不動産投資はフルローンで組める？フルローンを利用するポイントや注意点などについて解説
フルローンとは、不動産を購入するにあたってかかる費用を、すべて金融機関の融資でまかなうことです。 フルローンを利用すると頭金がない人でも希望の物件を購入できる可能性が広がりますが、キャッシュフローが出にくくなる、金利の上昇の影響を受けやすくなるなどのリスクも存在する点に注意が必要です。また、利用には、一定以上の金融資産を有している、不動産投資ですでに成功していることなどがあげられます。 本記事では...
不動産投資家K
不動産クラウドファンディングのデメリットとしては、レバレッジ効果を期待できない点や原則として運用期間中に解約できない点があげられます。もちろんメリットもあり、双方を理解することが必要です。
不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットを比較した上で、どのような人に向いているのかを解説します。
不動産クラウドファンディングには、いくつかのデメリットが存在します。主なデメリットは以下の6つです。
各デメリットを解説します。
不動産クラウドファンディングは全額自己資金から投資しなければならず、レバレッジ効果が期待できない点がデメリットです。不動産クラウドファンディングの出資額に対して、基本的に金融機関は融資しません。
ちなみに、レバレッジ効果とは少額の投資金額でその何倍ものリターンを期待できることを指します。現物不動産投資の場合、金融機関の不動産投資ローンを利用できることから、少ない自己資金でもレバレッジ効果が期待できます。
運用を始めると、急な出費の必要が生じても出資金をあてにできない点が不動産クラウドファンディングのデメリットです。多くの不動産クラウドファンディングは、運用期間中の中途解約に対応していません。
事業会社によっては、中途解約を認めているケースもありますが、中途解約にあたって事務手数料がかかったり、条件次第で解約を留保されたりする点に注意が必要です。
証券取引所を通じて売買できるREIT商品と比べ、不動産クラウドファンディングは流動性の低い商品といえるでしょう。
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案件の進捗や業績次第で出資した金額が元本割れすることがある点も、デメリットのひとつでしょう。不動産クラウドファンディングは、預貯金とは異なり元本保証されるものではありません。
また、投資対象の不動産の所有権は事業者にあります。そのため、万が一事業者が倒産して債務不履行となった場合、元本がまったく戻ってこない場合もありえます。
不動産クラウドファンディングでは、案件ごとに募集金額や口数が決まっています。せっかく興味を持ったプロジェクトでも、投資家の応募が殺到すると出資できない場合がある点がデメリットとしてあげられます。
募集枠を超える申し込みがあった場合は、抽選や先着順で出資者が決まります。特に、高利回りが期待できる物件には応募が殺到しやすいため注意しましょう。
不動産クラウドファンディングで受け取る分配金は、雑所得として所得税や住民税が源泉徴収されます。基本的に、税制上の優遇制度を利用できない点がデメリットです。
それに対して現物不動産投資の場合、不動産で発生した損失を給与所得から差し引くことができます。また、上場株式や投資信託で運用する場合は、発生した損失を、翌年以降3年にわたり上場株式等の譲渡所得や配当所得からから控除することが可能です（繰越控除）。
広告に記載されている魅力的な数字だけで判断しがちになる点がデメリットにあげられます。不動産クラウドファンディングは、インターネット上の宣伝活動が中心で、わかりやすいことや魅力的な数字などを全面に押し出す傾向があるからです。
魅力的に見える点だけでなく、エリア・周辺状況・築年数といった物件そのものの概況にも目を向けていかなければなりません。
もちろん、不動産クラウドファンディングには、いくつものメリットもあります。主なメリットは以下の5つです。
各メリットを解説します。
クラウドファンディングは、少額から気軽に不動産投資を始めやすい点がメリットです。サービスによっては、1万円から始められるものも存在します。
一方、現物不動産投資は最低でも数百万円から、物件によっては数千万円の資金を用意しなければなりません。商業施設などへの大規模な不動産投資であれば、億単位の資金が必要とされます。
不動産クラウドファンディングでは、事業者が管理・運用を行うため、投資家側の手間がかからない点がメリットです。一方、現物不動産投資の場合は、物件購入後、入居者募集や管理・修繕・メンテナンスなどの手間や費用がかかります。
不動産クラウドファンディングであれば、副業で不動産投資を考えている方にとって本業に支障をきたす可能性が低いでしょう。
不動産クラウドファンディングは、預貯金と比べると利回りが高い点がメリットです。日本では長年低金利の状態が続いており、預貯金へのリターンはほとんど見込めません。
たとえば、ゆうちょ銀行の1年満期定額貯金利率が0.002%（2022年5月30日現在）であるのに対し、不動産クラウドファンディングでは、数%単位の利回りが期待できます。
参考：ゆうちょ銀行「金利一覧」
ひとつの物件に集中せずに幅広い種類の物件に分散投資することで、リスクを軽減しやすい点も不動産クラウドファンディングのメリットにあげられます。すでに紹介した通り、不動産クラウドファンディングは少額から始められるからです。
不動産クラウドファンディングだけでなく、株式や債券など別の金融商品にもあわせて投資すれば、さらなる分散投資効果を期待できます。
単に投資目的だけでなく、社会貢献を目的とした対象物件を探せる点も不動産クラウドファンディングのメリットです。保護犬・保護猫向け共生マンションや地方創生につながるような物件などを対象とする、社会貢献を目的としたファンドも存在します。
また、新興国の物件に投資することで、現地の発展につなげる不動産クラウドファンディングも存在します。
メリットとデメリットを踏まえ、不動産クラウドファンディングに向いているのは、手間をかけずに少額から不動産投資を始めたいと考えている人です。また、投資する物件を自分で決めたいと考えている人にも向いています。
さらに、社会貢献につながる物件も多いため、社会を良くすることを目的のひとつに考えたいという人にもおすすめです。
不動産クラウドファンディングのデメリットは、金融機関から借入ができずレバレッジ効果を期待できない点、運用期間中に解約できない点、元本割れや貸倒れの可能性がある点などです。一方で、少額から投資を始められる点や、不動産管理や運用は事業者が行う点、預貯金と比べると高利回りである点がメリットとしてあげられます。
できるだけ手間をかけずに少額から不動産投資を始めたいという方や、自分で投資物件を選択したいという方は、不動産クラウドファンディングを検討してみてはいかがでしょうか。
監修者
赤井 祐貴
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