駐車場経営は儲かる？始め方や収益モデル、失敗しないポイント
駐車場経営は、初期費用を抑えて始められる土地活用の方法です。月極駐車場やコインパーキングなどの種類があり、経営方式によっては、管理の手間を軽減しながら安定した収益を目指すことも可能です。 本記事では、駐車場経営の基本的な仕組みやメリット・デメリット、失敗しないためのポイントを解説します。 ポイント 駐車場経営には自主管理や管理委託、一括借り上げの方式がある 駐車場経営は初期費用が抑えられ、狭い土地...
不動産投資家K
土地活用の方法は数多くあり、広さや立地条件、周辺環境などに合った方法を選ぶことで、安定した収入や税制上のメリットを得ることが可能です。
本記事では、27種類の土地活用方法とそれぞれの特徴、メリット・活用する際の注意点を紹介します。
土地をただ所有しているだけでは、固定資産税などの負担が続くだけで収益は生まれません。立地や周辺環境、需要に応じた方法で活用することで、安定した収益化や節税が可能です。
ここでは、土地活用を始める前に知っておきたい基本的な考え方を解説します。
土地活用とは、利用していない土地を有効活用して収益を得ることです。活用方法は、アパート・マンション経営や駐車場経営、トランクルーム経営など多岐にわたり、立地条件や広さ、周辺の人口動態などによって、最適な活用方法は異なります。
使わない土地をそのまま放置していると、固定資産税や都市計画税の負担が続くだけでなく、雑草の繁殖や不法投棄など、管理上の問題が生じる可能性もあるでしょう。土地活用を行うことで、こうしたリスクを抑えながら収益化や節税を図ることができ、資産価値を維持・向上させることにもつながります。また、次の世代に資産を残す観点からも、長期的に土地を有効活用することは重要です。
将来を見据え、資産を継承することを考えるうえでも、土地を「遊ばせない」ことが資産形成において重要なポイントです。
土地活用は、家族や次世代に資産を残す有効な手段のひとつです。
適切に土地を活用できれば、長期的に安定した収入源の確保につながるだけでなく、賃料収入や売却益が、家族や子どもたち世代の将来の生活を支える基盤につながります。
はやい段階で土地の有効活用を始めることができれば、資産価値を最大化して、より大きな資産を次世代に引き継げるようになる可能性もあります。また、土地を活用することは、相続対策としての役割もあります。土地の活用方法によっては相続税額の軽減につながったり、土地活用による収入で相続税をまかなうことも検討できます。
土地活用は次世代への資産継承を考えるうえでも有効な選択肢となります。
所有している土地を有効に活用することで、固定資産税や都市計画税などの税負担を軽減できる可能性があります。更地のまま放置すると、土地の評価額は基本的に変わらず、税額もそのまま課されることになります。
しかし、駐車場や賃貸住宅、商業施設などに土地を活用することで、土地の評価額が見直され、結果として税負担を抑えることが可能です。さらに、建物を建築して賃貸運営を行う場合、建物部分については減価償却費を経費として計上でき、所得税や法人税の節税効果が期待できます。また、一定の条件を満たせば、固定資産税の軽減措置や所得税の控除など、各種税制上の優遇を受けられる場合もあります。
これにより、土地の収益性を高めながら節税効果を期待できるため、長期的な資産運用や相続対策としても有効です。
土地の特性や立地条件に応じた最適な活用方法を選べば、税負担の軽減と安定した収益の両立を目指せるでしょう。
土地活用により、安定した収益を確保できるというメリットがあります。
更地のまま土地を放置している場合、収入は発生せず固定資産税や維持費が負担となるばかりです。しかし、駐車場や賃貸住宅、トランクルーム、商業施設などに土地を活用すれば、定期的な賃料や利用料を得ることが可能です。
特に人通りや交通量の多い立地、住宅やオフィス需要が高い地域で運営すれば、稼働率を高く維持でき、安定した収益が見込めます。
土地活用は、オーナーに収益を生むだけでなく、地域社会への貢献につながる場合もあります。たとえば、駐車場を整備することで、周辺住民や訪問者の駐車ニーズを満たし、地域の利便性を高めることができます。また、トランクルームや商業施設、福祉施設などを設置することで、地域の生活サービスを充実させ、地域全体の魅力を高める効果が期待できます。
さらに、遊休地を放置せずに活用することは、防犯面や景観の改善にも効果的です。空き地や荒れた土地が減ることで、不審者の侵入や不法投棄のリスクが軽減され、地域の安全性が高まります。
このように土地活用は、土地オーナーが収益を得るだけでなく、地域住民にとっても快適で安心な環境を提供できる、双方にメリットがある社会貢献となり得ます。
アパートやマンションを建築し、入居者から家賃収入を得る方法は、土地活用の中でも代表的な手法です。複数の住戸を建てることで土地を効率良く活用でき、賃料収入により安定した収益を得られる点がメリットです。
建物の建築により減価償却費を計上できるメリットもあり、自己居住部分がある場合は住宅ローン控除を活用できるケースもあります。
一方で、建築費用や維持管理費が高額になりやすく、空室のリスクもあります。賃貸経営の管理やトラブルへの対応も必要です。立地条件によって入居率や賃料相場は大きく変動するため、周辺の需要や競合物件を十分に調査し、資金計画や運営方法を慎重に検討する必要があるでしょう。
駐車場経営は、初期費用を抑えて土地を有効活用できる手軽な方法です。月単位で利用料金が入る月極駐車場は、長期契約による安定収入が期待でき、コインパーキングは短時間利用者からの収益を得やすい特徴があります。
管理委託や一括借り上げの方式を利用すれば運営の手間を軽減でき、狭い土地でも始めやすいこともメリットです。
ただし、単価が低く収益性は限定的で、税制上の優遇措置がほとんどない点には注意が必要です。
コンビニエンスストア経営は、安定した収益が期待できる土地活用です。フランチャイズ契約で土地オーナーが経営者になる方法であれば、店舗運営や商品供給、販促活動は本部がサポートするため、オーナーは土地提供と基本的な管理に専念できます。
立地条件や周辺の需要によって収益は左右されますが、人通りや交通量の多い場所では高い稼働率が見込めるでしょう。
フランチャイズ契約で始めるときは、契約条件やロイヤリティ、建物維持費などを十分に確認することが大切です。
トランクルームとは、荷物を預けるレンタルスペースです。オーナー自身が費用を負担し、専用ユニットを設置して運営する方法と、土地を事業者に貸し出して運営を任せる方法があります。
個人や企業が荷物を預けるスペースを提供することで、安定した賃料を得られるでしょう。比較的狭い土地でも設置しやすく、管理を委託すれば手間をかけずに運用が可能です。
コンテナ型や建物型など用途に応じた形態が選べ、将来的に土地を他の用途に転用しやすい点もメリットです。
一方で、立地や需要に応じた利用者確保が収益の鍵となるでしょう。
住宅街での土地活用には、コインランドリーの運営という方法もあります。オーナーは土地を提供し、機器の設置や運営は専門業者に委託することが多いため、管理の手間を抑えながら収益を得られます。
立地条件や周辺の住宅密集度によって利用者数が左右されますが、24時間稼働可能で季節に左右されにくいのが特徴です。
初期投資や運営方法を事前に検討することで、安定した収益が期待できるでしょう。
賃貸住宅として土地活用する場合、先述したアパート・マンションのほかにもいくつかの形態があり、税制面でより有利になるケースもあります。立地条件を考え、より高い需要が見込める方法を選びましょう。
戸建て賃貸は、土地に一戸建て住宅を建てて賃貸する土地活用の方法です。集合住宅に比べて入居者のプライバシーや居住満足度が高く、長期的な入居が期待できます。
建築費や維持管理費はかかりますが、需要の高い立地であれば安定した家賃収入が見込めるでしょう。
また、将来的に売却や他の用途への転用をすることも比較的容易であり、土地の資産価値を維持しながら収益化が可能です。ただし、集合住宅と比べると空室リスクが高い点には注意が必要です。
賃貸併用住宅とは、自宅として利用するスペースと賃貸用のスペースを同じ建物内に設ける住宅です。オーナー自身が居住しながら、空いている部分を賃貸します。自宅でもあるため、アパートローンより金利の低い住宅ローンを利用することが可能です。
建物の設計や間取りを工夫すれば、プライバシーを確保しながら家賃収入を得られます。将来は賃貸部分を二世帯住宅として利用することもでき、ライフスタイルの変化に応じて転用できるのもメリットです。
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シェアハウスは、1つの建物内で複数の居住者が個室を利用しながら、キッチンやリビングなどの共用スペースを共有する賃貸形態です。
通常の賃貸住宅よりも多くの入居者を確保でき、効率的に収益を得られる可能性があります。
特に都市部や学生・単身者向けのエリアで需要が高く、居住者同士の交流やコミュニティ形成ができるのが特徴です。他の物件との差別化も図りやすいでしょう。
ただし、運営や管理の手間が通常の賃貸よりかかる点には注意が必要です。
民泊は、自宅や賃貸物件の空き部屋を短期間の宿泊施設として提供することです。旅行者や出張者向けに貸し出すことで、通常の賃貸より高い収益が見込める場合もあります。
また、自宅や賃貸住宅の一部の部屋だけを民泊施設にするなど、柔軟な経営ができるのが特徴です。
ただし、予約管理や清掃、宿泊者対応などが必要で、手間がかかります。また、法律や自治体の規制、消防設備の設置など遵守すべきルールが多いため、事前に確認して適切に運営しなければなりません。さらに、1年間の営業日数が最大で180日以内と決められていることにも注意が必要です。
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ガレージハウスとは、居住スペースと車庫（ガレージ）が一体化した住宅です。趣味の車やバイクを持つ人向けの賃貸物件として、需要を見込めます。
一般的な賃貸住宅より高めの賃料設定が可能であり、特に都市部や車を趣味とする層が多い地域では差別化を図れるでしょう。
ただし、建築費や維持管理費が高額になる場合があるため、ターゲット層のニーズや立地条件を十分に検討して導入する必要があります。
都心の土地活用では、オフィスビルやシェアオフィスの運営が有効な選択肢です。オフィスビルは、企業向けに複数のフロアを賃貸することで、安定した賃料収入が期待できます。立地条件が良ければ高い稼働率を維持しやすく、資産価値の向上にもつながります。
シェアオフィスとは、1つの空間を複数の企業や個人が共有するオフィス形態のことです。需要が増えている分野であり、小規模なスペースでも高い収益を得やすいのが特徴です。柔軟な契約形態や共用設備の充実が入居者にとって魅力であり、都心部の限られた土地でも効率的に収益化できます。
テナントビルは、複数の商業施設や事務所を入居させることを目的に建設されたビルで、都心の土地活用に適した形態です。立地条件や周辺の商業需要によっては、収益性を高めやすいでしょう。商業テナントやオフィスを組み合わせることで、空室リスクを分散できるメリットもあります。
特に、都市郊外の幹線道路沿いは、車での来店を想定したロードサイド型のテナントビルを建てることで、飲食店や小売店向けに高い需要が期待できるでしょう。
一方で、初期投資が高額になり、維持管理費もかかります。入居者募集や契約管理の手間もかかるため、資金計画や運営体制をしっかり整えて導入することが大切です。
都市部や繁華街、ターミナル駅から徒歩圏内など、集客が見込める立地であれば、ホテルの建築で高い収益を得られる可能性があります。運営形態には、自社運営の直営ホテルや、専門業者に運営を委託するフランチャイズ方式があります。
宿泊者対応や清掃、施設維持などの運営負担は大きいものの、需要の高い時期には高収益を期待でき、資産価値の向上にもつながるでしょう。
初期投資や設備投資が大きく、景気や観光需要に左右される点には注意が必要です。
田舎や郊外は人口が少なく、賃貸需要が限定的なエリアです。一般的なアパートやマンション経営では十分な収益を得にくい傾向があります。そのため、土地活用を検討する際には、比較的初期投資を抑えられ、需要が安定している活用方法を選ぶとよいでしょう。
ここでは、田舎・郊外に適した土地活用を紹介します。
太陽光発電は、田舎や郊外の土地活用として人気があります。太陽光パネルを設置して発電した電力を売電することで、年間を通じて安定した収益の確保が可能です。賃貸住宅のような空室リスクや対人トラブルもありません。
土地の形状や広さに応じてパネルの配置を工夫できるため、比較的狭い土地でも活用できます。
また、運営は管理会社に委託できる場合が多く、管理の手間が少ないという利点もあります。
導入する際は、設置費用やメンテナンス費用、日照条件による発電量の変動などを事前に確認し、収益シミュレーションを行うことが大切です。
農地を土地活用により太陽光発電にする場合は、農地法に基づき、農地転用の届出または許可が必要になるため、事前に確認してください。
参考：農林水産省 再生可能エネルギー発電設備を設置するための農地転用許可
田舎や郊外の土地活用として、キャンプ場やグランピング施設の運営も人気の高い方法です。特に、自然環境に恵まれたエリアや眺望の良い土地では集客力が高まりやすく、比較的高い収益を見込めるでしょう。広い土地を活かして、アウトドアを楽しみたい利用者をターゲットに収益を得ることができます。
グランピングは設備や宿泊施設が整っており、通常のキャンプよりも高い料金設定が可能なため、より収益性を高めやすい点が魅力です。
また、季節や週末を中心とした短期利用が多く、施設設計や運営方法によっては効率的な収益化が可能です。
ただし、施設の建設費や設備投資、維持管理、集客の工夫などが必要になります。季節性のある事業でもあり、地域の需要やアクセス条件、年間を通じた収益計画を事前に確認することがポイントです。
資材置き場は、田舎や郊外などの比較的広い土地を有効に活用できる方法です。建設会社や運送業者などが、建築資材や重機、車両などを保管するスペースとして利用します。住宅地としての需要が少ない土地でも、安定した賃貸収入が期待できるでしょう。
舗装やフェンス設置など最低限の整備で始められるため、初期費用を抑えられるのもメリットです。また、契約期間を比較的柔軟に設定できるため、将来的には別の用途に転用しやすいという利点もあります。
周辺環境や騒音・景観への配慮が必要な場合もあるため、立地を踏まえて活用を検討しなければなりません。
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貸し農園は、郊外や田舎の土地ならではの土地活用方法です。農地を区画に分け、個人や家族に貸し出して野菜や果物の栽培を楽しんでもらう仕組みで、使わなくなった農地の活用として適しています。週末に農作業を楽しみたい人や家庭菜園を始めたい人のニーズを満たし、継続的な利用によって安定した収益を見込めます。
初期費用は比較的少なく、設備や道具の貸し出し、管理をセットにすることで利用料を上げることも可能です。また、地域の活性化や交流の場としても期待でき、社会的な価値も高い土地活用といえるでしょう。
農地としての地目変更や運営管理体制を整える必要があり、天候や季節による稼働率の変動も考慮しなければなりません。
集客力が低く、通常の土地活用がしにくい土地では、墓地を運営するという選択肢もあります。近隣に住宅がない土地に向いている土地活用方法です。
墓地は住宅や商業施設と異なり、景気変動の影響を受けにくく、長期的に安定した収益が見込めるという特徴があります。特に少子高齢化の進行により、永代供養墓や樹木葬など新しい供養スタイルへの需要が高まっており、時代に合った形での運営が可能です。
墓地で土地活用する方法は、自ら霊園を経営するか、霊園を運営している事業者に土地を貸し出すかの2つに分けられます。自身が運営する場合、高額な初期費用と宗教法人か公益法人の創設、自治体への許可申請などが必要です。
一方、土地を必要としている霊園に土地を貸して収益化を目指す方法であれば、比較的手間をかけずに土地活用ができるでしょう。
広い土地の活用方法として、商業施設を建設・運営するという選択肢があります。商業施設の開発・運営を行う不動産事業者と提携して行う土地活用方法です。
立地条件が良く、交通アクセスや人通りの多い場所であれば、店舗や飲食店、サービス業などを誘致することで高い収益を期待できます。
近年では、地域のニーズに合わせた小規模商業施設や複合施設の開発も増えており、住宅地に隣接した立地では日用品店やカフェなど生活密着型の店舗が好まれる傾向にあります。
土地の特性を生かし、地域の利便性向上にも貢献できるのが、商業施設による土地活用の大きな魅力です。
広大な土地の活用には、福祉施設や介護施設の建築・運営という方法もあります。高齢化が進むなか、特別養護老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、デイサービスセンターなどの需要は全国的に拡大しています。
土地オーナーが自ら施設を建設して運営する方法のほか、運営事業者に土地を貸して賃料収入を得る方法も可能です。
立地選定や建築基準などの制約はあるものの、長期契約によって安定した収益が見込める点が魅力です。地域社会に貢献しながら、継続的な土地活用ができる選択肢といえるでしょう。
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）とは、高齢者向けの賃貸住宅に生活支援サービスを付加した施設です。一般的な賃貸住宅とは異なり、入居者は安否確認や生活相談などのサポートを受けられるという特徴があります。
サ高住は介護施設ほどの医療・介護設備を必要とせず、比較的取り組みやすい点が特徴です。建設コストは一般の賃貸住宅よりも高めの傾向にありますが、一定の要件を満たせば、補助金や税制優遇を受けられます。高齢化社会に伴い需要が増加しているため、長期的に安定した収益が期待できるでしょう。
地域社会への貢献と安定収益の両立を目指す土地活用として、有効な選択肢といえます。
ただし、建築基準やバリアフリー対応、消防設備の設置など法令遵守が必要で、専門的な知識や管理ノウハウも求められます。信頼できる運営事業者との連携が必要になるでしょう。
物流倉庫は、土地活用の手段として近年注目されている方法です。インターネット通販が拡大している状況で物流の需要も増加しており、高い稼働率と安定した収益が見込めるためです。都市部と高速道路の出入口の両方にアクセスが良い立地に向いています。
事業用定期借地として事業者に貸す方法や、土地オーナー自身が倉庫を新築して土地ごと貸し出す方法があります。
倉庫は用途に応じて小規模のコンテナ型から大型物流センターまで柔軟に設計できるため、土地の広さや形状に応じた活用が可能です。
また、長期契約によって賃料収入は比較的安定し、景気の変動に左右されにくいという特徴があります。
一方で、建築費や設備投資が高額になること、入出庫や安全管理の運営ノウハウが必要な点には注意が必要です。
立地選定や施設仕様を慎重に検討することで、土地の有効活用と安定収益の両立が可能です。
狭い土地でも、土地活用は可能です。立地条件や周辺の需要を踏まえて計画を立てれば、限られたスペースでも安定した収益を得ることができます。
ここでは、小規模な土地でも実現しやすい活用方法を紹介します。
自動販売機設置は、狭い土地でも手軽に始められる方法です。土地に自動販売機を設置して、設置料や売上の一部の収入を得ます。
初期投資や維持管理の手間は比較的少なく、狭い土地でも設置可能な点が魅力です。駐車場経営など、他の土地活用と併用することもできます。商業施設や駅前、学校周辺など、人通りが多い場所では収益性が高まりやすく、少額でも安定した収入源として活用できます。
設置場所の安全性や景観への配慮、周囲の需要を確認することが大切です。さらに、自動販売機の種類や契約内容によって収益条件が異なるため、事前に運営会社と相談し、最適な契約形態を選ぶことが、長期的な安定収益につながります。
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小規模な土地活用には、看板設置という方法もあります。交通量の多い道路沿いや駅前、商業エリアなどに看板設置場所を提供することで、広告収入を得る方法です。
看板の設置や維持管理を広告会社に委託するケースが一般的で、初期投資や運営の手間を抑えながら収益を得られるというメリットがあります。
看板のサイズや種類、設置場所に応じて契約料が変動するため、立地条件に応じた最適な契約内容を選ぶことがポイントです。
都市部では通行者の目に入りやすい場所ほど高い収入を見込めますが、地方や交通量の少ないエリアでも、地域の需要に応じて収益化が可能です。
また、看板設置は土地を大きく改変する必要がないため、将来的に他の用途へ転用しやすい方法です。安全性や景観、周辺環境への配慮を考慮し、信頼できる広告事業者と契約することが成功のポイントといえるでしょう。
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定期借地とは、土地オーナーが一定期間、事業者や個人に土地を貸し出す契約で、一般的に期間終了後には土地が返還される仕組みです。普通の借地契約は存続期間が30年以上と長期にわたり、事業用定期借地権であれば10年以上50年未満の範囲で設定できます。
土地オーナーは建物や施設の建設費を負担せず、借地料として安定した収入を得られるため、初期投資を抑えながら土地の収益化が可能です。
事業用定期借地では商業施設やオフィス、物流倉庫、福祉施設などさまざまな用途に対応可能で、長期契約による安定収益が見込めます。
また、期間終了後には土地を自由に再活用できるため、将来的な転用をしやすいのもメリットです。
ただし、借地契約の条件や事業者選定、契約期間の適切な設定などが収益性を左右するため、事前に専門家と相談し、慎重に契約内容を決定する必要があるでしょう。
等価交換も、初期費用を抑えた土地活用の1つです。等価交換とは、土地オーナーが土地を提供し、開発事業者がその土地に建物を建設する代わりに、完成した建物の一部を土地オーナーに引き渡す仕組みです。土地の価値を最大限に活かしながら、初期費用を抑えた効率的な土地活用を実現できます。
土地オーナーは建設費用を自己負担せずに新築の建物を取得できるため、初期投資を大幅に抑えながら土地活用ができる点がメリットです。
取得した建物は賃貸住宅や商業施設として運用し、賃料収入を得ることも可能です。また、完成後の建物を売却することもできるなど、収益化の選択肢も豊富にあります。
一方で、契約内容や建物の規模、完成後の配分比率などは慎重に検討する必要があります。信頼できる事業者を選び、法的手続きや設計計画を十分に確認することが大切です。
土地活用の選択肢として、土地を売却する方法があります。土地売却は、建物を建てたり運営したりする必要がなく、初期費用の負担や維持管理の手間をかけずに現金化できる点がメリットです。
特に都市部や開発が進むエリアでは、土地の需要が高く高値で売却できる可能性があります。売却によって得た資金は、他の投資や資産運用、相続対策など、多様な用途に活用できるでしょう。
一方で、土地の価値は立地条件や面積、地形、周辺の開発状況などによって変動するため、相場や需要を十分に確認してから売却することが大切です。また、売却益には譲渡所得税や売買手数料などもかかることを把握しておきましょう。
譲渡所得税は、次のとおりです。
売却が適切な選択かどうか、専門家にも相談しながら、計画的に進めるとよいでしょう。売却は土地の長期的な活用ではありませんが、リスク回避の手段として、シンプルで確実な土地活用方法といえるでしょう。
参考：国税庁 土地や建物を売ったとき
遊休地や空き地を収益化するためには、土地活用が有効です。活用方法は多様にあり、賃貸住宅や駐車場、商業施設、太陽光発電など、土地の広さや立地条件、周辺環境などに応じて最適な方法を選べます。
土地活用は固定資産税や相続税の負担を軽減するメリットもあり、地域貢献にもつながります。
一方で、初期費用や維持管理のコストがかかり、安定した収益を得るためには土地に合った方法の見極めが必要です。
立地の需要などを事前に検討し、信頼できる業者と連携して計画的に進めることが、土地活用を成功させるポイントといえるでしょう。
監修者
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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