資産運用の土台をつくる「アセットアロケーション」入門
今回から、ファイナンシャルプランナーの水野崇氏のコラムがスタート。不動産投資をはじめ、富裕層が実践する多様な資産運用の実例を交えながら、知っておきたい最新の運用手法や考え方をわかりやすく解説していただきます。 目次 貯蓄から投資へ アセットアロケーションの基本概念 世界有数の機関投資家が実践するアセットアロケーション リスクを抑えたアセットアロケーションに欠かせないオルタナティブ資産 「まとめ」と...
不動産投資家K
不動産鑑定士（公認会計士・税理士）の冨田と申します。前回の江戸川区の地価動向の記事につきご好評を頂いたため、2回目として今回は東京23区の海沿いに位置する江東区の地価動向について解説したいと思います。
江東区は、東京23区の東側の臨海地帯に位置する区で、北西側は銀座等を擁する中央区、北側は墨田区です。また、江東区はお台場等の湾岸地帯を擁してここで港区や品川区、大田区にも接しており、例えばフジテレビの本社は港区ですがフジテレビのスタジオは江東区青海です
区内には北側にJR総武線が走り、南に行くにつれて地下鉄の都営新宿線や東西線、さらにはJR京葉線が通っています。その他、地下鉄の半蔵門線や大江戸線も西側から北側に向かって走る他、東武亀戸線も走っています。また、臨海部李湾岸界隈にはりんかい線とゆりかもめが走っています。
また、道路に目を向けると、東京と千葉を結ぶ国道14号線が東西を横断し、南北には都道がいくつか走っています。臨海部には湾岸の国道である国道357号線も走っています。
江東区の人口は令和7年3月時点で約541,788千人で前年同月と比較して約0.5%の微増傾向です。
では、江東区の地価はどのような傾向なのでしょうか。公示価格や都道府県地価調査基準地価格の動向や国土交通省の公表する不動産取引価格情報にも着目しながら考察してみたいと思います。
参考：江東区 「世帯と人口（毎月1日）」
江戸川区の令和7年の公示地の最高価格地点は地下鉄有楽町線が通りゆりかもめの終点にもなっている豊洲駅近くに位置する「江東5-17」の地点です。その価格水準は2,560,000円/㎡です。筆者も意外だったのですが、江東区では亀戸等の元からの街並みではなく、豊洲のような埋立地の湾岸界隈の方が地価は高いのです。タワーマンション等のイメージで、人気が高まったことが原因でしょう。個人的には、この記事の執筆時点でちょうど、豊洲のある案件を担当させて頂いており、筆者自身、自分の鑑定業務に活用しようと思いました。
また、毎年7月1日の時点を所与とする都道府県地価調査基準地（1月1日時点を前提とする公示地の7月1日版のようなものと思って差し支えないでしょう）の、地下鉄東西線・都営浅草線の門前仲町駅近くの「江東5-5」の令和6年価格は2,450,000円/㎡ですので、令和7年1月1日時点ではもう少し高い価格である旨が推察できるでしょう。
その他、JR総武線亀戸駅前近くの公示地「江東5-5」が2,450,000円/㎡である他、1,000,000円/㎡台の商業地の公示地の地点が門前仲町駅、豊洲駅、亀戸駅から概ね500ｍ以内の地点に合計8カ所あります。うち2カ所が豊洲（「江東5-5」「江東5-16」）であるほか、りんかい線の国際展示場駅の近く地価公示地「江東5-12」が1,340,000円/㎡ です。それ以外の5地点は亀戸駅、門前仲町駅、清澄白河駅、住吉駅から500ｍ以内ですが、湾岸地域の勢いが感じられる面が指摘できます。但し、それ以外は1,000,000円/㎡未満のため、これが区内の商業地の一つの目線と考えてよいでしょう。
この8カ所とは別に、都道府県地価調査基準地で「江東5-5」のほかにも1,000,000円/㎡越えの地点が門前仲町駅と亀戸駅の徒歩圏に2カ所（亀戸駅の地点は公示地の地点でもある）あります。
ただし、不動産にある程度、精通している人にはよく知られていることですが、東京23区では、実勢の土地価格は、公示価格よりある程度は高いことが通常です。
特に商業地の場合は、その土地を賃貸等をしたらどの程度の稼ぎが得られるかに左右される部分が強いため、一概には言えない部分はありますが、筆者の個人的感覚では江東区付近であれば公示価格ベースより1.5～2倍程度であっても「おかしくははない」と感じています。
一方で、国土交通省が発表している不動産取引価格情報があります。
こちらで、「商業地」の「土地」を「令和4年以降」の「今後の利用目的が住宅以外」の取引との条件で令和7年3月に検索すると24件の取引事例がヒットし、380,000円/㎡～4,300,000円/㎡（うち1,000,000円/㎡以上は13件）でした。ただし、これは国土交通省が把握している限りの情報ですので、実際にはより多くの件数の取引があることが推察されます。しかし、それは関係者限りのクローズドな情報であることも多いので、ここでは知り得る情報から分析をしたいと思います。
当然ながら、低い価格の地域は駅から遠い等、不便な地域が目立つ印象でした。500,000円/㎡以下の取引事例は3件だけありましたが、最寄り駅は東西線の南砂町、都営新宿線の西大島・東大島と比較的都心から遠く各駅停車しか停車しない駅でした。一方で、2,000,000円/㎡以上の取引事例は4件でしたがいずれも門前仲町駅徒歩6分以内の範囲でしたので、先ほどの都道府県地価調査でもそうでしたが、門前仲町が江東区の湾岸界隈を除くエリアでは最も地価の高いエリアと言えそうです。
なお、豊洲駅付近では具体的な商業地たる土地の取引事例がありませんでした。もちろん土地建物一体の取引事例の存在可能性は指摘できますが、湾岸界隈の特殊性で取引の件数が限定的である旨も考えられると思いました。
そして、特に商業地の売買に際しては、23区外周の区の全般に言えることですが、利便性・繁華性に注意して意思決定する必要がありそうです。
参考：国土交通省 不動産情報ライブラリ
住宅地の場合は、令和7年公示価格ベースで750,000円/㎡台公示地の地点が3地点ありました。いずれも1,000㎡以上のりんかい線沿線の臨海部の分譲マンションの地点で、特筆すべきは公示地「江東-20」は1,000,000円/㎡と、区内には執筆時点で他に900,000円/㎡以上の地点すらないところ、圧倒的な価格を提示しています。このことからも、豊洲が江東区の地価の最高価格帯の地点である旨がうかがえます。
もっとも、公示地自体が1,000㎡以上の画地を前提としているため、マンションディベロッパーか何らかの理由で区分マンションの1室を鑑定評価する不動産鑑定士以外にはあまり関連しない指標と言えるでしょう。もっとも、筆者はたまに区分マンションの1室を鑑定評価しますので、そういったときはこのような公示地の存在は大変助かるのですが。
それ以外の地点で考察するに、最高価格の地点は東西線東陽町駅に近い都道府県地価調査基準地「江東-8」で令和6年は710,000円/㎡、次に都営新宿線と地下鉄お大江戸線・半蔵門線の清澄白河駅に近い公示地「江東-9」で令和7年は749,000円/㎡と言った具合です。区の西部の比較的利便性の高いエリアで600,000円/㎡台で、東部に向かうにつれ500,000円/㎡台、400,000円/㎡台となり、最低価格帯は東西線南砂町駅から1.5Kmに位置するため交通利便性が劣ると思慮される地価公示地「江東-9」で令和7年は414,000円/㎡です。
地価公示地の発表によると、江東区の住宅地の公示価格の平均は令和7年で前年比8.7％の上昇、商業地の平均は前年比11.4％の上昇とのことです。令和6年の前年比（令和5年との比較）は前年比5.6％の上昇、商業地の平均は前年比6.5％の上昇とのことでしたから、上昇率そのものも増加している点が指摘されます。
ちなみに、「都区部平均」の指標は令和7年で住宅地の公示価格の平均は前年比7.9％の上昇、商業地の平均は前年比11.8％の上昇とのことです。令和6年の前年比(令和5年との比較)は前年比5.4％の上昇、商業地の平均は前年比7.0％の上昇とのことでした。
このため、江東区全体としての価格動向は東京都全体価格動向から見る限りは、概ね「東京23区の価格動向との比較において、標準的な推移」という様子が見受けられます。
そして、ここまでの内容から、江東区の特徴としては、豊洲等の臨海部と、例えばJR総武線や都営新宿線のような元々の街では価格形成が異なる点が指摘できます。
具体的には、あくまでもイメージですが豊洲界隈の住宅地はマンションが中心で、このため、公示地や都道府県地価調査基準地を見ても、マンション（分譲マンション、共同住宅）ばかりです。これに対して、例えば東砂や北砂と言った、元々の街並みの地域では、戸建住宅が公示地の地点である場合も多いです。公示地や都道府県地価調査基準地は「地域の標準的な土地」を選定しますから、改めていうまでもないことかもしれませんが、湾岸地域と元からの地域の地域性の違い、ひいては不動産購入時の意思決定に際しても十分に留意すべき旨が指摘できるでしょう。
一方で、筆者の個人的意見としては、公示価格が過去の経緯その他で元々の公示価格の水準が低めであったのを調整している要素も指摘されます。ですので、「確かに価格動向は上昇傾向であるが、その上昇の度合いはある程度はこのような背景もある」旨を念頭に置いておくも一つの知識として有用な面もあるかと考えています。
ここで、商業地と同様に令和4年以降の土地の不動産取引価格情報に基づく取引事例も見てみましょう。
江東区では住宅地は取引件数がたいへん多いため、概ねの傾向を語るに留めざるを得ませんが、価格帯は区の西側の中央区寄り等の高いところで1,000,000円/㎡越えが目立つ一方で、区の東側の低い方では400,000円/㎡台が目立つ地域もある印象ではあります。ちなみに、1,000,000円/㎡を超える単価の住宅地の場合、50㎡台の狭い土地として総額を抑えている場合も見られる印象です。
なお、実勢相場は公示価格よりある程度は高いです。 筆者の個人的見解かつ肌感覚では、江東区に限らず東京23区の外周であれば、その地域の状況にもよりますが、実勢価格は公示価格の1～1.5倍程度が目安と感じています。
もっとも、個人的には、清澄白河駅や森下駅の近くでここ数年、鑑定評価をさせていただいたことがあるのですが、細長く狭い土地を相続税路線価の1.5～2倍程度の高額な取引が目立っていた印象もあり、住宅地にしてはこの地域は相続税路線価と実勢価格の乖離が通常よりも大きいと感じた記憶があります。ですので、江東区にはそのような地域がある点も覚えておくとよいかと思います。
不動産取引価格情報では、その土地の取引が「更地や建付地なのが、それとも底地なのか」が明確でありません。価値の低い底地の取引も否定できませんが、例えば駅から20分以上かかる地域は、地価は相応に安いと認識しておいてもよいでしょう。
参考：国土交通省 不動産情報ライブラリ
この記事をご覧になっている方は、不動産投資を考えておられる方も多いかと思いますが、そのような方に向けて、利回りの動向も考察したいと思います。
その前に、読者の方の中には利回りとは何ぞや…とお考えの方もおられると思いますので、簡単にあらましを説明したいと思います。
前回もお伝えしたとおり、不動産投資は、「一定の価格を払って賃貸物件たる元本としての不動産（投資収益物件）」を購入して、その賃貸物件オーナー（賃貸人）として賃借人から家賃を得て元本を回収し、うまくいけば元本以上を回収して利潤を得ることです。
つまり、「元本」に対して、「家賃に基づく儲け（純収益と言います） 」の割合が高ければ高いほど、賃貸経営的には有利ということになります。
注意したいのは、「家賃」と、「家賃に基づく儲け」は違う点です。なぜなら、賃貸人は回収した家賃から、「その賃貸物件に関する経費等」を支払う必要があるので、「家賃に基づく儲け」は「家賃」から「その賃貸物件に関する経費等」を差し引いた額になるからです。
そして、「元本」に対する「家賃に基づく儲け」の比率が、「どの程度のペースで回収ができ、儲かるか」の指標となります。
この比率が不動産業界でいうところの「還元利回り」と言われるものになります。
これに対し、経費等を差し引く前の単なる「家賃」と「元本」の比率は「表面利回り」と言います。 表面利回りは、純粋な稼ぎに対する割合ではありませんので、厳密にはこれを不動産投資の指標にすることは問題がないとも言えず、不動産鑑定の世界では、表面利回りを何ら補正をせずに使うことは基本的にはタブーで還元利回りを用いて鑑定評価額を決定します。
とはいえ、実際の家賃と元本としての価格の比率を細かい経費等の分析をせず簡単に算出できるため、不動産鑑定を経ない不動産市場の現場では表面利回りが多用されています。
つまり、この表面利回りや還元利回りの動向を見て、その数値が下がっていけば、「家賃」もしくは「家賃に基づく儲け」に対する元本たる価格が上昇していることを示しますから、「投資物件も上昇している」ことの示唆となります。
ですので、表面利回りの動向も考察してみたいと思います。
なお、より専門的に描くと、「還元利回り」の定義もいろいろと複雑な面があります。ややマニアックな話にはなりますが、利回りについてはこちらの記事にまとめました。
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筆者の調査では、ここ数年の江東区の投資収益物件の取引は、都心5区ほど活発ではないものの、昭和末期から令和年代まで数件の情報が得られる状況でした。筆者が調べた限りの情報に過ぎず、実際にはクローズドで他にも取引がなされている可能性はあります。とはいえ、江戸川区と同様に、江東区も大型の不動産投資案件が動く都心程は投資市場は熱くないのでは…と個人的には思います。
もともと、「自分が住むための戸建住宅」とは異なり、不動産投資目的で不動産を買う人は限られるので、投資収益物件の取引は、千代田区のような例外は別として件数がかなり少ないのです。
その結果、例外的な異常値のものは別として、江東区内での投資収益物件の表面利回りは一棟もののマンション・ビルの場合で、概ね小さいものから4％台後半、大きいもので8％強程度が一つの目安と考えられました。
また、江東区の特徴的な要素として、賃貸中の区分マンションの利回りがあげられます。一棟ものだと価格が大きすぎるので、割とミニマムな価格に収まりやすい区分マンション投資という投資形態があります。比較的新しいマンションが多いという要素もありますけれども、豊洲・有明と言った湾岸界隈の区分マンションの表面利回りは3～4％台に収まる傾向でした。江東区内でも元からの街並みにある古い区分マンションであれば8％台程度のものも散見されますが、やはり湾岸界隈は人気がある旨がこの点からも指摘できます。
ただし、湾岸界隈においては、そもそも「そこまで大規模ではないアパート・マンション」が少ないとの背景がある点も頭の片隅に置いておくのも一案でしょう。
ちなみに、一般的に、建物が古いほど、リスクが高いので利回りの数値は大きくなり、よって価格は低くなります。
なお、表面利回りは、満室想定の賃料を基準に計算している場合も多いのですが、注意したいのは現実には空室があることにより、実際にはもう少し不利になる場合がある点です。
ですので、まずは表面利回りの目線を頭に入れて置き、必要に応じて不動産業者や、場合によっては相談料の報酬等が生じますが不動産鑑定士の意見も聞いた上で、適宜、判断されるとよいのではないかと思います。
前回もお伝えしましたが、筆者の個人的な感覚としては地価が上昇というよりは、「物価高でお金の価値が下がっている」面も手伝って、不動産価格も上昇している面を感じています。 不動産の価値は変動しやすく、不動産経営の如何でもその後の稼ぎが変わってきます。江東区の不動産売買をご検討中の方は、今回考察した区内の不動産市場の動向や、湾岸界隈とそれ以外の元からの街では価格形成が異なる面が指摘できる面を勘案しつつ、物価高との関係も吟味しながら意思決定されるとよいのでは…と感じています。
執筆者
不動産鑑定士・公認会計士・税理士
慶應義塾中等部・高校・大学卒業。大学在学中に当時の不動産鑑定士2次試験合格、卒業後に当時の公認会計士2次試験合格。大手監査法人・ 不動産鑑定業者を経て、独立。全国43都道府県で不動産鑑定業務を経験する傍ら、相続税関連や固定資産税還付請求等の不動産関連の税務業務、ネット記事等の寄稿や講演等を行う。特にYahoo!Japan様の個人オーサーとして専門記事や各種ニュースへの専門家コメントを定期的に執筆しており、令和4年1月には鬼怒川温泉の記事で、毎月の個人オーサーの中でも得に優れた記事を表彰する月刊MVAを受賞。令和3年8月には自身二冊目の著書「不動産評価のしくみがわかる本」（同文舘出版）を上梓し、令和4年に増刷。令和5年春、不動産の売却や相続等の税金について解説した「図解でわかる 土地・建物の税金と評価」（日本実業出版社）を上梓。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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