土地売却時にかかる税金の計算方法は？土地を売る際の節税方法
土地を高額で売却しても、売却にはさまざまな出費が発生します。そのため、売却価格の全額が手元に残ることはありません。具体的には、仲介する不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬などがかかります。それらの中でもとくに注意が必要なのは、各種の税金です。 ここでは売却の金額などによって税額が変わる3種類の税金について解説します。とくに金額が大きくなる譲渡所得税の計算方法や税率、納めるタイミングと節税のた...
不動産投資家K
いざ土地を売る段になって金額がわからず調べてみると、税金の通知書の評価額と買ったときの値段が違い、どちらが正しい金額なのかと戸惑うことがあるかもしれません。実は、土地の値段は1つではありません。
では、どうやって売る値段を決めたらいいのか、ここではそのための前知識としての土地の値段の種類と、調べ方、値段が変わる要素について解説します。
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土地の値段は「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれ、1つの土地でも、4種類の値段があるとされています。売買したいと考えているのであれば、4つの値段を知っておく必要があります。
特に売却では、それぞれの値段の違いをきちんと理解し、相場だけでなく本当の価値としての値段の把握が必要です。
土地に関する4つの値段とは、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額、実勢価格で、これが「一物四価」といわれます。実勢価格以外の3つは、国または公的機関が異なる目的に沿って利用されます。
これに、都道府県が管轄する「基準地価」を加えて「一物五価」ともいいます。さらに、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価額」を加えて「一物六価」と呼ぶこともあります。
ここでは、「一物四価」のそれぞれの値段の違いと利用目的について詳しく見てみましょう。
| 公示価格 | 相続税評価額 | 固定資産税評価額 | 実勢価格 | |
|---|---|---|---|---|
| 決定機関 | 国土交通省 | 国税庁 | 市町村 | 当事者間の取引 |
| 基準日 | 毎年1月1日 | 毎年1月1日 | 3年ごとの1月1日 | ― |
| 発表時期 | 毎年3月下旬 | 毎年7月1日 | 3年に1度4月 | ― |
| 公示価格に対する水準 | ― | 80％程度 | 70％程度 | （90～120％） |
| 内容 | 一般の土地の取引価格の指標となる価格 | 相続税や贈与税の計算基準となる価格 | 土地にかかる税金を計算する指標となる価格 | 実際の売買が成立するときの価格 |
公示価格は、土地を売る値段を決めるために利用する価格です。
適正な土地価格を知るために役立つ指標で、国土交通省の土地鑑定委員会が、地価公示法に基づいて定められた全国の調査地点を対象に2人以上の不動産鑑定士が鑑定し、1平方メートルあたりの土地単価として定められます。
毎年1月1日現在の鑑定結果が反映され、公表されるのは同年3月中旬ごろです。
公示価格は一般の土地の取引価格に対する指標の提供を目的としています。土地の価値の最大値を算出するよう鑑定されるため、公共事業用地の取得価格算定の際の基準とされ、一般的な土地売却における価値として高い値段を提示する根拠となる価格です。
国が指定した鑑定士による算出のため信用性が高く、土地売買以外の取引にもよく参考に用いられます。
相続税評価額は、土地に関する相続税や贈与税における税額計算に利用されます。相続税評価額は、公示価格のおよそ80％を目安としています。相続税や贈与税の税額算定のための価格なので、土地の売買価格の参考にはなりません。購入後のランニングコストの把握には役立つでしょう。
土地の相続税評価額の計算方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があり、計算には、国税庁のホームページに掲載されている路線価図・評価倍率表が必要です。
計算に使用する路線価（主要な路線に面している土地1平方メートルあたりの価格）が公表されるのは毎年7月、同年の1月1日現在の価格です。主要な路線に面していない土地の路線価は発表されません。
路線価については以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひあわせてご覧ください。
固定資産税評価額は、市町村が管轄する固定資産税路線価と宅地の状況を表す「固定資産標準基準」をもとにした価格です。おおむね公示価格の70％を目安としていますが、土地のある場所が市街地なのか村落地域なのか、また面積や形状などの要素によって価格は異なります。
固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく都市計画税や不動産取得税、登録免許税など土地にまつわる多くの税金の計算に利用される価格です。土地の売買というより、所有や維持の費用として目にする機会が多いでしょう。
固定資産税の管轄は市町村ですが、東京23区に限り東京都が管轄しています。価格は3年に1度、4～6月に更新されます。管轄の市区町村などにある固定資産課税台帳、または固定資産評価証明書などで確認できます。
固定資産の売買は、ある程度の相場があるものの原則として「売りたい側の売りたい価格」と「買いたい側の買える価格」の折り合いのついた、いわゆる合意に達した金額で成立します。その取引の金額が、時価、または実勢価格です。
実際の土地の売買には土地そのものの価値だけでなく、売りたい側と買いたい側の需要と供給が影響するため、決まった価格はありません。
似た状況の取引には、ある程度参考の金額になるでしょう。しかし、さまざまな事情が影響している可能性があります。一般的な土地の価値を示すには、あまり効果的でないかもしれません。
土地の売却金額の相場を知るには、土地のさまざまな値段を参考にすることをおすすめします。なぜなら土地の値段は、市場や周辺環境によって常に変化するからです。
そんなときは、4種類の土地の値段を計算することから始めましょう。ここでは、4つの値段の調べ方について解説します。
より詳しい手順を知りたい場合は、以下の記事もご参照ください。
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公示価格は、国土交通省が設けている標準地・基準地検索システムから検索できます。操作手順は、次のとおりです。
各公示価格データのうち「価格」欄の数値が、1平方メートルあたりの基準となる地価です。公示価格は、この基準地価に面積をかけることで求められます。
ただ、公示価格はあくまで「その土地の基準となる価格」であって、実勢価格ではありません。実際の取引金額とは異なることもよくあります。売却金額を決める際の、参考程度と考えるとよいでしょう。
参考：国土交通省 「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
路線価が定められている土地は、路線価方式で計算します。計算式は【路線価×土地面積×各種補正率】となります。路線価とは、主要な路線、つまり道路に面している宅地1平方メートルあたりの土地の値段のことで、主に市街地などに定められています。
たとえば路線価が「300C」となっており、調べたい土地の面積が100平方メートルであれば、路線価のうち数字の「300」に面積の100をかけ、さらに1,000倍することで、価格が「3,000万円」とわかります。実際には、さらに奥行価格補正率などの各種補正を行い、算出します。
路線価の調べ方については、以下の記事に画像付きで説明がありますので、参考にしてみてください。
倍率方式は、郊外など路線価が定められていない地域の相続税評価額の計算に使用します。計算式は、【固定資産税評価額×定められている土地ごとの倍率】です。倍率も路線価と同じく、国税庁のホームページで確認できます。
参考：国税庁 「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
固定資産税は、土地などの固定資産の所有者に課される地方税の1つです。毎年1月1日現在の所有者には、4～6月ごろまでに管轄の市区町村から「固定資産納税通知書」が届きます。固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書の明細から確認することが可能です。
固定資産納税通知書の中から、課税明細書という書類を見つけましょう。市区町村によって名称は異なりますが、一般に「価格」または「評価額」の欄に固定資産評価額が記載されています。数値の単位は「千円」で、1,000をかけて計算したものが金額です。
もし固定資産税納税通知書がなければ、管轄の市区町村から「固定資産評価証明書」を取り寄せるのもよいでしょう。土地のある市区町村の発行になるため、郵送での申請が可能です。
固定資産課税台帳は、市町村が固定資産評価基準をもとに管轄内の固定資産をすべて記録した台帳です。固定資産の所有者や所在などが記載されており、そのうちの「価格」欄で評価額がわかります。
固定資産課税台帳の閲覧には、各市町村の役場・役所への申請が必要です。申請のための書類や手数料はそれぞれ異なるため、事前に確認しておきましょう。
土地の売却価格の検討であれば、実勢価格は必須でしょう。実勢価格は、国土交通省が設けている「土地総合情報システム」ページでわかります。
ここで表示された価格は実際の取引をもとにしているため、同じエリアの同じ条件の土地でも金額が異なることがあります。参考にするには、できるだけ似た取引を見つけると良いでしょう。
参考：国土交通省 「土地総合情報システム」
土地の値段が一定しないのは、土地の用途がさまざまなこと、また用途によって必要となる要素が異なるためです。とはいえ定価のない実勢価格でさえ、最終的に1つに定まります。それにはいくつもの要因が関係しています。
ここでは、土地の値段を左右する次の6つのポイントについて考えてみましょう。
土地は住宅などの生活の基盤となるだけでなく、生活に欠かせない事業の基盤でもあります。土地の実勢価格を左右するのは、他の物品や資産と同じように需要と供給のバランスです。
経済情勢がよければ、事業を拡大するまたは住宅を買うといったニーズが高まり、基準地価が上昇し値段は上がります。
逆に値段が下がるのは、大災害の発生などによって経済情勢が停滞または悪化しているときです。最近では新型コロナウイルスの感染拡大によって、上昇傾向にあった商業地の地価が下落に転じました。
不動産投資の動向も、影響する要素の1つです。土地が買い占められれば値段は上昇し、売却が続けば下落します。
例外的に、経済情勢が悪化しても価格が上がるのが金融政策による金利の抑制です。金利の抑制は、住宅ローン金利の抑制につながります。そのため、住宅購入者が増え土地のニーズが高まることが影響するのです。
少し視野を広くすると、土地のニーズは周囲の状況にも影響されることがわかります。たとえば大規模な商業施設が建設されると、その顧客や関係する従業員が周辺に住宅を買う、賃貸物件に住むといったニーズが生まれます。
人口が増えるということは、土地のニーズが高まるということです。結果として、土地の値段の上昇を招きます。
また再開発による住環境整備も、土地の値段に影響する要素の1つです。再開発は、建物が密集した市街地をまとめて、総合的により使いやすく整備する事業で、細かく分割された土地を共同利用し、地区全体の土地を商業施設や高層マンションといったより効率的な活用へと導きます。これはニーズの高まり、価格上昇に影響する要素です。
2021年の東京オリンピックに向けたインフラ整備が影響し、2020年の地価は住宅地・商業地ともに上昇した例もあります。これは大規模なイベントによって、ニーズが変化したことが原因です。
土地の値段は一般に、1平方メートルまたは1坪あたり単価という形式で表されます。1坪は畳2枚分、約3.24平方メートルです。1平方メートルあたり15万円の土地なら、100平方メートルで1,500万円と計算されます。
ただ土地はいくら単価が高くても、一定の広さがなければ選択肢は少なくなってしまいます。たとえば、コンビニに必要な広さは一般に50～60坪といわれています。多少の誤差ならレイアウトの工夫で解消できるかもしれませんが、極端に狭ければ利用は難しいでしょう。
これはコンビニ大手「セブン-イレブン」も、出店ガイドラインに物件条件として50～70坪位と定めていることからもわかります。
狭い土地ならではの活用法はありますが、狭いがゆえに利用の選択肢が減り、ニーズの低下につながることは否定できません。利用しづらい広さの土地は、売却価格も上がりづらいといえるでしょう。
参考：セブン-イレブン・ジャパン 「契約・出店ガイドライン」
土地のニーズに土地利用の選択肢の広さが影響するなら、土地の形によっても値段が変わるといえます。
たとえば住宅を建てるための土地なら、住宅に適した形であることが重要です。形がおおむね四角形の「整形地」なら問題ありませんが、円形や一部分が突出した「旗竿地」、長辺と短辺の差が大きい細長すぎる四角形などの「不整形地」だと住宅が建てらないことから値段が下がる原因になってしまいます。
設計によっては、不整形地でも活用は可能です。しかし、一般に整形地の方が利用しやすいことからニーズは高く、値段も高く設定しやすいといえるでしょう。
わが国では特に、住宅の日当たりが土地や建物のニーズを大きく左右します。日当たりのよい土地かどうか、つまり適した方角を向いた土地かどうかは、土地の値段に影響する要素です。
たとえば住宅用の土地であれば、日照時間の短い冬でも洗濯物が乾きやすい南側、東側に開けた土地はニーズが高いといわれます。
用途が幅広いほど、高く売却できるというわけではありません。しかし、選択肢は多いほど売り手の数は増えることから価格を高く設定しても売却しやすいといえます。
もし方角がよくなければ、その土地で何ができるか、つまり活用の選択肢を絞った広告や販売戦略を立てることが重要です。
他の条件がすべて同じであれば、何かと便利な土地のニーズの方が高いでしょう。
住宅なら通勤・通学を考えて会社や学校に近い、電車やバスが利用しやすい、またさまざまな買い物ができる店舗がある、小児科を含めた病院や医院がある、警察署や消防署が近いといった利便性は、快適に安全に生活するためにぜひ満たしておきたい要件です。
土地の価格の要因として欠かせない「利便性」ですが、実際には子育て世代や独身などの人生のステージや勤務場所や勤務スタイル、生活スタイルなどによって求められる利便性も異なります。また、ある程度その土地の特性に詳しくなければ、その利便性には気づきにくい場合もあるでしょう。そのため、エビデンスを含めた積極的なアピールが重要です。
より多くの人が便利と感じる利便性を満たしているほど、ニーズは高まり値段も高く設定しやすいといえます。
土地の値段を、自分で調べることは十分可能です。しかし、土地の値段には4つ以上の種類があるため、適したものを選ぶ必要があります。しかも調べた値段で売却できるとは限らないため、調べた後どう利用するかが重要です。
ここでは、土地の値段を自分で調べるときのポイントについて解説します。
土地の値段を知りたい理由はさまざまですが、理由に適した方法で調べる必要があります。たとえば、これから購入したい土地の不動産取得税や登録免許税、固定資産税を知りたければ固定資産評価額を、土地の相続で発生する相続税を計算するなら相続税評価額を調べることになります。
公示価格、相続税評価額、固定資産評価額は、不動産鑑定士が適切に評価した金額ですので、土地本来の価値を知ることはできますが、市場のニーズがうまく反映されていない場合があることから、実際に売却できる金額の参考程度と考えた方が無難です。
実際の取引金額である実勢価格もあくまで実例であって、いくら似た状況であっても自分の土地がその価格で売却できると保証されるわけではありません。これは、土地がふたつと同じものがないためです。
売却価格にとってはどの値段も参考程度ですが、税金の計算など特定の目的に利用するのであれば、適切な値段を用いなくてはなりません。どの値段が必要なのか、よく見極めて調べる必要があります。
土地の実際の売却価格は、売却できるまでは推定することしかできません。売却価格には土地本来の価値だけでなく、買い手のニーズや活用による見込みの利益、競合する土地の有無や件数、周辺の相場の変動具合などさまざまな要素が影響します。これらすべての要素を含めた売却金額を、予想するのは簡単ではありません。
手っ取り早く知るには、専門家である不動産仲介会社に査定を依頼することをおすすめします。これは多くの物件を手掛けているほど、長期にわたる経験があるほど、相場や市場の特徴や流れを把握しやすくなるためです。
ただ仲介会社にも、不動産の種類やエリアによって得意・不得意があることには注意する必要があります。いくら専門家とはいえ全国の相場観や市場の流れを把握しているわけではありません。
会社によってはマンション管理や賃貸に特化し、他の業態は専門外という場合もあります。土地売却の査定であれば、土地売却を多く手掛ける会社を見つける必要があるでしょう。
また、適した会社とはいえ1社だけに任せるのは避けるべきです。できるだけ複数の会社に査定を依頼し、結果を比較することで土地の値段をより広い視野で捉えられます。ひいては、より高額な売却ポイントを定めることにもつながるでしょう。
土地の値段をより公平に見極めるために、より多くの不動産仲介会社の査定が必要なら、不動産一括査定サイトを活用するのも1つの方法です。
不動産一括査定サイトを利用すれば、売却する不動産と個人情報を入力するだけで最適な不動産仲介会社をピックアップでき、そのうち1社または複数の会社を選んでサイトを通じて依頼すれば、後日結果が届きます。
査定結果には値段だけでなくその根拠もあるため、複数の結果を比較するにはぴったりです。ある結果のプラスポイントを別の会社に問い合わせたり、マイナスポイントの対策や買い手の絞り込みへの活用法を相談したりすれば、次第に適正価格がわかってきます。
ただ、査定結果の値段はあくまで目安であって、保証された売却価格ではないことには注意が必要です。売り出し価格としては適切かもしれませんが、状況やタイミングによっては買い手がつかず値下げを余儀なくされることも十分あり得ます。
所有している土地が、どのくらいの金額で売却できるのかを知ることは簡単ではありません。購入してから時間がたっていれば買った値段は参考程度にしかなりませんし、周辺の似たような土地の値段も、わずかな条件の違いが大きな差になる可能性があります。
そのようなときはまず、公的機関が公表している値段を調べてみましょう。土地の資産価値を示す公示価格や相続税・譲渡税の税額計算に用いられる相続税評価額、不動産そのものに課される税金の基準とされる固定資産評価額、実際の取引をもとにした実勢価格はその代表ですが、それぞれ調べる方法は違います。
また参考にするときは、それぞれの利用目的や特徴をしっかり把握しておく必要があります。たとえば、土地の売却の値段なら実勢価格は実際の取引金額ですが、あくまで一例であり、いくら似た状況だったとしても金額が補償されるわけではないといった具合です。
土地の値段は、同じ土地でも用途によってさまざまな金額で表されます。調べるときは何の用途のためなのかを明確に定め、適した方法を用いることが大切です。
監修者
宅地建物取引士
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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