儲からない？アパート経営のリスクと成功の鍵

アパート経営が儲からないと言われる理由

労働をせずに収入を得る、不労所得に憧れを抱いている方は、決して少なくないでしょう。不労所得にはさまざまな種類が存在しますが、そのなかの1つがアパート経営です。

その名のとおり、所有しているアパートの部屋を貸し出し、家賃収入を得るビジネスですが、儲からないイメージを持つ方もいます。アパート経営が儲からないと言われる主な理由は、以下のとおりです。

利益が出るまで時間がかかるから

アパート経営が儲からないと言われる理由の1つとして、利益が出るまで時間がかかる点があげられます。アパート経営に限らず、何か事業を始める場合、できれば短期間での利益回収をしたいと考える人が多いでしょう。

しかし、アパート経営が黒字化するまでには、かなり長い時間が必要です。たとえば、新築のアパートで経営を始めた場合、アパートの立地や設備、事業内容などの条件によって多少期間は変動しますが、家賃収入で初期投資費用を回収するには10年単位で時間がかかります。

とくに初年度は、アパートの建設費や購入費などがかかり、収支が大幅なマイナスになるケースがほとんどです。そのため、長期的な運用ができない方や、アパート経営に対する知識が不足している方には、儲からないという話になってしまいます。

多額の初期投資・ローン（借金）の負担があるから

初期投資やローンの負担が大きい点も、アパート経営が儲からないと思われやすい理由です。

土地や建物を購入してアパート経営を始める場合、多くの方はローンを利用して必要な資金を調達します。多額の借金を背負うことから、儲からないというイメージを持つ人も多いのでしょう。さらに経営がうまくいかなかった場合、その多額のローンが残ることになり、そうしたリスクやそもそも借り入れる額が大きいため、二の足を踏んでしまうという方も少なくないでしょう。

実際には、金融機関の担当者や不動産業者と相談しながら現実的な返済計画を立てていればローンの返済は可能です。また、ローンを活用することでレバレッジ効果を期待でき、少ない自己資金でも高い投資収益率も目指せます。

メンテナンスと修繕のコストがかかるから

アパート経営が儲からないといわれる理由として、メンテナンスと修繕のコストもあげられます。所有しているアパートは、年月が経過すると設備をはじめさまざまな部分が劣化するため、定期的にメンテナンスや修繕を実施しなければなりません。

そして、メンテナンスと修繕にかかる費用は、基本的にアパートの経営をしているオーナー自身が負担します。水漏れや故障したエアコンの修理程度であれば、そこまで大きな金額は必要ありません。しかし、外壁塗装や屋根塗装を行う場合は、100万円単位の費用がかかることもあります。

本来はアパートの質や安定した経営を維持するための重要な経費ですが、出ていく費用にばかり目が向いてしまい、アパート経営が儲からないと感じる方もいるようです。

空室リスクがあるから

空室リスクも、アパート経営が儲からないと思われやすい理由の1つとしてあげられます。空室リスクとは、所有しているアパートの部屋が埋まらず、空室だらけになるリスクのことを指します。

アパート経営の主な収入源は、入居者から回収する家賃です。しかし、契約期間が終了した住人がアパートを退去し、空室が増えてしまうと、家賃が入らず収入が減ってしまいます。すぐに入居者が決まれば大きな問題にはなりませんが、空室期間が長くなればその分収入が途絶える期間も長くなり、アパート経営に悪影響を与えかねません。

空室リスクを下げるためには、事前に入念に市場調査を行い、ニーズにあわせた物件選びを行うことが重要です。また、新しい設備の導入や、認知度をアップさせるマーケティング戦略なども有効です。

しかし、これらの対策にはどうしても手間と時間がかかります。対策自体を負担に感じる方も多く、結果的に「アパート経営は割に合わない」と思われがちです。

時間が経過すると家賃が下落するから

時間が経過すると家賃が下落してしまう点も、アパート経営に対してマイナスイメージを持たれやすい理由の1つです。立地や設備などの条件によって多少異なりますが、アパートは築年数が長くなるほど入居者を確保するのが難しくなります。

入居者を確保する難易度が高まる理由は、経年劣化によって汚れた外観や内装を見て入居希望者が敬遠する、耐震性に対する不安の上昇などさまざまです。たとえ立地や設備、間取りなどの条件がよくても、同じ条件で築年数が浅いアパートがあれば、ほとんどの方は築浅のアパートを選択するでしょう。

そのため、築年数の経過とともに家賃を下げ、入居者を確保できるようにするのですが、家賃が下落すれば当然収益も減少します。また、築年数が経過すればその分メンテナンスや修繕にかかる費用も増え、さらに収益性に悪影響が出かねません。

リフォームやリノベーションを行い、最新のニーズにあわせた設備を導入するなどの対策を行うことで、これらの問題にも対応できますが、マイナスのイメージが先行してしまい、アパート経営が儲からないと思われる原因となっています。

経営や税金などの専門知識が必要だから

経営や税金などの専門知識が必要である点も、アパート経営が儲からないと思われている理由の1つです。アパート経営に限った話ではありませんが、ビジネスを行うためにはさまざまな専門知識を学ぶ必要があります。

そのなかでもとくに重要性が高いのが、税金に対する知識です。もし税金に対する理解が不十分なままアパート経営を進めてしまうと、本来支払う必要がなかった高額な税金を納める羽目になりかねません。

また、知識がないために本来収めるべき税金を払い損ねてしまった場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生します。悪質と判断されてしまうと、10年以下の懲役か1000万円以下の罰金、または両方を科せられる可能性があります。

税金に関しては税理士を、アパートの運営に関しては不動産会社や管理会社を頼ることで対応できますが、これらの要因からアパート経営は損をしやすい、つまり儲からないと思われているようです。

参考：e-GOV　所得税法

土地を持っている必要があるから

アパート経営が儲からないと思われている理由として、土地を所有している必要があるという認識もあげられます。

土地を所有している方は、土地を購入するための初期費用が必要ないため、全体の予算を抑えやすいでしょう。また、土地を担保にすることで、ローンも借りやすくなります。

これらの要因から、土地を所有している方は、アパート経営で利益が出るようになるのが比較的早い傾向にあります。しかし、もちろん、土地を持っていない方もアパート経営で利益を上げることは十分可能です。

むしろ、土地がないからこそ、より条件の良い立地を選べるというメリットもあります。ただし、土地を確保するところから始める関係上、どうしても初期費用がかさんでしまい、利益が出るまでに時間がかかります。

そのため、すぐに利益を出したいと考える方ほど、アパート経営は儲からないという印象を持ってしまうことがあるようです。

アパート経営のトレンド

アパート経営が儲からないと言われる理由は、利益が出るのに時間がかかる、初期費用がかかるなどさまざまです。しかし、それだけでアパート経営が儲からないと決めつけるのは早計でしょう。

以下では、アパート経営が儲かるか否かの参考情報として、現在のアパート経営におけるトレンドを解説します。不動産所得や全国賃料、そして首都圏における単身世帯の動向について、順番にチェックしていきましょう。

不動産所得の動向

アパート経営で得た家賃収入は不動産所得に該当しますが、国税庁の「申告所得税標本調査」に記載されている不動産所得の平均の推移は、以下のとおりです。

参考：国税庁　申告所得税標本調査結果

表からわかるように、2021年から2022年にかけてのみやや数値が下がっているものの、2013年から2023年までのトータルで考えると、平均所得金額は10年で35.4万円も上昇しています。

ただし、このデータはアパートのみならず、戸建て賃貸をはじめとするほかの家賃収入も含まれているため、残念ながら今回取り上げたデータだけでアパート収入の平均は上がっているとは言い切れません。

しかし、アパート経営が儲かるか否か判断するにあたって、1つの有力な参考情報にはなるでしょう。

全国賃料の動向

全国賃貸管理ビジネス協会が実施した調査によると、全国平均家賃は以下のとおりです。

参考：全国賃貸管理ビジネス協会　全国家賃動向

家賃が前年度よりも下がっている都道府県も存在しますが、2025年2月時点で全国の総平均家賃は、前年同月より4.8％上昇していることがデータからわかります。全国の総平均家賃が上昇した理由として、昨今の物価高の影響や周辺環境の変化による土地、および建物の評価の向上などがあげられるでしょう。

なお、部屋のタイプごとにデータを確認してみると、最も上昇幅が大きかったのは1部屋の前年同月比9.5％上昇でした。

首都圏の単身世帯の動向

東京都をはじめとする東京圏は、転出者よりも転入者が多い転入超過の状態です。

総務省統計局が公開しているデータによると、2023年の東京圏の転入超過は114,802人でした。2022年のデータと比較すると、転入超過は20,391人増加しています。

そして、東京都における単身世帯数は上昇傾向で推移しており、2040年にはピークを迎え、411.4万世帯になると予想されています。

その後、2045年には410.1万世帯となり、ピーク時よりは多少減りますが、それでも2020年と比べると47.5万世帯増加となる見込みです。

単身者向けのアパートは比較的賃料の変動幅が小さく、極端な下落のリスクは低いでしょう。

出典：東京都の統計　東京都世帯数の予測

これらの要因から、首都圏における単身者向けのアパート経営は破綻しにくく、むしろ収益が見込める可能性が高いといえるでしょう。

参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告　2023年（令和５年）結果

アパート経営のメリット

アパート経営のトレンドからわかるように、アパート経営は決して儲からないビジネスではありません。

そして、アパート経営は、経営者にさまざまなメリットをもたらしてくれます。具体的にどのようなメリットが存在するかは、以下のとおりです。

長期で安定した収入になる

長期間安定した収入が得られる点は、アパート経営の代表的なメリットの1つです。アパート経営以外にも、賃貸収入を得る方法はいくつかあります。

たとえば、事業者向けの貸店舗は、収益性も高いです。しかし、貸店舗は景気の影響を受けやすく、周辺エリアに競合他社が参入した場合、撤退される可能性もあり、安定感はあまりありません。

一方のアパート経営は、事業者向けの貸店舗ほどの収益性はないものの、入居者さえ確保できれば安定した収入が確保できます。

また、経済状況や市場動向に合わせて、柔軟に経営を見直しやすい点も魅力です。インフレが進行しても、適切なタイミングで賃料を見直せば、収益の実質的な価値を損なわずに運営を続けられるでしょう。

相続税対策になる

相続税対策になる点も、アパート経営のメリットとしてあげられます。相続税とは、親や配偶者が亡くなり、お金や土地などの財産を相続したとき、相続した財産に課される税金のことです。

相続税の計算をする際は、相続税評価額と呼ばれる財産の価額を用います。そして、土地や建物の相続税評価額は、銀行に預けられている預金や現金と比較すると低いため、アパートの所有によって相続税を抑えることが可能です。とくに都市部にある土地や建物は、時価よりも相続税評価額が安くなる傾向があります。

また、相続税には小規模宅地等の特例と呼ばれる制度があります。アパートをはじめとする賃貸用の土地について、一定の要件を満たすことで、200平方メートルまでの評価額を50％減額可能です。

アパート取得のためにローンを組んだ場合も、その債務額を相続財産から控除できるため、節税につながります。

参考：国税庁　No.4124　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

不労所得を得られる

アパート経営のメリットとして、不労所得が得られる点もあげられます。不労所得とは、読んで字のごとく労働せずに取得できる収入のことです。

アパートの所有者のなかには、経営を自分で行わず、必要な業務を不動産会社に任せている方も一定数います。その場合、労力や時間を提供せず、収入を得ることが可能です。

また、昨今は年金制度の将来性に不安が広がり、老後の資金に対して不安を抱える方も少なくありません。しかし、アパート経営によって不労所得を得ることができれば、定年後も安定して収入を得られます。

そして、副業として始められる点もメリットです。本業と一緒に副業収入が得られれば、経済的な安定を確保しやすくなるでしょう。ただし、副業としてアパート経営を始める場合は、自身が所属している企業が副業を認めているか否か、事前に確認してください。

レバレッジ効果を得られる

アパート経営のメリットの1つとして、レバレッジ効果を得られる点もあげられます。レバレッジ効果とは、少ないお金で大きなリターンを得ることです。

たとえば、利回りが5％の物件を自己資金1000万円で購入した場合、年間収益は50万円程度にとどまります。しかし、自己資金1000万円と金融機関で借り入れた9000万円、合計1億円で同じ利回りの物件を購入した場合の年間収益は、500万円です。

ただし、利用したローンの金利によっては、物件の利回りが元利金を返済したあとの手残りを上回らない場合もあるため、事前に試算をしておきましょう。

儲かるアパート経営のためのポイント

アパート経営には、相続税対策になる、不労所得になるなど、さまざまなメリットが存在します。しかし、誰でも挑戦すれば利益が得られるほど、ビジネスの世界は甘くありません。

以下では、アパート経営をするにあたって押さえておきたい、儲けるためのポイントについて解説します。アパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

事前の市場調査

アパート経営で利益を出すためには、事前の市場調査は欠かせません。具体的には、アパートの建設予定エリアのニーズを調べましょう。

どれだけ立派なアパートを完成させても、エリア周辺の住人のニーズを満たせなければ入居者を確保できません。たとえば、単身者が多いエリアにファミリー向けのアパートを建設しても、いつまで経っても部屋が埋まらない可能性が高いでしょう。

ニーズを正確に把握できれば、適切な価格設定やマーケティング戦略の立案に役立ちます。なお、周辺エリアのニーズを把握するにあたって、以下の情報が参考になります。

1. 人口動態
2. 経済状況
3. 近隣施設
4. 交通の利便性
5. 競合他社
6. 家賃相場

建物を建てたあとで、実際のニーズに合わせて改修するのは簡単ではないため、市場調査は必ず実施しましょう。

長期的な視点での投資戦略

アパート経営で利益を出したい場合、長期的な視点での投資戦略を立てましょう。アパート経営は短期的な利益が出にくいですが、長期的な経営によって徐々に安定した利益を出せるようになります。そのため、10年、20年先を見越して投資戦略を考えなければなりません。

なお、投資戦略を考えるにあたって、とくに大切なのがキャッシュフロー管理です。アパート経営は、建設費をはじめとする初期費用のみならず、修繕費や管理費、保険料などのランニングコストもかかります。計画を立てる際は、これらの継続的に発生する費用も必ず考慮してください。

また、長期空室をはじめとする突発的なトラブルに備え、一定の予備資金も確保しましょう。想定外の事態に備えた計画を立てることで、よりアパート経営の安定性を高められます。

アパート経営リスクの把握

アパート経営リスクを把握することも、利益を出すにあたって重要なポイントです。アパート経営に限った話ではありませんが、ノーリスクのビジネスは存在しません。

アパート経営の場合は、たとえば以下のようなリスクを考慮しなければなりません。

1. 空室リスク
2. 自然災害リスク
3. 火災リスク

上記のようなリスクが実際に発生した場合、アパート経営そのものの継続が困難になる可能性も否定できません。しかし、あらかじめリスクの存在を把握しておけば、各種リスクに対して備えることが可能です。

そのため、いざ問題が発生したときも、アパート経営に深刻な影響を出さずにすむ可能性を高められます。

適切なパートナーの選定

アパート経営において、適切なパートナーの選定も重要です。経験がない方でも、優秀なパートナーと連携すれば安定した利益が見込めます。もちろん、過去の実績や口コミなどを確認し、信頼できる相手かしっかり見極めましょう。

主な相談先、および相談できる内容は以下のとおりです。

1. ハウスメーカー：設計プランや建築費用、竣工後のシミュレーション
2. 税理士：確定申告や相続税など税務全般に関する相談
3. ファイナンシャルプランナー：資金計画に関する相談
4. 管理会社：入居者対応、空室対策、建物の維持管理などに関する相談

まとめ

アパート経営は短期的な利益が望めない、初期費用やランニングコストが高いなどの理由から、儲からないと思われがちです。しかし、実際は首都圏を中心に単身者向けのアパートの需要が高まっている、賃料が上昇しているなどの要素から、十分儲けられます。

もちろん、アパート経営を軌道に乗せるためには、正しい市場分析をはじめ長期視点での投資戦略の立案、信頼できるビジネスパートナーを見つけるなどしなければなりません。未経験者にとってハードルが低いとは言い難いため、アパート経営を始めるか考えている方は、今一度本当に自分にできるのか、よく検討するのをおすすめします。