固定資産税が家賃の決め方に影響する？固定資産税は家賃の何パーセントが目安なのか

家賃の決め方と固定資産税の関係性

アパートやマンションの賃貸経営において、家賃の金額は収益性を左右する重要な要素です。家賃を決めるときには、物件の価格や利回り、周囲にある似たような条件の物件事例などから家賃の金額を算出します。

一方で、不動産の所有者に毎年課税される固定資産税も、家賃決定において見逃せないポイントです。家賃を決定する際には、固定資産税が家賃収入に対して適切な額であるかも考慮する必要があります。

家賃の決め方

適切な家賃を決める方法として「積算法」、「取引事例比較法」、「収益分析法」の3つがあります。

積算法は、オーナーの利益が確保できる家賃を導き出す方法です。「物件の時価」に「期待できる利回り」を掛け合わせ「諸費用」を足した金額を出し、それが年間の家賃収入となるように家賃を設定します。期待する利益から逆算する手法といえます。

取引事例比較法は、同じエリアにある似通った条件の賃貸事例を参考にして家賃を算出する方法です。類似物件の情報を集め、立地や築年数、建物の構造、間取りなどの物件の要因によって差し引きしながら適正な賃料を決めていきます。周辺相場をもとにするため、借り手がつきやすい適切な賃料を導きやすいです。

収益分析法は、商業施設、店舗などのテナント物件の家賃設定に適しています。入居者が得られるであろう収益から賃料を算出する手法です。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋などの不動産をはじめとする固定資産を所有している者に対して課税される税金です。毎年1月1日時点で、固定資産税課台帳に登録されている固定資産の所有者に納税義務が発生します。

賃貸物件の場合、物件に住む入居者に課税義務はなく、物件を所有するオーナーが納税しなければなりません。不動産投資において毎年必ず発生する固定費といえます。

固定資産税と家賃の関係

賃貸経営において、毎年の支出である固定資産税が、家賃収入に対して大きな割合を占めているのは好ましい状態ではありません。1つの目安として、固定資産税の納税額は年間家賃収入の5〜10％以下といわれています。

家賃の金額や土地の条件によって、家賃収入に対する固定資産税の割合は異なってきますが、固定資産税が増えるほど実際に手にする収益は減ってしまいます。年間家賃の5〜10％、つまり家賃の半月分〜1カ月分ほどに抑えられているのが理想です。

アパートの固定資産税

固定資産税は、賃貸経営をするうえで避けられない出費です。固定資産税の算出には、固定資産税評価額をもとに決定される課税標準額が使われます。土地と建物それぞれに、税負担を軽減する特例措置があります。

固定資産税はアパート経営の必要経費に計上できますが、実際の出費を伴う支出であるため、事前に税額の目安を把握しておくことが大切です。

固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の計算式で求められます。

課税標準額とは、税金を算出するときの基礎となる金額です。固定資産税の課税標準額は、固定資産の価値を金額で示した固定資産税評価額によって決定されます。通常は「固定資産税評価額＝課税標準額」となります。

宅地の場合の固定資産税評価額は、地価公示価格（時価）の70％程度が目安です。住宅用地の固定資産税には減税の特例が適用されるため、固定資産税評価額よりも課税標準額が安くなるのが一般的です。税金が軽減される特例については次章で詳しく解説します。

建物の場合は、その建物を再建築したときの再建築価格と経年劣化による価値の減少を考慮して、評価額が決められます。再建築価格は、評価を行う時点で対象の家屋を再び新築する場合に必要な建築費です。

そのため、前回の評価時よりも建築資材などの物価水準が上昇していれば、そこから築年数に応じた価値減少を差し引いても、前の評価額より新たな評価額のほうが高額になるケースもあります。その場合は前年度の評価額のまま据え置きとなり、「建物の築年数は増えたのに家屋に対する固定資産税は下がらない」という結果が生じる可能性もあります。

また、建物の課税標準額は固定資産税評価額と同額です。

そのほか、都市計画における市街化区域内にある不動産の場合は都市計画税の納付も必要です。

都市化計画税も、固定資産税と同様に土地、建物それぞれの課税標準額をもとに算出されます。

固定資産税の軽減措置

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有する場合、固定資産税の軽減措置が受けられるケースも多いです。

土地部分は、住宅用地の軽減措置として固定資産税評価額が6分の1、もしくは3分の1に減額されます。また建物部分に適用される新築住宅の減額制度は、新築住宅の固定資産税額が半額に軽減される制度です。

住宅用地と建物、それぞれの軽減措置を詳しく説明していきます。

住宅用地の軽減措置

戸建てやアパートなどの住宅用地には、固定資産税の負担を軽減する特例措置が設けられています。住宅用地の軽減措置は、固定資産税評価額から一定の割合を掛け合わせた部分のみが課税対象となる仕組みです。

土地の面積によって分類される「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の区分ごとに、固定資産税評価額の減額割合が以下のように定められています。

小規模住宅用地の減税措置が受けられる面積は、「住宅1戸」につき200㎡までの部分です。そのため、アパートやマンションのように複数戸をもつ集合住宅は、広い土地の固定資産税を減額するのに有効です。

また、住宅用地とみなされる要件も以下のように定められています。

1. 専用住宅が建つ土地で、家屋の床面積の10倍までの土地 （専用住宅：人が居住するための家屋。自宅や賃貸アパートなど）
2. 家屋の床面積に対する居住部分が4分の1以上ある併用住宅が建つ土地。ただし、下表の率を乗じて算出された面積相当が住宅用地としてみなされる （併用住宅：一部分のみが人が居住するための家屋。店舗兼自宅、店舗兼賃貸マンションなど）

建物の軽減措置

建物の固定資産税が軽減される措置としては、「新築住宅の減額制度」があります。新築住宅の減額制度は、令和6年3月31日までに新築した戸建てやアパート・マンションの固定資産税が、3年間（マンション等の場合は5年間）「2分の1」に減額される制度です。

適用要件は以下のとおりです。

新築住宅の減額制度を利用するには、住宅として使用する部分が、全体の床面積において2分の1以上でなければなりません。そして、居住用部分の床面積は50㎡～280㎡（戸建て以外の賃貸住宅は40㎡～280㎡）の範囲内と定められています。

賃貸の共同住宅は40㎡以上が減額対象となりますが、25㎡ほどの平均的なワンルームアパートは適用外となるため注意が必要です。

また、減額が5年間適用される建物は、マンションのような3階建て以上の中高層耐火建築物となります。

アパートの固定資産税は経費になる

賃貸経営において、固定資産税と都市計画税は必要経費に計上できます。固定資産税は賃貸経営するためには必ず納税しなければならない支出です。経費を漏れなく計上することによって、不動産所得を減少させることができ、所得税の節税につながります。

不動産所得とは、アパートの賃貸経営で得られる収益から必要経費を差し引いたものです。

所得税は不動産所得に対して課税されます。不動産所得を減らせる必要経費として固定資産税を計上して、余分な所得税の課税を防ぎましょう。

固定資産税をキャッシュフローに組み込む重要性

固定資産税は毎年現金で支払わなければならない固定費であるため、キャッシュフローに組み込んでおくことが大切です。

固定資産税は、評価額の変更や特例措置などよって金額が変動し得るため、予算として予測がしにくい一面もあります。また、必要経費として計上すると所得税が節税できることから、固定資産税の税額をそこまで重視しない方もいるかもしれません。

しかし、固定資産税の支払いには現金支出が伴うため、高額な固定資産税はキャッシュフローの悪化に繋がります。物件の購入時はもちろん、経営計画を立てるうえでも、固定資産税額をキャッシュアウトとして組み入れておきましょう。

家賃の見直しと固定資産税

家賃は、最初に設定した金額から増減させることが可能です。ただし、家賃を値上げするにはそれ相応の正当な理由が必要となります。固定資産税の増額は家賃を値上げする理由として正当となるため、そのタイミングを活かして適正な家賃設定かどうかを見直していくのがおすすめです。

ここからは、家賃収入に占める固定資産税の割合の目安や、定期的な家賃の見直しの重要性を解説していきます。

固定資産税は家賃の何パーセントが目安か

固定資産税および都市計画税を合わせた税額は、年間の家賃収入に対して5〜10％以下が目安といわれています。

固定資産税の目安は物件の購入価格からも導き出せます。固定資産税の税率1.4％に都市計画税の税率0.3％を合わせると1.7％ですが、購入時の価格そのままに1.7％を乗じた額が納める税額となるわけではありません。

固定資産税評価額は時価の70％程度となり、物件の状態によっては住宅用地の軽減措置や新築住宅の減額制度などが適用されます。それらを考慮すると、固定資産税は不動産購入価額の0.3〜1％ほどに該当する額となるのが一般的です。

ここで表面利回りが10％の投資物件だとすると、家賃収入は購入金額の10％となるため、年間家賃収入に対する固定資産税の割合は3〜10％となります。さらに、表面利回りが7％であったとすると、家賃収入が少なくなり、家賃に対する固定資産税の占める割合が4%〜14％ほどに上昇します。

このように、賃料や固定資産税の税額によって、家賃収入に占める固定資産税額の割合は前後します。家賃を設定する際は、固定資産税と都市計画税の合計が年間家賃収入の5〜10％、つまり月額家賃の1カ月程度に収まる金額を目安にしておくとよいでしょう。

定期的な家賃の見直しの重要性

固定資産税は3年ごとに見直されるため、このタイミングで家賃も見直しするのもおすすめです。土地や建物にかかる税金である固定資産税が増加したのであれば、家賃を値上げする正当な理由とみなされます。

土地や建物の賃借に関する法律である借地借家法第32条では、家賃の値上げ請求ができるケースを以下のように定めています。

1. 土地や建物に課税される税金やその他負担の増加
2. 土地や建物価格の上昇、経済事情の変動
3. 周辺にある同じような条件の建物の家賃相場と比較して不相当

固定資産税の増額は、家賃を値上げするときの理由として妥当なものと判断できます。固定資産税の税額が見直される「固定資産の評価替え」は3年に1度行われるため、そのタイミングで家賃設定の適正さを見直してみましょう。

インフレが続く近年では、管理コストは上昇傾向が見られます。周辺の家賃相場をチェックするためにも、現状の家賃が適正な金額であるかどうかは定期的に見直すことが重要です。

まとめ

アパート経営において、家賃の金額設定は収益性にかかわる重要なものです。家賃の決め方は、物件価格や利回りから算出する「積算法」や、周辺エリアの似ている物件を参考にする「取引事例比較法」などの手法があります。賃貸経営するうえで、固定資産税は毎年支払う必要がある固定費であり、年間家賃収入の5〜10％ほどに抑えておくのが適切です。

固定資産税は課税標準額×1.4％で算出されますが、土地・建物それぞれに軽減措置が適用されて大幅に減税されるケースも多くあります。固定資産税は必要経費として計上できますが、現金出費を伴う支出であるため家賃収入に占める割合は増加させないことが大切です。

固定資産税額が改定される3年ごとのタイミングを利用して、適正な家賃設定ができているかを定期的に見直しましょう。