アパート経営における災害対策とは？災害リスクの調べ方や保険に入るべきか
アパート経営において、地震や火災、水害などの災害は入居者の安全と自身の資産を守るうえで無視できないリスクです。災害対策を軽視してアパートが大きな被害を受けた場合、オーナーは大きな損害を被ってしまいます。 この記事では、アパート経営における災害対策について解説します。災害リスクの調べ方や保険に入るべきかどうかも解説するため、ぜひ参考にしてください。 ポイント アパート経営ではさまざまな災害リスクを考...
不動産投資家K
レントロールは、収益物件の賃貸借条件を一覧にしたものです。家賃明細表とも呼ばれ、家賃や用途、契約期間、入居者情報等が記されます。この記事では、レントロールの基本事項および活用方法、見るべきポイント等を紹介します。一棟買いでの不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
家賃明細表とも呼ばれるレントロールは、収益物件の賃貸借条件を一覧にしたものです。一般的に、部屋の現況や家賃、契約期間、契約日、契約者の属性等が記されるため、投資物件を購入するにあたっての重要な情報源となります。特に、アパートやマンションを一棟買いするのであれば、物件全体の収益性を見るためにも必ずチェックしましょう。
レントロールは法的に作成が定められた書類ではありません。そのため、記載される内容は物件ごとに差があることは押さえておきましょう。
レントロールには入居者の個人情報が記載されているため、インターネットや住宅情報誌等には掲載されません。レントロールを入手するには、物件を取り扱う不動産会社に問い合わせをし、守秘義務契約書（CA：Confidentiality Agreement）を結ぶ必要があります。
なお、レントロールを入手した物件の購入を見送る際には、破棄もしくは返還をしなければなりません。個人情報が多く記載されるレントロールは、慎重に取り扱うことが求められます。
レントロールには家賃や契約期間をはじめとするさまざまな情報が載っているため、投資物件選びにおける重要な材料の1つとなります。ここでは、不動産投資にレントロールを活用する3つの方法を見ていきましょう。
レントロールを活用すれば、物件の賃貸借に関する全体像を把握できます。レントロールには、すべての部屋の広さや家賃、敷地内駐車場の現況が記載されています。現在の入居率や、部屋による賃料の違い、各入居者の契約年数等を確認することで、物件の現状を把握できるでしょう。
1棟アパートや1棟マンション投資では、部屋数が10戸を超えることも少なくありません。各部屋の契約内容をそれぞれ確認し、現状を把握するのは手間や時間もかかります。負担を抑えて物件の全体像を掴むには、レントロールはたいへん便利です。
レントロールは、収入の実態把握にも役立ちます。購入を検討している物件の現在の家賃収入合計額は、賃貸料と入居数を確認すれば算出できます。しかし、今後どのように賃貸料が変動するかの予測を立てるには、契約内容や契約の期間、原契約日も押さえる必要があるでしょう。
レントロールでは、これらの情報をまとめて確認できます。より実態に沿った収入額を把握し、今後の収入の目安を知りたいのであれば、レントロールの精査は有効です。
実際に不動産の購入を決めるにあたっては、レントロールを用いて想定賃料を計算しなおす必要があります。賃料を試算する際に特に確認したいのは、以下の2点です。
現在の入居者が長期で入居しているのであれば、大きなトラブルや不満が少なく住みやすい物件と考えられるため、今後入居者が変わったとしても長期居住が期待できるでしょう。一方、短期で入居者が入れ替わっているときには物件に何らかの問題があるかもしれず、場合によっては今後家賃が下がる可能性があります。
現在の入居者の契約日も、レントロールで確認したいポイントです。一般的に賃貸物件は、年数が経過するほど賃貸料が下がります。そのため、仮に現在の入居者が10年前から居住しているとすると、次の入居者を募るときには家賃が下がる可能性があります。長期での入居者がいる場合、家賃を試算する際には今後下がる可能性があることを念頭におきましょう。
空室がある場合、空室期間もポイントです。募集賃料が適切がどうかを判断する材料になります。
レントロールには、多くの情報が記載されています。内容を精査するにあたっては、以下の7つのポイントを確認しましょう。
なお、レントロールによっては上記の記載がない場合もあります。不明点があるときには、不動産会社に問い合わせても良いでしょう。
ポイントの1つ目は、新しい入居者の賃料および敷金です。1棟アパートや1棟マンション投資をする場合、同じ条件の部屋でも賃貸料に差があるケースがあります。
物件にどのくらいの家賃設定ができるかは、新しく居住を開始した入居者の賃貸料が目安となります。実態に合った家賃収入を試算するためには、新しい入居者の賃料および敷金を参考にしましょう。
ポイントの2つ目は、家賃のばらつきがあるかです。家賃のばらつきがあるときには、以下の可能性が考えられます。
| 割高の部屋 | ・居住年数が長い |
| 割安の部屋 | ・家賃を下げざるを得ない問題がある ・空室が埋まらず家賃を下げている ・募集活動に問題がある |
長期で居住する入居者がいる場合、実態に合わない割高な家賃が設定されている可能性があることは、先述の通りです。この場合、入居者の入れ替えが起きたときに家賃が下がる可能性があります。
割安の部屋は家賃を下げざるを得ない何らかの問題があったり、空室が埋まらず家賃を下げて入居者を募ったりしているかもしれません。この場合、今後も家賃が上がらないだけでなく、さらに下がる可能性もあります。
また、リーシングに問題がないか、募集をどのように行っているか確認することも重要です。
家賃にばらつきがあるときには、なぜそうなっているのかまで確認し納得したうえで投資を行うことが重要です。
ポイントの3つ目は、入居時期です。レントロールには契約更新日だけでなく、居住をスタートした原契約日が記載されていることもあります。原契約日が古い入居者が多い物件はトラブルや不満が少ない優良物件であると考えられる一方で、次に入居者を募集する際には家賃が下がる可能性があることは押さえておきましょう。
ポイントの4つ目は、契約期間です。転居の理由やタイミングが入居者によって異なる賃貸経営では通常、契約期間はバラバラになります。もし、契約期間が短期に集中しているのであれば、その理由はしっかりと確認しましょう。
たとえば学生向けのアパートであれば、3～4月に契約期間が集中するのは問題ないと考えられます。一方、特に理由がなく契約期間が重なっているのであれば、空室を減らすために一時的に知り合いに名義を借りて入居者がいると見せている可能性もあります。契約期間に気になる点があるときには、事前に不動産会社に確認すると安心です。
ポイントの5つ目は、入居者の属性です。入居者の属性によって、期待できる入居期間や今後の成約率が変わるといわれます。入居者の属性としてチェックしたい点は、以下のとおりです。
一般的に、単身者よりもファミリーの方が入居期間が長いといわれます。ファミリーが多い物件であれば、安定した家賃収入が期待できるでしょう。
物件の契約者が法人で用途が居住の場合、借り上げ社宅として利用している可能性があります。借り上げ社宅の場合、契約者の支払い能力が高く長期での契約が期待できるメリットがあります。一方、戸数によっては仮に契約が終了したときに、一度にまとまった空室が発生する可能性があることは押さえておきましょう。
居住者が外国人の場合、日本語での契約がスムーズに進まないケースがあります。外国人の居住者が多い物件は、日本語でのコミュニケーションが可能かを確認すると安心です。
ポイントの6つ目は、想定家賃です。空室がある場合、そこに記された家賃は想定家賃と考えられます。想定家賃が妥当な金額であるかを確認するには、周辺の家賃相場との比較が有効です。
周辺の家賃相場と比較するには、賃料単価を確認しましょう。賃料単価とは貸室1平方メートルあたりの賃料を指し、以下の式で計算します。
賃料単価（円）＝家賃÷専有面積
たとえば専有面積が60平方メートル、家賃が8万円の物件における賃料単価は約1万3,000円（8万円÷60平方メートル）と計算できます。
周辺の物件と比較し賃料単価に大きな違いがなければ、実態に合った想定家賃だといえるでしょう。一方、周辺の家賃相場よりも高いときは、実際に得られる家賃は下がる可能性があります。
ポイントの7つ目は、家賃以外の収支です。レントロールには一般的に家賃だけでなく敷金や管理費、敷地内の駐車場代等の記載もあるため、収入として把握しておくことが重要です。
インターネット料金や広告費といった支出がレントロールに記載されることは多くありませんが、確認ができるのであれば支出額も押さえておくことが肝心です。
先述のとおり、レントロールには決まった書式はありません。記載される内容も作成者によって異なります。ここでは、レントロールで確認できる基本的な情報について、さらに詳しく見ていきましょう。
レントロールは、法的に作成が義務付けられた書類ではありません。そのため書式や記載内容は、作成者の自由です。管理を委託している場合はレントロールが作成されることがほとんどですが、オーナー自身が物件を管理しているケースでは、レントロールの作成自体がないこともあります。
作成の義務がないとはいえ、レントロールは投資家にとって物件の購入を判断する重要な材料です。内容や書式に不明点があるときには、不動産会社に確認しましょう。
アパートやマンションを1棟買いしたときには、階数や部屋番号をチェックしましょう。アパートやマンションの場合、201号室や305号室など部屋番号で階数と号室が分かるのが一般的です。なお、オーナーの意向によっては部屋番号に4や9、13が使用されていない場合もあります。
レントロールでは一般的に、1DKや2LDKのように間取り記載されています。間取りによって、どのような入居者が期待できるかが変わるため、しっかりと確認しましょう。たとえばワンルームや1DKであれば単身者、2LDK以上であればファミリーでの入居が想定できます。
さらに詳しく知りたいときは、不動産会社やオーナーに依頼し平面図をチェックするのも有効です。物件の間取りと周辺エリアの賃貸需要が合致していれば、継続的な入居が期待できます。
レントロールには住居や事務所、店舗等、居住者がどのような用途で利用しているかが記載してあります。用途の確認が必要なのは、物件には用途制限があるため、現在とは異なる用途での貸し出しが認められない可能性があるからです。
オフィスとして貸し出したい、一部を店舗としても活用したい等、具体的な貸し出しプランを持っているのであれば、必ず事前に用途を確認してください。
専有面積も、入居者を募るうえで重要なポイントです。近隣に同じような間取りの物件がある場合、専有面積が極端に狭い場合は入居者を集めづらいかもしれません。
また近年では、借り手は賃貸物件を探す手段としてインターネットを利用するのが一般的です。インターネット検索では、条件に専有面積が含まれる場合が少なくありません。たとえば専有面積が40平方メートル以上という条件で検索をした場合、39平方メートルの物件は検索結果に出ません。1平方メートルの違いで、借り手の選択肢にあがらなくなるのです。
借り手の選択肢に上がりやすい物件を購入するには、検索のされやすさも考慮することが重要です。
レントロールの入居状況には、入居中や入居予定、退去予定、空室といった記載があります。
現在の入居率が高かったとしても、退去予定者が多い物件は今後空室率が上がる可能性があるでしょう。一方、現時点での空室が多くても、入居予定が決まっている物件は現状よりも多い収入が得られる可能性もあります。入居予定や退去予定の記載があるときには、日にちの詳細も確認することで収入の予測をより立てやすくなります。
レントロールには、契約者と入居者の情報が掲載されていることが一般的です。安定した賃貸収入を得るためには、トラブルが少なく家賃の滞納などがない契約者および入居者であることも重要なポイントとなります。
契約者属性では、契約者や入居者がどのような人物かが分かります。契約者属性を確認するべきなのは、年齢や家族類型（単身世帯かファミリー世帯か）、性別、国籍によって、期待できる契約期間や注意点等が変わるからです。
物件を購入するにあたっては契約者の属性を事前にしっかり確認し、投資方針や投資目的に合っているかを確認することが重要です。
賃貸契約を結び物件を借りる契約者は、個人の場合と法人の場合があります。
先述したとおり契約者が法人であるのは主に、借り上げ社宅として利用しているケースです。借り上げ社宅は長期での契約が見込める一方で、企業の方針次第で一斉に退去されることも考えられます。法人での契約が多い物件であれば、法人名や契約戸数をあらかじめ確認し一斉退去のリスクの大きさをあらかじめ把握しておくことが肝心です。
入居者とは、実際にその物件に住む方のことです。一般的に契約者と入居者は同一人物ですが、借り上げ住宅や学生の場合は、契約者と入居者が異なるケースがあります。
なお、契約者と入居者が異なることを故意に伝えていない場合や、契約書に記載がない方が無断で住んでいる場合は契約違反です。場合によっては、トラブルに発展するケースもあります。契約者と入居者が異なる場合は、不動産会社に理由を確認すると安心です。
レントロールに記載される内容の3つ目は、お金の情報です。利益が期待できる物件を購入するためには、あらかじめ収支を確認することが重要です。
しかしレントロールには、物件の収支に関するすべてが記載されているわけではありません。ここでは、一般的にレントロールで確認ができる賃料および共益費、敷金、駐車場料金を解説します。
各部屋の賃料が記載されます。今後の賃料の目安を知るには、新しく入居した方の賃料を参考にしましょう。また、現在の賃料と周辺の相場を比較し、大きな乖離がないかを確認することも重要です。
周辺の相場よりも極端に高い、長期の入居のため他の部屋よりも高い賃料で居住している、といった場合には今後値下げを行うことになるかもしれません。
物件によっては管理費と記載されることもあります。厳密には共益費と管理費には少し違いがありますが、一般的にはほとんど同じ意味で使われています。
共益費の使い道は、共用施設や設備の運営管理です。具体的には、共用部分の電気代やエレベーターの保守管理費、ゴミ置き場の清掃費等です。共益費は、物件の設備や規模によって異なります。物件の購入を決めるにあたっては共用設備の現状も確認し、共益費で維持管理費を賄えるかも確認しましょう。
敷金（保証金）とは、物件のオーナーが入居者から預かるお金です。家賃の滞納が発生した場合や、退去時に壁や床の修繕といった原状回復費用が発生した場合に利用されます。家賃の滞納がなく、一般的な範囲内で部屋を使用した方には、退去時に返還が必要です。
近年は、敷金不要の物件も増えています。敷金ゼロの物件は入居時の諸費用をおさえられるため、入居者募集のアピールポイントになるでしょう。敷金がない場合、退去時の原状回復費用負担がどのような契約になっているか確認しておくと良いでしょう。敷金の有無や金額が適正かは、入居率や周辺エリアの相場を考慮して判断しましょう。
駐車場がある物件の場合、レントロールで駐車場料金も確認できます。月額の使用料はもちろん、部屋数に対しどのくらいの駐車場があるのか、現在どのくらい稼働しているのかも併せて確認しましょう。部屋数に対し駐車場の数が少ない、駐車場が満車であるといった場合には、外部駐車場の借り上げが必要になる可能性があります。
契約開始日（更新日）とは、賃貸契約締結後に家賃が発生する日です。多くの場合、契約開始日から2年を契約期間とし、期間満了後は契約更新もしくは契約終了となります。更新日が近い居住者がいるのであれば、場合によっては退去になる可能性があります。
また、契約開始日を確認することで、居住者の入居期間も確認できます。仮に更新せず退去となった場合、居住期間が短ければ部屋の傷みが少なく修繕費はそれほどかからないでしょう。一方、長期で居住している方であれば修繕費がかさむだけでなく、クリーニングに時間がかかり次の入居者の募集までに期間が空く可能性があります。
入居日とは、実際に入居者が住み始めた日です。契約開始日と入居日が同じになることもありますが、学校や勤務先の日程、引っ越しのスケジュールによっては、入居日が遅れるケースもあります。
契約開始日が過ぎているにも関わらず入居していない部屋があるときには、入居日と併せて遅れている理由も確認しましょう。
レントロールには物件に関する重要な情報が記載されているとはいえ、重要事項のすべてが書かれているわけではありません。特に、売却に際しマイナスになり得ることは、レントロールには記入されないケースもあります。
ここでは、レントロールからは分からない重要なポイントを4つ紹介します。気になる点があるときには、不動産会社や管理会社に確認しましょう。
家賃の滞納や入居者トラブルは、レントロールには記載されません。考えられる入居者トラブルの一例としては、以下があげられます。
過去の入居者か現在の入居者かに関わらず、これらの情報が売主側から提示されることはないでしょう。トラブルの有無を知っておきたいのであれば、不動産会社や管理会社に問い合わせるしかなさそうです。
空室がある場合、退去の時期まではレントロールでは分かりません。空室の期間が長いのであれば、入居者が決まらない何らかの理由がある可能性があります。収益が期待できる物件かを検討するにあたっては、現在の空室率に加え空室の期間も確認することが重要です。
レントロールに記載されているのは、主に物件や契約、契約者に関することです。そのため、周辺環境についての記載はされません。周辺の治安や利便性、商業施設の有無、災害危険度は入居率を左右するだけでなく、今後の物件の価値の変動にも関わります。
レントロールで購入を希望する物件が見つかったときには、実際に周辺地域を訪れ魅力や問題点を確認することが重要です。
敷地内の駐車場では足りず外部の駐車場を借りている場合や、インターネット、ケーブルテレビ等を導入している場合は、その費用もオーナーの負担となります。
駐車場の完備やインターネット、ケーブルテレビの設置は物件のアピールポイントになるかもしれません。しかし、家賃収入に対し支出が多いと感じるのであれば、見直しも選択肢となるでしょう。
家賃明細表とも呼ばれるレントロールは、収益物件の賃貸借条件を一覧にしたものです。作成が法的に義務付けられているわけではありませんが、不動産会社や管理会社が管理している物件であれば、多くの場合は用意されています。
レントロールには一般的に、家賃や部屋情報、入居者の属性、契約内容が記載されます。一方、滞納や入居者トラブル、周辺環境、支出等、売却にあたりマイナスになる内容は記載されません。
購入を検討する物件が見つかったときにはまずはレントロールで条件を確認し、実際に訪れ魅力や問題点を確認したうえで、投資を決断することが重要です。
監修者
不動産賃貸業界に25年間以上従事。キャリアの大半においてリーシング業務を中心に、日本全国の入居率向上のための取り組みに関わっている。マンスリーや民泊事業の経験もあり。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「資産運用に不動産投資を検討したい」「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」「アパートの管理が大変なので、管理委託を検討したい」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
大切なあなたやあなたの家族の資産を有効に活用出来るよう、お気軽にご相談ください！
アパート経営において、地震や火災、水害などの災害は入居者の安全と自身の資産を守るうえで無視できないリスクです。災害対策を軽視してアパートが大きな被害を受けた場合、オーナーは大きな損害を被ってしまいます。 この記事では、アパート経営における災害対策について解説します。災害リスクの調べ方や保険に入るべきかどうかも解説するため、ぜひ参考にしてください。 ポイント アパート経営ではさまざまな災害リスクを考...
借主の退去時に発生しやすい原状回復トラブルは、オーナーにとって悩ましい問題の1つです。 不要なトラブルを避け、アパート経営を円滑に行うためには、事前の対策やトラブル発生時の対応について把握しておくことが重要です。 この記事では、原状回復に関する基礎知識や費用相場、よくあるトラブル事例、オーナーが講じるべき対策やトラブル発生時の相談先などについて解説します。原状回復トラブルにお悩みの方は、ぜひ参考に...
賃貸物件契約で多いトラブルの1つに、退去時の原状回復があります。オーナーか入居者のどちらが費用を負担するのか、範囲や金額について双方の解釈が異なるため、トラブルになりやすいのです。そこで、原状回復に関するトラブルを未然に防止するために活用したいのが「原状回復ガイドライン」です。 この記事では、「原状回復ガイドライン」や実際の相談事例を紹介します。トラブルを防止するための対策やトラブルへの対処法、相...
貸経営オーナーにとって、入居者死亡リスクは避けられない問題です。実際に孤独死などが発生した場合、賃貸借契約はどうなるのか、どのような対応をすればよいのか、不安に感じているオーナーも多いでしょう。 今回の記事では入居者が死亡した場合の賃貸借契約の取り扱いについてや適切な対策方法、入居者死亡によるリスクなどを紹介します。 ポイント 入居者が死亡しても、賃貸借契約は解除されない 未払賃料や各種費用は相続...
不動産会社における「管理会社」と「仲介会社」には、業務内容や対応範囲、手数料などの違いがあります。 とはいえ「具体的な違いがよくわからない」というオーナーも多いことでしょう。アパート経営を成功させるためには、業務を委託する不動産会社の基礎知識を押さえておくことが大切です。 この記事では、管理会社と仲介会社の業務内容や、委託会社の選び方のポイントなどを詳しく解説します。アパート経営を検討している方は...
賃貸アパートを経営していれば、入居者の死亡は避けて通れない問題です。入居者が死亡した場合の退去費用や遺品整理の手続きなど、不安に感じているオーナーは多いでしょう。 入居者が死亡した場合の退去費用は、連帯保証人や相続人に請求できます。今回の記事では退去費用を請求できる順序や、退去費用負担のリスクを抑えるポイントについて詳しく紹介します。 ポイント 入居者が死亡した場合の退去費用は、連帯保証人や相続人...
中古物件は少ない初期投資から始められますが、築年数が経っている分、家賃も相場より低めに設定せざるを得ないというデメリットがあります。そのような中古物件を生まれ変わらせるのがリノベーションです。 この記事では、リノベーションの定義やメリット・デメリット、注意すべき点と成功のポイントを解説します。 ポイント 不動産投資を行う際に物件のリノベーションをすることで、物件の選択肢が増え、よりターゲットに合わ...
入居希望者をより多く集めるため、部屋探しの最新動向やニーズが気になるオーナーの方もいるでしょう。入居希望者のニーズの高い設備を取り入れることで、物件が選ばれる確率を高めることが可能です。 本記事では、各種調査結果をもとにした部屋探しの最新動向や人気の設備ランキング、注力すべき設備を解説します。 ポイント 家賃の平均相場は9万円越えと急上昇している 駅へのアクセスを重視する傾向が強まっている エアコ...
アパート経営者にとって、適切な収支計算は欠かせません。収支計画書を作成し、アパート購入時や物件の運用に役立てましょう。 この記事では、アパートの収支計算における利回りの計算方法や収支計画書の書き方と注意点のほか、利回りを高く維持するポイントも解説します。 ポイント アパート経営の収支計算には「実質利回り」を用いる 賃料・稼働率・空室率・修繕費の目標数値設定は特に重要 物件の立地選び・早期の空室対策...
賃貸経営にかかわる管理業務の委託料である賃貸管理手数料は管理委託先である賃貸管理会社へ支払うこととなり、家賃収入の5％ほどが相場といわれています。安い手数料というだけで賃貸管理会社を選ぶのはリスクがあり、実際に行ってもらえる業務範囲やサービスの質、実績などを踏まえたうえで比較するべきです。 本記事では賃貸管理手数料の相場や、格安な手数料を理由に管理会社を決めるリスク、適切な管理会社を選ぶポイントな...