土地投資とは？土地活用との違いや主な運用方法の種類

土地投資とは

土地投資とは、収益の獲得や資産形成を目的として土地を購入することを指します。

建物と異なり、土地は減価償却の対象外で価値が減少しにくい財産であるため、長期的な資産形成に向いています。

実際には、単に「収益性のある土地」を探すことは稀で、その後の活用目的に合った土地を探して購入するのが一般的です。

土地投資と土地活用の違い

土地投資も土地活用も土地から利益を得る方法です。一般的には、土地投資は、土地を投資目的で購入することを指しています。それに対し、土地活用は、すでに所有している土地を運用して収益を得ようとすることを指し、活用する土地は相続などで親族から引き継いだ場合が多いです。

すでに持っている土地に合った方法で活用するのが土地活用、目的とする土地活用に合った土地を探して購入するのが土地投資といえるでしょう。

土地投資のメリット

土地投資には資産形成や収益の安定化に役立つさまざまなメリットがあります。ここからは土地投資の利点について具体例を交えながらわかりやすく解説していきます。

初期費用を抑えやすい

土地投資のメリットの1つが、初期投資を抑えやすいことです。土地と建物を同時に取得する場合と比べて、土地のみを購入する土地投資は初期費用を抑えられる傾向にあります。ただし、初期費用を抑えられるのは、更地での活用を考えている場合に限られます。

土地を購入してアパートやビルなどを建築するのであれば、土地と建物を一括で購入する場合と同程度、あるいはそれ以上の費用がかかります。費用を抑えて土地投資を行いたいと考えているのであれば、土地の活用方法も慎重に検討しましょう。

たとえば、定期借地などで土地を貸し出す方法もあれば、駐車場や建築費の抑えやすいトランクルームや太陽光発電設備を設置するといった選択肢もあります。初期費用を抑えた具体的な土地投資の方法は、後述で詳しく紹介します。

土地活用よりも多彩な用途に対応できる

土地投資は、もともと土地を所有している土地活用に比べるとより幅広い運用手法が選べる点もメリットです。アパートなどの収益物件を建築するのが一般的ではありますが、それ以外にも駐車場や太陽光発電、トランクルームなど多様な用途が考えられます。また、単純に将来的な値上がりを期待して、土地を保有するという投資スタイルも選択肢の1つです。

もともと保有している土地を活用する土地活用では、必ずしも自由に運用手法を選べません。保有している土地が建物を建築できない用途地域であれば、アパートや商業ビルの建築はできません。日当たりの悪い土地であれば、太陽光発電での収益も限定的でしょう。

このように土地活用では、その土地に合った活用方法を選ばざるを得ません。その点、土地投資では運用方法に応じた土地を選定することができるため、自分の目的に合わせた土地を見つけて投資を始められるという柔軟性があります。

インフレへの備えになる

土地投資は、インフレ対策としても有効な手段です。インフレとは物価が上昇局面にある経済状況のことで、それに伴い貨幣の実質的な価値が目減りする現象です。預金金利よりもインフレ率のほうが高い状況では、預金しておくだけでは実質的にお金の価値が目減りしてしまいます。

こうした局面では、土地のような実物資産への投資が有効です。土地はそれ自体に価値がある現物資産であり、物価の上昇とともに土地の資産価値も上がる傾向があります。そのため、現金のまま保有する場合に比べて、インフレによる資産価値の目減りを抑えやすいのが特徴です。

このように、土地はインフレ時にも資産価値を維持しやすく、実質的な価値の下落リスクを軽減できる可能性があります。インフレに備えるという観点からも、土地投資には大きなメリットがあるといえるでしょう。

土地投資のデメリット

メリットに続いて、土地投資のデメリットを見ていきましょう。土地投資を行う際には、デメリットも理解しておきましょう。

節税効果は低い

土地投資のデメリットの1つが、節税効果が限定的である点です。土地投資に限らず不動産を保有していると、毎年固定資産税が課税されます。固定資産税は土地も建物も対象ですが、建物が建っている土地には特例が適用され、更地ほど固定資産税は高くありません。

建物のある不動産に投資した方が固定資産税は安くなる可能性があります。さらに、土地には減価償却がありません。減価償却とは建物などの高額な固定資産を購入した場合、購入費用を複数年にわたって経費として計上できることをいいます。

建物を購入した場合、毎年減価償却費として経費を計上できるため、所得を抑え所得税を圧縮できる効果があります。土地だけを購入する土地投資では、固定資産税だけでなく所得税も節税効果が低いです。

また、相続税の観点でも、賃貸物件が建っている土地は「貸家建付地」として評価額が下がる特例が使えますが、土地のみを保有している場合はこのような優遇措置の対象外です。そのため、土地投資は固定資産税・所得税・相続税のいずれにおいても、節税面での優位性は限定的といえます。

融資を受けられない場合がある

土地投資では、金融機関からの融資が受けにくいという課題があります。賃貸用不動産を購入する不動産投資では、購入資金を金融機関から借入することが多いでしょう。賃貸用不動産の購入資金を借入できるのは、金融機関が不動産賃貸を事業として判断しているからです。

一般的に金融機関は、住宅ローンやマイカーローンなどの消費性資金のほか、事業に必要な資金にしか融資してくれません。土地投資の場合、金融機関にとって資金の回収リスクが高いと見なされ、融資を受けられない可能性があります。

融資を受けるためには、その土地でどのように収益をあげるのか、どのように返済していくのかしっかりと計画を立てて説明ができる必要があるでしょう。

維持管理の手間やコストがかかる

土地投資では、維持管理の手間やコストがかかる点もデメリットです。単純に土地を購入しただけでは、収益を得られません。さらに土地をそのまま放置していると雑草が生えてしまったり、害虫が発生したりしてしまう可能性があります。

また、荒れた土地は周囲の景観を損ねるだけでなく、不法投棄などのリスクも高まります。そのため定期的な草刈りや巡回といった維持管理コストが継続的に発生することになる点は注意が必要です。加えて、土地だけで保有している場合は、建物が建築されている場合に比べると固定資産税が高くなってしまいます。このように土地だけで保有する場合は、相応の手間やコストがかかります。

土地投資における活用事例

代表的な土地活用といえば、賃貸用物件を建築して家賃収入で収益を得るイメージが一般的でしょう。しかし、土地の活用にはアパート・マンションの建築以外にも、さまざまな手法があります。土地から購入する場合、どのような土地活用の方法があるかを紹介していきます。

駐車場

土地を駐車場として貸し出すことで収益を得る手法で、初期投資が少ない点が特徴です。駐車場として貸し出すためにはアスファルトで整地する程度でよく、中には砂利の駐車場も少なくありません。

また、駐車場には月極だけでなく、コインパーキングなどで運用する方法もあります。どちらも建物を建築する場合に比べれば初期投資は抑えられますが、収益性はそこまで高くありません。駐車場は立地や土地の特性に合わせた運用手法を選ぶ必要があります。

駅近の商業地であればコインパーキングのほうが向いていますし、住宅地であれば月極のほうが需要があるでしょう。駐車場は建物を建築しないため、将来的に他の用途に転用しやすいという特徴もあります。初期投資がかからず管理も比較的簡単なため、土地投資の入門として始める人も少なくありません。

コインランドリー

土地にコインランドリーの店舗を建築して、運営する手法です。コインランドリーの利用料の一部が収益となるため、住宅街などの人口密集地では需要が高く安定した収益が見込まれます。駐車場に比べると初期投資がかかる点がデメリットで、店舗の建築費のほか設備や内装代金なども考慮しなければなりません。

コインランドリーの店舗は増加傾向にあるため、安定して収益をあげるためには他社との差別化も意識する必要があります。女性専用にしたり、大型の布団を洗濯できる設備を導入したりして、安定した集客を意識することが重要です。またコインランドリーでは、ランニングコストも考慮しなければいけません。

一般的に運営は無人で行うため人件費などは不要ですが、光熱費などがかかります。設備のメンテンナンスなども必要になるため、収支のシミュレーションを慎重に行うようにしましょう。

トランクルーム

トランクルームは、土地にコンテナを設置して荷物置き場として貸し出す手法です。利用者から受け取った賃料が収益になり、近年需要が増加しています。従来は郊外の大きな土地に大型のコンテナを設置することが多かったですが、都市部では屋内型の小規模なトランクルームも人気です。

都市部では収納スペースの限られるマンションに住む方が増えているため、人口が多い都市部であれば今後も安定した需要が期待できるでしょう。駐車場やコインランドリーほど立地を選ばないため、多少郊外の土地であっても収益が期待できます。

また、不整形な土地や、狭小地であっても運用できる点もメリットです。初期投資はコンテナの設置のみなので、コインランドリーなどに比べると初期費用がかかりません。一方で駐車場などに比べると集客方法が限定されているため、収益化には時間がかかることもあります。またセキュリティなど、防犯面での対策も考慮しなければなりません。

太陽光発電

土地に太陽光パネルを設置し、発電した電気を売却して収入を得る手法です。世界的に再生可能エネルギーへの注目が高まっている中、太陽光発電は需要の高まっている土地投資の方法といえるでしょう。パネルを設置する初期投資が必要ですが、自治体によっては補助金や税制の優遇などが受けられます。

太陽光パネルで作った電力は、電力会社に売却します。売却価格はFIT（固定買取制度）によって一定期間保証されるため、比較的安定した収益を期待できるでしょう。ただし太陽光発電の発電量は、天候の影響を受けやすいため想定通りの収益が得られないリスクもあります。

さらにFITの価格はFIT期間が終了すると安い価格で市場売電になるため、長期的な目線でシミュレーションを行う必要があります。それほど手間のかかるメンテナンスは必要ありませんが、災害による破損などには注意が必要です。

土地投資で失敗しないためのポイント

土地投資で失敗しないためには、ここで紹介するようなポイントを事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

投資の目的を明確にしておく

土地投資に限らず、投資で失敗しないためには目的を明確にすることが大切です。

経済的な安定や資産形成を目的とする場合、将来的なリスクも考慮して、自分に合った手法、スタイルを選択する必要があります。

資産形成に限らず、相続対策を目的として土地投資を始める方もいるでしょう。相続対策を目的とするならば、投資利回りよりも節税効果が重視されます。このように投資する目的や、目指すべきリターンを明確にしておくことで、自分に合った投資方法が選べ失敗しにくいでしょう。

情報をしっかり集めたうえで投資を進める

土地投資を始める前に、しっかりと情報を集めておくことが重要です。購入する土地が周辺相場に比べて割安かどうか、将来的に価値が上昇するかどうかは土地投資では重要なポイントです。

将来の土地価格を予想するためには、周辺の再開発状況だけでなく経済情勢など多角的な情報収集が求められます。

また、建築制限や用途地域の確認、道路付け、隣地との関係、周辺環境といった実務的な制約も事前に確認する必要があります。

このように土地投資で失敗しないためには、事前の情報収集が欠かせません。事前の情報収集に役立つのが、国土交通省の不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）です。公示価格の推移のほか、近隣の成約事例などが確認できます。

将来性のある土地を選ぶ

土地を購入する際には、将来的な価値の上昇が見込める土地を選ぶことが重要です。土地の将来性を見極めることは簡単ではありませんが、人口動態やインフラ整備の状況・都市計画などを確認して、長期的に考えることが重要です。

仮に土地の価格そのものが上昇していけば、土地活用に失敗して思うように収益をあげられなかった場合もカバーできます。投資のリスクを軽減するためにも、土地の将来性を見極めることを心掛けましょう。

専門家に相談する

土地投資を行う場合、自分の考えや調査だけでは限界があるため、必ず専門家に相談するようにしましょう。不動産鑑定士や税理士など、専門家のアドバイスを得られれば、土地の評価や税制上のメリット・デメリット、リスクへの対処法などについて具体的なアドバイスが得られます。

土地の見極め方だけではなく、リスク回避の方法や運用手法に専門家は長けています。不動産鑑定士や税理士に相談しにくいのであれば、不動産会社でもよいでしょう。投資の初心者ほど、まずは専門家の意見を聞いてみましょう。

土地投資に向いている人・向いていない人の特徴

ここでは土地投資に向いている人と向いていない人を紹介していきます。

土地投資に向いている人

土地投資に向いている人は、長期的な視点を持ち、計画的に資産形成を行える人です。土地投資は初期投資を回収するためには、どうしても時間がかかります。そのため初期投資だけでなく維持管理費も踏まえたうえで、長期的に戦略を考えられる人でなければ難しいでしょう。

土地投資は長期間にわたって初期投資を回収していく手法のため、安定収入がある人も向いています。金融機関から借入をする場合も、投資以外の安定収入がある方が借りやすいというメリットもあります。このように中長期的な資産形成を意識し、戦略的に判断できる人が、土地投資には向いているでしょう。

土地投資に向いていない人

土地投資に向いていないのは、短期間での利益を求める人や、リスクを避けたい人です。前述のように土地投資は長い期間をかけて、収益を積み上げていきます。さらに土地投資には、価格下落リスクなどさまざまなリスクが存在します。リスクを取りたくない人も、土地投資には向いていません。

また、自己資金や信用力が低く、融資を受けにくい人も土地投資には不向きです。加えて、他人の意見に流されやすく、意思決定の軸が定まっていない人も、投資判断を誤る可能性が高く適していません。

まとめ

土地投資とは、活用目的に合致した土地を購入して収益を得る投資手法のことです。運用手法はさまざまで、駐車場として貸し出したり、コンテナや太陽光発電を設置したりする方法があります。土地投資は、目的に合った立地を選べ、活用の選択肢が多いことがメリットですが、更地の状態で運用する場合は節税効果が薄いなどのデメリットがあります。

土地投資で失敗しないためには、投資の目的を明確にして、事前に情報収集することが大切です。そのうえで、将来性のある土地を購入することで、失敗するリスクを軽減します。また特に初心者の方であれば、専門家に相談することも重要です。