富裕層の投資戦略に学ぶ｜どのように資産を守りながら安定的に資産を伸ばすか
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不動産投資家K
アパート経営を行うオーナーにとって、賃料は非常に重要な要素のひとつですが、不動産会社に提案されるがまま賃料を設定する方も多いのではないでしょうか。 確かに、素人が賃料の査定を行うのは難しくプロに依頼をした方が良いこともありますが、実は、賃料査定の手法はいくつかあるものの厳密なルールは存在しないため、不動産会社や担当者によって算出する賃料が異なる場合があります。
不動産投資の収益力を大きく左右する賃料。今回は、実際に不動産会社で行われている手法をベースに「賃貸事例比較法」の詳細と、適正な賃料査定のための不動産会社選びのポイントをお伝えします。
不動産投資において賃料は非常に重要な要素のひとつです。想定賃料をもとに収支計画を立案し、ローンの返済や修繕のスケジュールなど、アパート経営という長期事業の将来予測をすることになります。しかし、計画時の賃料で実際に入居者が入らなければ、いくら計画を立てていても想定した収入は得られません。
賃貸経営の収益は、単純には部屋数×賃料×入居期間です。部屋数を簡単には増減できないからこそ、賃料設定、賃料査定が重要なのです。適切な賃料査定ができていない場合、アパート経営という事業そのものに大きな影響を及ぼします。
新規賃料（はじめて契約する際の賃料）の査定手法として、国土交通省の不動産鑑定評価基準（https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf）には、「賃貸事例比較法」「積算法」「収益分析法」の3つが掲載されています。なかでもアパートやマンションなど居住用賃貸物件の賃料査定に用いられることが多いのが「賃貸事例比較法」です。
参考：国土交通省 不動産鑑定評価基準等
賃貸比較事例法は、多くの類似した事例を収集・選択、比較して求めた賃料に対して、物件固有のさまざまな条件を考慮し補正を加え（事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較）、試算賃料を算出する方法です。 賃貸事例比較法は、対象物件の近隣地域で類似物件の賃貸借が行われている場合に有効な手法とされており、継続賃料の査定にも用いられます。
積算法とは、以下の計算式で賃料を算出します。
基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費
基礎価格は、「元本」に相当し、原価法や取引事例比較法で求めます。元本に対してどれだけの利益を得られるかという視点で算出する賃料のことで、オーナー目線（貸し手目線）の賃料と言われることもあります。主に、不動産売買取引額を決定する際の指標として用いられます。
収益分析法は、企業経営に基づいて対象物件が将来において生み出すであろうと期待される純収益賃料を求め、必要諸経費を加算して賃料を求める手法です。
純収益賃料 ＋ 必要諸経費
収益分析法は、ホテルや店舗など、不動産を利用した事業を行う場合の賃料を算出する場合に有効とされています。
では、ここからは賃貸物件の新規賃料で用いられることの多い、賃貸事例比較法の賃料査定について詳しく解説していきます。
賃貸事例比較法では主に以下の流れで家賃を査定していきます。
まず、類似物件（立地条件、構造、規模、設備等）の募集賃料・成約賃料の事例を収集します。
収集する事例の件数や過去何年分までさかのぼるか、また収集した事例をどのように精査し選択するかについては、業界で統一された基準やルールはありません。そのため査定する個人や企業によって対象となる情報量が変わり、算出する賃料が異なってきます。
1-1．類似事例の収集
「SUUMO」や「HOME'S」などの不動産ポータルサイト、「REINS」「athome不動産データプロ」など不動産業者しか閲覧できないサイトを使い、対象物件と類似した物件がいくらの家賃で取引されているか事例を収集していきます。募集中の物件、賃貸中の物件、過去に募集していた物件などです。
1-2．調査対象エリアの拡大
基本的には対象物件の近隣地域内の情報を収集しますが、収集できる事例の量によっては対象エリアと似た特性をもつ類似エリアや周辺駅に調査範囲を広げる場合もあります。
1-3．情報の選択
ポータルサイトなどに掲載されている情報は目視でも精査しないと、一定の基準のものとは言えません。ポータルサイトの登録情報は、登録者によって記載の方法がさまざまです。たとえば同じ物件でも、物件名の表記方法が異なっており、重複した事例を収集していた、ということも起こるのです。そのため、収集した事例を取捨選択していくことでさらに情報の精度を高めていきます。
募集物件の賃料は、契約に至っていない賃料であり、「この賃料で入居してほしい」というオーナーや管理会社側の希望家賃です。募集中の物件の場合、実は家賃が高いためまだ成約していないということも考えられます。もし、募集物件のデータのみで基準賃料を算出すると、成約物件よりも高く査定してしまい、入居がなかなか決まらないということもあるかもしれません。また、成約データを参考にする場合でも、季節性や市場環境の違いがあること、募集から契約までの期間などを考慮する必要があります。
ポータルサイトを検索した情報の収集、精査は、アナログな方法であり、その作業には膨大な時間がかかります。
近年はビッグデータや統計解析を活用した査定システムも登場し、自動的にデータの収集と基準賃料を算出するツールもあります。ツールを活用することで、査定のばらつきをなくし、作業の効率化につながります。
ただ、ツールで使用されているデータも、元はポータルサイトなどから収集した情報であるため、重複情報などが含まれていることも注意しておきましょう。
ツールを使用する場合でも、最終的な人の目による確認は適正な賃料査定には欠かせません。
こうして選択した、適正な事例をもとに賃料を算出します。
こうして算出した賃料を、エリアや駅の基準額としてシステム化して運用している会社もあります。
あらかじめエリアや駅に決められた基準があれば、査定のたびに時間をかけて事例収集を行う必要がありません。また、担当者による査定のバラつきを防ぐことができ、効率化と適正査定につながります。
もちろん、このような運用をしている会社でも、実際の賃料との差が出ないように一定期間ごとに査定の見直しが行われます。
求めた賃料をベースに、物件固有の事情を考慮した補正を行っていきます。どのアイテムを、どの程度、補正（加算・減額）を行うかが、最終的な査定賃料に大きくかかわってきます。
補正項目と補正率や補正額など、評価基準を明文化し共有することで、誰が査定を行ってもブレのない一定の品質を担保する不動産会社もあります。
ここで感覚的な補正を行わないことが、適正な査定賃料につながります。
賃料査定に用いられる項目例
代表的な項目についていくつか見ていきましょう
〇騒音
たとえば、片側2車線以上の交通量が多い道路沿いや交通量の多い交差点沿い、大型車両が出入りする倉庫があるなど、騒音や振動の懸念があれば、基準賃料から-〇％などの補正を行います。
〇環境
バルコニーが向い合わせの場合や周辺が坂道などの場合、減額補正になります。
〇構造
一般的に、鉄筋コンクリート造は鉄骨造や木造よりも、増額補正となる場合が多いです。
〇間取り
たとえば同じ1LDKでも、縦型か横型かによって、減額や増額が設定される場合もあります。
〇方位
バルコニーの方位も賃料に影響します。南向きが人気ということは感覚的にも分かるかと思います。賃料査定では、市場調査をもとに方位による減額率を明確に定めている会社もあります。
あるエリアでは、北向きバルコニーは全体の10％程度、賃料は南向きバルコニーと比較すると-4.1％というデータもあります。
例として、面積や設備がほぼ同じ1LDK物件の査定をしてみましょう。（※金額や補正率はイメージです。）
いかがでしょうか。同じ場所だとしても、もし右の間取りでプランニングしていたら、間取りと方位の違いだけで査定に差が出てしまいます。
縦長の間取りが減額されているのは、LDKに光が入らず室内が暗くなりがちなためです。横長と比較すると選ばれにくく、成約に時間がかかる可能性があるため賃料の差別化を図っているのです。
もちろん実際の補正率の条件は各社によって異なります。ただ、「40.99m2の1LDK」という情報だけでは単純な賃料の比較はできず、詳細な条件の補正が必要になるのです。
〇洗面所・浴室
バス・トイレ別、独立洗面台の有無、脱衣所の有無、浴室のサイズ、追い炊きバスなどが査定項目になります。
〇収納
ウォークインクローゼット、壁面収納、シューズインクローゼットの有無はもちろん、たとえば、シューズインクローゼットは靴のまま利用できるか室内履きかなども査定ポイントに入る場合があります。
〇バルコニー
バルコニーの有無や、住戸同士のバルコニーの視点の重なりなども査定ポイントです。
〇宅配ボックス
近年、入居者に人気の高い宅配ボックスは、設置すると入居付けしやすいと言われています。
▲脱衣所がない物件は減額査定
▲壁面収納とテレビボード
▲人気のウォークインクローゼット
▲バルコニーが隣接している
▲隣の住戸が近い
▲バルコニー前が森。虫や動物の影響やセキュリティ面で入居者から敬遠されやすい
〇駐車場・駐輪場
戸数に対する設置台数、屋根の有無などが項目となります。
〇部屋配置
全室同じ間取・設備の場合でも、エレベーターの有無や建物内の配置によって賃料に差をつける場合があります。角部屋は＋〇円、上階は＋〇円などです。
一般的に上階は賃料があがりますが、階段なしの場合は4階を3階より安く設定することもあります。部屋によって賃料を高く設定できる物件が、全室同じ賃料では、本来得られたはずの利益を逃してしまっているといえるでしょう。
〇スタッキングプラン
部屋の配置に応じた賃料査定を可視化するスタッキングプランという手法があります。物件全体の部屋配置をもとに、角部屋や階数、面積などの情報と一緒に賃料を記載し、物件全体の賃料を一覧できるようなシートになっています。視覚的にも直感的にも、査定の根拠が分かりやすくなります。
各項目について、このようなチェックリストなどをもとに査定していき、最終的な査定賃料を算出します。
賃貸事例比較法のおおまかな査定方法は以上です。
いかがでしょうか。不動産会社や個人によって、査定内容にブレが出る場合がありそうだということは納得いただけるのではないでしょうか。どの項目をどの程度補正するか、その項目数や補正の程度を、市場や入居者ニーズなどからどこまで妥当なものにできるかが重要です。
物件設備やエリアに対して、査定賃料が高い場合、入居者が決まらず空室が続くという事態になりかねません。査定賃料をベースにした収支計画や事業計画が破綻してしまい、予定していた収益を得られず、場合によってはローンの返済にも影響が出るかもしれません。
計画書上の高い利回りや収益は魅力的ですが、結局実現できなかったということにならないように査定賃料がどこまで妥当性があるかどうかを見極める必要があるでしょう。
賃料が高いことに起因する場合が多いですが、入居者が決まらなければ、賃料を安くしなくてはいけなくなります。賃貸経営を続けるなかで、経年に伴い賃料の見直しは発生しますが、どの程度値下げするかも重要です。あまりに値下げしすぎた場合、入居者は見つかったものの収益につながらず、場合によっては赤字になってしまうかもしれません。
こうした事態にならないためにも、信頼できる不動産会社を見つけること、オーナー自身も適正な賃料を把握できるようになることが重要です。
賃貸経営を左右する賃料査定ですが、やはり多くの場合は不動産会社に依頼することになると思います。オーナーとして、これからお付き合いする不動産会社をどのように見つけると良いでしょうか。
独立した専門部署が賃料査定を行っている不動産会社があります。
たとえば担当営業が査定を行う場合、適正賃料より契約や売上を重視した高い設定をしていることがないとも限りません。そこで、独立した部門や専任担当者が査定を行うことで、客観的でより市場環境に即した賃料を算出できるという考え方です。さらに、専門部署にノウハウやデータが蓄積されていくことで、査定の精度も向上していきます。
査定手順が確立されており、しっかりとした市場調査や統計データに基づいた基準が策定されている場合も、ブレのない適切な賃料査定につながります。会社の規模によっては、専門部署や専任担当者が存在せず、営業担当者などが査定を行っている場合もあるかもしれませんが、査定方法が標準化されていれば、個人の感覚による曖昧な査定結果を防げます。査定賃料について上司の承認を得るダブルチェックのフローを設けている会社もあります。
査定賃料が提示されたら、不動産会社にその根拠を確認しましょう。査定をする会社によって、査定方法の詳細は異なります。そのため、複数の会社に依頼した場合、査定賃料に開きがある場合があるかもしれません。その際、査定の根拠や査定手法、査定に対する考え方、今後の賃料見直しの想定などについて確認をしてみると良いでしょう。その対応からも信頼できる会社選びにつながります。
賃貸管理を自社やグループ会社で行っている会社があります。その場合、募集賃料や成約賃料、解約状況、入居希望者に人気設備や入居者の生の声など具体的な情報を所有していることが多く、査定基準にも反映されています。こうしたデータをもとに、より契約につながりやすい設計プランや設備が提案に生かされていることもあるでしょう。
実際には募集をしてみないと本当にその賃料で入居者が見つかるかどうかはわかりません。単純に査定金額が高いというだけで不動産会社を決めるのは危険です。実績や経験、データをベースにした根拠ある査定をしている信頼できる会社を見つけることが重要です。
不動産会社のもつデータベースに比べると、一般のオーナーが詳細な市場データを把握したうえで家賃を決めることは確かに難しいでしょう。しかし、この記事で紹介したような賃料査定の手法を学び、自身でも物件周辺の情報を収集したり、入居者に人気の設備を調べたりして、不動産会社から提示される賃料が適切かどうか見極められるようになることも重要です。
また、不動産会社の担当者とのコミュニケーションをとり、信頼関係を築いていくことも必要でしょう。
ここまで、賃料査定の手順の詳細について解説してきました。そもそも、そのエリアに賃貸需要があり、入居者が見込めるという判断があってこそ、賃料が査定できます。賃貸物件の建築に最適な広さの土地がある、土地のオーナーが賃貸物件を建てたい、というだけで投資物件の計画を進めてしまうと、過剰供給に陥ってしまいます。
特定のエリアに賃貸物件を多く供給してしまうと、そのエリアで入居者をとりあうことになり、結果として賃料下落やどれだけ賃料や安くしても入居者が決まらないという事態を招いてしまいます。これは、別々の不動産会社の物件が集中してしまったケースだけではなく、同一の不動産会社であるにもかかわらず、多くの似たタイプの物件を同じエリア乱立してしまうことがあります。同じ会社の物件同士で互いに価値を下げることにつながってしまい、オーナーの収益に大きく影響します。
しかし、こうした過剰供給の状況をオーナーに説明せず、賃貸物件の投資計画を進めてしまう不動産会社もあるのです。
過剰供給を防ぐために、さまざまな市場環境や統計情報からエリアの賃貸需要について予測する方法があります。徹底した市場調査・エリア分析による賃貸需要予測は、賃料査定はもちろん、投資判断をしたり、物件プランを検討したりする際にも有効です。
エリア別人口密度（画像提供：国際航業株式会社「Earth Finder Plus」）
architect developerでは、駅ごとに「賃料」「路線」「人口統計」のデータから、その駅の賃貸需要を示す指標「駅ランク」を算出しています。この駅ランクに基づき安定的な賃貸需要が見込めるエリアを選定し、安定した賃貸経営が可能な供給戦略を立案しています。そのため、すでに過剰供給となっているエリアの場合、プランの見直しや建築を見送るという判断をすることもあります。
参考：株式会社アーキテクト・ディベロッパー 土地活用事業
不動産投資では、賃料の設定が非常に重要です。また、査定の判断基準は、入居者ニーズを反映するため、どのような調査で市場動向を把握しているかが、そのまま不動産会社のプランニング力に直結しているともいえます。
査定の手順と考え方を理解することで、不動産会社の提案内容について、自身でも妥当性を判断できるようになります。オーナー自身がしっかりと知識を身につけ、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、不動産投資で安定した賃貸経営を実現させましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者
15年以上不動産業界に携わり、1都3県を中心とした不動産仲介、管理、賃料査定、マーケティングと幅広い経験をもつ。現在は、新築および中古アパート・マンションなどの賃料査定を年間3,000件以上担当。賃貸物件の市場調査や需要予測などのエリアマーケティングにも携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「アパートに空室が増えてきた」「管理会社の対応に不満がある」「建物が老朽化してきた」など、アパート管理に関するお悩みをお持ちのオーナー様のさまざまなご相談を承っております。
あなたやあなたの家族の大切な資産を有効に活用できるよう、お気軽にご相談ください！
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