土地売却時にかかる税金の計算方法は？土地を売る際の節税方法
土地を高額で売却しても、売却にはさまざまな出費が発生します。そのため、売却価格の全額が手元に残ることはありません。具体的には、仲介する不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬などがかかります。それらの中でもとくに注意が必要なのは、各種の税金です。 ここでは売却の金額などによって税額が変わる3種類の税金について解説します。とくに金額が大きくなる譲渡所得税の計算方法や税率、納めるタイミングと節税のた...
不動産投資家K
不動産売買で発生する仲介手数料は、高額な場合もあります。不動産売買の際には、仲介手数料がいくらになるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
不動産売買において、仲介手数料が外せない必要な費用です。本コラムでは仲介手数料の意味や相場、値引き交渉について紹介していきます。
不動産売買の仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買が成立した際に支払う、不動産会社への手数料です。不動産売買は個人間でも行えますが、不動産会社が仲介する場合が一般的です。高額な取引も多い不動産売買をトラブルなく終了するためにも、不動産会社の協力は不可欠と言えるでしょう。
不動産売買の仲介手数料は、不動産取引を無事に終わらせてくれた不動産会社への成功報酬といえます。ここでは不動産会社へ支払う仲介手数料の意味や、仲介手数料に含まれない費用について紹介します。
仲介手数料は、不動産売買に尽力してくれた不動産会社への報酬です。不動産売買において、不動産会社が果たす役割は多岐にわたります。たとえば、不動産を売りたい人は、まず不動産会社に相談することが多いでしょう。依頼を受けた不動産会社は売主と相談し、周辺の相場や取引事例を参考にして売却価格を決めます。
売却価格が決まったら、物件情報をネットや店舗などに掲載して買主を探します。無事に買主が見つかっても、不動産会社の仕事は終わりません。買主と売主の間に入って、価格の交渉や、条件面のすり合わせを行います。
価格・条件がまとまった後も、売買契約書の作成や重要事項の説明も不動産会社が行います。このように不動産会社の役割は多岐にわたり、円滑に売買を行うためには不動産会社は欠かせません。仲介手数料はさまざまな役割を担ってくれた不動産会社に対する報酬です。
仲介手数料には不動産会社が売買成立のために発生する費用や、広告費用などは一通り含まれています。そのため仲介手数料以外の費用は発生しませんが、例外的に費用を請求される場合があります。たとえば、次のような費用です。
仲介手数料は「通常業務に対して払う費用」とされており、別途費用が発生する場合は売主の依頼によって、通常業務の範囲を越えた活動を行った場合です。無理な依頼をすると費用を全額請求される場合もあるでしょう。しかし、仲介手数料以外の費用を請求できるのは、事前に依頼者の了承があった場合のみです。
仲介手数料は、宅地建物取引業によって下記のように上限が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格（税抜）×3% |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売買価格（税抜）×4% |
| 200万円以下の部分 | 売買価格（税抜）×5% |
上記の金額は法令で定められている上限金額なため、上記を超える手数料を請求された場合は違法となります。上記よりも低い金額であれば問題ないため、不動産会社との交渉次第では安くできる場合もあるでしょう。
参考：国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
仲介手数料にも消費税はかかります。消費税は国内で事業者が対価を得て行う物品などの販売や、サービスに課税されます。仲介手数料も不動産会社のサービスに対して支払う報酬のため、消費税の課税対象となります。
実際に仲介手数料を計算する方法を紹介していきます。前述のように仲介手数料は金額ごとに、上限金額が定められています。例として1,000万円の不動産を売買した際の、仲介手数料を計算してみましょう。
【200万円以下の部分】
200万円×5%＝10万円
【200万円を超えて400万円以下の部分】
200万円を超えて400万円以下までの部分なため、計算対象としては200万円になります。
200万円×4%＝8万円
【400万円を超える部分】
400万円を超えて1,000万円までの部分なため、計算対象としては600万円になります。
600万円×3%＝18万円
【合計】
10万円+8万円+18万円＝36万円×消費税＝39万6千円
売買価格ごとの仲介手数料の早見表を紹介します。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込） |
| 1,000万円 | 39万6千円 |
| 1,500万円 | 56万1千円 |
| 2,000万円 | 72万6千円 |
| 2,500万円 | 89万1千円 |
| 3,000万円 | 105万6千円 |
| 4,000万円 | 138万円6千円 |
| 5,000万円 | 171万6千円 |
| 6,000万円 | 204万6千円 |
| 7,000万円 | 237万6千円 |
| 8,000万円 | 270万6千円 |
| 9,000万円 | 303万6千円 |
| 10,000万円 | 336万6千円 |
不動産売買には仲介手数料の支払いが必要になりますが、誰がどのタイミングで、どのようにして払うのでしょうか。仲介手数料を支払う人や、支払う時期・払い方について見ていきましょう。
結論からいうと、仲介手数料は売主と買主双方が支払います。不動産売買は物件を売却したい売主と、購入したい買主がいて成り立ちます。売却したい売主と購入したい買主には、それぞれ違う不動産会社が仲介している場合が一般的でしょう。
不動産売買が成立した際には売主は売り側の仲介会社に、買主は買い側の仲介会社に仲介手数料を払います。時には売主の不動産会社も、買主の不動産会社も同じというケースもあります。この場合は売主と買主、双方から仲介手数料をもらえます。このように仲介手数料は売る場合も買う場合も同じように支払う必要があります。
仲介手数料は成功報酬なため、売買が成立するまでは支払う必要はありません。支払うタイミングは不動産会社との交渉にもよりますが、契約成立時と物件の引き渡し時の2回に分ける場合が多いです。不動産売買は売主と買主の合意ができたのち、売買契約→引き渡しという流れが一般的です。
不動産取引は高額なため、売買契約後に買主が融資を受けることは珍しくありません。そのため売買契約から引き渡しまでに、数週間～数カ月程度の期間が設けられます。契約時に半分を支払い、残りは引き渡しの際に精算するといったケースが一般的です。
不動産会社にもよりますが、仲介手数料は現金で支払うケースが一般的です。不動産の引き渡しは、銀行や不動産会社に売主と買主が集まって行われます。司法書士が同席して売買に必要な書類が揃っていることを確認した後に、買主から売主に売買代金を支払います。
この際に司法書士へ払う報酬や、不動産会社に払う仲介手数料は現金で払い出す場合が多いです。ATMで引き出す場合には1日に引き出せる限度額が決まっていることもあるため、事前に確認しておくようにしましょう。
仲介手数料の会計処理は、購入する場合と売却する場合とで異なります。購入の場合は建物と同じように資産として計上し、毎年の減価償却で経費処理を行います。しかし、土地の取得費に関する仲介手数料は、経費計上できません。不動産を売却した際の仲介手数料が、支払い手数料として売却した年度の費用に一括計上します。購入と売却で会計処理が異なるため、間違えないようにしましょう。
前述の通り仲介手数料は法令によって上限が決められていますが、下限は決められていません。そのため、仲介手数料を値引き交渉することは可能です。物件が高額になればなるほど、仲介手数料は高額になるため、仲介手数料を抑えられればコスト削減効果は大きくなります。
仲介手数料の値引きのタイミングや、値引き交渉のデメリットを紹介していきます。
値引き交渉をするのであれば、できるだけ早いタイミングがよいでしょう。購入でも売却の場合でも、ある程度契約がまとまる段階での値引き交渉は応じてもらえる可能性が下がります。不動産会社の立場からすると、成約直前に仲介手数料を値切られてしまうと、これまでの営業活動にかけた経費や時間が回収できないことになります。
媒介契約を締結する前など、早いタイミングでの値引き交渉の方が効果があるでしょう。とくに多くの不動産会社が仲介したいと思える物件、つまり立地や条件のよい物件の方が応じてもらえる可能性が高いです。条件の良い物件は成約しやすいため、仲介手数料を下げてでも仲介を任せてほしいと考えるでしょう。
仲介手数料の値引きは、あまり行わない方が得策と言えます。前述の通り仲介手数料は不動産会社に対して払う成功報酬であり、不動産取引を成約させるために経費や手間をかけてくれた対価です。そのため無理に値引き交渉を行ってしまうと、下記のようなデメリットがあります。
不動産会社からすれば、仲介手数料は唯一の収入源です。購入でも売却でも、仲介手数料を値切る客よりも、値切らない客を優先するでしょう。そのため売却の場合は買主探しや、購入の場合は物件探しの動きが悪くなってしまう可能性も否定できません。
物件の紹介件数が減るだけでなく、細かい交渉や条件面の詰めなど、サービスの質も低下する可能性があります。このように仲介手数料を値切ってしまうと、不動産会社のモチベーションに大きく影響します。よほど条件が良く、すぐに成約しそうな物件やあらかじめ売主・買主が決まっているような場合でなければ、仲介手数料の値下げはしない方がよいでしょう。
不動産売買では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要になります。不動産売買をスムーズに行うためには、必要な費用を正しく理解しておくことが重要です。不動産の売却と購入、それぞれの仲介手数料以外の費用を見ていきましょう。
不動産を売却する際、仲介手数料以外でかかる費用には下記があります。
不動産を売却する際には売買契約書を作成するため、印紙代がかかります。印紙代は売買金額によって下記のように定められています。
出典：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
売却する不動産に借入が残っている場合は、売却と同時に借入を返済する必要があります。金融機関にもよりますが、繰上返済の費用として1～3万円程度がかかる場合が多いでしょう。投資用ローンで固定金利で借入している場合は、繰上返済の際に違約金が必要になる場合もあります。
違約金は借入金額の数%かかるため、借入金額によっては高額になるため注意するようにしましょう。借入が残っている場合は、抵当権の抹消費用も必要になります。借入を利用して購入した物件には金融機関の抵当権が設定されているため、売却の際には抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消は司法書士に依頼しますが、費用は5,000～20,000円程度が一般的でしょう。
また、不動産売却の費用で忘れてはいけないのが、譲渡所得税です。譲渡所得と聞いてもわかりにくいかもしれませんが、譲渡は売却という意味で、所得は利益です。譲渡所得税は売却によって利益を得た際にかかる税金で、下記の計算式で計算します。
【譲渡所得】
物件を売った金額等（譲渡収入金額） – 物件を買った費用（取得費） + 売却時の諸費用（譲渡費用）
譲渡所得に対して、下記の税率をかけて税金を計算します。
| 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 短期譲渡 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 20.315% |
参考：国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
ほかにも古屋があって解体する際の費用や、境界を確定するための費用なども必要になる場合もあります。物件の状況によって費用は大きく変わるため、事前によく確認するようにしましょう。
不動産を購入する際に必要な費用は、下記の通りです。
不動産売却の際と同様に、売買金額によって印紙税が必要です。売買価格ごとの印紙税は、前述の売却の際と変わりありません。不動産を購入する際には借入を利用することが多く、借入に関する費用も必要になります。
借入に関する費用は、金融機関や借入するローンの種類によって違いますが、たとえば住宅ローンの場合は下記のような費用が一般的です。
| 項目 | 概算費用 |
|---|---|
| 事務手数料 | 3～5万円 |
| 融資手数料・保証料 | 借入金額の1～2% |
自然災害に備えて、火災保険にも加入する必要があります。火災保険の相場は物件や加入する保険の種類にもよりますが、数十万円の出費になるでしょう。
また、物件を購入する場合、所有権移転登記と、借入をする場合には抵当権設定登記が必要になります。そのため登記の際に必要な登録免許税や、登記手続きを依頼する司法書士への報酬も必要です。
| 項目 | 概算費用 |
|---|---|
| 登録免許税（土地・所有権移転） | 評価額×1.5%（※） |
| 登録免許税（建物・新築） | 評価額×0.4% |
| 登録免許税（建物・中古） | 評価額×2.0% |
| 登録免許税（抵当権設定） | 借入額×0.4% |
| 司法書士への報酬 | 10万円程度 |
※令和8年3月31日までの軽減税率
登録免許税の他に、固定資産税や都市計画税、不動産取得税も必要になります。固定資産税・都市計画税は不動産の所有者に毎年課される税金で、購入する際には日割りで売主と精算するケースが一般的でしょう。不動産取得税は名前の通り物件を購入した際に課される税金で、不動産購入後数カ月後に納税する必要があります。
仲介手数料は前述の通り、不動産会社の活動に対する成功報酬です。法律で上限が決められているため、不当な高額請求に応じる必要はありません。逆に言えば上限の範囲内であれば、売買の成約のための活動に対する正当な報酬です。
無理に値引きをすると前述のようなデメリットがあるため、おすすめできません。不動産会社を選ぶ際には仲介手数料だけでなく、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。ここでは信頼できる不動産会社の見分け方や、値引きだけで不動産会社を選ばない方がよい理由を紹介します。
信頼できる不動産会社を見つけることが、不動産売買成約へ向けた第一歩です。不動産会社の中には悪質な業者も存在するため、慎重に選ぶ必要があります。不動産会社を探す際には、次のような点に注目してみましょう。
購入でも売却でも、売買しようとするエリアや同じような物件の実績がある不動産会社を選ぶようにしましょう。評判や口コミはもちろん、宅建免許もきちんと受けているかも確認しておきましょう。
手数料や費用などもしっかり説明してくれ、対応やコミュニケーションが良好かどうかも重要です。また不動産会社を選ぶ際には、複数の会社を比較することも重要です。
不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料の値引きだけで選ばないようにしましょう。仲介手数料は上限の金額を請求してくる不動産会社が多いため、手数料を値引きしてくれる不動産会社は魅力的に見えるでしょう。しかし仲介手数料が安くても、信頼できる不動産会社とは限りません。
仲介手数料が安くても、サービスや対応が悪ければトラブルになってしまうこともあります。不動産売買は不動産会社によって成否が決まるため、手数料だけでなく信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。
仲介手数料は、不動産売買の成約に向けて活動をしてくれた不動産会社に対する成功報酬です。不動産売買において不動産会社の果たす役割は多く、売買が成功するかどうかは不動産会社にかかっています。そのため仲介手数料を無理に値引きすることは、おすすめできません。
仲介手数料には法令で上限が決められており、上限通りの価格を請求される場合が多いでしょう。不動産会社からすれば仲介手数料が唯一の報酬なため、値引きは避けたいのが本音です。不動産売買を成功させるためには、仲介手数料だけでなく信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、不動産コンサルティングマスター
不動産・建築業界歴20年。アパートの建築請負営業、それに係る土地仲介業務、仕入営業に携わっている。自身でも不動産経営を行っており顧客目線で業務に取り組んでいる。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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