金額だけでいえば、財産を公平に分割するのは可能です。しかし、実際の遺産分割では、同じ金額のものでも異なるものを相続する場合、「それでは嫌だ」「不公平だ」などと主張され、分割方法が決まらず、相続がなかなか成立できないこともあり得ます。
たとえば換価分割において、不動産を売却するだけでも「その不動産会社はダメだ」「その価格では安すぎる」「手数料が高い」などと主張されれば、売却そのものができなくなりかねません。
とはいえ、相続は公平に定められた権利です。なんとか全員が納得できる方法を見つけ、納得してもらうしかありません。
相続では、相続する側の事情もそれぞれ異なると考えれば、遺産分割協議がまとまりにくいのは仕方ないかもしれません。ただ、これは相続人だけで協議しているためとも考えられます。このような状況を打開するには、信頼できる第三者の意見を取り入れるのが有効です。
ここでは、遺産分割協議がまとまらないときの対処法を、2つ紹介します。
たとえば、不動産の価値を公平に測るなら、不動産鑑定士に評価してもらうという方法があります。とくに売却するわけでないなら、公正な第三者が相続した時点での価値を示すことで、「安すぎるのではないか」といった主張を退けることもできるでしょう。
また、相続税を抑えるための効果的な分割方法なら税の専門家である税理士に、後に売却するつもりなら不動産業者に、法定相続に関する法的な内容なら弁護士に立ち会ってもらい意見を求めれば、相続人の多くは納得できるはずです。
遺産分割は、当事者間での協議による決定が原則です。しかし、相手があきらかに住所地にいるにもかかわらず遺産分割協議の申し出を受け入れない場合は、裁判所に調停や審判を申し入れるしかありません。
まずは調停を通して、裁判所の立ち会いのもと話し合いを試みます。それでも折り合いがつかない場合は審判を利用すれば、家庭裁判所に適切な遺産分割方法を決めてもらえます。
ただ、家庭裁判所を利用すると相応の費用や時間がかかること、申し立てた相続人の思うような結果が得られない場合もあることには注意しましょう。
遺産相続では不動産を含め大きな金額の財産を分割するため、もともと仲がよい兄弟姉妹でも互いの主張が食い違ったり、受け入れられなかったりするのは仕方ないかもしれません。しかし、実家の相続でもめないよう備えることはできます。
ここで紹介するのは、兄弟姉妹の間の実家相続でもめないための3つの方法です。もし間に合うようなら、さっそく活用してみてください。
相続では民法による法定相続人や法定相続分より、遺言書の内容が優先されます。遺言書を準備し、相続内容を細かく定めておけば、法定相続人が遺産分割協議をする必要もありません。
遺言書には、次の3種類があります。
参考：北大阪相続遺言相談窓口 「遺言書にかかる費用はどれくらい？種類別の費用と内訳・作成の注意点」
家族信託は、信頼できる家族に財産の管理や処分を任せる方法です。家族に任せるため、本人が生きている間は本人のために使い、亡くなった後は子どもや孫などのために使ってもらうといった柔軟な利用ができます。
また死後の財産の分割方法を含め、使い道を指定しておけば、財産をめぐるトラブルは避けることも可能です。
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生前から、自分の財産をしっかり管理しておくことも重要です。現金や預貯金、保険、不動産などの財産は、正確に把握しておく必要があります。問題がないか、定期的にチェックしておきたいものです。
しかし、いつまでも元気と思っていても、事故や病気によって正常な判断力を失う可能性はあります。
高齢になると認知症を患う可能性もあるため、正常な判断力のあるうちに信頼できる人を任意後見人として契約しておくと、いざというときも財産をきちんと管理してもらえます。
相続は、家族のつながりとお金が関係する手続きです。いくら仲のよい兄弟姉妹でも、お金が関係すると状況は変わってきます。
相続する財産の総額やそれぞれの相続できる金額、また実際に受け取る財産の形式について、相続する人全員が納得しない限り相続は成立しません。
だからこそ、相続で考えられるトラブルにしっかり備え、対処する必要があります。分割方法で折り合いがつかない場合は、第三者として専門家に立ち会ってもらったり、家庭裁判所に調停や審判を申し立てたりすることも可能です。
とはいえ、もめたりせず、スムーズに相続を成立させたいものです。そのためには被相続人も、遺言書を残す、家族信託を利用するといった方法を利用し、生前からの適切な財産管理が求められます。
監修者
2宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、相続関連をはじめ土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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