賃貸物件の入居率と稼働率の違いは？計算方法や活用場面
賃貸経営において入居率と稼働率は、どちらも空室状況や収益性を測るために重要な指標です。入居率はある時点にどれだけ部屋が埋まっているかを示すのに対し、稼働率は一定期間のうち実際に稼働していた割合を表すといった違いがあります。 本記事では、入居率と稼働率の違いやそれぞれが果たす役割、活用場面などをわかりやすく解説します。 ポイント 入居率とはある時点の入居状況、稼働率は一定期間の入居状況を示す指標であ...
不動産投資家K
資産価値とは、現金や不動産、株式などの資産が持つ経済的な価値を指し、不動産の場合は土地や建物の市場での取引価格や評価額で表されるのが一般的です。不動産の資産価値は立地条件や築年数、建物の状態など多くの要素で左右されるため、適切な管理や市場動向の把握によって維持・向上させることが可能です。
本記事では、資産価値の概要や価値の高い土地・建物の条件、維持するために必要なことを解説します。
資産価値とは、財産がどれだけの金銭的価値を持つかを示すもので、市場での取引価格や評価額として表されるのが一般的です。
不動産の場合は、一戸建てやマンションなど「建物」と、その建物が建てられている「土地」のそれぞれに価値があり、この「建物」と「土地」の2つを合わせた評価が、物件全体の資産価値を構成します。
不動産投資では、より資産価値の高い不動産を見極めることがポイントです。
ここでは、資産価値の概要を解説します。
不動産の資産価値は「土地の価値」と「建物の価値」の2つの要素から評価され、それぞれの資産価値を判断する要素は異なります。
土地の評価は、所在地や広さ、形状、周辺環境などが影響します。特に、駅からの距離や商業施設・教育機関の充実度など、生活利便性が高いエリアでは地価が上がりやすい傾向があるでしょう。
一方で建物の価値は、広さや築年数、管理の状態といった要素で左右されます。建物は経年により老朽化するため、築年数の経過とともに評価額が下がるのが一般的です。
建物の資産価値に関しては、マンションと一戸建てでは重視されるポイントが異なります。
マンションの場合は、土地の持分が小さいため、建物自体の状態や築年数、管理体制などが資産価値により強く反映されるのが一般的です。
一方、一戸建てでは、建物は経年劣化によって資産価値が下がりやすいため、全体の価値のうち土地が占める割合が比較的高くなります。特に立地条件が良い土地であれば、建物の価値が下がっても全体の資産価値が大きく下がることは少ないでしょう。
土地の資産価値に大きく影響を与える要素の1つが「立地条件」です。特に交通アクセスの良さは日常生活の利便性に直結するため、資産価値に大きく反映されます。
たとえば、最寄り駅やバス停まで徒歩圏内にある土地は、通勤・通学・買い物などに便利なため、幅広い層からの需要が見込まれます。
また、高速道路のインターチェンジや主要な幹線道路への接続が良い場合は、車を利用する家庭や事業者にとっても大きな利点となり、居住用・事業用どちらの用途でも評価が高まるでしょう。
さらに、都市部への通勤・通学が可能な距離にあるベッドタウンは、今後も人口流入が見込めることから、将来的にも資産価値の下落リスクが比較的低く、安定的に価値を維持しやすいと考えられます。
周辺施設の充実は、土地の資産価値を左右する重要な要素の1つです。日常生活に欠かせないスーパーやドラッグストア、コンビニエンスストアなどが徒歩圏内にある場合、買い物や急な用事にもすぐに対応できる利便性の高い環境と評価され、幅広い層からの需要につながります。
また、子育て世帯にとっては、小中学校や保育園、幼稚園が近隣に揃っているかどうかが住宅選びの大きな決め手となります。通学の安全性や通学にかかる時間的負担の少なさは、安心して暮らせる地域としての価値を高めるでしょう。
さらに、病院やクリニックなどの医療機関が近いことは、高齢者や小さな子どもがいる家庭にとって安心材料となり、資産価値の安定につながります。
図書館や市役所、スポーツ施設、公園といった公共施設が身近にあることも、生活の質を高める要因となり、結果として土地の評価を押し上げることになるでしょう。
周辺環境の整備状況は、将来的な資産価値の維持・向上を見込むうえで見逃せないポイントです。
将来的に発展が見込まれるエリアでは、土地の資産価値が上昇する可能性が高く、長期的な視点での不動産投資や保有にメリットがあります。
たとえば、その地域が都市計画の一環として再開発の対象となっていたり、新たな街づくりや区画整理が行われていたりする場合、今後の利便性や景観、住環境の向上が期待され、評価が高まりやすくなるでしょう。
特に、鉄道やバスなど公共交通の整備・延伸によって新駅が設置される計画がある地域は注目が高くなります。交通アクセスの向上は居住地としての魅力を高め、周辺への人口流入を促すことから、住宅地としての需要が大幅に増すことが見込まれます。
また、大型商業施設や医療機関、教育施設、行政機関などの建設計画がある場合、それに付随する経済活動の活性化も期待され、地域全体の資産価値の底上げにつながるでしょう。
こうした将来性を秘めたエリアは、居住目的だけでなく投資先としても人気を集めやすく、需要の高まりが価格の上昇を後押しする要因となります。
景観の良さは、土地の資産価値を高める重要な要素の1つです。快適で美しい環境は多くの人にとって大きな魅力となるため、見た目の印象や自然との調和が、住まい選びや不動産評価に影響を及ぼします。
たとえば、美しく整備された街並みや統一感のある住宅地、開放的で見晴らしの良い立地などは、快適な住環境に直結するでしょう。特に高台や海・川・公園などに面した土地では、窓からの眺望が魅力となり、付加価値がつきやすくなります。
また、四季折々の自然が楽しめるような緑豊かな環境や、水辺の景観を楽しめる立地なども、資産価値を押し上げる要因となります。
このように、景観の良さは見た目の美しさだけにとどまらず、売却時の評価にも良い影響を与えるといえるでしょう。
築年数は、建物の資産価値を左右する大きな要素です。一般的に、築年数が浅いほど建物の状態が良く、修繕の必要も少ないことから、資産価値が高く評価されます。
たとえば、住宅用の木造建築では税法上の「法定耐用年数」が22年と定められており、建物の価値を減価償却によって計算する際の基準となっています。そのため、築22年を過ぎた木造住宅は、税務上では建物の評価額がほぼゼロと扱われます。
ただし、これはあくまで税務上の評価であり、法定耐用年数の築年数を過ぎていても適切に管理・リフォームされていれば、一定の市場価値が維持される場合もあるでしょう。
定期的なメンテナンスがしっかり行われ、状態が良好に保たれていることも建物の資産価値を高める要素の1つです。
外壁や屋根、内装などの見た目の美しさだけでなく、建物の安全性や機能性に関わる基礎・構造・配管といった目に見えにくい部分も、専門家による点検や補修が適切に行われていることが大切です。
長期的に良好な状態が保たれていれば、築年数が経過していても資産価値を維持できる場合があります。また、定期的なメンテナンスの記録が残っていることも、購入希望者に安心感を与え、売却時の評価向上につながるでしょう。
建物の外観は、資産価値を左右する重要な要素です。外壁・屋根にひび割れや汚れ、塗装の劣化などが見られない建物は、第一印象が良く、購入希望者にも好印象を与えるため、資産価値が高く評価されやすいでしょう。
特に、外観の美しさは単なる見た目の問題にとどまらず、建物全体の維持管理状況を示す指標にもなります。
定期的な清掃、雨どいや外壁の点検、塗装のメンテナンスなどが十分に行われているかどうかは、建物の寿命や居住性にも直結します。反対に、外観が劣化していると、「他の部分の管理も不十分なのではないか？」といった懸念を抱かせることにもなるでしょう。
そのため、建物の資産価値を長く保つためには、外観を良好な状態に維持することが重要です。
建物が接している道路の種類も、資産価値に影響します。建築基準法42条では建築物の敷地が接する「道路」について規定しており、建築物が建つ敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
建築基準法で定められた道路に接していない土地は、原則として新たな建築が認められないため、将来的な建て替えができない可能性があります。このような土地にある建物は流通性が低く、資産価値が下がる傾向にあります。
一方、法的に認められた道路に接している場合は建築の自由度が高く、買い手の安心感も得やすいでしょう。そのため、資産価値が高く評価されることが一般的です。
土地の資産価値の計算にはいくつかの方法があり、目的（売却・相続・税金など）や評価主体（不動産業者・税務署など）によって異なります。
土地を売却する際は、実際の取引価格である「実勢価格」がもっとも重視されます。実勢価格を推定するための目安としてよく使われるのが「公示地価」や「基準地価」です。
・公示地価：国土交通省が毎年3月に公表するもので、全国の標準地における1平米あたりの土地価格。主に都市部を中心に土地取引の指標として使われる
・基準地価：各都道府県が毎年9月に公表するもので、公示地価と似た性質を持つが、対象エリアがやや異なる。地方部の価格補完として活用される
これらの価格は実勢価格よりやや低く設定されているため、概算を出す場合には「1.1倍」程度するのが一般的です。以下のような式で、土地のおおよその資産価値を計算できます。
公示地価（または基準地価） × 土地面積 × 1.1 ＝ 実勢価格の目安
この計算で算出する価格はあくまで目安であり、土地の形状や接道状況、周辺環境などによって価格は変動します。正確な価格を知りたい場合は、不動産会社に相談するとよいでしょう。
土地と異なり、建物の資産価値を正確に算出するのはやや複雑です。
土地は経年劣化がなく、公示地価や路線価などの公的な指標が整備されているため、価値の目安を比較的簡単に求めることができます。
一方、建物は構造の違いや立地条件、築年数、土地の形状などによって個々に大きな差があり、資産価値の評価には慎重な検討が必要です。
いくつかの評価手法があるなかでよく用いられるのが、「原価法」です。原価法では、その建物を今もう一度建て直したとした場合に必要となる費用（＝再調達価格）を基準とし、そこから経年による価値の減少（減価）を差し引いて、現在の建物価格を算出します。
具体的な計算式は、次のとおりです。
建物価格＝再調達価格 ×延床面積×（残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数）
また、計算式に登場するそれぞれの用語の意味は以下のとおりです。
原価法は税務評価や相続時の建物価格算出にも使われており、特に中古物件の価値を見積もる際に有効です。より正確な評価が必要な場合は、不動産鑑定士などの専門家による調査が役立つでしょう。
マンションの資産価値を維持・向上させるために必要な要素として、主に次の項目があげられます。
まず、人気のあるエリアに位置していることが大切です。交通アクセスや周辺環境が充実している場所は需要が高く、資産価値の下落リスクが低くなります。
次に、眺望や日当たりの良さも資産価値に大きく影響する要素です。明るく開放的な住環境は居住の満足度を高めるだけでなく、資産価値の維持にもつながります。
また、利便性の高さも重要です。最寄り駅やバス停、スーパーや病院など生活に必要な施設が近いと、入居者や購入希望者が多くなります。
さらに、高層階であることも資産価値を上げる要因の1つです。騒音が少なく、見晴らしの良い部屋は一般的に高く評価されます。
最後に、管理体制やメンテナンスの充実も不可欠です。共用部分や設備の定期的なメンテナンスがしっかり行われているマンションは、資産価値の下落を防ぎ、購入希望者の信頼を得やすくなります。
これらの条件を満たすことで、マンションの資産価値を長期的に安定して維持しやすくなるでしょう。
一戸建ての資産価値には、マンションと共通する要素と、一戸建てならではの特徴的な要素があります。一戸建ての資産価値に関連する主な要素は以下のとおりです。
人気のエリアや利便性の高さは、マンションと共通して重要な要素です。交通アクセスや生活施設の充実度が価値に大きく影響します。
一戸建て特有の要素としては、土地の形状が良いことがあげられます。旗竿地や三角形などの変形地は、建築に不向きなため資産価値が低くなります。また、埋め立て地や盛土の土地は地盤が弱く、地盤改良費用や災害リスクが高くなるでしょう。地盤調査やハザードマップでリスクの確認が必要です。
また、住宅性能が高いことも一戸建ての資産価値を維持するために重要です。耐震性や断熱性などの性能が優れている住宅は、住みやすさだけでなく、将来的なメンテナンスコストの低減にもつながります。
さらに、周辺環境と調和したデザインも評価される要素です。周囲の景観や街並みに馴染む外観や建築スタイルは、資産価値の維持・向上に寄与します。
これらの要素を踏まえれば、一戸建ての資産価値は長期的に安定しやすくなるでしょう。
参考：国土交通省 ハザードマップポータルサイト
所有している不動産の資産価値を下げずに維持するためには、日常的なメンテナンスや将来を見据えた対応が欠かせません。
資産価値を守るうえで、意識したいポイントについて解説します。
不動産の資産価値を維持するためには、定期的な修繕や日常的なメンテナンスが重要です。建物の不具合や劣化は、放置するほど状態が悪化し、修繕費もかさむ傾向にあるため、早期に発見・対応することが資産価値を守るうえで欠かせません。
そのためには、ハウスメーカーや施工会社による定期点検を受けることに加えて、日頃からオーナー自身が建物の状態をチェックすることも大切です。
たとえば、「外壁にひび割れがないか」、「屋根材がずれていないか」、「水回りに異常がないか」など、目に見える範囲を定期的に点検するだけでも、劣化の早期発見につながります。
特に一戸建ての場合、屋根や外壁の塗装、給排水設備の修理、シロアリ対策など、メンテナンスにまとまった費用が必要となるケースも少なくありません。将来的な修繕に備え、必要となる金額をあらかじめ把握し、積立などで計画的に準備しておくとよいでしょう。
適切なタイミングで必要なメンテナンスを行うことで、建物の機能や外観を長く良好な状態に保ち、結果として資産としての価値を下げずに長期的に維持することが可能です。
不動産の資産価値を適正に保つためには、常に不動産市場の動向に目を向け、状況の変化に柔軟に対応する姿勢が必要です。市場は景気の動向や金融政策、地域開発の進行状況など、さまざまな要素に影響を受けて日々変化しています。
たとえば、エリア内で再開発事業が始まれば、周辺環境の利便性や人気が高まり、将来的に地価や物件価格の上昇が見込まれます。また、金利が低下している局面では住宅ローンの借入がしやすくなり、買い手が増加することで市場全体の活性化が期待できるでしょう。反対に、金利が上昇すると需要が鈍り、価格が下落するリスクもあります。
状況を正しく分析し、たとえば「価格が上がっている今のうちに売却を検討する」「しばらくは保有して賃貸運用を続ける」など、状況に応じた判断を下すことが、資産価値を下げず、最大限に高めるポイントです。
売却や運用のタイミングを誤らないためにも、日頃から信頼できる情報源に目を通したり、専門家に相談したりするとよいでしょう。
建物の状態にもよりますが、一般的に日本の住宅市場では、築20年を過ぎると建物の資産価値が大きく下がります。
場合によっては、評価がゼロとみなされるケースもあるでしょう。特に木造住宅の場合、法定耐用年数が22年とされており、それに近づくにつれて市場での評価も下がる傾向にあります。
そのため、将来的に売却を考えている場合は、築20年を迎える前に売却を検討することが望ましいでしょう。築年数が浅いうちは、建物にも一定の価値が認められるため、土地だけでなく建物を含めた価格で売却できる可能性が高まります。早めに動くことで、資産としての価値を最大限に活かすことが可能です。
不動産の資産価値は、主に市場での取引価格や評価額で示され、土地と建物それぞれに評価の基準があります。建物の場合、マンションと一戸建てでは評価方法に違いがある点も特徴です。
保有する不動産の資産価値を下げないためには、まず建物の状態を良好に保つことが重要であり、定期的な修繕や日常的なメンテナンスが欠かせません。
また、不動産市場の動向や地域の再開発、金利の変動など、外的要因にも注視しながら、売買の適切なタイミングを見極めることも必要になるでしょう。
監修者
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
賃貸経営において入居率と稼働率は、どちらも空室状況や収益性を測るために重要な指標です。入居率はある時点にどれだけ部屋が埋まっているかを示すのに対し、稼働率は一定期間のうち実際に稼働していた割合を表すといった違いがあります。 本記事では、入居率と稼働率の違いやそれぞれが果たす役割、活用場面などをわかりやすく解説します。 ポイント 入居率とはある時点の入居状況、稼働率は一定期間の入居状況を示す指標であ...
入居率を上げることで、賃貸経営の安定と収益確保に直結します。集客戦略の見直しや人気設備の導入、管理体制の見直しといった対策を総合的に行うことで、空室リスクを抑え、安定した入居率の実現が可能です。 本記事では、不動産経営で入居率を上げる12の方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。 ポイント 入居率を上げる方法を考えるには、課題を分析することが重要となる 入居率を上げるためには、集客に向けた戦...
土地を相続した場合、相続税がいくら課せられるのか分からない方もいるでしょう。土地の相続税率は相続する土地の価値によって大きく異なりますが、かなり高額になるケースもあります。しかし、土地活用や特例、控除を使用して節税できることもあります。 本記事では、土地の相続税の計算方法、節税・特例の活用、申告方法をご紹介いたします。 ポイント 土地の相続税率は10〜55% 土地の相続税は土地活用や特例・控除を使...
賃貸併用住宅は、同じ建物のなかにオーナーが居住する自宅部分と、人に貸し出す賃貸部分が存在する住宅のことです。相続税や固定資産税の節税効果が期待できる一方で、「プライバシーの問題が発生しやすい」「利回りが低くなりやすい」などがデメリットとしてあげられます。 この記事では、賃貸併用住宅に興味を持っている人向けに、賃貸併用住宅の概要をはじめ、メリットやデメリット、そして後悔しないためのポイントなどについ...
アパートを高く売却するには、収益性が高いときや築年数が浅いときなど適切なタイミングを見極めることが大切です。売却の方法には、賃貸借契約をそのまま引き継ぐオーナーチェンジのほか、入居者のいない状態で売却する方法もあります。 本記事では、アパート売却のタイミングや事前に確認すること、売却の手順について解説します。 ポイント アパートを売却する際はタイミングを見極めることが大事 売却前にはローン残高や相...
不動産経営の手法の1つに「一括借り上げ」があります。一括借り上げはオーナーにとって多くのメリットがある一方で、一括借り上げの仕組みや他の手法との違いについて正確に理解されていないケースも少なくありません。 この記事では、不動産経営における一括借り上げの仕組みやメリット、さらにサブリース・管理委託との違いについて解説します。 ポイント 一括借り上げとは、転貸を前提にアパートなどの物件一棟丸ごと借り上...
不動産の減価償却とは、建物など資産の価値が時間とともに減少していくという考えに基づき、その価値の目減り分を一定期間にわたって費用として計上していく会計上の仕組みのことです。 この記事では、不動産の減価償却の基礎知識から計算方法、節税に役立つポイントまでわかりやすく解説します。 ポイント 時間とともに減少する建物の価値を費用計上する手続きが減価償却 減価償却は、賃貸収入がある場合や不動産を売却した場...
アパートには木造や鉄骨造・RC造などさまざまな構造があります。今回の記事では、そのなかでも木造アパートのメリットやデメリット、入居者目線での特徴などを詳しく紹介します。 ポイント 木造アパートは、土地の特性を最大限に活用できる 木造アパートは、初期費用が安く利回りを確保しやすい 賃料が下がりやすいが、メンテナンス次第では下落を防げる 近年の木造物件の性能は向上しており、耐震性能も上がっている 目次...
土地投資とは、活用目的にあわせて土地を新たに購入し、投資を行うことを指します。 今回の記事では土地投資と土地活用の違いや、土地投資のメリット・デメリットなどについて詳しく紹介していきます。 ポイント 土地投資は新たに土地を購入し、その土地を活用して事業を行うこと 土地投資と土地活用は不可分であり、活用目的にあった土地の見極めが重要 目次 土地投資とは 土地投資と土地活用の違い 土地投資のメリット ...
短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の土地や建物などの資産を譲渡して得た利益のことです。短期譲渡所得には税金がかかりますが、特別控除を利用すれば節税ができます。 この記事では、短期譲渡所得の基本情報をはじめ、短期譲渡所得が発生した際の税金の計算方法や節税方法などについて解説します。不動産を売却するときの注意点も紹介するのでぜひ最後までご覧ください。 ポイント 短期譲渡所得は、所有期間が5年以下の資...