大家になるには何が必要？ アパート経営の流れや注意点、成功のポイント
大家になるために、特別な資格は不要ですが、アパート経営を行う目的や理由を明確にしたり、不動産投資の基本知識を身につけたりする必要はあります。また、どのように資金を調達するかまで考えることも必要です。 この記事では、大家になるにあたってどのような準備が必要なのか、またどのような流れで大家になるかなどについて解説します。将来的に大家になりたい人は、ぜひ最後までご覧ください。 ポイント 大家になるための...
不動産投資家K
アパートの大規模修繕費は減価償却できる場合があります。そのためには大規模修繕費を耐用年数に応じて「資本的支出」として計上させる必要があります。本記事では耐用年数に応じた減価償却について解説します。
資本的支出とは、アパートなどの固定資産の耐用年数を延長したり、価値を高めたりするために実施した修繕費用のことです。建物の価値向上につながるため、資本的支出は経費ではなく資産として計上します。
資本的支出に該当する主なケースに以下のようなものがあります。
また、修繕費とはアパート などの固定資産の通常の維持管理や、原状回復を目的として実施した実施した修繕費用のことです。
主に以下のケースで、修繕費に該当します。
大規模修繕を資本的支出と修繕費に分類する際は、まずアパートの価値を高めるものなのか、それとも元の状態に戻すものなのかによって判断することがポイントです。
あわせて読みたい
上記いずれかに該当する場合、修繕費として会計処理します。
以下に、資本的支出に該当するか、修繕費に該当するか判断する際のフローチャートをまとめました。
なお、フローチャートで修繕費に該当しない場合でも、特例に該当する場合に修繕費としての計上が認められることがあります。
参考：国税庁 法令解釈通達 第8節 資本的支出と修繕費
以下のケースで、資本的支出と修繕費のどちらに該当するか、考えてみましょう。
①のケースは、資本的支出に該当します。なぜなら、高級壁紙に張り替えることで建物の価値を高めたことになるためです。一方、汚損した壁紙を張り替えるケースだと、修繕費に該当します。
②のケースは、建物の維持管理のもののため、修繕費の対象です。 ③のケースも、維持管理で修繕費の対象です。ただし、ブロックキッチンをシステムキッチンにするなど、アップグレードがあれば資本的支出に該当します。
固定資産であっても、土地のように時の経過で価値が減少しない資産は、減価償却の対象外です。
減価償却は、税金に関係します。たとえば、200万円の支出があった場合、減価償却しなければ利益から控除できるのはその年のみです。一方、仮に5年にわたって減価償却可能であれば、毎年定められた金額を控除して節税できることがあります。
参考：国税庁 「No.2100 減価償却のあらまし」
減価償却の方法は、定額法と定率法の2種類です。ただし、2007年3月31日以前に取得した減価償却資産に対しては、旧定額法や旧定率法の方法が使われることがあります。
定額法は毎年同じ額の減価償却費を計上する方法です。それに対し、定率法は毎年一定の割合で少なくなった減価償却費を計上する点が違いとして挙げられます。
また、定額法は比較的計算が簡単でわかりやすい点がメリットです。一方、定率法は初めの年ほど減価償却費を大きくできる点がメリットとして挙げられます。
2007年4月1日以降に取得した建物の償却方法は、定額法（もしくは旧定額法）のみです。また、2016年4月1日以降に取得した建物附属設備および構築物は、定額法で償却します。
なお、新たに業務を開始する場合はその翌年3月15日、減価償却方法を変更する場合はその年の3月15日までに、所轄の税務署へ届出を出さなければなりません。
定額法を使って減価償却する際の計算式は、以下のとおりです。
●定額法の減価償却費 = 取得価額 × 定額法の償却率
耐用年数10年、定額法の償却率0.100、取得価額200万円の場合、1年目の償却額は20万円（200万円 × 0.100）です。2年目以降も毎年同額を計上します。最後の年（10年目）のみ、199,999円で計上し、1円を備忘価格として帳簿に残す点に注意しましょう。
なお、償却率は耐用年数によって異なります。法定耐用年数は国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」、償却率は同じく国税庁が発表している「減価償却資産の償却率等表」で確認しましょう。
定額法を使って減価償却する際の計算式は、以下のとおりです。
● 定率法の減価償却費 = 未償却残高 × 定率法の償却率
また、上記の金額が償却保証額に満たなくなった年からは、以下の式で計算しなければなりません。
● 定率法の減価償却費 = 改定取得価額 × 改定償却率
耐用年数10年、定額法の償却率0.200、取得価額200万円の場合で計算してみましょう。あらかじめ、償却保証額（取得価額 × 保証率）を計算しておきます。
今回の償却保証額は、131,040円（20万円 × 0.06552）です。保証率も、償却資産の耐用年数によって異なります。
1年目の償却額は40万円（200万円 × 0.200）です。2年目は32万円（（200万円 - 40万円））で、以降の年も未償却残高 × 定率法の償却率で計算します。
ただし、償却額が104,857円で7年目から償却保証額を下回るため、改定取得価額 × 改定償却率（今回は0.250）での計算が必要です。そこで、7年目から9年目まで131,072円（524,288円 × 0.250）で減価償却しましょう（10年目のみ131,071円）。
大規模修繕費を減価償却するには、まず資本的支出に該当しなければなりません。ここから、資本的支出に該当する修繕費を減価償却する際にあたって、押さえておくべきポイントを紹介します。
資本的支出に該当する場合、対象の減価償却資産と種類・耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却します。たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションを大規模修繕する場合、基本的に耐用年数は47年です。
| 構造 | 耐用年数 | 定額法償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下） | 27年 | 0.038 |
| 重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超） | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
参考：e-GOV 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一 機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表
e-GOV 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第八 平成十九年四月一日以後に取得をされた減価償却資産の定額法の償却率表
大規模修繕費を減価償却する場合も、計算方法は通常の減価償却資産のケースと基本的に同じです。たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション（住宅用）を2,000万円で大規模修繕するケースで、定額法（取得価額 × 定額法の償却率）を使って計算しましょう。
鉄骨鉄筋コンクリート造のマンション（住宅用）の耐用年数が47年のため、定額法の償却率は0.022です。そのため、47年間44万円ずつ減価償却していきます（47年目は439,999円）。
資本的支出に該当する大規模修繕費（2,000万円）を普通預金から支払い、その後定額法で44万円減価償却する際の仕訳例が以下のとおりです。
| 借方 | 貸方 | 摘要 | ||
|---|---|---|---|---|
| 建物 | 20,000,000円 | 普通預金 | 20,000,000円 | 2023年◯月実施大規模修繕費 |
| 減価償却費 | 440,000円 | 建物 | 440,000円 | |
また、確定申告する際に、青色申告決算書の「減価償却費の計算」に記入が必要です。減価償却資産の名称等・面積または数量・取得年月・償却方法・耐用年数・取得価額・本年分の普通償却費などに、該当する事項を記載しましょう。
なお、年度の途中で購入（大規模修繕）した場合は、1年間分から対象の月数を按分した額を償却費として計算します。
以下の記事でも解説していますので、参考にしてみてください。
あわせて読みたい
減価償却費が大きければ大きいほど課税所得額が減るため、節税効果を期待できます。減価償却費の影響を受けるのは、主に法人税や所得税などの税金です。
ローンを借りて不動産を購入する場合、不動産の種類によってローンの返済期間より耐用年数が短くなることがある点に注意しましょう。先に減価償却が終わるため、税金の支払いが増加して資金繰りに影響を与える可能性があります。
そのほか、不動産を売却する際に、これまでに減価償却した額が大きければ、高額の譲渡所得税が課される可能性がある点にも注意が必要です。
監修者
宅地建物取引士、２級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
大家になるために、特別な資格は不要ですが、アパート経営を行う目的や理由を明確にしたり、不動産投資の基本知識を身につけたりする必要はあります。また、どのように資金を調達するかまで考えることも必要です。 この記事では、大家になるにあたってどのような準備が必要なのか、またどのような流れで大家になるかなどについて解説します。将来的に大家になりたい人は、ぜひ最後までご覧ください。 ポイント 大家になるための...
資産承継は、財産を次世代に安全かつ計画的に引き継ぐための手段です。承継対象資産の整理や承継者の明確化を行い、遺言書や信託を活用することで、相続時の手続きや税負担を軽減できます。 本記事では、資産承継のステップや円滑に進めるためのポイントなどを詳しく解説します。 ポイント 資産承継とは、保有する資産を次世代や後継者へ引き継ぐこと 資産承継を円滑に進めるためには、計画と手順に沿った準備が大切 円満に資...
所有している土地を有効活用したいけれど、「多額の初期費用がかかるのではないか」と不安に感じている人も多いのではないでしょうか。実は、まとまった資金なしでも、所有している土地を活用して利益を得られる方法はいくつかあります。ただし、そのリスクや注意点はしっかり確認しておく必要があります。 本記事では、資金なし・少額で土地活用を始める方法や注意点、土地活用が可能な土地の条件について解説します。 ポイント...
東京でのアパート経営は、賃貸需要の高さや家賃水準の高さといったメリットがある一方で、地価や建築費の高さ、利回りの低さといった課題もあります。 本記事では、東京ならではの特性を踏まえ、アパート経営のメリットと注意点をわかりやすく解説します。 ポイント 東京でのアパート経営は安定した賃貸需要と高い家賃収入が見込める 東京でアパート経営する際は、地価の高さや利回りの低さ、税金の高さに注意が必要 東京のア...
海外移住を予定していたり、海外赴任の可能性のある賃貸不動産のオーナーにとって、日本国内の賃貸経営や税務対応は大きな課題となります。入居者対応や家賃管理、家賃収入の確定申告などは現地から直接行うことができないため、管理会社への委託や納税管理人の選任が不可欠です。 本記事では、海外に移住・赴任するオーナーが直面するリスクや対応策を解説し、安心して賃貸経営を続けるためのポイントを紹介します。 ポイント ...
賃貸経営において入居率と稼働率は、どちらも空室状況や収益性を測るために重要な指標です。入居率はある時点にどれだけ部屋が埋まっているかを示すのに対し、稼働率は一定期間のうち実際に稼働していた割合を表すといった違いがあります。 本記事では、入居率と稼働率の違いやそれぞれが果たす役割、活用場面などをわかりやすく解説します。 ポイント 入居率とはある時点の入居状況、稼働率は一定期間の入居状況を示す指標であ...
入居率を上げることで、賃貸経営の安定と収益確保に直結します。集客戦略の見直しや人気設備の導入、管理体制の見直しといった対策を総合的に行うことで、空室リスクを抑え、安定した入居率の実現が可能です。 本記事では、不動産経営で入居率を上げる12の方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。 ポイント 入居率を上げる方法を考えるには、課題を分析することが重要となる 入居率を上げるためには、集客に向けた戦...
土地を相続した場合、相続税がいくら課せられるのか分からない方もいるでしょう。土地の相続税率は相続する土地の価値によって大きく異なりますが、かなり高額になるケースもあります。しかし、土地活用や特例、控除を使用して節税できることもあります。 本記事では、土地の相続税の計算方法、節税・特例の活用、申告方法をご紹介いたします。 ポイント 土地の相続税率は10〜55% 土地の相続税は土地活用や特例・控除を使...
賃貸併用住宅は、同じ建物のなかにオーナーが居住する自宅部分と、人に貸し出す賃貸部分が存在する住宅のことです。相続税や固定資産税の節税効果が期待できる一方で、「プライバシーの問題が発生しやすい」「利回りが低くなりやすい」などがデメリットとしてあげられます。 この記事では、賃貸併用住宅に興味を持っている人向けに、賃貸併用住宅の概要をはじめ、メリットやデメリット、そして後悔しないためのポイントなどについ...
アパートを高く売却するには、収益性が高いときや築年数が浅いときなど適切なタイミングを見極めることが大切です。売却の方法には、賃貸借契約をそのまま引き継ぐオーナーチェンジのほか、入居者のいない状態で売却する方法もあります。 本記事では、アパート売却のタイミングや事前に確認すること、売却の手順について解説します。 ポイント アパートを売却する際はタイミングを見極めることが大事 売却前にはローン残高や相...