2026年度税制改正大綱で、不動産オーナーが押さえたい3つの変化
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不動産投資家K
2019年に金融庁が発表した「老後2,000万円問題」によって、老後の生活に不安を感じた人も多いのではないでしょうか。老後に備えた資金形成の方法はさまざまありますが、その選択肢の1つが不動産投資による家賃収入です。
しかし、家賃収入を得ていると年金が減額されるのではないかと疑問に思う方もいるでしょう。
この記事では、家賃収入を得たとき年金にどのような影響があるか、そして家賃収入を得るメリットと注意点を解説します。
老後に向けた資産形成のひとつとして、不動産投資を選択された方もいらっしゃるのではないでしょうか。ただ、60歳をすぎて年金以外の収入を得ていると、年金が減額されるのではないかと不安な方もいるでしょう。家賃収入があると年金が減額されるのかどうか、また、年金が減額される場合の要件を解説します。
60歳をすぎて収入を得ている方のうち、次のいずれかに該当する方は、受け取っている給与や賞与など給与所得の額に応じて年金の一部または全額が支給されない場合があります。
この制度は「在職老齢年金制度」といいます。年金を受給していて収入を得ている方全員が、年金を減額されるというわけではありません。高齢者に収入があると年金が減額されるという話は、この制度を誤解してとらえている可能性があります。
また、在職老齢年金制度は、国民年金の加入者にも当てはまりません。対象はあくまで会社勤めで一定の給与所得を受け取っている厚生年金の被保険者のみです。不動産所得である家賃収入は、在職老齢年金制度には該当しないのです。
年金の減額の対象が厚生年金に加入している方だけのため、厚生年金に加入していないアルバイトやパート、フリーランスで収入を得ている方も年金が減額されることはありません。
在職老齢年金の対象は給与所得であり、家賃収入（不動産所得）をはじめ、株や有価証券の売買（譲渡所得）や配当（配当所得）、自営業やフリーランスで請け負った仕事の収入（事業所得・雑所得）などは対象外です。
このように家賃収入で年金が減額されることはありません。年金を受給しながら得ることができる家賃収入は、老後に備えた収入として効果的な手法だといえるでしょう。
「在職老齢年金制度」とは、高齢者が働きながら年金を受け取ることができる制度です。この制度の目的は、高齢者の就労意欲を高め、社会参加を促すことです。しかし、この制度には一定のルールがあります。それは、老齢厚生年金の月額と給与収入（総報酬月額相当額）の合計額によって、年金の支給額が変わるということです。
具体的には、老齢厚生年金の月額と給与収入（総報酬月額相当額）の合計額が48万円以下であれば、年金は全額支給されます。しかし、48万円を超えると、超えた分の半分が年金から差し引かれます。例えば、合計額が50万円であれば、2万円の半分である1万円が毎月貰える年金から引かれます。なお、老齢基礎年金はこのルールの対象外で、常に全額支給されます。また、加給年金も全額支給停止になる場合があります。
令和4年4月からは、この制度の基準が見直されました。60歳以上65歳未満の方については、以前よりも緩やかな基準（28万円から47万円）になりました。これは、65歳以上の方と同じ基準です。これにより、60歳以上65歳未満の方も、自分に合った働き方を選びやすくなりました。
参考：日本年金機構 「在職中の年金（在職老齢年金制度）」
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家賃収入と年金の減額が無関係だとしても、年金とは別の収入を得ていることは間違いありません。
家賃収入は税法上、不動産収入に該当し、所得税と住民税、消費税の課税対象です。ただし所得税は、事業を維持する上で必要な経費を計上することで税額を抑えることはできます。
また、収入の源泉である土地や建物といった不動産には固定資産税や都市計画税を納めなくてはなりません。家賃収入を計画通りに手元に残したいなら、支払うべき税金や会計に関する知識を身につけておく必要があります。
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年金を受給しながら家賃収入を得ることには、さまざまなメリットがあります。家賃収入は老後の生活を支えるだけでなく、次代に残せる資産形成にもつながるものです。それぞれのメリットについて紹介します。
家賃収入は、基本的に自分が働かなくても得られる「不労所得」です。
今の日本では60代、70代でも、まだまだ元気に働ける方も多くいらっしゃいますが、だからといっていつまで働けるかは誰にもわかりません。もし会社員なら、病気やケガなどで働けなくなれば収入は途絶えますが、家賃収入ならこのような場合でも収入を得ることができます。
老後は公的年金以外に、2,000万円が必要という内容の報告書が話題になったことがありました。この話題からもわかるとおり、公的年金だけでの生活は難しいといわれています。
また日本の公的年金は、現役世代が納める保険料から充当される仕組みです。そのため、少子高齢化が進むと将来は、年金給付額が減額される可能性もあります。
そのような状況に備える意味でも、家賃収入は大きなメリットがあります。自分が労働を提供しなくてもよく、また高齢になっても得られる収入です。
物件の管理を業者に委託すれば、事業にまったくタッチしなくても収入が得られ、年金の不足を補えます。iDeCoに加えて私的年金の一つとなるため、安定した老後生活を送りたい方へ、おすすめです。
社会がインフレ傾向にあると、食品を含む生活必需品の価格は上がり続けます。
インフレの状況下では現金の価値が下がり、相対的にモノの価値が上がるため、不動産も価値が上昇し、価格や賃料も上がります。
不動産がインフレに強い理由は、賃料収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の二面性を持ち合わせているからです。キャピタルゲインのみの金（GOLD）などとも違い、物価上昇に依存することなくインフレ対策が取れるのは、収益を得る方法を分散できる不動産ならではの魅力です。
定年退職で得た退職金も、現金として持っているだけではインフレが進めば価値が下がってしまいます。価値のある不動産を所有しておくことは、インフレ対策の有力な選択肢と言えるでしょう。
不動産は、たとえば自分が死んでしまっても、なくなってしまうことはありません。子どもや孫が相続し、その価値を受け継ぐことができます。
相続人はそのまま家賃収入を得続けることも、売却して代金を受け取ることも可能です。いずれにしても、相続人に大きな価値を残すことができます。
残す資産が現金や株式だと、インフレで目減りしてしまうこともあり得ますが、不動産はインフレの悪影響を受けにくく価値の下がりにくい資産です。家賃収入のために不動産を買うことは、次代に価値のある資産として残せるという大きなメリットがあります。
年金を受給しながら家賃収入を得る際には、いくつかの注意すべき点があります。もしこれまで、納税に関する申告や届出をしたことがなければ、各種の納税手続きにも初めて携わることになるため、とくに注意が必要です。
ここでは年金を受給しながら家賃収入を得るときの、2つの注意点を解説します。
原則として家賃収入を得る場合は、確定申告が必要です。確定申告とは、1年間で得た収入から必要経費などを差し引いて所得を算出し、納める税額を計算して税務署に届け出る一連の手続きをいいます。
年金受給者の場合、下記の要件を満たせば「確定申告不要制度」により申告する必要はありません。
確定申告不要制度もありますが、家賃収入を得ている場合は適用を受けるケースは少ないといえるでしょう。仮に月額家賃5万円の戸建て賃貸で、経費が月あたり3万円かかった場合の年間所得は24万円となり、条件である20万円を超えてしまいます。
基本的には確定申告が必要であると考えていたほうが無難でしょう。
参考：国税庁 「年金所得者に係る確定申告不要制度」
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監修者
宅地建物取引士東京・仙台を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事している。これまで500棟以上の新築アパート・マンションの企画・設計・建築・運営に携わり培ってきたリアルな知見が強み。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「資産運用に不動産投資を検討したい」「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
大切なあなたやあなたの家族の資産を有効に活用出来るよう、お気軽にご相談ください！
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