賃貸人の修繕義務範囲はどこまで？設備が故障したときの責任や対処法
賃貸人は賃借人に対し、物件を使用・収益させるべき義務を負っており（民法第601条）、物件に不具合や故障が発生した場合には、適切に使用・収益ができるように修繕しなければなりません。修繕義務の範囲には個別判断が必要なことも多々あり、ケースごとの把握が必要です。 本記事では、賃貸人の修繕義務の範囲や設備が故障した場合の対応、賃貸人が負うリスクとその予防策について解説します。 ポイント 賃貸人は、賃借人が...
不動産投資家K
マンション・アパート経営におけるリスクのうちの一つが家賃滞納リスクです。満室経営ができていたとしても、家賃を滞納してしまう入居者がいる場合満室分の収益を得ることはできません。そのような場合に備えて、家賃保証会社を利用することで家賃滞納リスクを対策することができます。
この記事では、家賃保証会社の基本的な仕組みや種類、審査の方法から、利用するメリット・デメリットを解説します。
家賃保証会社とは、大家に入居者が支払う家賃を保証する会社のことを指します。昔は賃貸物件を借りる時に入居者は連帯保証人を立てる必要がありましたが、最近では連帯保証人の代わりに家賃保証会社を利用することを条件とする物件が増えてきました。
ここでは、家賃保証会社の役割とその仕組みについて解説します。
家賃保証会社の役割は、入居者の家賃支払が滞ってしまっても大家が安定した家賃収入を得るために、家賃を保証することが挙げられます。
家賃保証会社の導入は、大家にとっては入居者の家賃滞納リスクを減らす手段の一つであり、入居者にとっては保証人の代わりとなってくれる存在だと言えるでしょう。
最近の物件では連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用することを入居条件にしているところも一般的です。その背景には、親や親族が保証人要件を満たさない場合や、頼みづらい場合が時代とともに増えていることが挙げられます。
家賃保証会社は、何らかの理由で入居者が家賃を払えなくなり滞納が発生してしまった場合にも、大家が変わらず満額の家賃収入を得られるよう、家賃の支払いを保証している会社です。
家賃保証会社の契約種別には2種類あり、代位弁済を行う「一般保証型」と三者間（大家・入居者・家賃保証会社）で契約する「支払保証型」があります。
大家にとっての利便性の高さより、「支払保証型」が選択されているケースが多いでしょう。そのため、この記事では「支払保証型」をメインに解説していきます。
一般保証型は分かりやすく、家賃滞納が発生した時のみ、大家へ家賃の立て替えを行います。
後ほど説明する支払保証型との違いは、通常時の家賃のやり取りは大家（管理会社）と入居者の間で行われる点です。家賃保証会社と入居者のやり取りは滞納が起こった場合のみ発生します。
支払保証型は入居者の滞納の有無に関わらず、家賃保証会社が大家へ家賃の立て替えを行います。
通常時も入居者は家賃保証会社へ家賃相当の金額を支払うため、入居者と大家の間での家賃のやり取りは発生しません。
家賃保証会社が保証する内容は、契約時に選択するプランにもよりますが、主に以下のような項目が挙げられます。
最初の契約期間の保証委託料は家賃の50%前後が一般的とされていますが、近年では10%や20%といった低価格のものも出てきています。また、更新料については、更新のタイミングで費用発生があるタイプや、まとまった更新料は設定せず、月額の保証料として賃料の数％をのせているところもあります。契約前に支払いが必要な項目とそのタイミングを確認しておきましょう。
家賃保証会社の種類は、「信販系」「独立系」「グループ会社系」と呼ばれる3種類に大きく分類されます。
一般的に、最も審査が厳しいのは信販系、反対に審査に通過しやすいのは独立系であると言われています。大抵の場合、不動産屋や大家が指定する家賃保証会社を利用することが多いですが、なるべく入居がスムーズに決まるように、複数の会社を入居者に紹介する場合もあります。
不動産投資事業の上でも重要な、利益に関係するお金を扱う会社です。どのような種類があるのか、適切な家賃保証会社を選ぶためにも、しっかりと把握しておきましょう
信販系とは、クレジットカード発行などの事業をはじめとする信用取引を行っている会社のことを指し、信用情報を利用して審査を行っている家賃保証会社のことを指します。
CIC（指定信用情報機関）やJICC（日本信用情報機構）など、クレジットカードの取引履歴を参照することで、審査を行います。他2種類と違う特徴として、申込者の属性や年収よりも信用情報を活用するため、審査項目が多くあり難易度が高い点が挙げられます。
チェック項目の中には以下のようなものがあります。
とはいえ、他社との情報共有は行っているわけではありません。そのため他2種類の家賃保証会社でトラブルを起こしていたとしても審査には影響がないと言われています。
審査項目が多く審査が厳しいと言われる信販系ですが、大家にとって属性の良い入居者を募ることができる点、入居者にとっては、独立系の会社よりも費用が安いことがメリットとなります。月々の保証料はかかりますが、費用負担は他よりも低く設定されていることが多いです。
独立系とはその名の通り、独自のデータベースと審査基準を設けている会社のことを指します。信用情報などの照会を挟まないため、クレジットカードや他社での滞納履歴の情報が伝わることがなく、比較的審査が易しいとされています。また、各社審査基準については非公表です。
審査に通りやすいと言われている一方、その分、家賃滞納リスクを保証するために、保証料や更新料などの負担が大きいのも特徴です。加えて、大手の独立系の保証会社では近年、入居者とのトラブル回避のため、独自のデータベースに加え、CICやJICCの取引履歴を審査基準とするところもあります。
また、独立系を利用する際には、会社情報を確認することも大切です。独立系の中には資本金50万円などのほぼ実態の無いような会社も存在します。会社規模が小さいから悪いというわけではありませんが、そのような家賃保証会社との契約は借主にも貸主にも悪影響を及ぼす可能性が高いといえるでしょう。
大家も入居者も家賃保証会社を利用する場合は、会社情報を確認することを忘れずに、契約しましょう。
グループ会社系とは、大手賃貸管理会社の系列会社のことを指します。基本的には自社管理の建物をメインに扱っているため、その分保証が安定しているとされています。さらに、運営母体は大手企業であることが多いため、経営状況も安定している点も特徴です。
審査基準や項目は独立系と同様に、外部へは公開されていません。会社独自の審査基準を設けており、審査通過も独立系と変わらず比較的通りやすいと言われています。
家賃保証会社の審査は、基本的に不動産会社を通じて申し込みます。
主な流れとしては以下のとおりとなります。
基本的に入居審査に必要な期間は3日～5日、早くて1時間～2時間と言われています。そのため、早い場合には物件の賃貸契約手続きの中で完結することも多くあります。
昨今の賃貸市場は借り手優位であり、審査に時間をかけない傾向にあるものの、以下のようなケースでは時間を要することがあります。
また、家賃保証会社の入居審査に加えて、管理会社やオーナー審査がある場合、全体で1週間ほどかかることもあります。管理会社やオーナーは支払能力以外の、属性や職種などさまざまな項目を審査し総合的な判断を下すため、時間がかかることも多いと言われています。
もちろん業者からの連絡不備などもあるので、あまりに時間がかかっている場合には一度確認を行いましょう。
審査項目は先に解説した通り、会社の系統によって異なる項目もありますが、基本的には以下の項目を見ていると言われています。
上記に加えて、信販系なら信用情報履歴、独立系なら独自の審査基準を設けて審査が行われています。
審査に必要な書類としては、本人確認書類、勤務先、就労状況に間違いないか証明できるものを準備しましょう。
さらに細かい審査基準がある場合には実際の収入金額が分かる収入証明書や雇用状況が分かるものを提出します。収入証明書とは直近の給与明細3か月分、もしくは直近の源泉徴収票があれば良いでしょう。
必要書類については物件申込時に不動産屋から案内されるので、提出が難しい場合には事情を伝えると代わりの方法を教えてもらうことが出来ます。審査において悩み事や懸念事項があれば先に伝えておきましょう。
審査に通ったあと、実際に家賃保証会社との契約に準備すべきものは以下のとおりです。
契約時に必要となる書類には役所で取得しないといけないものもあるため、事前の用意が大切です。
家賃保証会社や賃貸管理会社、契約内容によってもっと細かく求められる場合もあります。部屋が決まったタイミングで、不動産屋に必要な書類を確認しておきましょう。
入居者が家賃を滞納してしまった際の流れは、例として以下のような流れで対応します。（支払保証型の場合）
3の内容証明郵便による請求を受け取らない場合、家賃保証会社は大家へ、明け渡し訴訟の準備を提案します。そして、家賃保証会社から弁護士を紹介し、委託斡旋を行うことで、その後の対応を進めていきます。
家賃滞納発生から退去の強制執行までは6カ月ほどかかります。また、訴状を受け取らなかったり、拒否をされてしまうと1年ほどかかることもあります。
これらは通常、支払いの督促から訴訟手続まですべて大家が行わなければなりません。訴訟や強制執行となれば時間だけでなくお金もかかるため、大家からすると家賃滞納は大きなリスクだと言えるでしょう。家賃保証会社を導入することで、家賃だけでなく部屋の引き渡しにかかる裁判費用なども保証してもらえることが多いため、時間もお金もリスクヘッジができます。
なお、一般保証型（代位弁済）では上記に加えて、滞納発生時に家賃保証会社へ事故報告を行う必要があります。一般保証型は保証に免責期間が設けられており、その期間を過ぎると代位弁済が受けられなくなってしまうことが多いです。クレジットカード課金や信託口座への振込の場合は家賃保証会社側で入金管理がされるため、大家からの事故報告などはとくに必要ありません。
派遣社員や契約社員、アルバイトなどは、正規雇用者と比較すると長期・安定した収入があるとは言いづらく、大家や管理会社にとって入居審査を通しづらい物件も多くあります。しかし、家賃保証会社を利用すると、家賃保証会社側で支払能力をしっかりと審査し、家賃保証をしてもらえるため、収入面に関する懸念材料を取り払うことが出来ます。それによって、入居者の受け口を広くすることができ、空室リスクの抑制にも繋がります。
入居者の支払能力や職種、仕事の状況関係なく、入居可能となることは大家にとっても入居者にとっても大きなメリットでしょう。
先に説明した滞納発生時の流れでもあったように、家賃保証会社では部屋の引き渡しにかかる裁判費用なども保証をしてくれます。
強制執行までには細かな書面での請求から弁護士への依頼まで、家賃滞納額以上に費用がかかります。家賃保証会社を利用することで、大家は滞納者への明け渡し請求まで安心して行えるという点はメリットと言えるでしょう。
先述したとおり、入居者が家賃保証会社と契約を結ぶ際には、入居者が「保証委託料」を支払います。保証委託料は、各会社やプラン、借りる物件の家賃によって異なります。もしも、家賃10万円の物件で1か月分の保証委託料が必要だと、初期費用がプラス10万円かかることになります。
このような負担額の問題は、大家にとって悪影響を及ぼします。家賃保証会社を利用することで、入居者の受け口は広くなるものの、費用負担が大きくなることで入居が決まりにくくなる可能性があるためです。このような場合は、募集条件を緩和することで対処が可能です。保証委託料分、礼金を値下げして募集すれば、入居者も物件を決めやすくなるでしょう。もちろん、礼金などを下げる場合には事業計画をしっかりと見直す必要があるため、途中から家賃保証会社を導入する場合は再度計算を行いましょう。
また、家賃保証会社によっては、いろいろな優待特典がついているようなプランを用意しているところもあり、そのようなプランを利用すると毎月のサービス料などがかかってしまう場合もあります。初期費用や毎月の家賃が高額になってしまう点を考慮すると、入居者にとってのデメリットになりうるでしょう。
家賃を保証する家賃保証会社自体が、倒産や破産をしてしまう場合ももちろんあります。家賃保証会社が経営不振に陥ってしまい倒産した場合、実害を被るのは貸主である大家・管理会社側です。
家賃保証会社が倒産した場合、入居者の連帯保証人はいなくなってしまいます。仮に新しく家賃保証会社を利用しようとする際に注意しておきたいのが、滞納のある入居者は新しい家賃保証契約の締結を拒否される可能性が高いということです。先に説明した審査項目内の滞納履歴に該当し、当たり前ですが返済履歴がないと審査を通過することができません。
なお、連帯保証人がいないことや家賃保証会社の未加入を理由に賃貸借契約を解除することはできないため、大家や管理会社にとっては大変大きなリスクを抱えてしまうことになります。そのため、最初の会社選びは慎重に行い、健全な経営実績のある会社へお願いするのが重要です。
2022年12月12日、最高裁判所は家賃保証会社フォーシーズに、契約の差止めや契約書ひな形の廃棄を命じる判決を言い渡しました。というのも、家賃債務保証業者の契約条項が消費者契約法に違反すると判断されたのです。
問題とされた契約条項は、以下の2つです。
最高裁は、これらの条項が消費者契約法に違反しており、消費者の利益を損なうものであると判断しました。
まず、13条1項前段については、大阪高等裁判所が滞納を理由に催告なしで契約解除することが不合理でない場合に限り適用できると解釈していましたが、最高裁はそのような限定解釈はないとして、不明確な条項として扱われ、消費者の利益を損なう可能性があるとしました。
また、18条2項2号については、原契約の終了が条件とされていないにもかかわらず、フォーシーズが建物の明渡しがあったものとみなすことができると定めています。最高裁は、この条項が消費者の使用収益権を制限し、不当な状態を生じさせる可能性があり、消費者契約法に違反すると判断しました。
最高裁のこの判決は、消費者団体訴訟の趣旨に則っており、フォーシーズだけでなく他の家賃保証会社にも影響を与えるものです。この判決により、業界全体が家賃滞納や支払遅延に関する無催告解除や建物明渡しの権限など、消費者にとって不利益となる条項を見直すことが求められ、大きな影響を与えています。
賃貸経営において最も大きいリスクのひとつが家賃滞納リスクです。大家は家賃保証会社を利用することによって家賃滞納リスクを大幅に抑えることができます。
家賃保証会社を利用するメリットは家賃滞納リスクを抑えるだけでなく、入居条件の幅を持たせることができる点や家賃滞納後の立ち退き対応まで保証してくれる点などが挙げられます。一方デメリットとしては、入居者側の金額負担が増える点や家賃保証会社の倒産リスクが挙げられるため、事業計画の確認と慎重な会社選びが大切です。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
10年以上にわたり不動産業界に従事。主にプロパティマネジメント業務を行う傍ら、家賃保証会社の設立に携わり、現在は取締役として契約者2万人を超える家賃保証会社の経営を担っている。
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