賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する注意点

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するメリット

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する1番のメリットは、不動産投資ローンに比べて好条件で借り入れられる点です。金利が低く、公的な優遇措置が受けられる住宅ローンは、借りる側からすると条件の良いローンです。住宅ローンを使って不動産投資用の物件を取得できること自体が、賃貸併用住宅の魅力の1つといえます。

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するメリットを3つ解説していきます。

住宅ローンで賃貸物件を建築できる

さまざまな融資のなかでも、住宅ローンは「借主にとって比較的条件の良いローン」です。賃貸目的の物件を条件の良い住宅ローンで購入できる点こそが、賃貸併用住宅の大きな魅力といえます。

通常、事業用の賃貸物件を取得するときには事業用の融資を受けます。事業用の融資は、自宅用の住宅ローンに比べて金利が高く、融資期間が短期間であることがほとんどです。

住宅ローンはマイホームを取得する際に借りるローンです。国が住宅取得を促進しているため、優遇策を設け支援しており、金利などの面で条件の良いローンです。住宅ローンを使うことで不動産取得コストを抑えられるため、事業用融資を使った一般的な賃貸経営よりも収益を上げやすくなるかもしれません。低い金利で長期の返済を組める住宅ローンを使えると、毎月の返済負担も軽減できます。

参考：国土交通省 住宅取得に係る経済対策について

家賃収入を自宅のローン返済に充てることができる

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用すると、自宅のローン返済負担を軽減できるメリットがあります。賃貸部分をもたない一般的な住宅の場合、自身の収入でローンを返済しなければなりません。賃貸併用住宅であれば、賃貸部分で得られた家賃収入をローンの返済に充当できます。

また、自宅を賃貸併用住宅にすることで収入の柱がひとつ増やせまることになります。ローンを完済したあとは家賃収入がそのままプラスの収益となるため、将来の収入源として頼れる存在にもなるでしょう。

自宅部分に住宅ローン控除が受けられる

住宅ローンを使って賃貸併用住宅を取得した場合、条件を満たせば自宅部分に限り住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除は、住宅を取得してから一定の期間にわたり、住宅ローン残高の0.7％が減税される制度です。賃貸併用住宅が住宅ローン控除を受けるには、「床面積が50㎡以上」、「住宅部分が建物全体の50％以上」といった要件をクリアしている必要がありますが、たとえば、5,000万円の賃貸併用住宅のうち50％が自宅である場合、2,500万円の部分で住宅ローン控除の適用が受けられます。

なお、令和6年度の税制改正により、控除対象となる借入限度額が住宅の種類により500万〜1,000万円引き下げられ、また、省エネ基準を満たさない住宅は控除適用外となりました。ただし、子育て世代・若者夫婦世代が所定の基準を満たす省エネ住宅を購入した場合は、2023年の控除水準が維持されます。

控除対象の上限額があるものの、13年間（中古住宅は10年間）にわたりまとまった額が減税されます。自宅部分限定ではありますが、賃貸併用住宅でも、一般の住宅と同様に住宅ローン控除が受けられるのは大きなメリットといえるでしょう。

参考：国土交通省 住宅ローン減税の制度内容が変更されます！

不動産投資ローンとの比較

住宅ローンと不動産投資ローンは、適用される金利が異なります。国が住宅取得を支援する動きがあるため、住宅ローンは不動産投資ローンに比べて低い金利で提供されています。

また、住宅ローンと不動産投資ローンを比べると、住宅ローンの方が返済期間を長く設定でき、審査に通りやすい点が特徴です。2つのローンを比較して、それぞれの特徴を掴んでいきましょう。

金利が低い

住宅ローンは不動産投資ローンに比べて金利が低いローンです。国民の住宅取得を国がサポートする働きかけにより、住宅ローンは他のローンよりも低い水準の金利で提供されています。

2024年7月時点の住宅ローン金利をみると、各金融機関の変動金利では0.5％以下のものが多く、35年固定金利のフラット35で1.84～1.95％です。不動産投資ローンは変動金利で2〜4％程度であるため、不動産投資ローンの金利は住宅ローンの5倍ほどの高さといえます。

不動産の購入では多額のお金を借り入れることになるため、金利のわずかな違いでトータルの支払額に大きく差がでます。

参考：住宅金融支援機構 【フラット35】

長期の返済期間を設定できる

住宅ローンは最大で35年という長期間で返済を設定できます。長期間での返済計画を立てれば、その分毎月の負担を抑えられるため、無理のない返済が続けられます。

不動産投資ローンは、借入期間を建物の法定耐用年数までと定めている場合がほとんどです。法定耐用年数は建物の構造ごとに決められており、木造であれば22年です。不動産投資ローンでは、新築物件であっても住宅ローンのように35年でローンを利用するのは難しいといえます。

審査に通りやすい

不動産投資ローンと比較して、住宅ローンのほうが借り入れやすいローンといえます。住宅ローンで主に審査される項目は、「安定的な収入があるか」「自己資産がどれくらいあるか」といった個人の返済能力です。

一方の不動産投資ローンの審査では、物件の収益性や事業としての安定性が重視されます。住宅ローンよりも審査項目が増えて申請手続きも煩雑になるため、借入の難易度が高いといえるでしょう。

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用するときの条件

住宅ローンを使って賃貸併用住宅を購入するには、多くの金融機関で採用されている「住宅ローンを適用するための条件」を満たす必要があります。その条件は、「自宅部分の割合が建物全体の50％以上である」というものです。

自宅部分と賃貸部分の割合は、建物の延べ床面積で判断します。具体的な内容を確認していきましょう。

自宅部分が50％以上必要

賃貸併用住宅の取得に住宅ローンを使うには、ほとんどの金融機関で「建物の50％以上が自宅部分である」ことが条件とされています。建物の延べ床面積のうち50％以上が自宅スペースでなければ、住宅ローンを利用できません。

建物をフロアでわけて2階を自宅に1階をワンルームで複数戸の賃貸にする、建物を縦で2等分にして半分をファミリー向けの賃貸にするなど、自宅が50％以上になるように設計する必要があります。

賃貸併用住宅に住宅ローンを利用する際の注意点

賃貸併用住宅の取得に住宅ローンを使う場合、以下の点に注意が必要です。

1. アパート部分に控除は適用されない
2. ローンの上限が低い
3. 借入れ額が高額になる
4. ローンの審査基準が専用住宅ローンよりも厳しくなる
5. 団体信用生命保険の加入が求められる
6. サブリースやハウスメーカーが指定されることがある

賃貸併用住宅の購入を進めていくなかで後から困ることのないように、これらの注意点も事前にチェックしておきましょう。

アパート部分に控除は適用されない

先述のとおり賃貸併用住宅であっても住宅ローン控除が適用されますが、賃貸部分のローンは住宅ローン控除が受けられません。

住宅ローン控除は、控除対象の上限額以下であれば、借入金の残高が大きいほど節税額がアップする仕組みです。そのため、賃貸併用住宅のために多額のローンを借り入れた場合、住宅ローン控除での節税効果に期待をもつかもしれません。しかし、実際は自宅部分しか控除が適用されないため、自宅部分が50％ほどであればローン残高の半分ほどしか控除が受けられないことになります。

ローンの上限が低い

住宅ローンは不動産投資用ローンにくらべて、ローンの上限が低い点に注意する必要があります。住宅ローンは、通常個人や家族が住むための住居を取得するためのローンです。複数の世帯が入居する賃貸物件は想定されていません。

たとえば、住宅金融支援機構のフラット35における借入金額の上限は8,000万円であり、民間銀行の場合は1億円に設定されていることが多いです。賃貸併用住宅の規模によっては不足する可能性もあるため、早めに予算を確認しておきましょう。

借入額が高額になる

賃貸併用住宅は、一般的なマイホームを建てるよりもローンの借入金額は増大します。自宅にプラスして賃貸用の居住部分を設けるため、当然ながら土地も建物も大きくなります。それに伴い土地代も建築費も高額になり、借入が必要となる金額も必然的に高くなるでしょう。

住宅ローンの返済が高額であっても家賃収入で補えるわけですが、多額の借入に対して不安やストレスを感じる方は多いかもしれません。

ローンの審査基準が専用住宅ローンよりも厳しくなる

賃貸併用住宅で住宅ローンを借りるときに注意したいのが、ローンの審査基準です。住宅ローンでは借主の返済能力がチェックされるため、年収や勤務先、年齢、健康状態など借主の属性が重要視されます。

借入が高額になりやすい賃貸併用住宅は、個人の経済力や信用力に対して高い基準が求められる傾向があります。たとえば、収入が不安定になる恐れがある個人事業主よりも、正社員として長い勤続年数をもつ方のほうが、安定収入があると認められやすいでしょう。

団体信用生命保険の加入が求められる

ほとんどの住宅ローンで加入が求められる団体信用生命保険ですが、場合によっては加入によって損してしまう可能性もあります。団体信用生命保険は、ローンの借主が死亡したときにローンの残債がゼロになる生命保険です。残された家族にとっては安心できる保険ですが、相続税の節税を目的に賃貸併用住宅を取得する場合には注意が必要です。

相続税の節税対策の1つに、死亡時に債務を残しておき相続資産を圧縮させて相続税を減らす方法があります。しかし、団体信用生命保険に加入すると死亡時に債務がなくなってしまうため、節税対策としての効果が発揮されなくなります。

ここで、相続税の基礎控除額を確認しておきましょう。

相続する遺産が相続税の基礎控除額の範囲内であれば相続税は発生しません。しかし、基礎控除額を超える場合、住宅ローンを利用する際の団体信用生命保険への加入は慎重に判断するべきでしょう。

サブリースやハウスメーカーが指定されることがある

金融機関によっては住宅ローンの条件にサブリースが指定される場合があります。

サブリースは、サブリース会社に賃貸物件をまるごと借り上げてもらい、毎月固定の賃料を受け取る仕組みの契約です。毎月一定の賃料が保証されますが、その賃料は満室時の家賃収入の8割程度に固定されます。高い収益は狙えないものの一定の収入が確保されるため、金融機関にとっては安心材料となるでしょう。一方で、不動産オーナーとしては収益性が低下するデメリットがあります。

また、建物を施工するハウスメーカーを指定する金融機関もあります。実績のあるハウスメーカーに施行してもらうことで、返済不能になるリスクを回避したいのが金融機関の狙いです。

サブリースやハウスメーカーを指定されることで、収益性や自由度が低下するデメリットがある点は理解しておく必要があります。

賃貸併用住宅に住宅ローンの条件が満たせない場合

賃貸併用住宅の購入時に住宅ローンを利用するための条件は、建物全体のうち自宅部分が50％以上でなければなりません。その条件を満たせないときの対処法としては、不動産投資ローンを利用する方法と、区分登記にて部分的に住宅ローンを利用する方法があります。

それぞれの方法に注意するべき点があるため、内容を把握したうえで慎重に判断しましょう。

不動産投資ローンを利用する

取得しようとしている賃貸併用住宅が住宅ローンを利用するための条件を満たせない場合、対処法として不動産投資ローンを利用する手段があります。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、融資期間が短くなる傾向にあります。審査の面でもハードルが高くなるため、住宅ローンよりも融資条件は不利になることが多いでしょう。

しかしながら、通常の賃貸物件は不動産投資ローンを使って購入します。不動産投資ローンであれば自宅部分を50％以上にする必要がないため、賃貸部分を増やして収益性を高めることも可能です。一方で、賃貸部分が増えると空室リスクも考えなければなりません。より綿密に返済計画を検討する必要があるでしょう。

区分登記する

自宅スペースの床面積が建物全体の50％に満たないのであれば、区分登記する方法も考えられます。区分登記は、一棟の建物を区切って個別の不動産としてそれぞれで登記する方法です。

自宅部分が50％に満たない賃貸併用住宅を、自宅部分と賃貸部分で区分登記すると、それぞれで別のローンが利用できるようになります。自宅部分には住宅ローンの利用が可能となり、低い金利や住宅ローン減税など住宅ローンのメリットが享受できます。賃貸部分は不動産投資ローンを使わなければなりませんが、建物全体に対して不動産投資ローンを利用するより金銭的な負担の軽減が可能です。

ただし、それぞれで登記費用やローンの手数料が発生します。それらのコストをふまえたうえで、区分登記によるメリットが大きいかどうかを判断する必要があります。

金融機関別住宅ローンの特徴

住宅ローンは「どのような金融機関で借りるか」によってローンの内容や受けられるサービスが異なります。

信頼性が高いメガバンクの住宅ローンは、質の高い商品やサービスを提供していますが、審査が比較的厳しいのが特徴です。そのほか、審査に通過しやすい地方銀行、金利の安さから年々利用者が増えているネット銀行など、それぞれの銀行の住宅ローンごとに特徴があります。

ここからは、金融機関別に住宅ローンの特徴を説明していきます。

メガバンク

信頼性や資金力で優位性をもつメガバンクは、住宅ローンにおいても以下のような特徴があります。

1. 全国各地に支店があるため住む地域に関わらずサービスが受けられる
2. さまざまな金利優遇プランがある
3. 審査や手続きがスピーディー
4. 相談窓口など対面で受けられるサービスが充実
5. 融資金額の上限が高い場合がある
6. 審査基準は比較的厳しい

メガバンクは支店数やスタッフの人数が多いため、質の高いサービスが受けられるのが特徴です。その反面、審査が厳しく個人の信用力によっては融資が受けられない可能性も高いでしょう。

地方銀行

地元密着型の地方銀行が提供する住宅ローンの特徴を以下にまとめました。

1. その銀行が営業する特定地域でしかサービスが受けられない
2. 金利水準がやや高い
3. 営業エリア内であれば支店が豊富で対面相談がしやすい
4. 他県に引っ越した場合に手続きに手間がかかる恐れがある
5. 審査の難易度は低め

地元に強い経済力をもつ地方銀行は地域に根付いた営業をしているため、地方に住む方にとってはメインバンクとして親しみを抱いている方も多いでしょう。メガバンクでは審査に通過しにくい属性の方でも、比較的借りやすい点が魅力です。

ネット銀行

手数料の安さがメリットであるネット銀行は、住宅ローンもコスパの良い商品を提供しています。

1. 全国どこでもオンラインで手続きが完結
2. 金利や手数料が安い
対面窓口がなく電話やメールなどのオンラインでのサポートしか受けられない
3. 保証会社の利用を必要としない場合も多い
4. 審査基準はやや厳しい
5. 銀行によっては審査に時間がかかる場合がある

ネット銀行はお得な住宅ローンを取り揃えている反面、実店舗がないため窓口で気軽に問い合わせることができません。ローンの内容や手続き方法を自身で理解して進めていける方であれば、第一候補となるでしょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅は、土地活用や税金対策の面でメリットがあります。

たとえば、所有している広い土地に自宅を建てたい場合、自宅だけを建てても収益は得られません。広さを活かして賃貸併用住宅を建てれば、自宅とともに不動産投資での収益を得られるため有効に土地を活用できます。さらには、相続税や固定資産税の節税にも効果を発揮します。

賃貸併用住宅の3つのメリットを確認していきましょう。

自宅には広い土地でも適切に活用できる

賃貸併用住宅は広い土地の上手な活用方法としても有効です。相続などで所有している土地が自宅だけを建てるには広すぎる場合、賃貸併用住宅であれば、適切な大きさの自宅と不動産投資物件が同時に手に入れられます。

また、子どもが独立したあとの自宅が広すぎると感じる場合に、余っている自宅スペースを有効活用することも可能です。賃貸併用住宅にするにはリノベーションや建て替えが必要ですが、得られる家賃が老後の収入源となり、家計に余裕が生まれる可能性が高まります。

相続税対策になる

相続税対策ができる点も賃貸併用住宅のメリットです。賃貸物件は、居住用の物件よりも相続税評価額が低下します。よく知られている「土地の相続税対策として賃貸物件を建てる」という相続税対策は、自宅が建つ土地よりも賃貸物件が建つ土地のほうが、建物も土地も相続税が低くなる仕組みを活用したものです。

建物の一部を賃貸する賃貸併用住宅では、賃貸部分の割合や借地権・借家権の割合によりますが、一般的な住宅よりも相続税を削減できます。

固定資産税の節税になる

賃貸併用住宅は固定資産税の節税も可能です。賃貸併用住宅は「住宅」であるため、固定資産税における「住宅用地の軽減措置」が受けられます。

住宅用地の軽減措置は、「住宅が建つ土地が住宅1戸につき200平方メートルまで」の部分は小規模住宅用地とみなされ、固定資産税が6分の1に減税される優遇制度です。賃貸併用住宅であれば、少なくとも自宅と賃貸部分が1戸ずつで「2戸」とカウントされます。その場合、400平方メートルまでの部分が小規模住宅となり、固定資産税の減税が受けられます。

賃貸併用住宅のデメリット

自宅と不動産投資の両立ができる魅力的な賃貸併用住宅ですが、いくつかのデメリットも存在します。

賃貸併用住宅は特殊な間取りの住宅です。一般的な物件を探す方からは選ばれにくいため、売却しづらいといえるでしょう。また、賃貸部分の入居者と同じ建物内に住むことになり、プライバシーの確保がしにくい面もあります。購入する前に知っておきたいデメリットを2点ご紹介します。

売却しづらい

賃貸併用住宅のデメリットとして、売却しづらい点があげられます。

中古の戸建て住宅を探している方のほとんどは自宅のみの普通の戸建てを希望している場合が多いでしょう。また、不動産投資物件を探している投資家にとっては、自宅部分が付いていない通常のアパートを探しているものです。

プライバシーが気になる

同じ建物内に複数の世帯が住む賃貸併用住宅では、プライバシーが確保しにくい面がデメリットといえます。1つの建物に複数世帯が入居するのはマンションやアパートと同様ですが、賃貸併用住宅では「オーナー」と「入居者」という立場の違いがあります。玄関が隣り合うような構造だと、顔を合わせる機会が多くお互いに落ち着かないかもしれません。

また、「入居者が長く住んでもらうために快適な住環境を提供しなければ」という思いから、物音や建物の美化などに必要以上に気を遣ってしまう可能性もあります。

ただし、建物の設計を工夫することで、賃貸併用住宅でもプライバシーの確保は可能です。オーナーと入居者の玄関の位置を反対側にする、2階の賃貸部分へ外付け階段を自宅玄関から話した場所に設置するなどで、お互いに適切な距離を保ちやすくなるでしょう。

まとめ

賃貸併用住宅の魅力は、家賃収入が得られる賃貸物件を金利の低い住宅ローンで建てられる点です。賃貸併用住宅で住宅ローンを使うには建物の50％以上が自宅部分でなければなりませんが、自宅部分のローン残高には住宅ローン控除も適用されます。一方で、ローンの上限が低く、団体信用生命保険の加入が求められるなどに注意が必要です。

賃貸併用住宅は、広い土地の有効活用や、相続税・固定資産税の節税対策に効果を発揮します。ただし、プライバシーが確保しにくく、手放したいときに買い手がつきにくいデメリットがある点も理解しておきましょう。