土地活用の方法27選！土地の特徴別のおすすめやメリット・注意点
土地活用の方法は数多くあり、広さや立地条件、周辺環境などに合った方法を選ぶことで、安定した収入や税制上のメリットを得ることが可能です。 本記事では、27種類の土地活用方法とそれぞれの特徴、メリット・活用する際の注意点を紹介します。 ポイント 土地活用は収益の確保や税金対策のほか、地域貢献につながる場合もある 賃貸経営や駐車場経営のほか、土地の広さや立地などに応じたさまざまな土地活用がある 田舎・郊...
不動産投資家K
駐車場経営は、初期費用を抑えて始められる土地活用の方法です。月極駐車場やコインパーキングなどの種類があり、経営方式によっては、管理の手間を軽減しながら安定した収益を目指すことも可能です。
本記事では、駐車場経営の基本的な仕組みやメリット・デメリット、失敗しないためのポイントを解説します。
土地活用の1つである駐車場経営には、月極駐車場やコインパーキングなどいくつかの経営方式があります。駐車場経営を始める際は、それぞれの特徴をよく理解しておきましょう。
ここでは、駐車場経営の概要と種類を解説します。
駐車場経営は、土地を有効活用して収益を得るビジネスです。空いている土地に駐車場を作り、駐車料金を収入にします。基本的な仕組みは、土地所有者が自ら駐車場を運営する「自主管理方式」と、専門業者に運営を委託する「管理委託方式」や「一括借り上げ方式」に分かれます。
アパートやマンションの経営と比べると、初期費用を抑えられ、手軽に始められる土地活用の方法として人気があります。
駐車場経営を始める際は、まずどの経営方式を採用するかの検討が必要です。
駐車場は、月単位で利用料金を徴収する「月極駐車場」と、駐車時間に応じて料金を受け取る「コインパーキング」の2種類に分類され、それぞれ平面駐車場と立体駐車場のいずれかの構造を選べます。
それぞれの特徴をみていきましょう。
月極駐車場とは、利用者が1カ月単位で契約し、定額の使用料を支払って車を駐車する形式の駐車場です。契約期間中は指定の区画を専用で利用できるため、通勤や通学などで日常的に車を使う人に適しています。
運営側にとっては、利用者が固定されることで安定した収入が見込める点がメリットです。管理も比較的シンプルで、住宅地や駅周辺、オフィス街などで安定した需要があります。
コインパーキングは、時間単位で車を駐車できる料金制駐車場です。利用者は駐車時間に応じて料金を支払い、精算機や自動料金機で精算します。
運営は機械による管理が中心で、有人対応が不要なため運営コストを抑えやすいのが特徴です。立地による需要の変動が収益に直結するため、駅前や商業施設周辺など人通りの多い場所での運営が有利といえます。また、短時間利用者も含め幅広い客層を取り込める点が魅力です。
平面駐車場は、土地の地面に直接車を駐車する形式の駐車場です。駐車スペースは必要最低限の区画整備で対応可能なため、建築コストを抑えられます。また、構造がシンプルで、出入りが容易なため、利用者にとって利便性が高い点が特徴です。
月極駐車場やコインパーキングのいずれの運営方式にも対応でき、住宅地やオフィス街、商業施設の周辺など、幅広い場所で活用されています。ただし、土地面積により駐車可能台数には限りがあるため、収益性は立地条件や需要に左右されやすいでしょう。
立体駐車場は、複数の階層を使って車を駐車できる構造の駐車場です。限られた敷地面積でも多くの車を収容できるため、都市部や土地が高い立地での運営に適しています。エレベーターやリフトで車を自動的に格納・取り出す仕組みがあり、効率的な運営が可能です。
月極や時間貸しのどちらにも対応でき、土地の有効活用を進めやすい反面、建設費や維持管理費は平面駐車場に比べて高くなる点に注意が必要です。
自主管理方式とは、オーナー自身が駐車場の運営・管理を行う方式です。契約管理や料金回収、清掃、設備点検など、日常の運営業務をすべて自ら担当します。
自主管理のメリットは、管理費用を抑えられ、収益をすべてオーナーが受け取れる点です。一方で、利用者対応やトラブル処理、設備メンテナンスなどの手間や責任が大きく、特にコインパーキングや立体駐車場のような自動管理機器を利用する場合には、専門知識が求められることもあります。
管理委託方式とは、オーナーが駐車場の造成や設備設置などの初期工事を行い、運営開始後の管理業務を専門業者に委託する方式です。オーナーは駐車場の施工や初期設備費用を負担しますが、料金の徴収や契約管理、清掃、トラブル対応などの運営業務は委託先が担当します。
収益は駐車料金から管理費用を差し引いた形でオーナーに入るため、運営負担を軽減しながら安定した収入を得やすいのが特徴です。月極駐車場やコインパーキングで多く用いられています。
一括借り上げ方式とは、オーナーが土地を駐車場運営会社に貸し出し、運営会社が駐車場経営を行う方式です。オーナーは土地を貸すことで毎月固定の賃料を受け取れるため、利用状況に関わらず安定した収益を得られる点が特徴です。
運営や料金徴収、トラブル対応などはすべて運営会社が担当するため、オーナーの管理負担はほとんどありません。ただし、収益の上限は契約で定められた賃料に固定されるため、立地の需要が高くても追加収入を得にくい点には注意が必要です。
駐車場経営の収益は、主に駐車料金の収入から運営の諸費用を差し引いて計算します。運営方式や立地によって収益構造は異なりますが、簡単な例で収益の試算例をみてみましょう。
月極駐車場の場合（10台、平面）
収益計算
上記はあくまで一例ですが、固定資産税や管理費を支払っても、適切な料金設定や安定した稼働率を維持できれば毎月収益を上げることは十分可能です。ただし、空室リスクや土地価格や近隣相場の変動などにより、予想より収益が圧迫されるケースも考えられます。収益予測を立てる際は、綿密な市場調査や事業計画が不可欠です。
駐車場経営以外にも、さまざまな土地活用の方法があります。
それぞれの方法をいくつかの項目で比較してみましょう。
| 初期費用 | 管理費の負担 | 転用のしやすさ | 税制面での優遇 | |
|---|---|---|---|---|
| 駐車場経営 | 低い〜中程度 （舗装・区画線・精算機・フェンス） |
低い〜中程度 | 高い （舗装・区画のみで簡単に変更可） |
更地扱いで税金の軽減措置はない |
| 賃貸住宅経営 | 高い （建築費） |
高い | 低い （建物撤去に費用と時間がかかる） |
固定資産税・都市計画税の負担軽減、減価償却 |
| 貸店舗・事務所 | 高い （建築費） |
高い | 低い （建物撤去に費用と時間がかかる） |
減価償却、一部固定資産税軽減措置あり |
| コインランドリー | 中程度〜高い （機器・改装費） |
中程度 | 低い〜中程度 （改装で用途変更可） |
設備投資に対する減価償却 |
| トランクルーム | 中程度 （コンテナ・建物設置） |
低い〜中程度 | 中程度 （撤去すれば転用可） |
設備投資に対する減価償却 |
| 太陽光発電 | 中程度〜高い （パネル・設置費） |
低い | 高い （撤去・再配置が容易） |
再生可能エネルギー関連の補助金や税制優遇あり |
| 売却 | なし | なし | 高い （ただし売却後は用途変更の自由度は消失） |
譲渡益に対する所得税・住民税が発生、一定条件で特別控除制度あり |
駐車場経営は、他の方法に比べて初期費用や管理費の負担が低く、転用しやすいのが特徴です。ただし、税制面での優遇はほとんど得られないことは把握しておきましょう。
駐車場経営のメリットの1つは、初期費用を比較的抑えられる点です。土地をすでに所有している場合、平面駐車場であれば舗装や区画線の設置だけで済みます。コインパーキングであれば、精算機やフェンスなどの設備投資が中心となり、賃貸住宅や店舗経営に比べて建築費用が大幅に低くなります。
さらに、立地条件が良ければ短期間で収益化できる可能性も高く、初期投資を回収しやすいのも特徴です。
設備設置後は、管理委託や一括借り上げ方式を活用することで、運営の手間も軽減できるため、少ない資金でも土地を有効活用しながら安定した収益を得やすい点が魅力です。
駐車場経営は、狭い土地でも始めやすい点がメリットです。平面駐車場であれば土地の広さに応じて台数分の区画を設けるだけで運営でき、立体駐車場であれば、小規模な土地でも効率的に収益を上げられます。
また、トランクルームやバイク・自転車専用の駐車区画を併設すれば、さらに狭小地の有効活用が可能です。土地の形状や面積に応じてフレキシブルに設計できるため、大規模な建物を建てる必要がなく、初期費用も抑えられます。
そのため、住宅地や駅近の小規模な空き地でも、安定した収益化が目指せるのが特徴です。
駐車場経営のメリットの1つは、土地の用途変更が比較的容易な点です。平面駐車場であれば、舗装や区画線といった設備が中心で建物を建てる必要がないため、将来的に住宅や店舗、商業施設などほかの用途に転用しやすいでしょう。
また、コインパーキングや立体駐車場でも、構造や機械設備が比較的簡易な設計であれば撤去や再設置が可能です。
そのため、土地の価値や周辺環境の変化に応じて、収益性の高い活用方法へ柔軟に切り替えできます。初期投資を抑えながら、将来的な土地活用の選択肢を確保できることが、駐車場経営の大きなメリットといえるでしょう。
駐車場経営は、税制面での優遇措置がほとんどないことがデメリットの1つです。駐車場は主に舗装や簡易な設備で構成されるため、建物としての資産価値が小さく、賃貸住宅や店舗経営で受けられるような減価償却や固定資産税の軽減、住宅ローン控除などの優遇措置は基本的に適用されません。
また、土地自体の固定資産税は通常通り課税されるため、収益の一部が税負担として差し引かれます。そのため、初期投資が低く運営が容易でも、節税面でのメリットが少なく、ほかの土地活用と比較するとトータルの収益効率はやや劣る場合があります。税負担も含めた収益計画が必要になるでしょう。
駐車場経営は、土地活用の中でも比較的安定した収益を得やすい一方で、収益性そのものは高くありません。駐車場の利用料金は地域の相場に大きく左右され、単価が低いため、高い利益を得るには一定数の区画と稼働率の確保が必要です。
また、アパートやマンションのように建物を建てて複数階で運用することができず、平面駐車場の場合は土地を平面的にしか活用できないため、利用効率が低くなりがちです。
さらに、立地条件が悪い場合は利用率が下がり、想定した収益を得られないこともあります。住宅や商業施設のように大きな家賃収入や長期契約が見込めない点も、安定収益を阻む要因です。
一方で、固定資産税などのランニングコストは発生するため、思ったほど利益が残らないケースもあります。そのため、駐車場経営は「低リスク・低リターン」の土地活用といえるでしょう。
駐車場経営を始める際は、まず「どの経営方式で運営するか」を決定します。経営方式には「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3種類があることは前にお伝えしました。
初期費用や手間、収益の安定性がそれぞれ異なるため、目的や投資可能な資金を踏まえて最適な方式を選ぶようにしましょう。
どの経営方式を選ぶ場合でも、まずは専門業者への土地活用相談から始めるのが一般的です。駐車場の施工や運営に精通した業者に相談することで、立地条件や周辺需要を踏まえた最適な経営方式を検討できます。
初期費用や収益性、管理の手間などを比較しながら、自分の目的に合った運営方法を決定しましょう。
具体的な運営プランが固まり、施工や管理を依頼する専門業者が決まった段階で、正式に契約を締結します。
業者との契約内容によって、初期費用の負担や収益の分配方法、管理範囲などは大きく異なる点に注意が必要です。
「自主管理方式」や「管理委託方式」を選ぶ場合は、オーナー自身が駐車場のレイアウトや設備など、施工内容を決定します。一方で、「一括借り上げ方式」を選ぶ場合は、契約後の施工から運営までをすべて専門業者に任せる形式です。
契約前には、契約期間や途中解約の条件、修繕費の負担範囲などをしっかり確認することが大切です。信頼できる業者と契約を結ぶことで、安定した運営と長期的な収益確保が期待できるでしょう。
契約を締結したら、駐車場として利用できるように土地を整備します。雑草や残土の除去、地面の舗装、ライン引き、車止めや看板の設置などを行い、安全で使いやすい駐車スペースを整えます。
月極駐車場では区画の広さや出入りのしやすさ、コインパーキングでは精算機やゲートの配置なども重要です。
土地の形状や周辺環境に合わせた設計を行うことで、利用者にとって利便性の高い駐車場を作れるでしょう。
土地の整備が完了したら、駐車場の運用を開始します。月極駐車場の場合は、募集広告や看板を設置し、利用者との契約手続きを行います。宣伝広告は、業者に依頼するのが一般的です。
コインパーキングの場合は、精算機や監視カメラなどの設備を稼働させ、運営をスタートします。
管理委託方式や一括借り上げ方式を選んでいる場合は、業者が料金管理やトラブル対応を担当します。
運用開始後も、定期的な清掃や設備点検を行いながら、利用者の満足度を維持し、安定した稼働率を確保することが大切です。
駐車場経営では、収益を左右する大きな要素の1つが料金設定です。周辺の相場や競合施設の料金を調査し、利用者にとって適切で魅力的な価格を設定することが重要です。
高すぎると稼働率が下がり、低すぎると収益が十分に得られません。月極駐車場は長期契約者の負担の程度、コインパーキングは短時間利用者の利便性を考慮し、需要に応じて柔軟に料金を設定することが安定収益につながります。
駐車場経営で安定した収益を得るには、ターゲットと立地の需要を正確に把握することが不可欠です。周辺に住宅地や商業施設、駅やオフィスが多い場合は利用者が見込めますが、需要の少ない地域では稼働率が低下します。
短時間利用者向けか、月極契約者向けかなどターゲットを明確にしたうえで、立地条件や周辺の交通量、競合駐車場の状況を調査し、利用者が利用しやすい駐車場を設計することが、収益性を高めるポイントです。
一括借り上げ方式や管理委託方式を選ぶ場合、駐車場経営の成功には信頼できるパートナー選びが不可欠です。これらの方式では、施工や運営、集金、トラブル対応などを業者に任せることになります。
対応の丁寧さや実績、契約条件の明確さを確認し、長期的に安心して任せられる業者を選ぶことが大切です。
信頼できるパートナーと組むことで、安定した運営と収益確保につながり、トラブルのリスクも最小限に抑えることができるでしょう。
駐車場経営に向いている人は、初期投資や駐車場運営の特徴を理解し、安定的な収益を目指せる人です。具体的には、以下のような人があげられます。
駐車場経営は、特に既存の土地を有効活用したい人に向いています。土地取得費用が不要な分、初期投資を抑えて運営を始められます。
また、大規模な建物を建てる必要がなく、初期費用が比較的少ないため、投資リスクを抑えながら安定収益を狙いたい人にも最適です。
管理委託方式や一括借り上げ方式を利用すれば、集金や清掃、トラブル対応などの手間を業者に任せることができるため、運営の手間を抑えたい人にも向いているでしょう。
平面駐車場は撤去や変更が容易なため、将来的に住宅や商業施設など他用途への転用を検討している人に向いています。
一方で、次のような人には向いていません。
駐車場は利用料金が低いため、短期間で大きな利益を上げることは難しい傾向にあります。
さらに、税制上の優遇措置を受けにくいため、安定した収益を重視する場合は、他の土地活用方法もあわせて検討するほうがよいでしょう。
駐車場経営は、初期投資が比較的少なく、狭い土地でも始めやすいなどのメリットがあります。管理委託や一括借り上げ方式を利用すれば運営の手間も軽減でき、安定した収益が期待できるでしょう。しかし、収益性は他の土地活用に比べて低く、税制上の優遇措置もほとんどない点には注意が必要です。
駐車場経営を成功させるためには、立地や需要の見極め、適切な料金設定や信頼できるパートナー選びなどが欠かせません。将来の転用も視野に入れながら、計画的に運営していくとよいでしょう。
監修者
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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