アパート経営における災害対策とは？災害リスクの調べ方や保険に入るべきか
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不動産投資家K
サブリースは賃貸経営のひとつの形態で、自分で管理することなくサブリース会社に任せる転貸方式です。稼働率と関係なく一定の家賃が保証される契約と、実際の家賃収入に連動する契約があります。
今回の記事では、サブリースの家賃の決め方と契約の2つのタイプなどを解説します。
サブリースとは、複数の住戸を有するマンションやアパートなどの投資用不動産物件を、物件オーナーからサブリース会社が一括で借り上げ、転貸する仕組みのことです。物件オーナーとサブリース会社が特定賃貸借契約（マスター契約）を結び、サブリース会社と入居者が転貸借契約（サブリース契約）を結びます。
物件の全戸を借り上げるため、個別の空室や賃料の変動に関しては、直接的に物件オーナーが影響を受けることはありません。
サブリースは転貸であり、物件オーナーに対する直接の借主はサブリース会社です。物件オーナーは、入居者と個別の賃貸借契約を交わす必要はありません。
また、基本的に物件オーナーに対して、一定額の賃料の支払いが保証されます。そのため、サブリースは「家賃保証」あるいは「空室保証」と呼ばれることもあります。
サブリース会社の利益は、各入居者から回収する賃料の総額から物件オーナーに支払う賃料を差し引いた残りです。
オーナーへ支払うのは定額ですが、空室が発生すればサブリース会社の収益はそれだけ目減りします。空室が増えれば、収支がマイナスになる「逆ザヤ」が発生するリスクを抱えているのです。
サブリース事業を担っている会社は多くの場合、ハウスメーカーや不動産会社のグループや子会社であることが多いです。ハウスメーカーであれば、建築と賃貸経営、管理、修繕までグループで一貫して対応する能力があります。建物のトラブルが発生した場合も安心して対応と管理を任せられるのではないでしょうか。物件オーナーは、リスクに対してある程度安心して経営ができるでしょう。
サブリース契約には、家賃保証がある「賃料固定型」と家賃保証がない「実績賃料連動型」という2つのタイプが存在します。それによって、物件オーナーの収入が異なります。
ここでは、その契約の2つのタイプをわかりやすく解説します。
「賃料固定型」は文字通り、物件オーナーに支払われる賃料が固定している契約タイプです。空室などで家賃総額が変動しても、オーナーは固定された額が保証されています。
毎月の収入が読めるので収支計算がしやすく、ローンがあれば返済計画も立てやすくなるでしょう。
空室が出てもオーナーに影響はありませんが、物件価値が向上して家賃が上がってもオーナーの収入は変わりません。賃料固定型のサブリース契約が主流となっています。
「実績賃料連動型」とは、サブリース会社が入居者から回収した実際の家賃収入の総額に応じて、物件オーナーに支払われる賃料の額が決まる契約です。
賃料固定型よりも、収入が不安定になりやすい面がありますが、家賃収入の総額が上がればそれだけオーナーの収入にも反映されます。
サブリース契約は賃料固定型が主流となっており、実績賃料連動型はオーナーにとってメリットはあるもののリスクも大きいことから、実績賃料連動型を採用しているのは一部の会社となっているのが現状です。
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入居者がサブリース会社に支払うサブリース賃料、すなわち転貸賃料はどのように決まるのでしょうか。ここではサブリースの賃料の決め方と、「料率」およびその目安について解説しましょう。
転貸賃料の相場は、一般的な賃料と同じと考えてよいでしょう。つまり、多くの場合に賃貸事例比較法の考え方で決められます。
賃貸事例比較法とは、周辺の競合している賃貸物件の家賃と比較して算出する手法です。対象の物件の住戸とできるだけ類似した条件の住戸の家賃情報を集め、階数の違いや駅からの距離などの立地の違いを考慮して妥当な額を算出します。
オーナーは物件周辺の家賃相場を確認しておき、サブリース会社の決めた転貸賃料と大きな差がある場合には、理由を確かめておくのが賢明です。転貸賃料が適切かどうかは、サブリース会社の信頼度を見るひとつの基準となります。
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料率とは物件が満室の場合の賃料を100％として、物件オーナーに支払う家賃が占める比率を指します。
一般的な目安は80～85％で、都市部の戸数が多いワンルームなど、空室が発生しにくい物件であれば85～90％といわれています。ごく標準的な相場は83％程度と考えてよいでしょう。
サブリースの賃料が見直される時期には、2つのパターンがあります。ひとつは定期的な見直しで、契約の時点でその周期が決められています。
もうひとつは空室が多く出たり賃貸市場の変化があったりした場合に対処するための、サブリース会社からの減額要求です。
契約更新の際に家賃を見直すのが定期的見直しです。更新時期は、2年ごとに行われる場合や1年ごとの場合もあります。あるいは2年ごとで推移して、10年目から1年ごとになるパターンなどさまざまです。
その際に、家賃の料率が変化する（たいていは下がる）場合があります。更新に臨む際は、料率引き下げの話が出た場合にどのくらいを限度とするかをあらかじめ決めておくと交渉がしやすいでしょう。
サブリースは、物件オーナーとサブリース会社の間での特定賃貸借契約です。借主の権利が守られており、サブリース会社からは賃料減額要求ができることになります。
減額要求は空室が増加した場合や、賃貸相場の変動で賃料相場が下落した場合に行われることが多いです。ただし、借地借家法第32条第1項により、空室の増加だけで減額請求ができるわけではありません。物件オーナーは、契約時に家賃に関する記載内容を確認しておきましょう。
借地借家法第32条第1項
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
投資用不動産物件のオーナーにとって、サブリース会社からの賃料減額要求は決して歓迎できるものではありません。サブリース会社の説明に耳を傾けることは必要ですが、減額要求に応じることはオーナー自身の収益性の悪化につながることですから、何らかの対処方法はないでしょうか。
ここでは、賃料減額要求への3つの対処方法を解説していきます。
本来の賃貸経営であれば、空室が発生したら貸主が対策を行います。しかし、エンドユーザーに対する貸主であるサブリース会社は物件オーナーに対して家賃の減額請求ができる立場なので、サブリース会社によっては積極的に対策を取らない場合があります。
その場合は、まずは物件オーナーが働きかけて前向きな空室対策を考える姿勢が必要です。対策を行ってみても改善が見られないとなれば、減額に応じるというのは妥当な判断ですが、何も手を打たずにサブリース会社の収支を合わすために減額に応じるのはおすすめできません。
直接賃貸経営をしているのであれば、空室対策に敷金や礼金をゼロにするような即効性がある対策も考えられます。しかしながら、契約条件の詳細はサブリース会社の裁量範囲なので、そういう手を打ちにくいこともあるかもしれません。
そこで、物件オーナーとしてできるのは募集条件の緩和です。たとえば、禁止されることが多いDIYやペット飼育をOKにしたり、壁紙の張り替えをOKにしたりなど、契約ではなく建物に関する部分で条件を緩める方法があります。
もちろんどこまで許容するか検討が必要ですが、一定の効果は期待できるでしょう。このような対策を物件オーナー自らが提案することで、サブリース会社の姿勢にも変化が出る可能性があります。
賃料減額の前に、オーナー自身からできることがあるということを伝えましょう。そのためには、物件オーナー自身もサブリースだからといって任せっきりにせず、日頃から空室対策の知識を学んでおくことが求められます。
サブリース会社から空室対策を提案してくる場合もあります。提案内容は、リフォームやリノベーションによる物件価値の向上が中心です。
リフォームは大きな費用がかかるので、提案を簡単には受け入れられないオーナーも多いでしょう。しかし、オーナーがリフォームに非協力的な場合、サブリース会社は賃料減額を要求してくるかもしれません。目的は空室対策であることを理解し、また賃料減額を避けるためにも、リフォームの提案があれば前向きに検討し、協力する姿勢を示しましょう。
もちろん言われるがままにリフォームするのは賢明ではありません。費用対効果が見えにくいものでもあるため、リフォーム内容は慎重に検討しましょう。
空室対策も普段から情報を集めておき、いざとなったら取捨選択できるくらいにしておくと安心です。
借主である会社は賃料減額要求ができますが、当然ながら貸主である物件オーナーからの増額要求もできます。
つまり、賃料の増減については交渉次第です。
物件オーナーとしては、賃貸市場の情勢を常に認識しておくことが重要です。準備不足によって、根拠が明確でない減額要求に応じてしまうことがないよう、物件オーナーもしっかりと理論武装し、交渉できるようにしておきましょう。
サブリースは物件オーナーとサブリース会社が交わす賃貸借契約で、一括に借り上げるのが特徴です。賃貸料は一般の物件と同様に決められます。物件オーナーとしては直接賃貸経営にタッチせずとも、その物件の賃貸市場での価値を常に認識し、空室が出た場合の対策を想定しておくことで、根拠のない減額に応じることを避けられるでしょう。
監修者
岡田 英樹
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