一括借り上げとは？仕組みやサブリースとの違い、メリット・デメリット
不動産経営の手法の1つに「一括借り上げ」があります。一括借り上げはオーナーにとって多くのメリットがある一方で、一括借り上げの仕組みや他の手法との違いについて正確に理解されていないケースも少なくありません。 この記事では、不動産経営における一括借り上げの仕組みやメリット、さらにサブリース・管理委託との違いについて解説します。 ポイント 一括借り上げとは、転貸を前提にアパートなどの物件一棟丸ごと借り上...
不動産投資家K
アパートには木造や鉄骨造・RC造などさまざまな構造があります。今回の記事では、そのなかでも木造アパートのメリットやデメリット、入居者目線での特徴などを詳しく紹介します。
木造と聞くと、鉄骨造やRC造と比べると性能が劣ってしまうイメージを持っている不動産オーナーもいるかもしれません。しかし、木造アパートは不動産賃貸経営にも、多くのメリットがあります。
木造アパートは、設計の自由度が高く、土地の形状や入居者のニーズに応じた建築が可能な点もメリットです。木材は加工性が高く、さまざまな形状に加工が可能です。そのため、多様な形状での建築が可能であり、土地の選択肢も広がります。
鉄骨造やRC造では建築できないような狭小地や変形地でも、木造であれば建築が可能なケースもあります。間取りの自由度も高いため、ターゲットとする入居者に合わせた間取りにすることで、稼働率や家賃の向上も期待できるでしょう。
木造アパートは、鉄骨造やRC造に比べると、一般的に建築費用が安くなる傾向があります。鉄骨造やRC造に比べると木造は材料費が安いだけでなく、軽量なため地盤改良などにかかるコストを抑えられます。そのため、とくに地盤の弱い土地の工事費では、コストの差は大きくなるといえるでしょう。
賃貸経営において初期投資を抑えられることは大きなメリットです。初期投資を抑えることで、利回りは相対的に高くなりやすく、鉄骨造やRC造に比べると短期間で初期投資を回収できます。ただし、木造建築が得意な会社や鉄骨造が得意な会社など、アパートを建築する会社にもそれぞれに強みがあるため、依頼する会社によっては価格差があまり感じられない可能性もあります。見積もりを複数社から取得したり、依頼する会社の特徴なども把握して比較検討すると良いでしょう。
木造は法定耐用年数が短く、減価償却費が計上しやすいこともメリットです。
減価償却費とは建物などの固定資産を購入した取得金額を、複数年に分割して費用として計上する仕組みです。分割する年数は建物の法定耐用年数によって決まるため、鉄骨造やRC造よりも法定耐用年数が短い木造のほうが減価償却費を多く計上できます。
減価償却費は会計上の費用として扱われるため、多く計上できればそれだけ所得を圧縮でき、税金を抑える効果があります。
リフォームやリノベーション、増改築がしやすいことも木造アパートのメリットです。木造には古くからの工法である「在来工法」と、海外で採用されている「2×4（ツーバイフォー）工法」があります。
2×4（ツーバイフォー）工法は、簡単に言うと壁で箱を作るような構造のため、間取りの変更や増改築などのリフォームは難しいのですが、在来工法は設計の自由度が高いのが特徴です。在来工法であれば間取り変更なども容易で、入居者のニーズに合わせたリフォームが可能です。
築年数の経過とともに入居者のターゲットが変わってくる賃貸経営においては、木造の自由度の高さは大きなメリットといえるでしょう。
木造アパートに対して、あまりよいイメージを持っていない方も一定数存在します。鉄骨造やRC造の物件に比べると、木造は遮音性や耐震性に課題のあるイメージが根付いており、木造の物件を避ける方もいるでしょう。
こういった背景もあり、鉄骨造やRC造の物件と比べると、同じ立地であればどうしても木造の方が賃料は安くなります。しかし、木造でも使用する建材や間取りなどの工夫次第で遮音性や耐震性を高めることは可能です。
十分な対策を行い、入居希望者にしっかりとアピールすることで、木造でも賃料低下を防げる可能性があります。
耐用年数が短く、劣化が早いことも木造のデメリットの1つです。木造は法定耐用年数が短いため減価償却費を多く計上できますが、劣化が早いという特徴があります。鉄やコンクリートに比べると、木材はどうしても耐久性では劣ります。
しかし、木造物件に限らず、法定耐用年数を過ぎた物件が使えないわけではありません。老朽化リスクを意識しつつ、適宜メンテナンスを行うことで耐震性能や快適な居住性能を保てます。
木造アパートを建築する場合、金融機関からの融資期間が短くなってしまう可能性があります。不動産投資物件を建築したり、購入したりする際には、不動産投資用のローンを利用することが一般的ですが、多くの金融機関で融資期間は法定耐用年数までと規定している傾向にあります。
鉄骨造（法定耐用年数：34年）やRC造（法定耐用年数：47年）であれば、30～35年の融資期間が確保できるケースが多いですが、木造の法定耐用年数は22年であるため、融資期間も22年に設定されてしまう可能性があります。融資期間が短くなると、借入できる金額も少なくなってしまいます。
ただし、建物の耐久性を評価する基準である劣化対策等級を取得することで融資期間を延ばせるケースもあります。木造アパートを建築する際には、劣化対策等級の取得を検討しましょう。
木造は鉄骨造やRC造と比べると、構造上どうしても一定の性能差が生じることは否めません。しかし、木造ならではの優れている点も存在します。木造物件の性能の特性について、見ていきましょう。
木造アパートには火災に対する一定の安全性が備わっており、一般的な印象よりも実際の性能は高いといえます。
「木は燃えやすい」というイメージがあるため木造は火災に弱いと思われがちですが、そうではありません。木造の場合は火災の際に、木は表面が炭化し、炭化した層が内部を保護します。そのため、燃え広がる速度が遅く、倒壊には時間がかかります。
一方で鉄は燃えることはなくても、一定温度を超えると急激に強度を失い倒壊してしまいます。鉄を高温で熱すると溶けてしまうことをイメージすればわかりやすいでしょう。
木造の物件は通気性が高く、カビや結露が発生しにくいという特徴があります。木材は天然の素材であるため、「調湿性」を兼ね備えています。「調湿性」とは、梅雨などの湿気が多い時期には空気中の湿気を吸収して空気を乾燥させ、空気が乾燥する時期には湿気を放出する特性のことです。
木造アパートは、木が保有する本来の特性を活かして、快適な環境を維持することができます。
木造アパートは、防音性は鉄骨造やRC造に比べると劣っています。周囲の部屋から話し声や歩く音などの生活音が聞こえやすく、騒音トラブルに発展してしまうケースも少なくありません。これは、木造自体が鉄骨や鉄筋コンクリートに比べると、音を伝えやすい特徴があるためです。
しかし、防音性は使用する素材や建材によって改善可能です。遮音材を使用したり、二重窓を設置したりすることで、隣の部屋の話し声やテレビの音などを遮断することができます。
ここまでオーナー目線で木造アパートのメリットやデメリットを紹介してきましたが、賃貸経営を行うにあたり、入居者の視点も欠かせません。ここからは入居者目線での木造アパートの特徴を紹介していきます。
入居者から見た木造アパートのメリットは、賃料や管理費が安い点です。木造は建築コストが安く、さらに建物の階数も低いものが多いため、管理費も比較的安く抑えられます。築年数や立地条件が同じ場合、RC造や鉄骨造の物件に比べて、木造アパートはコストを抑えて住むことができるでしょう。
また、木造アパートは鉄骨造やRC造に比べて、築年数の経過に応じて賃料が下落しやすいという特徴があります。できるだけ安い家賃の部屋を探している方にとっては、木造アパートは魅力的といえるでしょう。
木造アパートは賃料だけでなく、初期費用や更新料なども安い傾向にあります。そのため数年単位で見た場合の総額の費用を大幅に抑えられます。
木造は部屋を広くとりやすいことから、自分の生活スタイルに合わせた間取りの物件を選べる点が魅力です。RC造では構造上室内に梁（はり）が多くなってしまう特徴がありますが、木造では柱や梁がそこまで多くないため、空間を広く使いやすく、大きな部屋を確保することができます。
また、鉄骨造などと違って木材は加工しやすいため、さまざまな間取りに柔軟に対応できます。間取りの細かいデッドスペースなども、極力削れる点も木造の特徴といえるでしょう。
木造のアパートでは凹凸が少ない広い部屋が実現できるため、家具選びでも、木造アパートはメリットがあります。凹凸の多い小さな部屋では細かく採寸しなければなりませんが、木造の物件であればそこまで細かく気にすることなく家具を選ぶことができるでしょう。
木造といえば、RC造や鉄骨造に比べるとどうしても劣っているイメージをもたれることがありますが、近年では木造アパートの性能も向上しています。木造は軽量なだけでなく、調湿性や断熱性にも優れています。そのため快適な住環境を実現しやすいでしょう。
近年の木造アパートでは、断熱性能を高めるためにウレタンフォームやセルロースファイバーなどの高性能断熱材が導入されています。これにより、冬は暖かく、夏は涼しい室内環境が実現可能です。
また、耐震性についても最新の技術によって性能が向上しています。たとえば、耐震壁や耐震パネルを使用したり、金物工法などを採用したりする方法があります。
このような技術によって地震の揺れに対する耐久力が向上するだけでなく、地震の際に建物の揺れを抑える制振装置などの導入も可能になるため、地震に対しても強く、安心して暮らせるでしょう。
木造の強みは、土地の特性を最大限に活用できることです。用途地域の制限や土地の形が悪かったり、道路付けが悪い場所にも、木造であれば器用に建築ができる可能性が高まります。設計の自由度が高く入居者のニーズに応えやすい点は、木造ならではの特徴です。木造の施工性は、投資目線では収益性に変わります。
また、木造アパートは、ほかの構造の物件に比べると建築費が安い点が特徴です。賃貸経営という観点においては、木造物件は初期投資を抑えつつ、利回りが確保できる魅力的な投資物件といえるでしょう。
ただし、メリットの多い木造アパートですが、RC造や鉄骨造に比べると劣化が早いというデメリットもあります。また、木造の物件に対してはよいイメージを持っていない方も一定数存在します。
木造アパートを建築・運用する際には、メリット・デメリットを理解したうえで、最適な物件を選定・建築することが重要です
監修者
東京を中心に、20年以上アパート・マンション建築賃貸業界に従事。現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
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