資産運用の土台をつくる「アセットアロケーション」入門
今回から、ファイナンシャルプランナーの水野崇氏のコラムがスタート。不動産投資をはじめ、富裕層が実践する多様な資産運用の実例を交えながら、知っておきたい最新の運用手法や考え方をわかりやすく解説していただきます。 目次 貯蓄から投資へ アセットアロケーションの基本概念 世界有数の機関投資家が実践するアセットアロケーション リスクを抑えたアセットアロケーションに欠かせないオルタナティブ資産 「まとめ」と...
不動産投資家K
ただ所有しているだけの土地にも固定資産税は課せられます。しかし、土地をうまく活用すれば、それらの費用をまかなえるばかりか利益が得られるかもしれません。
本記事では、土地を活用しようとするときの相談先とその選び方を解説します。所有する土地に適した活用法を見つけるため、ぜひ参考にしてください。
いざ所有する土地を活用しようと決め、どこかふさわしい相談先に相談したいと思うものの、どこに相談すればよいのかわからなくなってしまうかもしれません。なぜなら土地活用を相談できる相手は多く、それぞれ得意な活用法が異なるからです。
土地活用の相談相手を探す前に、まずは自分の求めるものや土地の特徴を整理し、きちんと把握しておく必要があるでしょう。
ここでは土地活用を始めるにあたり、自身の求める活用像や現状を把握することの重要性を解説します。
土地活用について相談するのであれば、相手に「何を相談したいのか」「土地活用によって何を得たいのか」などを整理し、まとめておく必要があります。
ただ初めての土地活用となると何をどう考えればよいのか、そもそもわからない場合もあるでしょう。ここでは、スムーズに相談を進めるために、事前にどんな情報があればよいかを解説します。
土地活用について相談するにはまず「何を相談したいのか」が明確でなければなりません。
所有している土地をどのように活用したいのか、土地活用を始めるにあたってどのくらいの投資が可能か、利益を求めるのか、節税のためか、などが明確であれば、適した活用法を提案しやすくなるでしょう。
もちろん、所有する土地に適した活用法を知りたいなど漠然とした内容でも問題はありません。しかし、やはり具体的な目的や情報がないと相談に時間がかかり、その割に的を射ないアドバイスしかもらえない可能性があります。できるだけ事前に集められる情報を集めて検討しておく必要があるでしょう。
土地活用の目的を明確にしておくことは重要です。土地活用の目的は所有者ごとに異なり、たとえば以下のように多種多様な目的があり得ます。
目的を明確にすることで、自分の意向にあったプランを提案してもらいやすくなるでしょう。また目的は1つだけでなく、複数あっても問題ありません。
たとえばできるだけ少ない初期費用で活用したい、かつ安定した老後が送れるくらいの収入を継続的に得られる活用がしたいなど、活用に期待することが複数ある場合は、何を優先するかを決めておく必要があります。すべての目的を満たす活用法はないこともあれば、目的を満たすためには大きなリスクを抱える活用法しかないこともあるかもしれません。
そのため、優先順位が決めておくことで、それぞれのメリット・デメリットを1つずつチェックし、どの活用法がより自身の目的にあっているかの判断が可能です。
収益を優先するのであれば、どれくらいの初期投資が必要か、それに伴って発生するリスクをどの程度許容できるかが活用法を選ぶ根拠になり、実際に土地活用を始めたあともうまくいっているかどうかの判断基準にもなります。
相談は有料になる場合があることも理解しておきましょう。
不動産会社やハウスメーカー、土地活用の専門業者などへの相談はほとんどの場合無料ですが、税理士や弁護士などへの相談は初回のみ無料で2回目以降は有料となる場合があります。土地活用に関する相談では、かかる費用も確認しておく必要があるでしょう。
土地活用法について相談するときは、活用する土地についての情報が多いほど具体的に検討できます。
「情報」とは、所在地や所有者が記載されている権利書や登記簿謄本（登記事項証明書ともいう）、公図、測量図などです。土地に関する相談先によって必要な情報が異なる場合もあるため、相談する前に問い合わせて、必要な書類を確認しておくとよいでしょう。
登記簿謄本または登記事項証明書や測量図などの書類は、法務局で簡単に取得できます。これから活用する土地について正確に把握するためにも、早めに取得しておくのがおすすめです。
土地活用についての相談先には、不動産会社をはじめ、ハウスメーカーや工務店、銀行、仕業、コンサルタント、行政など複数あり、それぞれに得意・不得意があります。同じ不動産について相談しても、まったく違う活用法を勧められることも多く、相談先の事業の違いを把握しておくことが重要になります。
ここでは土地活用に関する相談先を6つ解説します。目的や求めるものに適した相談先を探すときのヒントにしてください。
不動産会社は、不動産の売買や賃貸契約、管理・保全に関する専門的なノウハウを持っている相談先です。活用に必要な各種の手続きにも精通しているため、実際に活用するまでかかる時間や手間の節約も期待できます。
地元の不動産会社であれば、地域の不動産にまつわるエリアごとのニーズや傾向、変化といった情報を収集しているのも強みです。これから活用したい土地の現状や今後の予測などから、より効果的な活用のアドバイスが期待できます。
特に借地・建物込みでの賃貸に活用する場合は、土地の整備や建物の建設、借り手の募集や賃貸契約締結などトータルでのサポートが得られる場合もあるでしょう。
ただし、建築を請け負うことができない点はデメリットといえるでしょう。
ハウスメーカーはアパートや戸建住宅、賃貸併用住宅といった建物を建築する際の相談先です。今ある土地を整備し建物を建てるのはもちろん、その後の賃貸経営における収益プランの設計や、経営開始後の物件のメンテナンス、管理業務または管理業務の委託先選定などのサポートも期待できます。
特に遠方に所有している土地の活用において、定期的なメンテナンスは安定した経営の継続に欠かせない要素です。活用の検討段階から一貫して相談できるハウスメーカーなら、土地だけでなく建物についても知り尽くしているため、適切かつ十分なメンテナンスサービスも得られる可能性があります。
気を付ける点としては、どうしても自社の商品に偏った提案になる場合が多くなることでしょう。
賃貸用の戸建住宅や中・小規模のアパート・マンションに活用する相談なら、地域の工務店という選択肢もあります。地域に密着した工務店は、そのエリアのニーズを的確に把握しているのが特徴です。
工務店は大手よりも幅広い設計・デザインにも柔軟に対応できる場合もあります。土地を活用する上で、建物の構造や外観、コンセプト、外構など周辺の整備までこだわりたい場合に適した相談先といえるでしょう。
なかには変形地や狭小地、入り組んだ袋小路の奥などにある難しい立地の土地など活用の難しい場合もあります。大手の不動産会社やデベロッパーは対応する規模や規格を決まっていることも多く、そのようなときは、地域の工務店ならではの豊富な施工実績やノウハウが適しているでしょう。
もし工務店に土地活用プランナーの有資格者が在籍していれば、マーケティングや法務、事業収支など専門的な視点で検討された活用法を提案してもらえる可能性もあります。
しかし、ハウスメーカーよりも割高になる場合があったり、経験が少ない業者がいたりと、業者の選定が難しい点には注意が必要です。
活用したい土地が広く、活用法の選択肢が多すぎて困るほどであれば、大手のデベロッパーや建設会社に相談し、選択肢をより大規模なビジネスにまで広げてみましょう。
大手のデベロッパーは豊富な資金力が必要となる事業を数多く手がけています。広い土地を大規模マンションや老人ホームにする、分筆して住宅地に変え広く買い手を募集するといった活用も可能です。
ただ活用法が大規模なほど、計画や資金の確保、建物の建設、稼働の準備など実際の活用開始までの時間がかかります。希望の活用開始時期までの時間に余裕のある場合の相談先といえるでしょう。
各専門会社がノウハウを提供する事業は駐車場やコンビニ、コインランドリー、トランクルーム、太陽光発電などがあります。それぞれビジネスモデルには違いがあり、必要な立地や土地の広さなども異なるため、活用法の選択肢の1つとして問い合わせるとよいでしょう。
たとえば駐車場には大きな建物が必要なく、初期投資は比較的抑えられますが、一方で契約内容によっては初期投資の分割による支払いや業務委託費、水道光熱費などの継続的なコストのため大きな収益を得られないものも少なくありません。
活用法として採用するときは、契約内容や具体的な経営計画を詳しく確認することが重要です。
市区町村といった自治体に相談することもできます。個人の収益をあげるための土地活用の相談先としては適していませんが、公有地として活用できそうなときや自治体の運営する空き家バンクを活用したいときには相談先の選択肢となり得ます。たとえば空き家として放置してしまい近隣住民にとって危険な状態にある場合や、自治体へ売却したい場合なども、相談してみると良いでしょう。
自治体によっては、建物の解体や新築に補助金制度を設けている場合もあり、要件を満たしていれば想定より少ないコストで活用できるかもしれません。特に放置されている空き家は、自治体としても適切に対処したい問題であるため、適切な対処をするための実用的なサポートが期待できます。
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土地活用に関する相談先は幅広く数も多いため、すべての相談先に出向くのは難しいでしょう。しかし、活用法がすでに決まっているのであれば、必要な相談先だけに絞って相談できます。
ここでは土地活用の種類別の相談先について解説します。
アパートやマンションを建てて活用する場合は、アパート経営のノウハウを持っている不動産会社やハウスメーカー、工務店に相談しましょう。
ただし、不動産会社やハウスメーカーは建材や建物が規格化されていることも多く、その分建設コストを抑えられますが、デザインや間取りの変更がしづらいというデメリットがあります。一方、工務店では変更には柔軟に対応しやすい分、コストが大きくなる可能性には注意が必要です。
大規模なマンションであれば、大手デベロッパーに相談するとよいでしょう。なかにはマンションをメインに土地活用の相談を受けているデベロッパーもあります。情報を集めて個別に相談し、慎重に比較・検討して選びましょう。
リーシングと建築を一緒に任せられるメーカーであれば、建築後のサポートも安心して任せられるというメリットがあります。補助金の活用を提案してくれるなど、幅広い知識をもっている相談先もおすすめです。
駐車場へ活用したい場合、駐車場のタイプによって相談先が異なります。駐車場の種類は月極駐車場とコインパーキングに大きく分けられ、それぞれ活用にあたっての準備に違いがあるためです。
月極駐車場の場合は、不動産業者への相談がおすすめです。月極駐車場は、極端にいうとただの平地でも始められます。しかし、通常はコンクリートやアスファルトで舗装してタイヤ止めをつけ、白線を引いて区画を定めるといった準備が必要です。
借り手を募集して賃貸借契約を結び、以降適切に利用できるよう管理するまで、一連の手続きはすべて不動産業者に相談できます。土地のある地域をよく知る地元の不動産業者から周辺のニーズや状況の変化といった情報が得られれば経営にも多いに役立つでしょう。
一方、コインパーキングの場合は専門業者に相談するのが良いでしょう。コインパーキングでは料金の徴収に必要な機械など専用設備の導入が必要なため、専門業者に相談しましょう。契約内容によっては土地を貸すだけで他の初期費用はて業者が負担する場合もあります。また、一括貸しが可能な専門業者もあります。
トランクルームは、物品の収納スペースを賃貸する活用法です。トランクルームは、駐車場と同様フランチャイズ展開している専門業者はたくさんあります。
契約方法はさまざまで、専門業者に土地を借り上げてもらい、賃料を受け取る方法や、トランクなどの設備を購入し、管理だけを専門業者に委託する方法などがあります。賃料だけでなくどのような契約内容かも確認することが大切です。
コインランドリーは基本的に人件費がかからず、景気に関係なく一定のニーズが期待できます。また、土地の広さがさほど必要ない活用方法のひとつです。駐車場やトランクルーム同様、フランチャイズ展開している専門業者が多いです。
コインランドリーは建物の建設や内装工事、なにより大型の洗濯機や乾燥機、両替機といった設備への初期投資が大きいため、個人で進めるには大きな手間とリスクがかかります。専門業者の契約から経営開始までの一貫したノウハウを利用できれば、初期投資や販促にかかるコストも個人で始めるより負担は抑えられるでしょう。
ただ専門業者との契約には多くの形式があり、得られる収益に違いがあることには注意が必要です。
もちろん準備から運営まですべてを土地所有者が担うこともできます。どの経営スタイルにするかは、実際の運営業務の負担や収支などから、総合的な判断が必要です。
太陽光発電に活用したいときの相談先は、不動産業者または太陽光発電事業に関する専門業者がおすすめです。直接専門業者に相談することもできますが、業者の数は多く、信頼できる業者かどうかはなかなか判断できません。
不安な場合は、まず不動産業者に相談して、優良な専門業者を紹介してもらうという方法もあります。ただし、紹介料が発生する可能性がある点には注意が必要です。
高齢者施設に活用するのであれば、ハウスメーカーやデベロッパー、工務店など建物の建設までをサポートできる業者に相談する必要があります。
ただ介護施設は通常建物に適用される法律のほかにも、さまざまな基準を満たしていなければなりません。たとえばグループホームは個室の床面積7.43平方メートル以上が必要で、介護付き有料老人ホームではトイレや食堂のほか、汚物処理室や宿直室、健康・生きがい施設などの施設が必要とされています。
このように高齢者施設は、施設の種類によって満たさなくてはならない要件に違いがあるため、こうした法律や基準に詳しい、実績のある業者が安心でしょう。
特定の方法に絞らないで活用したいなら借地として賃貸する、また土地を所有することで課せられる税金や管理費用の負担をなくしたいなら売却するという方法もあります。どちらも相談先には不動産業者がぴったりです。
借地であれば契約が成立すれば賃料を得られます。ただ借り手が土地の上に建物を建てると30年以上契約に縛られ、自由に使えなくなる可能性があるため注意が必要です。
売却すれば所有者に課せられる負担はなくなりますが、一方で今後収益を得る原資も失われます。さらに、売却して得た利益には譲渡所得税が課せられることにも注意が必要です。得られる利益の利用を検討する場合、それら税金の支払いがあることを認識しておく必要があるでしょう。
土地活用には、初期投資するための資金調達や、活用によって得た収入にかかる税金などお金にまつわるさまざまな手続きが必要になります。より安定的な経営のため、税理士や金融機関にサポートしてもらう必要があるでしょう。
ここでは土地活用に関する税金や融資といったお金にまつわる相談先について解説します。
土地にはさまざまな税金が課せられます。また活用によって収入を得れば、確定申告も必要です。これらの会計手続きや税金に関する専門家が税理士です。
土地には活用によって生じる所得税だけでなく、所有しているだけで固定資産税がかかり、また相続すれば相続税が課せられます。
税制度は毎年のように変更があり、そうした変更への対応や税金に関する不安、税金対策の相談先は税理士がおすすめです。
土地活用では初期費用や将来見込める利益などをより現実的に把握し、計画を立てることが大切です。ファイナンシャルプランナーであれば、中立の立場でより効率的な経営や運営のアドバイスが期待できます。
ただファイナンシャルプランナーでも、特定の金融機関や企業に所属していたり委託されていたりする場合もあり、中立的なアドバイスかどうかは相談者自身での判断が求められます。
土地活用では全部または一部の必要な資金を融資でまかなうことが一般的です。
金融機関によっては土地に関する活用や相続にまつわる相談受付の部署を専門で設けている場合があり、信託銀行では土地活用そのものを委託し、配当を受けるサービスがある場合もあります。
また金融機関に相談すると、活用に役立つ優良な業者を紹介してもらえることもあるようです。最終的に紹介された業者を利用するかどうかは相談者次第ですが、土地活用に役立つ情報がもらえる可能性も高いでしょう。
土地活用に関する相談先は内容によっていくつもあり、それぞれ適した相手を選ぶ必要があります。
初めての土地活用であれば適しているかどうかの判断が難しい場合もあるでしょう。そのときは相談先の実績や対応してくれるスタッフの対応の様子といったポイントごとにチェックすると、判断しやすくなるかもしれません。
ここでは土地活用の相談先を選ぶ際にチェックしておきたいポイントを紹介します。
まずチェックしたいのは実績や成功事例です。
自身が行いたい土地活用方法についての事例はもちろん、特に自分の土地と似た広さや立地などの実績があれば、その後の状況も含めて参考になる事例として紹介してもらいましょう。まったく同じ状況ではないかもしれませんが、似た状況への対処法を知っていれば、事前の対策も可能です。より安心できる経営の実現のためにぜひ押さえておきたいポイントといえます。
相談先がどの程度こちらの意向を尊重し、現実的なプランを提示してくるかも重要です。もちろん提示されたプランはあくまでもシミュレーションであり、現実の経営がその通りに進むとは限りません。
経営のプランには、たとえばアパートであれば空室の発生や家賃相場の下落、修繕の備えなどネガティブな要素も考慮する必要があります。プランにこれらの要素がきちんと盛り込まれているか、各要素の数値や程度が現実に即しているかどうかが重要です。
ただ自身で判断できないこともあるでしょう。そのような場合は中立な立場でチェックできるファイナンシャルプランナーや税理士に相談し、別の角度からチェックしてもらうのも有効です。
土地活用の相談先はいくつもありますが、それぞれ得意な分野や持っている専門知識には違いがあります。もし特定の活用法について相談したい場合は、その方法に関する豊富な専門知識や経験を持っているかどうかが重要です。
特定の活用法の専門知識を持っているかどうかは、複数の相手に相談することで判断しやすくなります。業者のなかには契約してもらいたいあまり現実味のないプランを提案することもあるため、その妥当性を判断するためにも複数社への相談は重要です。
複数の相手に相談すれば、工期や見積り金額の相場、必要な工程への理解も深められます。
土地活用は通常、短くても数年以上、長ければ数十年単位で続けられる事業です。この先長期にわたる事業を行うにあたって、きちんと対応してくれる信頼できる営業担当者を選ぶことが重要です。
土地活用の相談先は、長期にわたって信頼しあえる関係であることが重要です。営業担当者は相談先企業の「代表」ととらえ、企業と自身との相性もチェックする必要があります。
インターネットの普及した現在、SNSやブログなどを使うとさまざまな企業や店舗の口コミ・評判がチェックできます。実績があり、営業担当者の対応がよく、魅力的なプランを提示してもらっても、実際の利用者の評判がよいとは限りません。
たとえば過去のトラブルの情報、また、経営後の収支の推移がわかる書き込みなどは参考になるでしょう。もちろん、それらの情報はすべて正しいとは限らないことや、収支状況が必ずしも誰にでも当てはまる状況ではない場合もあることなど、インターネットの口コミは精査が必要である点は念頭においておく必要があるでしょう。
土地活用における相談先選びは、大切な土地の使い道を決めることにつながる重要な場面です。口コミ・評判も事前の情報収集の一環としてしっかり活用しましょう。
所有している大切な土地を安心して活用するには、いくつもある活用法のなかから適切な方法を選ぶことが大切です。そのためには土地周辺の現状や、活用法のメリット・デメリット、起こり得るリスクや対処法といったさまざまな情報を把握する必要があります。 ただ、土地活用の方法は多く、それぞれの特徴も大きく異なります。そのため方法ごとの適切な相談先選びが重要です。たとえばアパート・マンションへの活用ならハウスメーカーや不動産会社、駐車場やコインランドリーへの活用であれば専門業者へ相談するとよいでしょう。
相談先に求められるのは、過去の実績や経験に基づく適切なアドバイスとサポートといえます。信頼できるかどうかは提示されたプランや営業担当者の対応も含め、複数の相談先同士を比較し、慎重に検討する必要があるでしょう。
監修者
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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