不動産投資と消費税還付の関係とは？仕組みや規制の動きについて

消費税還付とは

消費税は消費者である個人が負担する税金ですが、納税するのは事業者です。納税義務者である事業者が売上に含まれる消費税を消費者から一時的に預かり、後日税務署へ納付しています。

一方で、事業者が仕入れを行う場合には、仕入れ先に対して消費税を支払わなければなりません。 しかし、このままでは二重に消費税を課税されることになってしまうため、事業者は「預かった消費税額」から「支払った消費税額」を差し引いて納税することになっています。 たとえば、課税売上に係る消費税額が15万円、課税仕入に係る消費税額が10万円だった場合、事業者が納付する消費税は、15万円－10万円＝5万円です。

逆に、事業者が「預かった消費税額」より「支払った消費税額」の方が金額が大きくなるケースもあります。このように、支払った消費税額の方が本来納めるべき消費税額を上回っている場合は、過払い分を税務署から還付してもらえます。この仕組みを消費税還付といいます。

不動産投資における消費税還付

不動産投資による消費税還付は、ほとんどの場合で受けられません。以前はさまざまなスキームによって、比較的容易に消費税還付を利用できていました。しかし、現在ではそれらのスキームは規制されています。 ここでは、不動産投資における消費税の対象となるものと対象にならないもの、不動産投資が消費税還付を利用するのが困難な理由について解説します。

不動産投資で消費税の対象となるものならないもの

不動産投資では、消費税の対象になるものとならないものがあります。不動産投資における消費税の対象となるものと、対象にならないものは、以下のとおりです。

私たちは普段生活する中で、モノやサービスを購入する際に消費税を支払いますが、不動産投資でも同様に、不動産の購入時や新築時に、代金とともに消費税を支払います。ただし、建物の購入には消費税がかかるものの、土地の購入には消費税はかかりません。

不動産投資は消費税還付の対象外の理由

不動産投資は、通常の方法では消費税還付が受けられません。その理由として、以下の2つがあげられます。

1. 家賃収入は消費税がかからない
2. 多くの不動産オーナーが免税事業者である

不動産投資で消費税還付を受けられない1つ目の理由は、家賃収入には消費税がかからないことです。消費税還付は、二重に消費税を支払うのを避けるために設けられた制度です。そのため、消費税還付を利用するには、事業者が消費者から消費税を預かっていることが前提条件になります。

しかし、私たちの生活で必要不可欠な家に消費という概念は不適当であることから、家賃収入は消費税の課税対象外です。顧客から消費税を預かっていないため、支払った消費税が還ってくることはありません。

不動産投資が消費税還付の対象外となる2つ目の理由は、オーナーの多くが免税事業者であることです。事業者には、納税義務がある「課税事業者」と納税義務のない「免税事業者」があります。 消費税還付は課税事業者のための制度であるため、免税事業者であるオーナーは還付を受けられません。

平成22年度・平成28年度・令和2年度の税制改正

平成22年度・平成28年度・令和2年度の税制改正で、居住用のマンションやアパートの消費税還付について変更がありました。 平成22年度の税制改正以前は、以下の手順を行うことによって、消費税が還付されていました。

建物の購入月や竣工月に自動販売機収入やコンサルタント収入により課税売上を作って消費税還付を受けるオーナーも多く存在しました。しかし、平成22年度の税制改正により、不動産オーナーが消費税還付を受けるための手順が以下へと変わります。

不動産投資を希望する場合は、物件の購入や新築は届出書を提出してから最短で1年、最大で2年待たなければならず、2年以内に不動産を購入した場合はその後3年間は免税事業者になることはできない、というルールが追加されました。そのため不動産投資家にとって消費税還付を受ける難易度は高くなりました。それでも、届け出から3年目に入って購入すれば消費税還付ができるという内容でした。

そこで、平成28年度の税制改正では、以下のような手順が必要なルールに変更されます。

税制改正により、物件購入から3年間の課税売上を調整しなければ、消費税還付を受けられなくなりました。

また、取引あたり税抜き1,000万円以上支払って取得する高額資産を取得した場合には、3年間免税事業者になったり簡易課税制度を適用したりできないというルールも追加されています。これらのルールにより、不動産投資で消費税還付を受けるのは、さらに難しくなりました。

過去の不動産投資における消費税還付

現在は不動産投資家が消費税還付を受けるのは難しいですが、過去には「自動販売機の運用」や「金地金運用」によって消費税還付を適用するオーナーが多数いました。ここでは、消費税還付を適用するために過去に利用していた2つの方法について解説します。

自動販売機の運用

税制が改正されるまでは、自動販売機の運用によって消費税還付を受けられました。不動産の敷地内に自動販売機を設置し、課税売上となる飲み物を販売していたのです。 自動販売機の運用で消費税還付を受ける手順は、以下のとおりです。

消費税還付を受ける条件の1つに、課税事業者であることがあげられます。一般的に不動産投資を始めた時点ではオーナーのほとんどが免税事業者であるため、まずは課税事業者になる手続きが必要です。課税売上割合が95％以上になると、支払った消費税が全額控除されるため、1年目は非課税売上となる賃貸経営を行わずに自動販売機の運用のみを行い、課税売上の割合を100％にします。 この方法には、不動産購入から3年以内に課税売上の割合が半分以上減少すると、消費税還付を受けた全額を返すというルールがありました。

しかし、このルールによる制約には抜け道があり、3年目に免税事業者であれば、還付された消費税を返納しなくて済んだため、2年目で課税事業者から免税事業者になる手続きを行い、消費税還付を受けるオーナーが多数いました。

平成22年度の税制改正で、課税事業者になったのち100万円以上の不動産を購入したら、購入から3年間課税事業者でいなければならないというルールが追加されました。しかし、課税事業者になってから1年目と2年目は賃貸経営を行わず、3年目で物件を購入すると、3年目に自動販売機の運用による課税売上割合を100％にでき、物件購入時の消費税全額を控除して還付することができました。さらに4年目から免税事業者になれば、物件購入から3年以内に返納する必要もありませんでした。

そこで、平成28年度の税制改正では、課税事業者が購入した不動産が1,000万円以上する場合は、購入後3年間は免税事業者になれないというルールが追加されました。自動販売機の運用による消費税還付はできなくなりました。

金地金運用

金地金運用とは、短期間の間に金の売買を繰り返すことです。自動販売機の運用では、不動産購入から3年以内に課税売上の割合を半分以上減少させない方法は困難でした。

そこで、短期間で多額の課税売上を作り出せる金地金運用が考え出されたのです。消費税還付以後は家賃収入よりも多くの金地金売上を作り出し、課税売上の割合を調整することで返納を免れました。

しかし、令和2年度の税制改正で居住用の不動産賃貸業における消費税の仕入れ税額控除制度の適正化が行われました。消費税の仕入れ額控除制度の適正化によって、居住用賃貸建物に係る課税仕入れ税額については、仕入税額控除の対象外へと変更されています。 したがって、金地金運用のスキームも、令和2年度の税制改正によって利用できなくなりました。

不動産投資で消費税還付を受けられる場合

不動産投資はほとんどの場合が消費税還付を受けるのは難しいと述べましたが、実は特別なスキームを利用しなくとも、不動産投資で消費税還付を受けられるケースがあります。 不動産投資でも消費税還付を受けられる条件について解説します。

事業用物件であること

不動産投資で消費税還付を受ける条件の一つ目は、事業用物件であることです。 令和2年度の税制改正により、居住賃貸物件の消費税還付は受けられなくなりました。しかし、店舗や事務所などの事業用物件は課税売上であるため、消費税還付の対象です。住居と店舗、事務所の両方がある場合には、店舗と事務所部分のみ消費税還付が受けられます。

課税事業者であること

不動産投資で消費税還付を受ける条件の2つ目は、課税事業者であることです。 消費税還付を受ける条件として、課税事業者である必要があります。 課税事業者になるには、以下のいずれかの条件を満たさなければなりません。

1. 個人事業主であれば前々年、法人であれば2期前の課税売上高が1,000万円を超える
2. 消費税課税事業者選択届出書を提出する
3. 個人事業主の前年上半期の課税売上高が1,000万円を超えている
4. 法人の前年度の期首以降6カ月間の課税売上高が1,000万円を超えている
5. 1,000万円以上の資本金で法人を設立する

事業用物件を所有して家賃収入を得たとしても、課税事業者でなければ消費税還付は受けられないためご注意ください。

賃貸経営において消費税還付は難しい

賃貸経営において、消費税還付を受けるのは難しいといえます。なぜなら、居住用賃貸マンションやアパートを購入する際には、購入額に伴った消費税がかかりますが、マンションやアパートの売上となる家賃収入は消費税の対象外であるためです。

課税売上がなく、免税事業者に当たる場合は、消費税還付を受ける条件を満たしていません。居住用のマンションやアパートの経営のような非課税売上の事業しか行っていない場合は、消費税還付を受けるのは難しいでしょう。

過去には、前述のように「自動販売機運用」や「金地金運用」によって居住用賃貸経営でも消費税還付を受けられたケースがありましたが、度重なる税制改正により困難になったとともに、租税回避とみなされる恐れがあります。 租税回避とは、一般的ではない方法によって、税負担の軽減または排除を図る行為です。

つまり、法律の抜け穴をついて納税を免れようとする行為が租税回避にあたります。租税回避は脱税と違うため、法律上違法にはなりません。ただし、税務署から否認を受ける可能性があります。

まとめ

消費税還付とは、払い過ぎた消費税を返金してもらえる制度です。過去には不動産投資においても「自動販売機の運用」や「金地金運用」によって、消費税を全額控除できるという非常にメリットの大きい制度でした。

しかし、「自動販売機の運用」や「金地金運用」が租税回避に該当する恐れがあるとして、平成22年度・平成28年度・令和2年度に税制を改正し、これらのスキームは利用できなくなりました。度重なる税制改正により、現在では居住物件の賃貸経営で消費税還付を利用するのは難しいです。

ただし、すべての不動産投資が消費税還付を利用できないわけではありません。不動産投資でも、物件が事業用物件であり、オーナーが課税事業者である場合には消費税還付を受けられます。不動産投資の種類によって、消費税還付を受けられるかどうか判断しましょう。