ZEHの賃貸経営の魅力とは？　メリット・デメリット・補助金活用【令和6年度】

ZEHとは

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、省エネ性能を備えた住宅のことをいいます。ZEHは「省エネ」と「創エネ」の両方を行うことで、住宅で利用するエネルギー収支をゼロ以下にすることを目指した住宅です。

出典：経済産業省　資源エネルギー庁 ZEHに関する情報公開について

ZEH住宅では、建物を高断熱とすることで年間の室内の温度差を減らし、暖房や冷房に使うエネルギーを減らせます。また高性能の設備を導入すれば、照明や給湯に使うエネルギーも減らせるでしょう。

さらにZEHでは消費エネルギーを削減するだけでなく、太陽光発電などでエネルギーを創ります。創エネも同時に行うことで、住宅におけるエネルギーの収支ゼロ以下を目指します。

ZEHのメリットは、次の通りです。

1. 高断熱による快適性の向上
2. 光熱費の削減
3. カビや結露などによる健康被害の防止
4. 災害時への備え

夏は涼しく、冬は暖かい住宅のため、快適な暮らしが実現でき、ヒートショック対策など健康面にもよい影響が期待できます。

ZEH-Mとは

ZEH-Mはゼッチマンションのことで、環境に関する一定の基準をクリアした集合住宅を指します。戸建のZEHと同様に省エネと創エネの両立による、エネルギーの自給自足を目指した物件のことです。

しかし、戸建てと違ってマンションは規模も大きく、高層化も進んでいることからZEHを達成することは簡単ではありません。そこでZEH-Mでは省エネの基準によって、次の4つの区分が規定されています。

1. ZEH-M
2. Nearly ZEH-M
3. ZEH-M Ready
4. ZEH-M Oriented

ZEH-Mが創エネによってエネルギー消費をゼロ以下にするのに対し、ほかの基準はエネルギーの消費量によって区分されています。具体的には次の通りです。

「省エネ」による削減とは、断熱などの活用による省エネ化によって削減できるエネルギー量のことを指します。「創エネ」による削減は、太陽光発電や蓄電池などエネルギーを創ることによって削減したエネルギー量のことです。

少しわかりにくいですが、省エネ+創エネによってエネルギーが100%削減できていればZEH-M、75％以上100%未満の削減であればNearly ZEH-Mです。ZEH-M Orientedでは創エネによる削減量は問いませんが、太陽光発電などの導入は必要です。

参考：経済産業省　資源エネルギー庁 ZEHの定義（改訂版）＜集合住宅＞

ZEHで賃貸経営するメリット

ZEHは自宅だけでなく、賃貸物件でも適用できる基準です。ZEHで賃貸経営を行うことで得られるメリットを紹介していきます。

他の物件と差別化になる

ZEH住宅で賃貸経営を行うことで、競合物件との差別化が図れます。ZEH住宅は断熱性が高いため、夏は涼しく冬は暖かく快適に暮らせます。室内の温度が平準化され、たとえばヒートショック対策にもなるなど、入居者にとってメリットが多い物件です。

入居者からすれば光熱費の削減もできるため、物件によっては家賃を相場より高めに設定して、高い利回りを実現できるかもしれません。空室を防ぐ効果もあり、賃貸経営において重要な収支の改善が期待できます。

補助金を活用できる

ZEH住宅を導入する際には、補助金が活用できる点もメリットです。ZEH住宅では太陽光設備の導入などが必要で、一般の住宅に比べると初期コストがかかってしまう場合が多い傾向にあります。

しかし、補助金を活用することでコストを抑えられ、利回りの上昇が期待できるでしょう。ZEHで活用できる補助金については、のちほど詳しく紹介します。

売電による収入を得られる

太陽光発電によって創った電力は、自家消費だけでなく電力会社に売却できます。オーナーが売電収入を得られるZEH賃貸では、一般の物件に比べると高い利回りが期待できるでしょう。

売電価格は一定期間価格が固定されているため、賃料のように大きな変動はありません。天候による増減はあるものの、安定した収益確保が期待できます。

社会貢献活動になる

ZEHは環境対策を目的としているため、ZEH賃貸を行うことで社会貢献になります。エネルギー消費を削減することは、温室効果ガスの発生を抑えることにつながり、環境へよい影響を与えます。事業を行ううえで収益性だけでなく、社会貢献を求められることも多いため、ZEH賃貸を行う意義は大きいといえるでしょう。

ZEHで賃貸経営するデメリット

ZEHでの賃貸経営には、メリットもあればデメリットもあります。ZEH賃貸におけるデメリットを紹介していきます。

建築費が高い

ZEH住宅は一般の住宅に比べると、コストが高いことがデメリットです。断熱性能のよい建材を利用したり、太陽光設備を導入したりするため、初期投資がかさんでしまうことは避けられません。

大規模な集合住宅を建てるためにはそもそも高額な建築費用が必要になりますが、ZEHであればなおさらです。そのため建築費用の借入金額も大きくなりがちです。ZEH賃貸の建築は補助金を活用することで、初期コストを抑えることができます。

メンテナンス費用がかかる

初期費用だけでなく、ランニングコストの負担が大きいこともデメリットです。太陽光発電や蓄電池など導入している設備が多いため、一般の物件に比べると点検やメンテナンスにかかる費用が高くなってしまいます。

また屋根に重量のある太陽光発電をのせるため、屋根の劣化が早いです。劣化が早ければそれだけ修繕費用がかかってしまうだけでなく、地震などによる損傷リスクも高まります。

また、太陽光発電の売電価格は年々下落している傾向にあるため、当初期待していた通りの収益が入らないこともあるでしょう。

ZEH賃貸に対応する建築会社がまだ少ない

ZEH賃貸に対応している建築会社が少ないことも、デメリットの1つです。ZEHでの賃貸物件の建築に積極的に取り組む建築会社やハウスメーカーは、「ZEHデベロッパー」と呼ばれます。

ZEHデベロッパーは登録制で「一般社団法人環境供創イニシアチブ」によって公表されていますが、まだまだ数は多くありません。建築会社が少なければ工期が長くなることに加え、建築費が上がってしまう可能性もあります。

ZEH賃貸に利用できる補助金【令和6年度】

ZEH賃貸で利用できる補助金を紹介します。ZEH-Mでは物件の規模によって利用できる補助金の制度がわかれています。それぞれの制度の特徴を見ていきましょう。

低層ZEH-M促進事業

低層ZEH-M促進事業は名前の通り、低層向けのZEH賃貸に対する補助事業です。低層とは具体的には3階以下の物件を指しています。制度の概要は下記の通りです。

補助金制度を利用するためには申請が必要で、申請期間は2024年5月10日～2024年12月6日までとなっています。申請は、SII（一般社団法人環境供創イニシアチブ）が提供する「低層ZEH-M補助金申請ポータルサイト」（https://zehweb.jp/housingcomplex/low/）を利用した電子申請のみになるため注意しましょう。

中層ZEH-M促進事業

中層ZEH-M促進事業は4階以上5階以下のZEH賃貸を対象にした促進事業です。制度の概要は下記の通りです。

中層の物件になると建築工事も長期間にわたるため、複数事業年度の合計や単年度での補助金の上限が定められています。対象となる経費などは細かく定められているため、詳細はSIIのWebサイトで確認するようにしましょう。

高層ZEH-M促進事業

高層ZEH-M促進事業は6階以上の高層マンションを対象にした補助事業で、概要は下記の通りです。

中層ZEH-M促進事業と同様にこちらの制度も詳細は細かく規定されているため、SIIのWebサイトで確認するようにしましょう。

ZEH普及に向けた政府の取り組み

ZEH住宅の普及は、国も後押ししています。2021年10月に閣議決定された第6次エネルギー基本計画では、次のような目標が盛り込まれています。

1. 2030年以降に新築される住宅は、ZEH基準の省エネ性能を確保する
2. 2030年以降に新築される住宅の6割に太陽光発電を設置する

目標を達成するために行っている活動の1つが、「ZEHビルダー」の登録・運用です。「ZEHビルダー」は平成28年に始まった制度で、2020年までに自社が受注する住宅のうち50％以上をZEH住宅にすると目標を宣言した、ハウスメーカー・工務店です。

さらに2021年度には目標を引き上げ、2020年度の供給実績に応じZEH化率が50%を超えている場合は75%以上を、50％未満の場合は50%以上を2025年度の目標としました。世界的な温室効果ガス削減目標達成のために、ZEH住宅は注目されています。

参考：経済産業省 資源エネルギー庁　ZEHに関する情報公開について

まとめ

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、省エネ性能を備えた住宅のことを指します。集合住宅の場合はZEH-Mと呼ばれ、省エネ性能に応じて4段階に区別されています。

ZEH-Mは環境や快適性に配慮した物件であり、賃貸経営において他物件との差別化ができるなどのメリットがあるでしょう。コストはかかりますが政府も普及を後押ししているため、補助金制度が実施されています。補助金をうまく活用することで、コストを抑えてZEH賃貸を活用できます。