不動産所有者が海外移住する際に必要な準備とは？不動産投資の課題と解決策
海外移住を予定していたり、海外赴任の可能性のある賃貸不動産のオーナーにとって、日本国内の賃貸経営や税務対応は大きな課題となります。入居者対応や家賃管理、家賃収入の確定申告などは現地から直接行うことができないため、管理会社への委託や納税管理人の選任が不可欠です。 本記事では、海外に移住・赴任するオーナーが直面するリスクや対応策を解説し、安心して賃貸経営を続けるためのポイントを紹介します。 ポイント ...
不動産投資家K
不動産投資では、高額な物件を購入するため多くの場合金融機関からの融資が不可欠です。しかし、「購入したい物件の担保価値だけでは、希望する融資額に届かない」といった事態に直面することも少なくありません。
そんな時に選択肢となるのが共同担保です。
共同担保は、複数の不動産を担保とすることで、より大きな融資を引き出すことができる有効な手段です。しかし、安易に活用するのではなく、知っておくべきリスクも存在します。
この記事では、不動産投資における共同担保の基本的な仕組み、具体的なメリット・デメリット、活用を検討すべきケースについて、わかりやすく解説します。不動産投資の規模拡大を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。
共同担保とは、一つの融資に対して、複数の不動産をまとめて担保として設定することを指します。「共担（きょうたん）」と略されることもあります。
たとえば1億円の融資を受けたいと思っても、自身の属性と購入予定の不動産の評価だけでは希望の融資額に届かない場合、投資家は自己資金で補う方法とは別に、ほかに所有している土地や建物などの不動産を追加で担保にすることで評価額の上乗せを求める方法があります。
購入予定の不動産と、追加で担保にした不動産をあわせたものが共同担保です。金融機関は、複数の不動産をひとつの担保として捉えて融資額を評価します。
投資家にとっては、不足する評価額を補い、希望の融資額を引き出すことが共同担保を設定する大きな理由です。
たとえば、自己資金をできるだけ抑えて規模の大きな物件を購入したい場合や、担保価値の低い物件を購入したい場合、どうしても購入したい物件がある場合などに、共同担保の設定は有効と言えるでしょう。
共同担保を活用すれば、大きな融資を引くことができるようになり、投資の選択肢が広がります。
複数の不動産を共同担保として設定しておくことは、融資を行う金融機関にとってリスクの分散につながるため、大きなメリットとなります。
不動産の価値は、常に一定ではなく、融資を行う金融機関にとっては、担保不動産の価値が下落するリスクが伴います。共同担保を設定することで、一方の不動産の価値が下がった場合でも、他の担保物件での補うことが可能となり、担保価値の安定性が高まると言えるでしょう。
また、複数の担保物件を確保しておくことで、万が一返済が滞った際にも、複数の資産からの回収が可能となり、債券の回収リスクを低減できるといった点もあげられます。
共同担保の設定は、状況によってはデメリットになることもあります。
共同担保を活用すべきかどうかは、デメリットが自身に当てはまるかどうかを慎重に検証する必要があります。共同担保は、充分にリスクが回避できると判断して初めて活用すべき方法であることを理解しておきましょう。
ここでは、共同担保を活用しない方がいいケースについて紹介します。
金融機関はあくまでも2つ以上の物件をセットとして担保にしているため、物件所有者の都合でどちらか片方だけを先に売却したいと思っても、金融機関の承諾なしに売却することはできません。
将来、売却する可能性がある不動産であれば、将来的な柔軟性を確保するために、共同担保にするのは見送る方が無難かもしれません。
融資を受けた金額の返済が滞ってしまうと、共同担保に設定したすべての不動産が差し押さえられてしまいます。
たとえば、共同担保を自宅に設定してしまうと、最悪の場合は自宅まで失う可能性もあります。こうした事態を避けるためには、綿密な返済計画を立て、なおかつ堅実に返済できる見込みを持って決断することが大切です。
複数の不動産を手放すことになりかねないリスクを考慮してもなお、共同担保を設定しても良いケースがあります。共同担保を設定した方がプラスになる条件が揃っているケースでは、一概に共同担保を否定はできません。
共同担保によって、少ない自己資金でより高額な物件を購入できる、いわゆる「レバレッジを効かせた投資」が可能になります。たとえば、タイミングを逃したくない優良物件を購入したい場合など、共同担保によって迅速な資金調達ができれば、大きな収益機会を得る可能性が高まります。
逆にいえば、共同担保を設定しても後悔しないと判断できるケース以外は、慎重に熟慮することが大切です。また、すぐには売れないと判断できる物件であれば、無理に共同担保を設定してまで投資する必要はないでしょう。
物件を購入することで、その物件自体の価値があがるケースでは、共同担保を設定してでも融資を受ける意味が大きいといえるでしょう。たとえば、自己所有の土地が不整形土地や三角地などの場合で、隣接地が売りに出た場合が該当します。
隣地を購入することで自分の土地の資産価値が上昇するケースでは、自分の土地と家を共同担保に設定して金融機関から融資を受けて、隣地を購入するメリットは高いといえます。
共同担保が設定しやすい、または共同担保に向いている物件があります。自己所有の物件が共同担保として適正なのか否かは、慎重に判断するとよいでしょう。
ここでは、共同担保を設定できる物件・向いている物件の特徴を紹介します。
共同担保を設定して金融機関からの融資を受ける際、担保物件の所在地が金融機関の指定するエリア内であることが条件となる場合があります。特に、地域に根ざしている地方銀行や地元の信用金庫では、自行の活動エリア内にある物件のみを共同担保とすることがほとんどです。
これは、万が一の際に、金融機関が共同担保の物件を迅速に把握し、管理・処分をスムーズに行うためです。
共同担保を設定する物件が、融資を受ける金融機関の対応エリア内にあるか否かを事前に確認しておきましょう。
物件を一度共同担保に設定してしまうと、融資が完済するまでは売却が事実上不可能となります。
不動産投資の際には、目先の利益にとらわれ過ぎて、大事な自己所有する物件を複数も安易に共同担保に設定してしまうことは避けなければなりません。共同担保にしようとしている物件の資産価値が、将来どのように変動するかも熟慮する必要があります。
ローン残債が少ない、またはすでに完済済みの物件は、共同担保として非常に有効な選択肢となります。
担保余力が大きいため、金融機関からの評価が得やすく、希望する融資金額に対して柔軟な対応が期待できる点が大きなメリットです。また、すでに借入が完済されている物件であれば、他の抵当権の影響を受けにくく、担保設定の手続きも比較的スムーズです。
先述したとおり、共同担保に設定した複数の物件は、一体として扱われるため、融資後に片方の抵当権の一部解除はできないのが原則となっています。ただし例外があり、融資した金融機関の同意さえ得られれば、共同担保の一部解除は可能です。
返済期間中に担保物件の資産価値が上昇した場合や、繰り上げ返済等で片方の不動産だけでも十分担保になると金融機関が判断すれば、共同担保の一部解除は可能となります。
また、返済が困難になった場合に、競売にかけて処分するよりも任意売却によって売却した方が返済に充てられる金額が多い場合なども、一部解除が認められることもあります。
ただし、いずれも金融機関と交渉が必要となり、また、上記のような状況であっても必ず認められるというわけではありません。
共同担保は不動産投資の可能性を広げる有効な手段です。しかし一方で、少なくないリスクが伴うことは理解しておきましょう。
共同担保を利用すべきかどうかの判断は、個別の状況によって大きく異なります。目先の利益だけにとらわれず、綿密な返済計画を立て、最悪の事態も想定した上で決断することが極めて重要です。
判断に不安がある場合は、融資を相談する金融機関の担当者をはじめ、不動産投資に詳しい不動産会社や司法書士などの専門家に相談し、客観的なアドバイスを求めることをおすすめします。
監修者
宅地建物取引士
不動産・建築業界にて13年以上の経験を持ち、これまでに請負営業、工程管理、ファイナンス部門など幅広い業務に従事。請負営業時代には営業成績で表彰を受けた実績もあり、現場目線と実務経験に裏打ちされたリアルな知識を強みとする。
監修者
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
2010年より金融機関に15年間勤務し、個人・法人向けの融資業務を中心に、資産運用や不動産担保融資など、幅広い金融サービスの現場で実績を重ねる。2025年から不動産業界へ転身。現在はファイナンス部門にて金融機関で培った与信審査・資金調達・担保評価の知識を活かし、物件取得や開発計画における資金面の提案・実行支援を行っている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
海外移住を予定していたり、海外赴任の可能性のある賃貸不動産のオーナーにとって、日本国内の賃貸経営や税務対応は大きな課題となります。入居者対応や家賃管理、家賃収入の確定申告などは現地から直接行うことができないため、管理会社への委託や納税管理人の選任が不可欠です。 本記事では、海外に移住・赴任するオーナーが直面するリスクや対応策を解説し、安心して賃貸経営を続けるためのポイントを紹介します。 ポイント ...
「富裕層の投資戦略」と聞くと、多くの人が「特別な金融商品」や「限られたネットワーク内での情報交換」を想像するかもしれません。しかし、実際に長年にわたって資産を守り増やしてきた富裕層を観察すると、その答えは意外とシンプルです。 『どのように資産を守りながら安定的に資産を伸ばすか』 この問いを軸に投資戦略を組み立てているのです。 ここで注目すべきは、日本の富裕層が一様ではないという点です。資産形成の経...
資産価値とは、現金や不動産、株式などの資産が持つ経済的な価値を指し、不動産の場合は土地や建物の市場での取引価格や評価額で表されるのが一般的です。不動産の資産価値は立地条件や築年数、建物の状態など多くの要素で左右されるため、適切な管理や市場動向の把握によって維持・向上させることが可能です。 本記事では、資産価値の概要や価値の高い土地・建物の条件、維持するために必要なことを解説します。 ポイント 不動...
賃貸経営において入居率と稼働率は、どちらも空室状況や収益性を測るために重要な指標です。入居率はある時点にどれだけ部屋が埋まっているかを示すのに対し、稼働率は一定期間のうち実際に稼働していた割合を表すといった違いがあります。 本記事では、入居率と稼働率の違いやそれぞれが果たす役割、活用場面などをわかりやすく解説します。 ポイント 入居率とはある時点の入居状況、稼働率は一定期間の入居状況を示す指標であ...
入居率を上げることで、賃貸経営の安定と収益確保に直結します。集客戦略の見直しや人気設備の導入、管理体制の見直しといった対策を総合的に行うことで、空室リスクを抑え、安定した入居率の実現が可能です。 本記事では、不動産経営で入居率を上げる12の方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。 ポイント 入居率を上げる方法を考えるには、課題を分析することが重要となる 入居率を上げるためには、集客に向けた戦...
土地を相続した場合、相続税がいくら課せられるのか分からない方もいるでしょう。土地の相続税率は相続する土地の価値によって大きく異なりますが、かなり高額になるケースもあります。しかし、土地活用や特例、控除を使用して節税できることもあります。 本記事では、土地の相続税の計算方法、節税・特例の活用、申告方法をご紹介いたします。 ポイント 土地の相続税率は10〜55% 土地の相続税は土地活用や特例・控除を使...
賃貸併用住宅は、同じ建物のなかにオーナーが居住する自宅部分と、人に貸し出す賃貸部分が存在する住宅のことです。相続税や固定資産税の節税効果が期待できる一方で、「プライバシーの問題が発生しやすい」「利回りが低くなりやすい」などがデメリットとしてあげられます。 この記事では、賃貸併用住宅に興味を持っている人向けに、賃貸併用住宅の概要をはじめ、メリットやデメリット、そして後悔しないためのポイントなどについ...
アパートを高く売却するには、収益性が高いときや築年数が浅いときなど適切なタイミングを見極めることが大切です。売却の方法には、賃貸借契約をそのまま引き継ぐオーナーチェンジのほか、入居者のいない状態で売却する方法もあります。 本記事では、アパート売却のタイミングや事前に確認すること、売却の手順について解説します。 ポイント アパートを売却する際はタイミングを見極めることが大事 売却前にはローン残高や相...
不動産経営の手法の1つに「一括借り上げ」があります。一括借り上げはオーナーにとって多くのメリットがある一方で、一括借り上げの仕組みや他の手法との違いについて正確に理解されていないケースも少なくありません。 この記事では、不動産経営における一括借り上げの仕組みやメリット、さらにサブリース・管理委託との違いについて解説します。 ポイント 一括借り上げとは、転貸を前提にアパートなどの物件一棟丸ごと借り上...
不動産の減価償却とは、建物など資産の価値が時間とともに減少していくという考えに基づき、その価値の目減り分を一定期間にわたって費用として計上していく会計上の仕組みのことです。 この記事では、不動産の減価償却の基礎知識から計算方法、節税に役立つポイントまでわかりやすく解説します。 ポイント 時間とともに減少する建物の価値を費用計上する手続きが減価償却 減価償却は、賃貸収入がある場合や不動産を売却した場...