富裕層の投資戦略に学ぶ｜どのように資産を守りながら安定的に資産を伸ばすか
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不動産投資家K
賃貸併用住宅は、同じ建物のなかにオーナーが居住する自宅部分と、人に貸し出す賃貸部分が存在する住宅のことです。相続税や固定資産税の節税効果が期待できる一方で、「プライバシーの問題が発生しやすい」「利回りが低くなりやすい」などがデメリットとしてあげられます。
この記事では、賃貸併用住宅に興味を持っている人向けに、賃貸併用住宅の概要をはじめ、メリットやデメリット、そして後悔しないためのポイントなどについて解説します。
賃貸併用住宅とは、オーナーの自宅部分と、賃貸部分が一体となった建物で、家賃収入を得ながら自宅としても利用できる住宅のことです。「自宅兼アパート」や「賃貸付き住宅」などとも呼ばれます。
自宅部分と賃貸部分の割合や建築規模は、賃貸併用住宅によってさまざまです。たとえば、戸建ての1階部分を自宅、2階部分を賃貸として提供する場合や、アパートやマンションの1階、あるいは最上階などにオーナーが住み、それ以外のフロアを貸し出す場合もあります。
賃貸併用住宅を選ぶ理由は、住宅ローンの活用をはじめ、相続税対策や将来の二世帯住宅への転用など、多種多様です。
賃貸併用住宅は土地の有効活用になったり、住宅ローンを活用できる場合があったりと魅力がある一方で「賃貸併用住宅を建てるのはやめた方がいい」という意見もあります。
以下では、なぜ賃貸併用物件はやめとけといわれるのか、具体的な理由について解説します。
賃貸併用物件はやめとけといわれる理由の1つとして、プライバシーを重視する入居者から敬遠されやすい点があげられます。賃貸併用物件は、オーナーの住居スペースと賃貸スペースが一体になっている住宅です。
そのため、入居希望者は以下のような懸念を抱きがちです。
このようにオーナーと入居者、お互いにプライバシーを確保するのが難しいというイメージから、入居希望者が敬遠し、賃貸スペースが埋まらなくなる可能性があります。
トラブルやクレームに関して、オーナーに直接連絡が入りやすい点も賃貸併用住宅はやめとけといわれる理由の1つです。
問題が発生した場合、まずは管理会社に連絡し、対応してもらうのが一般的な対応です。しかし、同じ敷地内にオーナーが居住しているため、本来管理会社が対応するようなトラブルやクレームについても、入居者からオーナーに直接連絡がある可能性があります。
たとえばトイレの水漏れなど、オーナーでは解決できない問題の解決を迫られるリスクもあります。何より、トラブルやクレームに関する連絡は昼夜問わず届くため、オーナーの生活に支障をきたす可能性があります。
賃貸併用住宅はやめとけといわれる理由として、売却や相続のしにくさもあげられます。賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分が併設されている特殊な物件です。
持ち家の購入を希望している人からすれば賃貸部分が余計に感じられ、不動産投資を希望している人からすれば自宅部分は必要ないと思われがちです。そのため、賃貸としても住居としてもどっちつかずという印象を持たれやすく、購入希望者が見つかりにくくなる恐れがあります。
相続をする場合も、相続人がすでに個人の住宅を所有していると「自宅部分が邪魔」と思われやすく、そのせいで相続がスムーズに進まない可能性もあります。取り壊してから、売却あるいは相続させる方法もありますが、賃借人がいる場合は建物を取り壊す前に退去してもらわなければなりません。
賃借人は借地借家法で保護されており、立ち退きを求める場合には、引っ越し先の用意や立ち退き料を支払うなどの対応が必要となります。
利回りが通常の賃貸物件より低くなりやすい点も、賃貸併用物件はやめとけといわれる理由の1つです。賃貸併用物件は入居者に貸し出す賃貸部分のみならず、オーナーが生活する居住部分も設けられています。
そのため、入居者を受け入れられる賃貸部分が通常の賃貸物件より減ってしまい、その分収益性が低下してしまいます。たとえば、購入価格5,000万円、家賃7万円の賃貸物件を5世帯に貸し出した場合の利回りは以下のとおりです。
420万円（年間家賃収入）÷5,000万円（物件購入価格）×100＝8.4％（利回り）
一方、5世帯のうち1世帯を自宅とし、4世帯受け入れて運営する場合の利回りは以下のとおりです。
336万円（年間家賃収入）÷5,000万円（物件購入価格）×100＝6.72％（利回り）
賃貸併用物件はやめとけといわれる理由として、建築費用が高額になりやすい点もあげられます。賃貸併用物件は、オーナーの居住部分のみならず賃貸部分も設ける必要があります。
そのため、一般的な住宅よりも大きな建物を用意しなければなりません。建築面積が広くなると、その分工事に必要な費用も増えるため、建築費用が高騰してしまいます。
また、土地から用意する場合、土地購入費用も高額になりやすい傾向にあります。これは賃貸併用物件を建てる土地は、一定以上の広さ、そして収益性を確保できる程度の立地のよさを併せ持っていなければならないためです。
これらの条件がそろった土地は価格も高くなる傾向にあり、建築費用とあわせてコストが大きくなりやすい点には注意が必要です。
賃貸併用住宅は条件を満たせば住宅ローンを利用できますが、適用範囲は自宅部分のみとなり、住宅ローン控除も当然自宅部分のみの適用となります。住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税が控除される制度です。
住宅ローン控除による節税を期待して賃貸併用住宅にしようと考えている場合、実際にどの程度の控除を受けられるかは事前にしっかりとシミュレーションしておく必要があるでしょう。
賃貸併用住宅にはデメリットだけでなくメリットも多くあります。メリット・デメリットを踏まえて判断することが重要です。
以下では、賃貸併用住宅にはどのようなメリットがあるかについて、詳しく解説します。
賃貸併用住宅のメリットとして、家賃収入でローン返済を軽減できる点があげられます。ローンを利用するにあたって、毎月の返済に不安を抱える人は少なくありません。
賃貸併用住宅なら、家賃収入をローンの返済に充当できます。たとえば、月々のローンの返済額と家賃収入がそれぞれ20万円と15万円の場合、実質的な負担を5万円まで抑えることが可能です。ローンの返済が終われば、家賃収入をそのまま収入の柱にもできます。
ただし、空室リスクや家賃相場の変動などの不安要素もあるため、それらを考慮した収支計画を立てる必要があります。
住宅ローンを利用できる場合があるのも、賃貸併用住宅のメリットの1つです。通常の賃貸物件の場合、住宅ローンよりも金利が高めに設定されているアパートローンしか利用できません。
しかし、自宅部分の床面積が50％以上あれば、低金利の住宅ローンを利用できる可能性があります。住宅ローンは金利が低いだけでなく、返済期間も長く設定できるため、ローンの返済の負担を大きく減らすことが可能です。
ただし、金融機関によって賃貸併用住宅への住宅ローンの適用には細かな条件があったり、床面積の割合に関係なくアパートローンを利用するケースもあるため、事前に利用条件を確認しておきましょう。
賃貸併用住宅のメリットとして、相続税や固定資産税の節税効果が期待できる点もあげられます。
たとえば、住宅用地の固定資産税は「小規模住宅用地の特例」により、住宅1戸につき200m2までの土地の評価額が6分の1に軽減されます。賃貸併用住宅の場合、賃貸部分の住戸もそれぞれ1戸としてカウントされるため、同じ広さの土地でも、自宅のみの場合は1戸×200m2の範囲で適用されますが、賃貸併用住宅では（自宅1戸＋賃貸部分の戸数）×200m2の適用となり、土地の面積が広い場合や戸数が多い場合は適用範囲が広がります。また、相続税に関しても、賃貸部分は事業用財産として評価されるため、小規模宅地等の特例により相続税評価額を抑えることができます。
なお、各種軽減措置はそれぞれ定められた要件を満たさなければならないため、事前に確認しておくことをおすすめします。
賃貸部分を柔軟に活用できるのも、賃貸併用住宅のメリットです。賃貸併用物件の賃貸部分は賃貸として貸し出すだけでなく、次のような活用方法もあります。
ライフステージやそのときの状況によって空室の部屋を無駄なく活用できるため、長期的な視点で住宅の活用方法を考えたい人におすすめといえるでしょう。
賃貸併用住宅は一般的な自宅や賃貸物件とは異なる特性があります。賃貸併用住宅で後悔しないためには、リスクを可能な限り減らすことが重要です。
以下では、賃貸併用住宅で後悔しないためのポイントを3つ解説します。
動線や間取りを工夫し、オーナーと入居者の生活空間を明確に分離しましょう。賃貸併用住宅はオーナーと入居者が日常的に顔を合わせる可能性が高く、生活に干渉されたくないと考える人にとって大きなストレスになる可能性があります。
動線や間取りを分けることで、お互いのプライバシーを確保し、トラブルの発生を防ぐことができるでしょう。プライバシーの確保やトラブル防止に役立つ動線や間取りのアイデアとして、以下のようなものがあげられます。
賃貸の管理は、管理会社に任せましょう。オーナーが同じ物件内にいることで、24時間365日対応を求められる可能性があります。
入居者対応やトラブル処理を管理会社に任せれば、オーナーの負担の大幅な軽減になります。トラブルをスムーズに解決できるだけでなく、管理会社のノウハウを活用することで、入居率や収益性向上も期待できます。
ただし、トラブルの対応を担当する管理会社を入居者が知らなければ、結局オーナーに連絡が来る可能性があるため、以下のような方法で周知させましょう。
管理会社を選ぶ際は、管理委託費が高すぎないか、担当者の対応は丁寧かなどを重視しましょう。
賃貸併用住宅の設計や建築実績が豊富な会社に相談するのも、後悔しないためのポイントの1つです。経験豊富なハウスメーカーには、賃貸併用住宅に関する独自のノウハウやデータが蓄積されており、賃貸部分を成功させるための具体的な方法が確立されています。なお、ハウスメーカーを探す際は、必ず複数社を比較・検討しましょう。
複数社のプランや見積もりを比較することで、適正価格の把握につながります。また、価格以外にも納期やサービスなどを多角的にチェックすることで、最適なハウスメーカーの選択が可能です。
賃貸併用住宅は節税効果や賃貸収入が得られるなどのメリットがある一方、「売却や相続がしにくい」「プライバシーを重視する入居者に敬遠されやすい」「トラブルやクレームを直接受けやすい」などのデメリットもあります。
そのため、メリットのみならずデメリットにも目を向けたうえで、賃貸併用住宅を選択するか否か決定する必要があります。必要に応じて専門家の力を借りながら、安定した賃貸併用住宅の運営を目指しましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
業界歴13年。これまでに関わった建築・売買物件は木造からRC造まで、延べ百数十件を超える。近年は自社開発案件の推進、投資物件の販売及びアジア圏への販路拡大、賃貸住宅の建築提案と、建築業界で活躍の場を広げている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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