アパート経営の収支シミュレーション！利益を最大化するコツと計算方法
アパート経営者にとって、適切な収支計算は欠かせません。収支計画書を作成し、アパート購入時や物件の運用に役立てましょう。 この記事では、アパートの収支計算における利回りの計算方法や収支計画書の書き方と注意点のほか、利回りを高く維持するポイントも解説します。 ポイント アパート経営の収支計算には「実質利回り」を用いる 賃料・稼働率・空室率・修繕費の目標数値設定は特に重要 物件の立地選び・早期の空室対策...
不動産投資家K
土地を相続した場合、相続税がいくら課せられるのか分からない方もいるでしょう。土地の相続税率は相続する土地の価値によって大きく異なりますが、かなり高額になるケースもあります。しかし、土地活用や特例、控除を使用して節税できることもあります。
本記事では、土地の相続税の計算方法、節税・特例の活用、申告方法をご紹介いたします。
以下は、平成27年1月1日以降の相続税の税率を示しています。
| 課税対象の遺産総額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | ー |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
上記のように、土地の相続税の税率は10〜55%と決められています。
土地の相続税の税率は累進課税の方式で計算されます。つまり、土地の価値が高ければ高いほど、税率も高くなるということです。
参考：国税庁 No.4155 相続税の税率
相続税がかかる主な財産は、以下のとおりです。
相続税がかかる主な財産
金銭に見積もれる経済的価値のあるものすべてに相続税がかかります。
相続税がかからない主な財産は、以下のとおりです。
相続税がかからない主な財産
法定相続人には相続を放棄した人も含めます。また、被相続人に養子がいる場合、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人まで法定相続人の数に含められます。
参考：国税庁 No.4105 相続税がかかる財産
国税庁 No.4108 相続税がかからない財産
国税庁 No.4170 相続人の中に養子がいるとき
財産にはプラスの財産とマイナスの財産があります。プラスの財産は、主に以下のようなものがあげられます。
主なプラスの財産
マイナス財産は、主に以下のようなものがあげられます。
主なマイナスの財産
マイナス財産は、相続税の計算において非課税の財産としてプラス財産から差し引くことが可能です。プラス財産からマイナス財産を差し引いた総額を正味の遺産額といいます。
まず相続人全員の課税金額の合計を計算します。続いて、基礎控除額を以下の計算式で求めます。
3000万円＋(600万円×法定相続人の数)＝基礎控除額
たとえば、法定相続人が被相続人の配偶者と子供3人の場合の基礎控除額は、3,000万円+(600万円×4人)＝5,400万円になります。
次に相続人全員の課税総額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を求めます。
相続人全員の課税総額−基礎控除額＝課税遺産総額
課税遺産総額を算出したら、まず相続人全員がそれぞれ法定相続分通りに取得したものとしてそれぞれの取得金額を計算します。
課税遺産総額×法定相続人1人当たりの法定相続分＝法定相続人の1人当たりの取得金額
相続人の1人当たりの取得金額を算出したら、相続税率をかけて算出税額を計算します。
相続人の1人当たりの取得金額×相続税率＝算出税額
法定相続人の1人当たりの算出税額が相続税の総額です。
法定相続人の1人当たりの算出税額の合計＝相続税の総額
相続人1人当たりの相続税を算出する場合は、以下の計算式で求められます。
相続税の総額×各相続人の課税価格÷課税価格の合計＝相続人1人当たりの相続税
ただし、相続人が被相続人の配偶者や両親、子供以外の場合と相続時精算課税分の贈与税相当額がある場合は例外です。
相続人が被相続人の親族でない場合は、以下の計算式を用います。
各相続人の税額+相続税額の2割加算−各種税額控除＝相続人1人当たりの相続税
また、相続時精算課税分の贈与税相当額がある場合は、以下の計算式で算出します。
各相続人の控除後の税額−相続時精算課税分の贈与税相当額＝相続人1人当たりの税額
遺産の総額が基礎控除額を超えない場合は、相続税がかからないため、申告する必要はありません。
たとえば、法定相続人が被相続人の配偶者と子供1人の場合、基礎控除額は3,000万円+(600万円×2人)＝4,200万円になります。
そのため、遺産の総額が4,200万円以下であれば、相続税はかからないため申告は不要です。
相続税の金額は、土地を含めた財産全体の総額を基準にして算出するため、土地のみにかかる相続税はありません。
土地のみの相続税を計算したい場合は、土地の相続税評価額 ÷ 遺産総額で求められます。
たとえば、土地の相続税評価額が6,000万円、遺産総額が7,000万円の場合は、6,000万円÷7,000万円で85%が土地のみの相続税の額になります。
土地は相続時の時価に対して税金が課せられるため、土地の時価を適切に評価する必要があります。
しかし、専門家以外が土地の時価を算出するのは難しいため、相続税法においては「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかの方法で算出するように決まっています。
国税庁により路線価が決められている地域では、「路線価方式」を使って土地の評価額を算出します。該当する地域は、主に都市部や住宅地のほとんどです。
路線価とは、路線に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格で、千円単位で表示されています。
路線価方式を使用した土地の評価額の算出方法は、以下のとおりです。
（正面路線価）×（奥行価額補正率）×（面積）＝土地の評価額
相続する土地の形状に応じて補正率で補正して計算します。
参考：国税庁 財産評価基準書
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路線価が定められていない地域では、「倍率方式」を使って土地の評価求めます。
倍率方式を使用した土地の評価額の算出方法は、下のとおりです。
相続する土地の固定資産税評価額×決まった倍率＝土地の評価額
倍率は国税庁によって定められていますが、都道府県によって異なります。
参考：国税庁 評価倍率表
相続する財産によっては、相続税が高額になります。土地の相続税評価額を抑える方法として、アパート経営や土地活用の専門家に相談する方法があります。
少しでも相続税を抑えられるように工夫しましょう。
土地を相続した場合、相続税を抑える方法としてアパートを経営する方法があげられます。アパート経営を行うと、財産評価額が低くなり、結果的に相続税の節税につながります。
相続した土地に賃貸物件を建て、不動産として他人に貸すことになり、自分では自由に使えないという権利の制約が生じ、土地の評価額が下がるのです。また、アパート建築でローンの借入れがあれば、マイナス財産として遺産総額から差し引くことができます。
また、直接相続税を減らすわけではありませんが、アパート経営で得た家賃収入を相続税の支払いに回せます。
土地の相続税評価額を抑えるには、土地活用の専門家に相談するのがおすすめです。以下のような相談先があげられます。
ファイナンシャルプランナーは、お金に関するプロです。さまざまな土地活用の初期費用や予想される利益について相談に乗ってくれるでしょう。ファイナンシャルプランナーは、金融機関やハウスメーカーにも在籍している可能性はありますが、中立的な立場からのアドバイスであるかを見極めることが必要です。
不動産会社は、土地や建物の専門家です。アパート経営など自分で思いつくような土地活用だけでなく、さまざまな土地活用の方法を知っています。また、相続トラブルについてコンサルティングをしてくれる不動産会社もあります。
一般的にアパートなどの建築費はローンで賄うことが多いため、金融機関に相談する必要があります。不動産会社から提携している金融機関を紹介された場合は、有利な金利でローンを組める可能性があるため、不動産会社に相談に行った際は提携の金融機関の紹介についても確認しましょう。
相続税の節税のための土地活用の法的な手続きが難しい場合は、トラブルに備えて弁護士や司法書士に相談するのがおすすめです。
税理士は、税金のプロです。土地活用は、毎年どれくらいの税金がかかるのかを考慮した上で行う必要があります。金融機関や不動産会社、ファイナンシャルプランナーは節税に関するアドバイスはできないので、税理士に専門的なアドバイスを依頼しましょう。
同じ内容で見積もりをしても、相談先によって提示する土地活用法や金額が異なるため、複数の相談先に見積もりを依頼するのがおすすめです。
土地の相続税は、一定の条件を満たしていれば軽減できる特例や控除が多数あります。土地の相続税を軽くする主な特例や控除は、以下のとおりです。
それぞれ解説します。
小規模宅地等の特例とは、被相続人または被相続人と生活をともにする親族の事業用または居住用の土地に対し、区分ごとに50〜80%まで評価額を減額できる制度です。
ただし、農地や採草牧草地は対象外です。
土地は大きく分けると、以下の4種類に区分されます。
それぞれの特例について解説します。
特定居住用宅地等の特例とは、小規模宅地等の特例の中でもよくされている制度で、被相続人が住んでいた土地を相続する場合に利用されます。
特定居住用宅地等の特例の限度面積や減額される割合は、以下のとおりです。
| 土地の区分 | 限度面積 | 減額される割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% |
たとえば、価額が5000万円の300㎡の土地を1人で相続する場合は、以下の計算式で減額できる金額が求められます。
5,000万円×80%＝4,000万円
また、5000万円の330㎡を超える400㎡の土地を1人で相続する場合は、以下の計算式で減額できる金額が求められます。
5,000万円×330㎡/400㎡×80%＝3,300万円
特定事業用宅地等の特例とは、貸付事業以外の事業用の宅地を相続する場合に使用する制度です。
特定事業用宅地等の特例の限度面積や減額される割合は、以下のとおりです。
| 土地の区分 | 限度面積 | 減額される割合 |
|---|---|---|
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
特定事業用宅地等の特例を使用するには、以下の条件があります。
被相続人が事業に使用していた宅地を相続する場合は、以下の要件を満たさなければなりません。
被相続人と生計をともにしていた被相続人の親族が事業に使用していた宅地を相続する場合は、以下の要件を満たす必要があります。
どちらか一方の要件ではなく、それぞれに掲げる要件をどちらも満たしていなければなりません。
要件を満たしていれば、たとえば、被相続人が事業を営んでいた価額が5,000万円の300㎡の土地を1人で相続する場合は、以下の計算式で減額できる金額が求められます。
5,000万円×80%＝4,000万円
特定同族会社事業用宅地等の特例は、相続する宅地が一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業用に使われていた場合に使用します。
特定同族会社事業用宅地等の特例の限度面積や減額される割合は、以下のとおりです。
| 土地の区分 | 限度面積 | 減額される割合 |
|---|---|---|
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% |
特定同族会社事業用宅地等の特例を使用するには、以下の条件があります。
たとえば、一定の法人に貸し付けされており、申告期限時点で相続人が法人となる価額が5,000万円の300㎡の土地を1人で相続する場合は、以下の計算式で減額できる金額が求められます。
5,000万円×80%＝4,000万円
貸付事業用宅地等の特例とは、一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業用または貸付事業用宅地、被相続人等の貸付事業用の宅地に使用する制度です。
貸付事業用宅地等の特例の限度面積や減額される割合は、以下のとおりです。
| 土地の区分 | 限度面積 | 減額される割合 |
|---|---|---|
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% |
貸付事業用宅地等の特例を使用するには、以下の条件があります。
被相続人の貸付事業用に使用されていた宅地は、以下の条件を満たしていなければなりません。
被相続人と生計をともにしていた相続人の親族の貸付事業用に使用されていた宅地は、以下の条件を満たす必要があります。
どちらか一方の要件ではなく、それぞれに掲げる要件をどちらも満たしていなければなりません。
たとえば、被相続人が貸付事業を行っていた価額が5,000万円の200㎡の土地を1人で相続する場合は、以下の計算式で減額できる金額が求められます。
5,000万円×50％＝2,000万円
相続人が被相続人から生前に贈与された財産のうち、亡くなった日から3年以内に贈与された財産は控除が受けられます。
3年以内に贈与された財産は相続税の課税対象となるため、贈与税と相続税の二重課税を防ぐことを目的としています。
ただし、令和6年1月1日以降は、税制改定により3年以内ではなく7年以内に贈与された財産へと、範囲が延長されるためご注意ください。
控除される税額は、贈与を受けた際に支払った贈与税から加算税や延滞税、利子税を除外した金額です。
また、以下の場合は被相続人から贈与された財産であっても相続税の対象に加算する必要はありません。
ただし、上記の場合でも贈与者が亡くなった際の管理残額については課税される場合があります。
参考：国税庁 No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
被相続人の配偶者は、最大1億6,000万円または配偶者の法定相続分の相続税の多い方の金額まで相続税を軽減できます。
配偶者にはなるべく相続税がかからないようにしようという目的で作られた制度です。ただし、内縁の配偶者は対象ではありません。
また、配偶者が最大限の財産を相続した場合、子供に課せられる相続税が多くなる恐れがあるため、気をつけましょう。
参考：国税庁 No.4158 配偶者の税額の軽減
相続人が満85歳未満で障害がある場合は、障害者の税額控除を受けられます。
控除を受けられる金額は、一般障害者であるか、特別障害者であるかにより異なり、一般障害者は1年につき10万円、特別障害者は1年につき20万円です。
たとえば、81歳の一般障害者の場合は、以下の計算式で控除額が求められます。
（85歳−81歳）×10万円＝40万円
控除額が障害者本人の相続税額を上回る場合は、上回った金額を障害者の扶養義務者の相続税額から差し引きます。
参考：国税庁 No.4167 障害者の税額控除
相続人が満18歳未満の場合は、未成年者の税額控除を受けられます。控除を受けられる金額は、1年につき10万円です。
たとえば、相続人が14歳9ヶ月の場合は、以下の計算式で控除額が求められます。
（18歳−14歳）×10万円＝40万円
なお、令和4年3月31日以前の相続または遺贈については満20歳未満が対象です。
未成年者控除額が未成年者本人の相続税額を上回る場合は、上回った金額を未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引きます。
参考：国税庁 No.4164 未成年者の税額控除
10年以内に相次いで相続が発生した方は、相次相続控除が受けられます。
短期間に相続が重なると、一つの財産に二重課税が課せられるため、前回の相続で納めていた相続税のうち1年につき10%割合で減額した金額を今回の相続で課せられる相続税額から控除します。
たとえば、10年以内に2回相続が発生した場合の2回目の相続における控除額は、以下の計算式で求められます。
A×C÷（B-A）×D÷C×（10-E）÷10＝相次相続控除額
A〜Eの内容は以下のとおりです。
前回の相続から期間が短ければ短いほど、控除額は大きくなります。
参考：国税庁 No.4168 相次相続控除
相続税の申告書は、被相続人が亡くなったときの住所地を所轄する税務署長に提出します。相続人の住所地を所轄する税務署長ではないため、注意しましょう。
相続税の申告書は、自身で作成することも可能ですが、手続きが複雑である上に、申告内容が間違っていると、税負担が重くなるペナルティを課せられることがあります。
そのため、相続税の申告は知識や経験が豊富な税理士に依頼し、サポートしてもらうのがおすすめです。
相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月目の日までにしなければなりません。
被相続人の亡くなった日でなく、亡くなったことを知った日であることに注意しましょう。
申告期限の日が土曜日や日曜日、祝日などの休日に当たる場合は、本来の申告期限日の翌日に申告期限が変更されます。
申告期限に遅れて納税した場合は、延滞税や無申告加算税がかかるため、期限は必ず守りましょう。
参考：国税庁 相続税の申告のしかた（令和5年分用）
土地の相続税率は10〜55%で、土地の価値が高ければ高いほど税率も高くなります。そのため、土地によっては非常に高額な相続税が課せられるでしょう。
相続税を少しでも抑えるためには、アパートを経営するなどの土地活用をしたり、小規模宅地等の特特、贈与税額控除、障害者の税額控除、未成年者の税額控除、相次相続控除などの特例や控除を用いたりして工夫しましょう。
また、相続税には被相続人が亡くなった日から10ヶ月以内という申告期限が設けられています。期限を過ぎると、ペナルティが課せられる場合があるため、早めに対応しましょう。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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