富裕層の投資戦略に学ぶ｜どのように資産を守りながら安定的に資産を伸ばすか
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不動産投資家K
アパート経営において、利回りは重要な指標のひとつです。ただし、指標として正しく活用するためには、利回りの意味や計算方法を把握しておく必要があるでしょう。
この記事ではアパート経営の利回りの種類や計算方法、理想の利回りや最低ラインなどについて解説します。
アパート経営の利回りとは、アパートの建築や購入にかかった費用に対し、得られる利益の割合を示したものです。簡単にいうと、投資の合計額に対する、年間の利益率を指します。
アパート経営において、利回りは収益がどの程度得られるかを判断するための重要な指標です。
不動産投資の利回りには、表面利回り・実質利回り・想定利回りの主に3種類があります。それぞれ計算方法が異なりますので、しっかり区別しましょう。
また、どの利回りを使用するかによって評価も変わってきますので、単なる計算方法の違いというだけではなく、それぞれがどのような時に使える数字かも把握しておきましょう。
| 内容 | 計算式 | |
|---|---|---|
| 表面利回り | 物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を表す | 年間の家賃収入÷物件の購入価格×100 |
| 実質利回り | 物件の購入価格や年間の家賃収入に、諸経費を含めて計算する | （年間の家賃収入‐年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100 |
| 想定利回り | 年間の家賃収入を、すべて満室時と想定して計算する | 満室状態での年間の家賃収入÷物件の購入価格×100 |
表面利回りとは、物件の購入価格（投資額）に対する年間の家賃収入の割合です。
表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
たとえば物件の価格が4,000万円、年間の家賃収入が300万円の場合、表面利回りは300万÷4,000万＝7.5%です。
表面利回りは計算がシンプルでわかりやすい一方、諸経費が一切含まれていないことに注意が必要です。諸経費を含まないため、各利回りのなかでも高い数字となり、不動産広告等で使用されている利回りは表年利回りである場合が多いです。
表面利回りは物件を比較する際に利用されることが多い数字です。
実質利回りとは、物件の購入価格と購入時の諸経費を足した額に対する、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた額（純利益）の割合です。
実質利回り＝（年間の家賃収入‐年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100
実質利回りは諸経費を含んでいるため、表面利回りよりも現実的な数値と投資の判断材料として使いやすいのがメリットです。しかし、諸経費などの見積もりを誤ると、実際の利回りとズレが発生してしまいますので注意しましょう。
想定利回りは、物件の購入価格（投資額）に対する空室がない状態を想定した年間の家賃収入の割合です。
想定利回り＝満室状態での年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
想定利回りは、期待できる最大利益を把握する場合に使われる指標で、表年利回りよりもさらに高い数値が出ます。空室や経費を計算に入れないため、実際の利益とはズレが生じる可能性が高い点に注意しましょう。
3種類の利回りの計算方法を解説しましたが、利回りは土地を所有しているかどうかで変わります。土地を所有している場合は投資額は物件購入費（建築費）のみですが、土地から購入する場合は土地の価格も投資額に含まれます。
所有している土地を活用してアパートを建築する場合の利回りは、投資額（＝建築費）と年間家賃収入で計算できます。
元々土地を保有している場合の利回り＝年間の賃料収入÷建築費
土地から新たに購入する場合の利回りは、土地価格と建築費の合計額に対する年間賃料収入の割合です。
土地から購入する場合の利回り＝年間賃料収入÷(土地価格＋建築費)
土地から新たに購入する場合、投資額に建築費だけでなく土地の価格も含める必要があります。土地の価格が含まれる分、当然利回りは低くなります。
さらに土地の価格は都市部で高く、地方では低くなるため、利回りは都市部で低く、地方で高くなる傾向にあります。
アパート経営の収益性を判断するうえで、どの程度の利回りを確保すべきなのでしょうか。理想的な利回りや確保すべき最低ラインについて解説します。
一般的に、新築アパートの理想的な実質利回りは5%程度、最低ラインは3%程度とされています。実際には建築費・金利・家賃・立地条件などによって利回りの目安は変動します。上記の基準は、あくまで1つの目安として把握しておきましょう。
自分が所有する土地でアパートを建築する場合は、土地価格が含まれない分、一般的な目安よりも、高めの利回りが想定できると考えられます。
具体的には表面利回りで7%〜8％、実質利回りで5～6％以上が理想の利回りとして期待できます。
もちろん、その土地がアパート経営に適しているかどうかなどさまざまな要因によって想定できる利回りも変わってきます。
新築アパートを一棟購入する場合の利回りの目安を一概に示すのは難しいですが、新築一棟アパートの表面利回りは5～6%程度、実質利回りで4%～5%程度が理想と考えられます。
ただし、土地の価格や家賃収入、ローン返済、空室率の想定などによって左右されるため、あくまでも参考値として捉えてください。
中古アパートの一棟購入する場合、利回りは築年数に左右されます。新築と異なり、修繕費やリフォーム費用などが発生することもあり、実質利回りは若干下がります。
中古アパートの場合、理想的な利回りは築10年以下で6％前後、築10～20年では7%前後、築20年超で9%前後です。
築年数が古いほど表面利回りは高くなる傾向ですが、具体的な利回りの目安は物件の条件によって大きく変わります。
アパート建築費は、建物の構造・規模、坪単価によっておおまかな相場を知ることができます。施工面積における坪単価の相場はおおむね下記のとおりです。
木造がもっとも安く、鉄骨造や鉄筋コンクリートの場合は高くなります。
アパート経営の利回りは、現状の水準だけではなく将来どうなるかも重要です。空室の発生や修繕費の増加といった物件の事情に加えて、金利上昇など社会的な要因も利回りを左右します。
アパート経営における利回りに関する注意点を7つ解説します。
不動産投資では利回りの高さに注目する方も多いですが、利回りだけで飛びつくのは危険です。
まず、相場からかなり高い利回りの場合、実態とかけ離れている可能性があり、利回りの計算条件を確認する必要があります。広告などに掲載されている利回りは、表面利回りのケースが多く、維持管理費などが計算に含まれていないため、実態より高い数字です。
次に、物件に何かしらの事情があるため価格が安く、結果的に利回りが高くなっているケースもあります。立地条件・築年数・耐震性などが原因であることが多いため確認しておきましょう。とくに1981年以前の旧耐震基準のもとで申請が下りた物件は、金融機関から融資を受けるのが難しいという問題があります。
アパート経営において利回りは重要な指標ですが、絶対的なものではなく、利回りの高さだけで投資判断はできません。高い利回りの背景を理解するようにしましょう。
利回りはいくつか種類があり、不動産会社のサイトなどでは表面利回りがアピールされているケースもあります。しかし、投資判断をするうえでは実質利回りのほうが重要なため、自身で計算できるようになっておくと良いでしょう。。
表面利回りは、多くの物件情報を比較したり絞り込んだりするのに向いています。実質利回りは、絞り込んだ中で物件を詳しく比較検討するのに役に立ちます。
実質利回りは初期費用や運営の維持管理費を考慮するため、より実態に近い数値が出ます。実際の不動産経営の実態を把握するのに重要な指標です。
実質利回りはアパート経営の実態に近い数字が出る点がメリットですが、収入から差し引く年間経費には注意が必要です。経費の想定を間違えると、実態から遠い数字が出てしまう恐れがあります。
年間経費の目安は物件の20%程度とされていますが、その物件の実態に合わせて計算するほうが、現実に近い利回りを求められます。
年間経費には固定資産税などの税金、火災保険など各種保険料、管理委託費、入居者募集費用などがあります。実際に必要な費用を漏れなくリストアップして、年間経費を想定することが重要です。
不動産投資を続けるうえで考慮しなくてはならないのが修繕費で、エアコン、内装、外壁・屋根材、水回りなどの入れ替えやメンテナンスのための費用です。軽いメンテナンスで数十万円、大規模な場合は数百万円かかります。
部屋の数が多かったり面積が広かったりするほど費用が高くなるため、一括で修繕費を用意しておくのは難しく、毎月の家賃収入から一定の割合を積み立てて準備をするのが一般的です。
将来の必要経費のため、利回り計算の際の収益に修繕の積み立て分は含めず計算をするのが望ましいでしょう。
アパート建築で金融機関からローンを借りる場合、金利タイプは固定金利または変動金利の2種類です。固定と変動を合わせた、ミックスタイプを取り扱う金融機関もあります。
変動金利型は、固定金利よりも金利が低いため、融資を受ける際に選ぶ方も多いです。しかし、半年ごとに金利の見直しが行われて定期的に金利が変更されることに注意しなくてはなりません。
金利が上がると当然返済額が増えるため、アパート経営に影響が出ます。金利が上昇した場合の対策は以下の2つです。
固定金利は返済額が途中で変更されないため、ある程度の見通しを持ったアパート経営がしやすいのがメリットです。繰り上げ返済をすれば返済総額が減少し、その分の金利が減るため、毎月の返済が楽になります。
金利が下がらないとしても、家賃収入が減る恐れがあります。物件が古くなってくると、周辺物件より魅力度が低下するため、空室リスクも発生することに注意が必要です。
総務省統計局の調査によると、家賃の下落率はおよそ年1%程度となっています。何もしなければ、たとえば8万円の家賃は10年間で7万2,000円程度に下がる計算です。
家賃収入が減少すれば利回りも悪化するため、家賃収入減少の対策を考えておく必要があります。地域や時代の変化に合った設備を入れることやリフォーム等で、入居者のニーズを捉え家賃の下落幅を抑えることができます。
参考：総務省統計局 借家家賃の経年変化について
表面利回りや実質利回りの計算方法は、ここまで解説したとおりです。ただし、計算で実際に用いられる数値は業者によって異なるケースがあります。
例えば家賃収入に関して、現在の家賃、相場から判断する適正家賃など複数の数値が考えられます。どの数値を採用するかによって、利回りが変動することに注意が必要です。
利回りなどの業者の出した数値を鵜吞みにするのではなく、どの数値で計算されているか、何が含まれているか・含まれていないかを確認しましょう。
アパート経営は続けていくうちに、周辺の物件との競争力が落ちて入居者や家賃収入が減りやすくなる傾向があります。また、築古になると修繕費もかかるため、経営が厳しくなっていく場合もあります。
アパート経営を続けるうえで、いかに利回りを高く維持するかは重要です。利回りを維持し、高めるための取り組みを6つ解説します。
空室を減らしたいがために、築年数が古くなってくると家賃をすぐ下げようと思う方もいるかもしれません。しかし、家賃の減少は利回りの悪化に直結するため、可能な限り避けるべき方法です。
家賃を一度下げてしまうと再び上げることは簡単ではなく、入居者を説得しなければなりません。また、一部の部屋だけを減額すると、同じ物件で部屋を借りている入居者との不公平が生じ、トラブルにつながる恐れもあります。
物件と周辺地域の相場から適正な家賃を算出し、家賃を下げることはできる限り回避するようにしましょう。
想定利回りは満室の状態で計算しますが、空室が多くなると家賃収入が減少し、利回りも低くなります。想定どおりの収益を得られなくなりますので、いかに満室に近い状態をキープするかが重要です。
空室リスクを抑えるためには物件の魅力度を高めることが重要であり、入居者に人気の設備を導入することも有効です。たとえば下記のような設備が考えられます。
すべての設備を導入することは難しいですが、ターゲットとしている入居者や周辺物件などを考慮し、優先的に導入する設備を決めましょう。
たとえば単身の女性なら、モニター付きインターホンや防犯カメラなど、セキュリティを高める設備が好まれると考えられます。ファミリー向けで人気なのは、追いだき機能やシステムキッチンなどです。
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空室をできるだけ作らないための対策として、フリーレントも有効です。フリーレントとは、最初の一定期間は家賃が無料になる契約をいいます。
フリーレントの期間は物件によってさまざまです。入居までの日割り分や2週間程度と比較的短いケース、1～3カ月程度と少し長いケースがあります。
入居者にとっては、フリーレントがあると最初の期間分の家賃が浮くため、引っ越しの初期費用を減らせます。また、すぐに入居しなくても引っ越し先の家賃がかからないため、急がずにゆっくりと引っ越しができる点もメリットです。
フリーレントの期間は家賃収入がないため、家賃を下げるのに等しいのではないかと思う方もいるでしょう。しかし、フリーレントの期間は限られており、終了すれば通常どおりの家賃収入が得られます。
フリーレントによって一時の損失が出ても、家賃を下げるよりはリスクが少ないといえます。
アパート経営の管理方式は以下のとおり3種類あります。
自主管理は管理委託手数料が発生しませんが、経営者が自分で入居者対応、建物の修繕や維持管理などすべての管理業務を行うことになります。管理委託は管理委託手数料などの費用を支払う必要がありますが、経営者の負担は軽くなります。
サブリース契約は、サブリース業者がアパートを一括で借り上げて、入居者へ転貸借する方法です。空室があっても賃料は保証されるものの、賃料の一部を業者へ支払うため、利回りが低下します。
それぞれの管理方式にメリット・デメリットがあり、どれを選ぶべきかはケースバイケースです。経営者の不動産投資の経験、時間的・精神的な制約、物件の規模などを総合的に考慮し、相応しい管理方式を選びましょう。
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管理会社へ支払う手数料は、毎月発生するコストです。管理会社によって委託可能な業務は異なりますので、物件の維持管理に相応しいかを判断しましょう。
建物の巡回や清掃などの実施頻度は、管理会社によってさまざまです。たとえば巡回などは経営者自身が行う自主管理にして、管理費の削減をする方法もあります。
管理内容と手数料を比較検討し、費用に見合わないと判断したら見直しましょう。保険料も同様で、複数社の補償内容・範囲を比較検討し、費用対効果の高い保険へ切り替えます。
物件の場所などによっては、アパート経営では高い利回りが期待できない場合もあります。アパート経営以外にも不動産投資の方法はありますので、複数の土地活用プランを比較検討することがおすすめです。
具体的な土地活用プランとして以下があげられます。
たとえば周辺が住宅街でない場合、貸店舗などの商業施設、老人ホームなどの高齢者施設のほうがよいかもしれません。周囲にコンサート会場や野球場がある場合、駐車場やコインパーキングなどのニーズもあるでしょう。
立地、初期費用、管理の容易さ、節税対策など、複数の視点から適切な土地活用プランを選びましょう。
アパート経営において利回りは重要な指標で、表面利回り・実質利回り・想定利回りの3種類があります。3つのうち実態に近い数字を出せるのは実質利回りのため、計算方法をしっかり頭に入れておきましょう。
不動産会社の広告などを見たときに利回りの高さだけで飛びつくのではなく、何か事情がないかを慎重に調べましょう。
アパート経営を長く続けるには、利回りを下げないことも重要です。空室を減らす、家賃を下げないなど、複数の対策を取りましょう。
監修者
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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