アパート経営の法人化は不動産の相続対策になる？法人化の流れと注意点
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不動産投資家K
ZEHとは省エネ性能を高めた、環境に配慮した住宅のことです。ZEHを賃貸経営に取り込むことで、多くのメリットが得られます。
今回の記事ではZEH賃貸のメリット・デメリット、補助金制度について詳しく紹介します。
ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、省エネ性能を備えた住宅のことをいいます。ZEHは「省エネ」と「創エネ」の両方を行うことで、住宅で利用するエネルギー収支をゼロ以下にすることを目指した住宅です。
ZEH住宅では、建物を高断熱とすることで年間の室内の温度差を減らし、暖房や冷房に使うエネルギーを減らせます。また高性能の設備を導入すれば、照明や給湯に使うエネルギーも減らせるでしょう。
さらにZEHでは消費エネルギーを削減するだけでなく、太陽光発電などでエネルギーを創ります。創エネも同時に行うことで、住宅におけるエネルギーの収支ゼロ以下を目指します。
ZEHのメリットは、次の通りです。
夏は涼しく、冬は暖かい住宅のため、快適な暮らしが実現でき、ヒートショック対策など健康面にもよい影響が期待できます。
ZEH-Mはゼッチマンションのことで、環境に関する一定の基準をクリアした集合住宅を指します。戸建のZEHと同様に省エネと創エネの両立による、エネルギーの自給自足を目指した物件のことです。
しかし、戸建てと違ってマンションは規模も大きく、高層化も進んでいることからZEHを達成することは簡単ではありません。そこでZEH-Mでは省エネの基準によって、次の4つの区分が規定されています。
ZEH-Mが創エネによってエネルギー消費をゼロ以下にするのに対し、ほかの基準はエネルギーの消費量によって区分されています。具体的には次の通りです。
| 建物区分 | 「省エネ」による削減量の基準値 | 「省エネ」+「創エネ」による削減量の基準値 |
|---|---|---|
| ZEH-M | 再生可能エネルギーを除き20％以上 | 再生可能エネルギーを加えて100% |
| Nearly ZEH-M | 再生可能エネルギーを加えて75％以上100%未満 | |
| ZEH-M Ready | 再生可能エネルギーを加えて50％以上75％未満 | |
| ZEH-M Oriented | 住棟全体で省エネのみの省エネ率20％ |
「省エネ」による削減とは、断熱などの活用による省エネ化によって削減できるエネルギー量のことを指します。「創エネ」による削減は、太陽光発電や蓄電池などエネルギーを創ることによって削減したエネルギー量のことです。
少しわかりにくいですが、省エネ+創エネによってエネルギーが100%削減できていればZEH-M、75％以上100%未満の削減であればNearly ZEH-Mです。ZEH-M Orientedでは創エネによる削減量は問いませんが、太陽光発電などの導入は必要です。
参考：経済産業省 資源エネルギー庁 ZEHの定義（改訂版）＜集合住宅＞
ZEH住宅で賃貸経営を行うことで、競合物件との差別化が図れます。ZEH住宅は断熱性が高いため、夏は涼しく冬は暖かく快適に暮らせます。室内の温度が平準化され、たとえばヒートショック対策にもなるなど、入居者にとってメリットが多い物件です。
入居者からすれば光熱費の削減もできるため、物件によっては家賃を相場より高めに設定して、高い利回りを実現できるかもしれません。空室を防ぐ効果もあり、賃貸経営において重要な収支の改善が期待できます。
ZEH住宅を導入する際には、補助金が活用できる点もメリットです。ZEH住宅では太陽光設備の導入などが必要で、一般の住宅に比べると初期コストがかかってしまう場合が多い傾向にあります。
しかし、補助金を活用することでコストを抑えられ、利回りの上昇が期待できるでしょう。ZEHで活用できる補助金については、のちほど詳しく紹介します。
太陽光発電によって創った電力は、自家消費だけでなく電力会社に売却できます。オーナーが売電収入を得られるZEH賃貸では、一般の物件に比べると高い利回りが期待できるでしょう。
売電価格は一定期間価格が固定されているため、賃料のように大きな変動はありません。天候による増減はあるものの、安定した収益確保が期待できます。
ZEHは環境対策を目的としているため、ZEH賃貸を行うことで社会貢献になります。エネルギー消費を削減することは、温室効果ガスの発生を抑えることにつながり、環境へよい影響を与えます。事業を行ううえで収益性だけでなく、社会貢献を求められることも多いため、ZEH賃貸を行う意義は大きいといえるでしょう。
ZEH住宅は一般の住宅に比べると、コストが高いことがデメリットです。断熱性能のよい建材を利用したり、太陽光設備を導入したりするため、初期投資がかさんでしまうことは避けられません。
大規模な集合住宅を建てるためにはそもそも高額な建築費用が必要になりますが、ZEHであればなおさらです。そのため建築費用の借入金額も大きくなりがちです。ZEH賃貸の建築は補助金を活用することで、初期コストを抑えることができます。
初期費用だけでなく、ランニングコストの負担が大きいこともデメリットです。太陽光発電や蓄電池など導入している設備が多いため、一般の物件に比べると点検やメンテナンスにかかる費用が高くなってしまいます。
また屋根に重量のある太陽光発電をのせるため、屋根の劣化が早いです。劣化が早ければそれだけ修繕費用がかかってしまうだけでなく、地震などによる損傷リスクも高まります。
また、太陽光発電の売電価格は年々下落している傾向にあるため、当初期待していた通りの収益が入らないこともあるでしょう。
ZEH賃貸に対応している建築会社が少ないことも、デメリットの1つです。ZEHでの賃貸物件の建築に積極的に取り組む建築会社やハウスメーカーは、「ZEHデベロッパー」と呼ばれます。
ZEHデベロッパーは登録制で「一般社団法人環境供創イニシアチブ」によって公表されていますが、まだまだ数は多くありません。建築会社が少なければ工期が長くなることに加え、建築費が上がってしまう可能性もあります。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス補助事業 ZEHデベロッパー一覧検索https://zehweb.jp/registration/developer/
低層ZEH-M促進事業は名前の通り、低層向けのZEH賃貸に対する補助事業です。低層とは具体的には3階以下の物件を指しています。制度の概要は下記の通りです。
| 名称 | 令和6年度 低層ZEH-M促進事業 |
| 事業予算 | 18億円（予定） |
| 申請者の要件 | 次のいずれかに該当 ・ZEHデベロッパーに登録されている建築主 ・ZEHデベロッパーに補助対象建築物の建築を発注する計画を有する建築主 ・不動産業を業とする法人で、本事業への累積申請住戸数が25戸以下 |
| 対象要件 | ・住宅用途部分が1層以上3層以下の新築低層集合住宅 ・ZEH-Mの定義においてNearly ZEH-M以上を満たしている ・住宅の敷地が、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」第9条第1項の規定に基づく「土砂災害特別警戒区域」に掛かっていないこと |
| 補助金額 | 40万円/戸（ZEH-Mの種別によらず一律同額） |
| 追加補助 | 蓄電システムの導入費用のうち、次のいずれかの低い金額 ・初期実効容量１KWHあたり2万円 ・蓄電システムの補助対象経費の3分の1 ・補助金額の上限20万円/戸 ※蓄電システムのほか、EV充電設備など環境に配慮した設備も追加の補助対象 |
補助金制度を利用するためには申請が必要で、申請期間は2024年5月10日～2024年12月6日までとなっています。申請は、SII（一般社団法人環境供創イニシアチブ）が提供する「低層ZEH-M補助金申請ポータルサイト」（https://zehweb.jp/housingcomplex/low/）を利用した電子申請のみになるため注意しましょう。
中層ZEH-M促進事業は4階以上5階以下のZEH賃貸を対象にした促進事業です。制度の概要は下記の通りです。
| 名称 | 令和6年度 中層ZEH-M促進事業 |
| 事業予算 | 0.8億円（予定） |
| 申請者の要件 | 低層ZEH-M促進事業と同じ |
| 対象要件 |
・住宅用途部分が4層以上5層以下の新築中層集合住宅 |
| 補助金額 | 補助対象経費の1/3以内、ただし下記のうち低い金額を上限とする ・3億円/年 ・複数年度事業における事業全体の上限:8億円 ・追加補助を除く事業全体の補助金額：50万円/戸 ・補助対象事業の費用対効果に伴う補助額の上限 |
| 補助対象経費 | 設計費・設備費・工事費 |
中層の物件になると建築工事も長期間にわたるため、複数事業年度の合計や単年度での補助金の上限が定められています。対象となる経費などは細かく定められているため、詳細はSIIのWebサイトで確認するようにしましょう。
高層ZEH-M促進事業は6階以上の高層マンションを対象にした補助事業で、概要は下記の通りです。
| 名称 | 令和6年度 高層ZEH-M促進事業 |
| 事業予算 | 0.2億円（予定） |
| 申請者の要件 | ・SIIが公募・登録・公表を行うZEHデベロッパーに登録されている ・個人又は宅地建物取引業免許を有する不動産業以外の法人で あり、ZEHデベロッパーに補助対象建築物の建築を発注する建築主 |
| 対象要件 | ・住宅用途部分が6層以上20層以下の新築高層集合住宅 ・ ZEH-Mの定義においてZEH-M Oriented以上を満たしている ・住宅の敷地が、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」第9条1項の規定に基づく 「土砂災害特別警戒区域」に掛かっていないこと |
| 補助金額 | 中層ZEH-M促進事業と同じ |
| 補助対象経費 | 中層ZEH-M促進事業と同じ |
中層ZEH-M促進事業と同様にこちらの制度も詳細は細かく規定されているため、SIIのWebサイトで確認するようにしましょう。
ZEH住宅の普及は、国も後押ししています。2021年10月に閣議決定された第6次エネルギー基本計画では、次のような目標が盛り込まれています。
目標を達成するために行っている活動の1つが、「ZEHビルダー」の登録・運用です。「ZEHビルダー」は平成28年に始まった制度で、2020年までに自社が受注する住宅のうち50％以上をZEH住宅にすると目標を宣言した、ハウスメーカー・工務店です。
さらに2021年度には目標を引き上げ、2020年度の供給実績に応じZEH化率が50%を超えている場合は75%以上を、50％未満の場合は50%以上を2025年度の目標としました。世界的な温室効果ガス削減目標達成のために、ZEH住宅は注目されています。
参考：経済産業省 資源エネルギー庁 ZEHに関する情報公開について
監修者
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
現在、不動産会社で建築請負営業と土地・収益物件の仕入れを中心に担当している。これまで約20年間培ってきた、現場に密着した営業経験と建築知識、不動産知識を活かして業務に携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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