トランクルーム経営の始め方は？経営のメリット・デメリットや失敗事例

トランクルーム経営とは？

トランクルーム経営とは、荷物の保管スペースを貸し出し、利用料を得るビジネスです。住宅の収納不足やテレワーク普及による在宅スペース確保のニーズなど、都市部の住環境の変化がトランクルームの需要を高め、市場は急成長しています。

ここでは、トランクルームの概要や、運営方式などを解説します。

トランクルームとレンタル収納スペースの違い

トランクルームと似た事業形態に、レンタル収納スペースがあります。いずれも荷物を一時的に保管するためのサービスですが、両者は「倉庫事業者による運営か」という点で異なります。

トランクルームは倉庫業法に基づき、倉庫業の登録を行った倉庫事業者が運営しているのに対し、レンタル収納スペースは倉庫業の登録をしていない「非倉庫事業者」が運営している事業です。

トランクルーム経営では、利用者に倉庫を貸すときに「寄託契約」を結び、荷物の保管に対して責任を負います。一方、レンタル収納スペースが行うのは場所の貸出であり、荷物の保管責任を負うのは、原則として利用者です。

国が「トランクルーム」として公式に認めているのは寄託契約に基づいて物品の保管を行う「倉庫事業者のサービス」であり、さらに一定の基準を満たしたものは国土交通大臣が「優良トランクルーム」として認定しています。

トランクルームの運営方式

トランクルームの運営方式は、設備の手配から運用、管理まですべて自分で行う方式のほか、業者に管理や運営を任せる方式があります。

業者に任せる方式は、次の3つに分けられます。

業務委託方式（管理委託方式）

業務委託方式は、土地オーナーが設置したトランクルームの運営や管理を専門業者に任せる方法です。利用者の契約対応や料金回収、清掃、メンテナンス、クレーム対応など、日常的な業務をすべて業者が代行するため、手間を大幅に減らせます。

オーナーは、利用者からの使用料を受け取り、業者には委託料を支払います。

委託料は必要になりますが、業者のノウハウを活用することで運営の安定性が高まり、トランクルーム経営が初めての人でも始めやすい方式です。また、空室対策や集客を業者がサポートする場合もあります。

ただし、利用の増減や賃料の変化によって収入が変動するため、収益が安定しないというデメリットもあります。

リースバック方式（一括借り上げ方式）

リースバック方式は、オーナーが設置したトランクルームを専門業者に一括で貸し出す方法です。土地や建物はオーナーが所有し、トランクルームの運営は専門業者が行います。

オーナーは、業者からトランクルームの利用料を受け取ります。事業委託方式と比べると手数料が高くなるため収益性は落ちますが、稼働率に左右されず安定した収入を得られます。

業者が一括して借り上げているので、空室リスクや運営トラブルの心配がない点が大きなメリットで、リスクを抑えたい土地オーナーや、相続対策・老後の安定収入を目的とする人にも向いています。

ただし、契約時に賃料が固定されるケースが多く、トランクルームの需要が上昇してもその利益を享受できない点には注意が必要です。

契約期間や更新条件、賃料の見直し有無などを事前に確認し、長期的な収益バランスを見極める必要があるでしょう。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、土地オーナーが一定期間（10年以上50年未満）にわたり、土地を専門業者へ貸し出す方法です。借地契約の期間中、業者はその土地に建物を建設・運営し、契約満了時には建物を取り壊して更地で返還します。

この方式の最大の特徴は、長期にわたって安定した賃料収入を得られる点です。オーナーは建設や運営の負担を負うことなく収益を得られ、事業者側も土地の購入費を抑えて事業を展開できるため、双方にメリットがあります。

また、契約期間が長いため、事業者は中長期的な事業計画を立てやすく、オーナーは使わない土地の有効活用ができます。

一方で、契約期間中は原則として途中解約が難しいため、将来的な土地利用の方針を見据えたうえで契約内容を慎重に検討することが大切です。

トランクルームの種類

トランクルームは、屋外にコンテナを設置する「屋外型」と、ビルやマンション内の一室を提供する「屋内型」の2種類があります。

屋内型（ルーム型）

屋内型は、ビルや倉庫、マンションの一室など、建物の内部に設置されるタイプです。空調や湿度管理が整っている施設が多く、季節や天候の影響を受けにくいため、書類・衣類・カメラ・精密機器など、温度や湿度に敏感な荷物も保管できます。

また、防犯面でも優れており、監視カメラやオートロック、個別施錠などのセキュリティ設備が充実しているケースが多いのが特徴です。さらに、24時間利用可能な施設も増えており、夜間や早朝でも出し入れがしやすいというメリットがあります。

一方で、屋内型は建物内にスペースを確保するため、屋外型に比べて初期費用がやや高くなる傾向があるでしょう。立地は駅近や住宅街、オフィス街など利便性の高いエリアが中心で、徒歩でアクセスできる場合も多く、個人から法人まで幅広い層に利用されています。

屋外型（コンテナ型）

屋外型は、土地の上にコンテナやプレハブ小屋を設置して運営するタイプです。建物の内部にスペースを確保する必要がないため、比較的自由度の高い設置ができ、空き地や駐車場の一角、住宅地の周辺などでも導入しやすいのが特徴です。

コンテナのすぐ前まで車の乗り入れができるため、家具や家電、アウトドア用品など大きく重い荷物の搬入・搬出がしやすく、利便性に優れています。また、24時間出し入れが可能な施設も多く、利用者にとって使い勝手の良い環境です。

初期費用や運営コストは屋内型に比べて低く、設備投資を抑えた土地活用をしたい場合に向いています。

一方で、温度や湿度の管理機能がないため、書類や精密機器、布製品などの保管には向かず、収納する荷物の種類を考慮する必要があります。気候の影響を受けやすい点を踏まえ、断熱仕様のコンテナや防湿対策を検討すると需要を高められるでしょう。

トランクルームの市場規模

トランクルームの市場規模は、16年連続で成長しています。トランクルーム大手である株式会社キュラーズ（東京都品川区）が2025年6月に公表した市場調査によると、国内のトランクルーム店舗数は約14,000を超え、市場規模は約850億円に達しました。今後も拡大が見込まれ、2027年には1,000億円規模に達するとの予測です。

全国の延べ室数は62万室を突破し、統計史上最多を更新しました。個人・法人の多様なニーズに応じて供給も進んでいます。

市場拡大の背景には、都市部の住環境の変化があります。ここ20年で1戸あたりの平均床面積は約20㎡減少し、収納スペースの不足が顕著な状況です。そのため、屋内型トランクルームの約4割が東京23区に集中するなど、都心部を中心に需要が拡大し、結果として過去10年で市場規模はほぼ2倍に成長しました。

都市部の収納不足というニーズに応える形で安定した利用が見込めるため、トランクルーム経営は土地活用として長期的な収益源になると予想できます。

参考：株式会社キュラーズ　トランクルーム市場、16年連続成長で850億円規模に

トランクルームの初期費用と運営コスト

土地活用でトランクルーム経営を行う場合、初期費用と運営コストの確認が大切です。

初期費用の目安はトランクルームの広さや建設数によって大きく異なり、トータルで約200〜800万円程度です。

初期費用は、次の要因により変動します。

1. トランクルームの規模
2. 設備の品質
3. 業者

トランクルームのスペースが広くなるほど、必要な設備の数や規模が増えるため、初期費用も高くなる傾向があります。

また、設備を新品で揃える場合は品質が安定しますが、その分コストは上がります。中古設備を選べば価格を抑えられますが、耐久性や性能に注意が必要です。

また、同じ仕様の設備でも業者ごとに見積もり額は異なるため、複数社から相見積もりをとって比較検討するとよいでしょう。

初期費用と運営コストを屋外型と屋内型に分けた主な内訳は、次のとおりです。

【初期費用の内訳】

【運営コストの内訳】

トランクルーム経営では賃貸経営のような高額な初期費用がかからず、運営面でも入居者管理のような費用や手間がかかりません。大規模な修繕費も必要なく、初期費用や運営コストは低めです。

トランクルーム経営の始め方

トランクルーム経営をスタートする際は、まず立地の需要を把握し、施工や運営を任せる信頼できるパートナーを選ぶことが、安定した経営を実現するためのポイントです。

ここでは、トランクルーム経営の始め方について解説します。

エリアの需要を見極める

トランクルーム経営では、屋内型と屋外型で、求められる立地条件や利用ニーズが異なります。エリアごとの需要を正しく見極めることが、安定した収益を得るための重要なポイントです。

屋内型

屋内型は、都市部や人口密集地で高い需要があります。前述のとおり、トランクルームの需要は増加しており、市場は急速に成長している状況です。その背景には都市部の住宅の狭さがあり、需要は都市部に集中している傾向にあります。

特に東京23区や政令指定都市などでは、マンション住まいの人が多く、収納スペースの不足が慢性化しています。そのため、季節用品や趣味の道具などを一時的に保管したい個人利用者が多い傾向です。

屋内型は、個人利用者だけでなく、オフィスの需要も高い点が特徴です。都心部や商業エリアではオフィススペースが限られているため、書類や備品、在庫品などの保管場所として屋内型トランクルームを利用する企業が増えています。

屋内型は空調・防犯設備が整っているため、重要書類や精密機器を安全に保管でき、事務所内に置ききれない荷物の保管場所として最適です。

清潔さや安心感を重視する層に支持されやすく、駅近や住宅街、オフィス街の周辺に設置すれば高い稼働率を維持しやすいでしょう。

屋外型

屋外型は、トランクルームの需要が高い都市部で高い需要があるほか、郊外や地方都市の広い土地でも運営しやすいのが特徴です。車で直接荷物を運び入れられる利便性があり、アウトドア用品や家具、工具など大きな荷物を収納したい層の需要があります。

住宅地の周辺や幹線道路沿いなど、車のアクセスが良いエリアでは特に需要が見込めるでしょう。狭小地や使われていない駐車場でも設置できるため、土地の形状や立地に制約があっても収益化が可能です。

屋内型、屋外型のいずれも、需要がある都市部は競合が多く存在する可能性があります。価格競争が起こるおそれがあり、需要の見極めとともに、競合と差別化できるようなサービスや設備が求められることもあるでしょう。

信頼できるパートナーを選ぶ

トランクルーム経営を成功させるためには、パートナーとなる専門業者選びが重要です。施工や運営を任せる業者の選び方によって、初期費用や運営コスト、収益性は変わります。施工実績や運営経験が豊富な企業を選ぶことで、トランクルーム経営について有益なアドバイスがもらえます。設備の品質やトラブル対応にも差が出てくるでしょう。

口コミや評判、過去の契約事例も参考にして、信頼できる業者かどうかを確認することも欠かせません。サポート体制が充実しているかも重要なポイントです。

複数の業者から見積もりを取り、料金や条件を比較検討するとともに、対応の状況についてもよく確認しておきましょう。

候補となる業者を見つけたら、実際に店舗を訪れて顧客として利用してみると、サービスや対応の質を具体的に把握できます。納得できる業者を選定できたら、まずはメールや電話で相談を持ちかけてみましょう。

信頼できるパートナーを選ぶことは、稼働率の維持やトラブル防止、長期的な収益の安定につながります。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営は他の土地活用に比べ、初期費用を抑えられ、土地の制約も少ないなどのメリットがあります。

メリットの詳細について、詳しくみていきましょう。

初期費用と運用コストが抑えられる

トランクルーム経営のメリットは、初期費用や運用コストを比較的抑えやすいことです。土地活用の中でも、建物を新築するアパートやマンションと比べると、建築規模が小さく設備もシンプルで済むため、初期投資を低く抑えられます。

屋外型であればコンテナを設置するだけで始められ、舗装や防犯設備も必要最低限で運営可能です。屋内型でも、既存の空きスペースを改装して設置するケースであれば、建物新築に比べて費用負担を抑えられるでしょう。

また、運営にかかるコストも、管理委託料や清掃・維持費、電気代程度で済むことが多く、ランニングコストを低く抑えながら収益化が可能です。

初めて土地活用を行うオーナーでも、リスクを抑えながら経営を始めやすい点が大きな魅力となっています。

土地の制約が少ない

トランクルーム経営は、土地の形状や立地条件に左右されにくいという点が強みです。アパート・マンションや駐車場のように整った形の土地や広い面積を必要とせず、狭小地や変形地、日当たりの悪い土地でも有効に活用できます。

特に屋外型のトランクルームは、コンテナを配置するだけで運営が可能なため、道路に面していれば比較的簡単に設置できます。

さらに、建築確認申請が不要なケースも多く、開業までの手続きや工期を短縮できる点も魅力です。

住宅や商業施設には不向きな土地でも、収納ニーズの高いエリアであれば安定した収益が見込めます。

土地の形や立地に柔軟に対応できるトランクルーム経営は、活用しにくい遊休地や狭い敷地を収益化したいオーナーにとって、効率的な土地活用の選択肢といえるでしょう。

都市計画法による制約には注意

トランクルームの建築には土地の制約は少ないものの、都市計画法による制約がある点には注意が必要です。

都市計画法では、土地の利用目的や建物の種類を規制するために、建築できない地域（用途地域）が定められています。用途地域とは、住宅・商業・工業などの土地利用の区分で、建築できる建物の種類や用途、建ぺい率・容積率などが決められています。

トランクルームを建てる場合も、この用途地域の規制に従わなければなりません。たとえば、住居専用地域（第一種低層住居専用地域など）では、住宅以外の建物建設に制限がある場合があり、屋外型や屋内型のトランクルームが建築できないことがあります。

一方で、商業地域や準工業地域などでは、倉庫や施設としての建築が認められるケースが多く、設置可能な土地として利用可能です。

トランクルームを設置する際には、まず土地がどの用途地域に属しているかを確認し、都市計画法に基づいて建築可否を判断する必要があります。用途地域によっては、建築許可の取得や規模・用途の制限が生じるため、事前調査を怠らないことが大切です。

トランクルーム経営のデメリット

トランクルーム経営にはデメリットもあるため、あらかじめ把握しておきましょう。

ここでは、トランクルーム経営の主な問題点を解説します。

収益化に時間がかかる場合がある

トランクルーム経営は安定した収益を期待できる一方で、収益化までに時間がかかる場合があります。特に開業当初は地域での認知度が低く、利用者がすぐに集まらないことが多いため、一定の稼働率に達するまでには時間がかかります。

トランクルームは住居のように一度契約すれば長期利用される傾向がある反面、新規契約が増えるまでのスピードは緩やかな傾向があります。

また、立地条件や料金設定、広告の出し方によっても集客のスピードが大きく左右されます。開業後すぐに高収益を得るのは難しく、数年単位で徐々に稼働率を上げていく中長期的な視点が必要です。

そのため、初期段階では運営コストやローン返済を見据え、余裕を持った資金計画を立てておくようにしましょう。短期的な利益が得られるビジネスではないという点を理解しておくことが重要です。

節税効果が低い

トランクルーム経営は安定した賃貸収入を得られる一方で、節税効果があまり期待できません。

アパートやマンション経営では「住宅用地の特例」や「小規模宅地の特例」により減税措置がありますが、トランクルームにはこのような特例がないためです。

また、賃貸住宅などの契約には借地借家法が適用され、借主の権利が強く保護されています。そのため、貸主は契約を容易に解除できず、所有者の権利が制限される分、不動産の相続税評価額が下がり、節税効果が生まれます。

一方、トランクルームの契約は民法上の賃貸借契約に分類され、借主保護の規定は限定的です。貸主が比較的自由に契約を終了できるため、所有者に権利の制約があるとはみなされません。その結果、アパートのような相続税評価額の引き下げ効果は期待できず、節税面でのメリットは小さいとされています。

賃貸経営等と比較して収益が少ない

トランクルーム経営は、初期費用や管理コストを抑えられる一方、賃貸経営などに比べて収益性が低い傾向があります。

アパート・マンション経営では、1戸あたりの家賃が高く、満室時には大きな収益が見込めますが、トランクルームの場合、1室あたりの利用料が数千円から数万円程度と低く、一定の規模を確保しなければ高い収益にはつながりません。

また、立地によっては需要が限定され、満室稼働を維持するまでに時間がかかることもあります。

さらに、利用者の入れ替わりが比較的多いため、契約手続きや清掃、管理に手間がかかる場合があります。

そのため、トランクルーム経営は短期的な高収益を狙うよりも、安定した賃料収入を長期的に得ることを目的とした土地活用方法といえます。収益性を高めるには、立地選定と運営効率化が欠かせません。

トランクルーム経営によくある失敗事例

トランクルーム経営では、失敗するケースも少なくありません。失敗事例を確認しておくことで、リスクを抑えた経営ができます。

ここでは、よくある失敗事例を紹介します。

固定資産税が上がってしまった

トランクルーム経営では、設置方法や土地の利用形態によっては固定資産税が上がってしまうケースがあります。

たとえば、住宅として使われていた空き家を取り壊してトランクルーム経営を始める場合、思わぬ税負担が発生するというケースです。

住宅用地には「住宅用地の軽減措置」があり、固定資産税が通常より低く設定されています。特に、古い木造住宅は建物の固定資産税も少額となることが多く、税負担は軽めです。しかし、空き家を解体してトランクルームを建設すると、この軽減措置が適用されなくなり、土地の固定資産税が大幅に上がります。

たとえば、200平方メートル以下の土地では、固定資産税が約4.2倍に増加する可能性があるため、税金面の影響を事前に確認することが必要です。

また、土地に屋外型コンテナを設置する際、コンテナを「建築物」として扱われる場合があり、土地の評価額が上昇して課税対象になることがあります。コンテナが土地に定着し、屋根・壁を整えると、「家屋」と判断されるためです。

本来、更地として扱われていた土地に建築物が存在する形になるため、固定資産税のほか都市計画税も増額されることがあるでしょう。

こうしたリスクは、事前に自治体へ設置計画を相談し、課税の取り扱いを確認することで防げます。節税目的で始めたつもりが、結果的に税負担が増えるという事態にならないよう、あらかじめ税理士や専門業者に相談するようにしましょう。

中古コンテナの建築許可が下りなかった

トランクルーム経営で中古コンテナを導入する際、建築確認が下りず設置できないというトラブルが発生することがあります。屋外型の場合、基礎工事を伴う設置は「建築物」とみなされるため、建築確認申請が必要になりますが、中古コンテナは構造・強度・耐火性などの情報が不十分な場合が多く、建築基準法に適合していないと判断されることがあるためです。

かつては、国土交通省の規制が緩かったため、海洋輸送用コンテナを設置するだけでトランクルーム経営が可能な時代がありました。そのため、現在でも中古コンテナを購入すれば簡単に経営できると誤解されているケースもあります。しかし、現行の建築基準や法規制では、設置には許可や確認が必要となる場合が多く、注意が必要です。

中古のコンテナを設置した結果、自治体から設置許可が下りず、事業開始が大幅に遅れる、または中止せざるを得ないケースもあります。

購入前に、コンテナに必要な設計図や安全性を確認する計算書が揃っているか、過去に建築確認を受けた実績があるかを必ず確認しましょう。このようなリスクを避けるためには、信頼できる業者を選ぶことが欠かせません。

まとめ

トランクルーム経営は、初期費用や運営コストを抑えながら、使っていない土地を有効活用できる方法です。賃貸経営などに比べると収益は低めですが、初期費用や運用コストが抑えられ、安定した運営を続けやすいのが特徴です。

利用ニーズの高いエリアを選び、信頼できる業者と連携すれば、効率良く収益を上げることができます。立地の選定やパートナーの選び方によって収益性が大きく変わるため、事前の慎重な計画が成功の鍵となるでしょう。