不動産登記とは？登記する内容・目的、費用や手順を解説

登記とは

個人や法人が所有する財産や権利の証明書面を国に登録し公示する行為を「登記」と呼びます。国家に登録され世間に公表された登記公募により、所有者の権利が保護され、事業や取引が円滑に行われることが目的です。

公的な登記には、不動産登記・法人登記・商業登記・相続登記・船舶登記・工場財団登記・立木登記などがあります。これらの登記は、いずれも登記所が管理する登記簿に記載され公開されることで、もめごとや係争の抑止効果があります。

不動産登記とは

土地や建物、つまり不動産物件に関するものが「不動産登記」です。不動産登記法という法律により、不動産物件の所有者に対して不動産の登記が義務付けられており、土地や建物の所有者履歴・種類・構造・権利内容の詳細が記載され、法務局に登録・保管されています。

この不動産物件の情報は、法務局の登記官によって正しいかどうか審査された上で登記されます。不動産登記情報を見れば、当該物件の権利内容の把握が可能です。

不動産は評価額が高額になる場合があるだけに、所有権その他で争われることもしばしばです。不動産物件をめぐる係争を抑止し、健全な不動産取引を推進することが、不動産登記制度の目的といえるでしょう。

登記の種類

不動産登記には、不動産物件に関する複数種類の情報が記録されています。いずれも、当該物件の内容を明確にするために重要な情報です。

ここでは、不動産登記の種類について、その内容を以下に紹介し解説します。

表示登記

新築の建物が完成した際に実行されるのが「表示登記」です。表示登記は新築された建物の表題部（現況を示す項目）を示すものです。

新築建物の表示登記は、建物の所有者の依頼を受けた土地家屋調査士が作成し、法務局へ登記申請するのが一般的です。なお、建物の表示登記は、登記免許税の対象外となっています。

所有権保存登記

表題部にのみ登記がある不動産物件に関して、最初の所有者のみによる登記が「所有権保存登記」です。所有権保存登記により、所有者の権利が明確に公示されます。

所有権保存登記は、土地と建物がそれぞれ表示部と権利部とに分けて設定されています。

なお、所有権保存登記は、所有者の依頼を受けて司法書士により作成され登記するのが一般的です。また、所有権保存登記には、登録免許税が課税されます。

所有権移転登記

不動産物件が売買・相続・贈与などで所有者が代わる際には、第三者に物件の所有権が移ったことを示すために、民法177条にしたがって「所有権移転登記」が必要です。所有権移転登記によって、新所有者は第三者に対して所有権を主張できる「対抗力」を有することになります。

抵当権設定登記

不動産物件に抵当権が発生した際には、不動産登記法3条により「抵当権設定登記」をするよう定められています。住宅ローンの借入時には不動産物件が担保となることが多く、抵当権設定登記は、ローンの借入実行日に実行されるのが一般的です。

抵当権設定登記は、一般的に不動産物件の所有者の依頼を受けて司法書士が書類を作成し、登記手続きが実行されます。なお、抵当権設定登記には、登録免許税が課税されます。

参考：e-gov　不動産登記法

その他の登記

上記以外の登記の種類は、以下のとおりです。

1. 土地分筆登記：土地を「分筆（複数に分ける）」する際の登記
2. 土地合筆登記：土地を「合筆（複数の土地を合わせて一つにする）」する際の登記
3. 土地地目変更登記：土地の「地目（土地の用途）」を変更する際の登記
4. 住所変更登記：所有者の住所が変わった際の登記
5. 建物滅失登記：建物を取り壊す際の登記
6. 抵当権抹消登記：住宅ローンなどを完済した際の登記

不動産登記に記載してある内容

不動産登記には、所有者の情報と不動産物件の構造や種類などと共に、物件に関する所有者の権利内容が記載され、法務局に保存されています。

不動産登記に記載してある項目と内容は、以下のとおりです。

表題部

登記された物件の場所や建物の情報を示したものが、不動産登記の「表題部」です。 表題部に記載される情報の内容は、以下のとおりです。

1. 土地：所有者・登記日・所在・地番・地目・地積（土地面積）他
2. 建物：所有者・登記日・所在・家屋番号・建物の種類・構造・床面積他

権利部（甲区）

不動産物件における所有者の権利に関する情報は、不動産登記の「権利部」の「甲区」に記載されます。甲部に記載される情報の内容は、以下のとおりです。

1. 所有者の氏名・住所
2. 取得した日付と原因（相続や売買など）
3. 所有権に関する情報（移転登記・仮処分・差押えなど

権利部（乙区）

不動産物件に関して、所有権以外の権利に関する情報は、不動産登記の「権利部」の「乙区」に記載されます。乙部に記載される情報の内容は、以下のとおりです。

1. 抵当権（担保物権）の情報
2. 地上権（土地を使用する権利）の情報
3. 地役権（通行や引水などで土地を利用する権利）の情報

不動産登記はいつ必要

不動産登記は不動産登記法という法律で定められたルールです。不動産登記法では、登記をする時期が規定されています。

ここでは、不動産登記がいつ必要なのか、登記タイミングについて項目別に紹介します。

不動産を取得・売却したとき

売買契約にて、不動産物件の所有者が変わった場合には、売主と買主が共同して「所有権の移転登記」を行います。売買契約による所有権の移転登記は、契約が成立し、所有者が変わった日から1カ月以内に、実行しなければなりません。

住所変更や姓の変更があったとき

不動産物件の所有者が、引っ越しして住所を変更した場合や、結婚などで姓を変更した場合は、不動産登記の該当箇所を変更する手続きが必要です。このケースでは、不動産登記簿に記載されていた「登記名簿人」の該当欄記載事項を変更する「住所・氏名の変更登記」となります。

不動産を相続したとき

不動産物件の所有者が死去すると、物件の所有者が相続人に移行します。この際には、相続して新しく物件の所有者となった人物による「所有権の移転登記」が必要となります。

なお、所有権の移転登記は、売買契約のケースと同様で、物件取得後から1カ月以内です。