資産価値とは？価値の高い不動産の条件や維持するポイント
資産価値とは、現金や不動産、株式などの資産が持つ経済的な価値を指し、不動産の場合は土地や建物の市場での取引価格や評価額で表されるのが一般的です。不動産の資産価値は立地条件や築年数、建物の状態など多くの要素で左右されるため、適切な管理や市場動向の把握によって維持・向上させることが可能です。 本記事では、資産価値の概要や価値の高い土地・建物の条件、維持するために必要なことを解説します。 ポイント 不動...
不動産投資家K
相続登記とは、被相続人から相続人に相続する不動産の名義変更のことです。2024年4月から、相続登記は義務化されます。相続登記を自分で行いたいと考えている人もいるでしょう。
本記事では、相続登記の種類、費用、手順、司法書士に依頼すべきケースなどを解説します。
不動産を相続した場合に、「相続登記する必要があるのかどうか、わからない」というケースも少なくないでしょう。しかし、法改正により2024年4月からは相続登記の義務化が施行されるため、相続登記が必要となります。
登記しなかった場合には、10万円以下の過料を課されることがあるため、不動産を相続した場合には、早めの登記がおすすめです。ここでは相続登記の義務化の詳細と、登記しなかった場合のデメリットを解説します。
民法と不動産登記法等の法改正により、2024年4月から相続登記の義務化が施行されます。登記の期限は、不動産取得を知った日から3年以内です。
登記しなかった場合には、10万円以下の過料を課される場合もあります。また、過去の相続分も義務化の対象になるため、注意が必要です。
相続登記が義務化された背景には、「所有者不明の土地」の問題があります。「所有者不明の土地」とは所有者のわからない土地、もしくは所有者がわかっても連絡がつかない土地を指します。
こうした土地は、公共事業や復興事業の妨げ、周辺の治安の悪化、公衆衛生への悪影響などの弊害をもたらす恐れがあるため、義務化の背景にあるのは「所有者不明の土地」問題の予防です。
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相続登記をしない場合には、不動産の活用の幅が狭まることが考えられます。主なデメリットとして考えられるのは、以下の3つです。
相続登記されていない不動産は、売却できません。登記簿上の所有者が死亡しているため、買主への所有権の移転登記を行えないためです。
売却だけでなく、不動産を担保にしてのお金の借入もできません。相続登記されていない状態では、登記簿上の所有者に該当しないため、抵当権を設定もできず、不動産を担保にできないためです。
また、相続登記しない状態で他の相続人が死亡した場合、相続登記の手続きが煩雑になる可能性が生じます。相続人の死亡により、相続の権利が配偶者や子どもに移るためです。
相続登記を自分でやるかどうかを判断する基準は、費用と手間の兼ね合いです。司法書士に依頼した場合にかかる費用と、自分で行った場合にかかる費用を比較する必要があるでしょう。
ここでは、必ずかかる費用と司法書士に依頼した場合にかかる費用について説明します。なお、ここで示す金額はあくまでもおおよその目安です。地域や個別の事情によって異なる場合もあるため、参考としてご確認ください。
不動産の相続登記における登録免許税は、各不動産の評価額を課税標準として算出され、その税率は0.4%です。
たとえば不動産評価額2,000万円の不動産の相続登記を行う場合には、以下の金額の登録免許税が課せられます。
2,000万円×0.4%＝80,000円
不動産評価額は、固定資産課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。課税明細書の「価格」という項目の金額が、固定資産税評価額です。
参考：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
相続登記を自分でやらずに、司法書士に依頼する場合は、司法書士への手数料が必要です。金額は、不動産の評価額と物件の個数を基準として、相続人の数が多い場合や相続関係が複雑である場合に追加の費用が発生するケースもあるようです。
あくまでも一つの目安ですが、自宅のみで評価額2,000万円とした場合の一般的な相場は、6万円～13万円くらいと見込まれます。ただし、この金額は相続登記申請に限定した報酬です。
遺産分割協議書作成、登記情報調査、戸籍収集・相続関係説明図の作成なども一緒に依頼すると、費用はさらに高くなることが想定されます。
司法書士にさまざまな手続きを依頼した場合の費用相場は、下記の通りです。
| 費用の目安 | |
|---|---|
| 登記申請 | 6～13万円 |
| 遺産分割協議書作成 | 1万5,000～7万円 |
| 登記情報調査 | 1,000～1,500円（一件あたり） |
| 戸籍収集・相続関係説明図の作成 | 1万5,000～4万円 |
司法書士事務所によって、費用の金額の幅はあるため、司法書士への依頼を検討する場合は、見積もりを取ることをおすすめします。
不動産の相続登記に必要な書類の取得には、それぞれ費用がかかります。司法書士に依頼する場合には、印鑑証明書以外は代行可能であるため、費用の中に含まれるのが一般的です。
| 費用の目安 | |
|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 450～700円（1通あたり） |
| 被相続人の住民票の除票 | 200～400円（1通あたり） |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 450円くらい（1通あたり） |
| 相続人の住民票 | 200～400円（1通あたり） |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 200～400円（1通あたり） |
相続登記にかかった費用の中で、業務用資産にかかる登録免許税や登記費用は、相続人の所得計算で必要経費として算入できます。業務用資産とは、被相続人の所有しているアパートやマンション経営のための不動産です。式で表したのが、以下です。
不動産所得＝不動産収入－必要経費
必要経費として認められるのは、登記費用のほかには、建物の減価償却費や修繕費、固定資産税などがあります。
また、相続した不動産を売却する場合にも、相続登記にかかった費用を必要経費として算入できます。相続した不動産を売却して、譲渡所得を申告した場合の譲渡所得税の計算式は以下です。
収入金額-（取得費＋譲渡費用）−特別控除額＝譲渡所得金額
取得費の中に、登録免許税や登記費用が入ります。
相続登記は、相続のパターンによって必要な書類や手続きの方法が異なります。相続のパターンは、遺産分割協議、遺言、法定相続分によるものの3つです。それぞれの登記の仕方と必要書類を説明します。
また、相続の形によっては相続人の合意がすぐに取れないケースも出てくるでしょう。3年以内の相続登記手続きが難しくなる場合の対応の仕方についても、あわせて解説します。
遺産分割協議とは、相続人が複数いる場合に、相続財産の分割や処分について相続人同士で協議して合意することです。遺産の分配方法については、とくに法的な制約はありません。相続人全員が合意すれば、法定相続分とは異なる遺産分割を行えます。
この協議結果を書面でまとめたものが、遺産分割協議書です。遺産分割協議書を作成することで、相続人の持分や共有財産の所有権が明確化されます。この遺産分割協議書には、相続人全員が押印して印鑑証明書を添付しなければなりません。
相続登記の申請の際には、遺産分割協議書が必要です。
連絡のつかない相続人がいる、遺産分割協議がまとまらないなど、相続登記をしたくてもできない場合に対応するために、「相続人申告登記の申出」の制度が新設されました。
この制度を利用することで、自分が相続人であることを法務局に申請すれば、相続登記の義務を果たしたとみなされます。
遺言による相続は、故人が生前に遺言書を作成し、その中で相続財産の分割や処分を指示する方法です。遺言執行者や裁判所により遺言の執行が行われ、登記手続きが行われます。ひとりで相続することもあれば、複数の相続人で共有することもあります。
遺言には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、それぞれ正式な書類として認められるための手続きの方法が異なるため、注意してください。遺言によって相続した不動産の相続登記を行う場合は、遺言書が必要です。
法定相続は、故人が遺言を作成しなかった場合、または遺産分割協議が成立しなかった場合に適用される相続方法です。法律で定められた相続順位に基づいて相続人が決定され、相続人の持分や所有権も、法律によって定められた割合や規定に基づいて確定します。
法定相続で相続が決定した場合は、遺産分割協議書や遺言書はありません。そのため、相続登記手続きに必要な書類は、他の相続と比較すると少なくなります。
相続登記の手順は、全国でほぼ共通しています。おおよその流れを把握したうえで、準備を進めるとスムーズにいくでしょう。
ただし、地域や法律によって、手続きや細かな部分が異なる場合もあります。具体的な手続きについては、当該地域の関連機関や専門家に確認するといいでしょう。
ここでは、一般的な手順を大きく4つに分けて解説します。
相続登記は法的な手続きであるため、適切な書類の提出が必要です。相続登記を行うために、まず必要な書類を集めます。主な書類は以下です。
注意しなければならないのは、法務局、役場の担当部署、税事務所など、書類の請求先がさまざまであることです。被相続人が何度も転居している場合には、役場の担当部署が複数になることもあります。
提出する書類は、登記所の指示に従って準備しておくのが基本です。事前に登記所に確認しておくといいでしょう。
遺言書がない場合には遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の用紙の大きさには、とくに制限はありません。通常のA4のコピー用紙も使用できます。
遺産分割協議書の見本は、インターネット上でも多く存在しています。ダウンロードして利用するといいでしょう。
遺産分割協議書には相続人全員の署名・捺印（実印）が必要で、相続登記の際には全員の印鑑証明書も必要です。
相続登記申請書は法務局、または法務局ホームページから入手できます。遺言書の種類や遺産分割協議の有無によって様式が異なるため、当てはまる書類の様式を取得し、記載例を参考にして作成しましょう。
申請書の用紙はA4のコピー用紙も使用できます。申請書はパソコンのWordなどを使って作成するのが一般的です。
相続登記申請書を作成し、さらに登録免許税分の印紙を貼った紙、原本還付書類のコピー、相続関係説明図を添付して、法務省へ提出します。
法務局への申請方法は、窓口・郵送・オンラインの3通りです。オンラインの手続きは個人では大変のため、窓口か郵送を選ぶといいでしょう。
遠方の場合は郵送を利用すると、時間と交通費を節約できます。ただし、郵送の場合は、訂正があった場合に手続きが複雑になるため、書類の記入に誤りがないか、入念にチェックすることをおすすめします。
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相続登記にかかる期間は、法務局に申請書を提出後、7日～10日が一般的な目安です。ただし、書類に不備がある場合には、修正が完了するまで、手続きは終わりません。また、 法務局の繁忙期、相続の内容などによって、手続き完了までの期間は異なります。
留意点として、相続登記にかかる期間よりも、準備期間のほうが長くかかります。そのため、相続登記を早く終わらせたいときには、専門家に依頼するのも一つの選択肢です。
相続登記を司法書士などの専門家に頼まずに自分で行う場合には、メリットとデメリットがあります。一般的には相続登記を自分で行うと、費用を抑えられますが、手間はかかります。
メリットとデメリットとを把握したうえで、重視すべきことを考慮し、自分で行うかどうかを決定するといいでしょう。
ここでは相続登記を自分で行うメリットとデメリットを解説します。
相続登記を自分で行う大きなメリットは、費用を節約できることです。司法書士などの専門家に依頼せずに自分で相続登記を行うことで、専門家への報酬や手数料を節約できます。
また、相続登記を自分で行うことによって、相続手続きに関する知識やスキルを身につけるいい機会になるでしょう。
相続登記を自分で行うデメリットの1つは、手間がかかることです。相続手続きはかなり複雑であるため、労力や時間のかかることが予想されるでしょう。
また、自分で手続きを行うと、漏れや誤りのリスクが大きくなります。手続きのミスがあると、手続きの遅延や追加費用が発生する場合もあるでしょう。
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相続登記を自分で行うと決めて、実際に手をつけてみたものの、あまりの大変さに挫折してしまったというケースも考えられます。手続きが複雑すぎて、専門家でなければ対応できないという場合もあるでしょう。また、時間的な制約が出てくることもありえます。
ここでは、相続登記を司法書士に依頼すべき主なケースについて解説します。
相続人が配偶者と子どもだけの場合と比較すると、兄弟姉妹の相続や代襲相続の場合は、集める書類が膨大になります。また、イレギュラーな対応を求められることも少なくありません。
複数の相続人がいることによって、遺言書や遺産分割協議書の解釈や実施に関する問題が生じているケースもあるでしょう。相続登記の手続きが思うように進まないケースも出てくるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
相続登記を急ぐ場合も、司法書士に依頼することをおすすめします。相続登記を急がなければならないケースとは、相続税を納める資金を作るために売却を急ぐ場合や、不動産会社から催促されている場合です。
相続登記にはさまざまな手続きがあるため、自分で行うよりも司法書士に依頼したほうが迅速かつ確実に手続きが完了します。
遠方の不動産を相続する場合には、評価額の判定や法務局の手続きに支障をきたす場合があります。郵送での手続きも可能ですが、誤りがあったときには何度も郵送でのやり取りを繰り返さなければならないケースも出てくるでしょう。
住んでいる場所と相続する不動産の所在地が離れている場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。
相続人が忙しい場合も、相続登記を司法書士に依頼するほうがいいでしょう。法務局も役場の担当部署も、通常は平日の昼間しか開いていません。窓口で相続登記の手続きをする場合には、平日に仕事の休みを取らなければならないケースも出てきます。
郵送で済む手続きもありますが、書類に不備がある場合は、多くの時間が費やされるでしょう。忙しい場合は、司法書士に任せるのが無難です。
法改正によって、2024年4月から相続登記の義務化が施行されます。この機会に、自分で相続登記をやってみようと考えている人もいるでしょう。
相続登記を自分でやる大きなメリットは、費用の節約です。ただし、相続登記の手続きは複雑であり、用意しなければならない書類も多くあります。相続人が複数いる場合は、合意に時間がかかる場合もあるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「資産運用に不動産投資を検討したい」「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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