家賃収入は副業になる？会社に知られる原因や対処法と4つのポイント
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不動産投資家K
不動産小口化商品は少額から不動産投資を始めることができる商品です。なかには不動産のオーナーになれるものもあります。2017年の法改正によって、一般の投資家も自由に参加できるようになりました。不動産小口化商品の投資手法と、メリットやデメリットについて解説します。
まだあまり知られていない「不動産小口化商品」とはどのようなものでしょうか。これは特定の不動産を小口に分けて、1口数万円から100万円程度で販売し、購入額に応じて運用益を分配する投資商品です。
少額資金でも不動産投資に参加できることや、一見似ているREITとは異なり現物不動産のオーナーになれる商品もあり相続対策になることなどから、最近注目を集めています。
この投資スキームは「不動産特定共同事業」と呼ばれており、投資家のリスク軽減につながることも特徴のひとつです。
「不動産特定共同事業」の仕組みは、事業者が投資用不動産を購入し、小口化投資商品に分割することから始まります。それを1口単位で投資家に販売して、運用益を投資家に分配する形で還元するスキームです。
事業者は不動産物件を精査し、将来にわたって資産価値を維持することができ、収益の安定性や値上がりの可能性があると見込まれるものを購入します。
事業者は原則として国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要です。
匿名組合型とは、事業者が投資家から小口単位で出資を募り、収益物件による運用益を投資家に分配する形態の商品です。事業者と投資家との関係性を定めた匿名組合契約にもとづいて組合を組成し、事業者が主体となって事業を運営します。
出資者は金銭によってのみ、出資が可能です。1口数万円からの少額投資ができることや、数カ月単位からの短期運用ができるなどの特徴があります。
元本の安定性を重視して、少額資金で短期的に運用したい場合に適した商品タイプです。元本返還時のキャピタルゲインも期待できる仕組みの商品もあります。
任意組合型とは事業者が複数の出資者と任意組合契約を締結して組合を組成し、共同で事業主体となる投資形態の商品です。組合が取得した物件を運用し、そこから生まれた収益を出資者に分配します。
任意組合型においては金銭以外にも労務や現物での出資が可能です。金融資産評価額を圧縮するなどの、相続税対策としての節税効果が期待できます。
賃貸型は任意組合型と同様に、出資者が物件の持ち分を出資の形で購入します。その後、事業者と出資者の間で賃貸借契約を結ぶことで、賃貸収入による利益を出資者に分配します。また、物件の売却時には売却益が分配されます。
匿名組合型や任意組合型ほど商品は流通していませんが、リスクヘッジがなされたスキームを展開する事業者もあるので、安定運用を望む場合に向いている商品です。
不動産小口化商品投資の手法は、他の一般的な不動産投資の手法と比べてさまざまな違いがあります。ここでは区分投資や一棟投資との違い、一見似ているREITとの違い、混同されやすいクラウドファンディングとの違いを解説します。
区分投資や一棟投資では、投資物件からの賃貸収入や売却時のキャピタルゲインを目的とします。経営方針を自身で決めることができる反面、高額の自己資金や借入が必要なこと、物件の管理の手間が発生すること、売却したい時にすぐには売れるとは限らないこと、相続時の分割も困難であることなどの特徴があります。
一方、不動産小口化商品は、少額の投資額から設定されているので、特に借り入れをしなくても自己資金で参入がしやすい商品です。相続時にも分割しやすく、トラブルを避けられます。
また、任意組合型の場合、現物不動産として扱われるので、相続財産の税評価が時価よりも引き下げられるため、節税効果も期待できるでしょう。
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REIT投資は投資信託なので流動性が高く、売買は容易です。最低投資額も数万円から数十万円となっています。このあたりは不動産小口化商品とよく似ています。
その反面、リスク分散により市場や金利変動の影響をマイナス面で受けやすく、賃貸料下落による分配金の減少リスクや、証券市場の需要と供給の関係によっては値動きが大きくなるというリスクもあります。
一方、不動産小口化商品の場合、特定不動産への投資なので、市場がどうであれ投資物件の運用成績がそのまま配当に直結します。
クラウドファンディングによる不動産投資では、インターネットを通してクラウド投資の対象物件を選んで投資します。その資金を元手に事業者が物件を運用し、生まれた利益を投資家に還元するクラウド型の金融商品です。
1万円から数万円程度の少額資金とネット環境、PCやスマホ、タブレットなどのデバイスなどがあれば手軽に投資を行えます。投資家はREITのように値動きを気にする必要もなく、満期日に分配金が支払われるのを待つだけです。
不動産小口化商品との共通項がかなり多くありますが、決定的な違いは、クラウドファンディングでは不動産のオーナーにはなれないことです。不動産小口化商品の任意組合型は少額出資でも不動産のオーナーとして登録され、節税対策効果もあります。
なお、クラウドファンディングに関しては以下の記事で特集しているので、興味のある方はそちらもぜひご覧ください。
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不動産小口化商品投資には、主に以下のような7つのメリットがあります。
それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。
メリットの1つ目は、投資のエキスパートが厳選した物件に投資ができることです。
不動産小口化商品を販売する会社は、不動産投資のエキスパートとして、安定した賃貸収入が見込めそうな物件や将来的に不動産価値が上がりキャピタルゲインを得られそうな物件を選択して商品化しています。
加えて、個人ではなかなか購入できない大規模の商業施設や大型マンションなどのビジネススケールが大きい物件がほとんどです。投資ですので絶対に利益が出るとは誰も言えませんが、不動産投資のプロが選ぶ優良物件であるため、安心して投資ができる商品である可能性が高いといえるでしょう。
メリットの2つ目は、小口とはいえ実質的な不動産オーナーとして資産運用ができることです。
任意組合型の不動産小口化商品では、分割された不動産を投資家自身が所有することになります。証券化された不動産に投資するREITと異なり、現物の特定不動産への投資という形のため、実際に不動産を見て判断することができます。
3つ目のメリットは、任意組合型は物件取得と同じ仕組みなので、相続時に節税効果を見込めることです。
現金あるいは有価証券を相続すると、その額面がそのまま相続税の対象となります。しかし不動産であれば、土地部分は路線価を、建物部分は固定資産税評価額を用いた評価方法によって計算する「相続税評価額」が相続税の対象となります。
不動産の相続税評価額は、実際の購入額よりも低くなる可能性が高く、課税対象となる金額を低減することができます。
4つ目のメリットは、リスクを分散した投資ができることです。
不動産小口化商品を複数口購入する場合、必ずしも1つの物件に集中させる必要はありません。タイプの違う物件に分けてリスクを分散させることが可能です。
仮に100万円を元手に不動産投資を行う場合に、1口10万円ずつ、10種類の物件に投資することもできるので、リスクの分散効果は大きいと言えます。
5つ目のメリットは、少額の資金でも不動産投資にチャレンジできることです。
一般的に投資用物件を購入するためには、ローンも含めて数千万円から数億円の資金を要します。数百万円から数千万円の自己資金も必要なので、参入のハードルは低くありません。
それに対して、不動産小口投資商品は数万円レベルの少額資金で始められ、収益が上がれば徐々に拡大することが可能です。
6つ目のメリットは、投資対象物件の管理の手間がかからないことです。
不動産投資には多くの場合、管理という仕事がつきまといます。共用部分の設備管理・メンテナンスだけでなく、入居者の募集活動や退去の管理、家賃の集金管理や定期的な清掃など、不動産オーナーが手配すべき業務は意外と多くあります。
不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者および事業者が委託する専門の管理会社が行うので、安心して任せることができます。
7つ目のメリットは、売却したい時に必要なだけ、小口単位で部分的な売却ができることです。
通常の投資用不動産の場合、一部分だけを切り離して売却することは不可能ではないにせよ複雑で困難です。
不動産小口投資商品では、購入した持ち分の小口単位での売却が容易です。資金需要に応じて出口を迎えることができる投資といえるでしょう。
各項目をそれぞれ見ていきましょう。
デメリットの1つ目は、まだ歴史も浅く、選択肢が豊富にはないことです。
不動産小口化商品は比較的新しいタイプの投資商品であり、購入できる不動産小口化商品の種類はそれほど多くありません。
また、そのように希少性があるため、不動産小口化商品が発売されると、注文が殺到してしまい、希望通りの購入ができないこともあります。不動産小口化商品への投資を考えている方は、さまざまなポータルサイトや事業者サイトを通じて、定期的に新しい情報をチェックすると良いでしょう。
デメリットの2つ目は、現物投資に比べてリターンが低い傾向にあることです。
現物不動産投資では、管理会社に管理を委託する場合でも、投資家自らが関与しなければならない業務があります。一方、不動産小口化商品の場合は、運用会社がそれらの煩わしい業務を行います。オーナーの手間は一切かかりませんが、その分コストに反映されます。
つまり、それだけ利益が圧迫されるのでリターンは低くなりがちです。
また、不動産小口化商品の収益分配は年に1～2回です。毎月家賃収入を受け取れる現物不動産投資と比べると、収益の受け取り頻度は少なくなります。
デメリットの3つ目は、出資法によって元本保証を行い資金の受け入れをすることが禁じられているため、元本や賃貸料の保証がないことです。
共同事業として物件を運用し、利益や売却時利益を分配する仕組みのため、必ずしも利益が約束されたものではありません。
一般的な不動産投資と同じように、選択する際に冷静で慎重な判断が必要です。購入した物件の空室率が高くなると賃料収入は減りますし、売却時に不動産価値が下がって元本割れを起こすこともありえます。
デメリットの4つ目は、ローンの利用が難しいことです。
一般的な不動産投資であれば、投資対象物件の評価次第では、物件を担保に融資を受けられる可能性があります。
しかし不動産小口化商品の場合、物件を担保にした融資は不可能です。そのため、不動産小口化商品の購入は全額自己資金で準備できる範囲に限定されます。
デメリットの5つ目は、中途解約が難しく、換金自由度が低い場合があることです。
不動産小口化商品には中途解約ができないものもあれば、中途解約が可能であっても現物の物件売却と同じように買手を見つける仲介が必要となるものもあります。そのためすぐには解約できないことも多くあります。
ちなみに、中途解約の手数料についても商品ごとに異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。
不動産小口化商品は他のどの投資方法とも違うユニークな投資手法です。REITやクラウドファンディングのように、手軽に少額からチャレンジできますが、不動産オーナーになれる点がそれらとは異なります。
現物の不動産投資の醍醐味を味わえますが、一棟投資や区分投資ほどの自己資金は必要なく、管理の手間もいらないので参入ハードルが低いでしょう。
もちろんメリットだけではなくデメリットもあるので、参入する場合には自分の投資ビジョンと総合的に考え合わせ、慎重に検討してください。
監修者
赤井 祐貴
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