富裕層の投資戦略に学ぶ｜どのように資産を守りながら安定的に資産を伸ばすか
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不動産投資家K
海外移住を予定していたり、海外赴任の可能性のある賃貸不動産のオーナーにとって、日本国内の賃貸経営や税務対応は大きな課題となります。入居者対応や家賃管理、家賃収入の確定申告などは現地から直接行うことができないため、管理会社への委託や納税管理人の選任が不可欠です。
本記事では、海外に移住・赴任するオーナーが直面するリスクや対応策を解説し、安心して賃貸経営を続けるためのポイントを紹介します。
アパートなど賃貸物件のオーナーが、海外移住や1年以上の海外赴任をする際は、物件の管理・運営や税務上の手続きについて考えなければなりません。
ここでは、オーナーが海外移住・海外赴任する際に発生する問題について解説します。
賃貸物件のオーナーが海外に移住・赴任すると、賃貸物件の管理・運営の問題が発生します。もし、これまでオーナーが自分で管理を行っていたのであれば、入居者募集や家賃回収、修繕対応などの管理業務を管理会社に委託する必要があります。
その際、管理会社への委託内容を明確にしておかないと、クレームや緊急対応が遅れたり、修繕やリフォームの意思決定に時間がかかったりして、入居者対応や家賃回収が滞るリスクがあるでしょう。
物件オーナーが海外に移住したり、1年以上の予定で海外に転勤したりする場合でも、日本国内で得る賃貸収入や譲渡益などの所得については、引き続き納税義務が発生し、確定申告が必要です。所得税法上、日本国内に住所がなく、1年以上居所がない人のことを「非居住者」と言います。
日本では、国籍を問わず日本に居住している人（居住者）は国内外で得たすべての所得が課税対象とされ、非居住者は日本国内で得た所得（国内源泉所得）に対してのみ課税される仕組みです。
非居住者は、原則として自身による確定申告書の提出は認められておらず、また、海外から電子申告（e-TAX）の使用もできないため、納税管理人を選任して代行を依頼する必要があります。適切な手続きを怠ると延滞税や加算税が発生するリスクがあるため、税務代理人の活用や専門家への相談を通じ、海外移住・海外赴任後もスムーズに税務対応を行うことが大切です。
賃貸物件のオーナーが物件の管理・運営や税務手続きをするため、海外移住・赴任の前にするべきことは主に次の2つです。
それぞれの内容を詳しくみていきましょう。
物件オーナーが海外移住・海外赴任で非居住者となる場合、確定申告や納税を代行する納税管理人の選任が必要です。
「日本国内に居住する個人や法人」であれば、基本的に誰でも納税管理人になれます。ただし、確定申告書の作成は税理士の独占業務のため、確定申告書の作成は資格を持つ税理士に依頼するか、納税者自身で作成しなければなりません。
税理士を納税管理人に選任すれば、申告や税務対応を安心して任せられるため、不安がある場合は依頼を検討するとよいでしょう。
海外移住・海外赴任の際は、所有する賃貸物件の管理を管理会社へ委託することも検討が必要です。入居者対応や家賃回収、修繕手配などを任せることで、海外在住でも円滑に物件運営が可能になります。
委託内容を明確に定めておくことで、クレーム対応や緊急時の対応遅れ、修繕・リフォームの意思決定遅延などのリスクを防げます。信頼できる管理会社を選び、契約内容を十分に確認することが大切です。
納税管理人の主な業務は、日本国内で発生する所得に関する確定申告です。非居住者が日本の不動産から賃料収入や売却益を得る場合、それらは日本の課税対象となり、毎年の確定申告が必要となります。
納税管理人は、申告書の提出や税務署とのやり取り、納付に関する手続きなどを代理で担います。これにより、海外在住のオーナーでも、国内の税務手続きが滞りなく進められ、課税リスクを回避した資産運用が可能です。
海外在住の賃貸物件オーナーが、管理会社に日本の物件の管理を委託する場合、国内在住のオーナーならほとんど意識する必要のない、いくつかの課題があります。
ここでは、海外に移住したオーナーが管理会社に物件管理を任せる際に直面しやすい課題について、具体的にみていきましょう。
海外移住や海外赴任に伴い管理会社へ物件の運営を委託する場合、いくつかの課題が生じます。まず、入居者とのトラブルや設備の故障、災害などの緊急事態が発生した際、オーナー自身が迅速に対応できない点です。判断や指示が遅れた場合、入居者の不満や信頼低下につながる可能性があります。
さらに、管理会社が行っている修繕対応や家賃回収、入居者対応などの詳細を海外から把握するのは容易ではなく、適切な管理が行われているか確認しにくい点も課題です。
委託契約時には業務範囲を明確に定め、報告の頻度や方法を取り決めておくなどの対策が必要になるでしょう。
非居住者がオーナーの物件は、日本在住オーナーの物件に比べて管理会社の負担が増えることも課題の1つです。
管理会社には、入居者対応や修繕手配、家賃送金といった通常業務に加え、時差を考慮した連絡調整や緊急時の判断確認など、海外ならではの対応が求められます。
その結果、業務が煩雑化し管理会社にとって手間が増えるため、委託を敬遠される場合もあるでしょう。
オーナーが海外に1年以上居住し、所得税法上の「非居住者」となった場合には、入居者に源泉徴収義務が発生する可能性があります。それを敬遠して、空室リスクが高まることも課題となります。
入居者が個人の場合、「自己またはその親族の居住用以外の用途」で賃貸すると源泉徴収が発生します。法人が入居者の場合は、用途を問わず源泉徴収義務が課されます。
| 借主 | 個人 | 個人 | 法人 |
|---|---|---|---|
| 用途 | 自己またはその親族の居住用 | 自己またはその親族の居住用以外の用途 | 用途は問わない |
| 源泉徴収税 | 不要 | 必要 | 必要 |
そのため、特に社宅などを目的に法人が借主となる場合には、源泉徴収の負担を避けるために、オーナーが非居住者の物件は賃貸契約を控えるケースがあり、空室の発生率が上がる可能性もあるでしょう。
また、現在の借主に対しても、源泉徴収義務が発生する場合は、通知と説明をする必要があります。
賃貸物件のオーナーが海外に移住・赴任する際に発生する課題を解決するためには、いくつかの選択肢があります。
ここでは、具体的な解決策を詳しくみていきましょう。
課題解決に有効な選択肢の1つがサブリース契約です。サブリース契約とは、オーナーが不動産会社（サブリース会社）と契約を結んで物件を一括して借り上げてもらい、入居者へ転貸する仕組みです。この方式によりオーナー自身は入居者募集や家賃回収を行う必要がなく、毎月安定した賃料収入を見込めます。
さらに、オーナーが非居住者になると入居者に対して課される場合がある源泉徴収義務も、サブリース会社が担うことになるため、非居住者を敬遠しての空室リスクは心配する必要がありません。
家賃滞納や入居者トラブルといったリスク対応もすべて任せられるため、海外にいても安心して賃貸経営を継続できます。
もう1つの選択肢は、海外在住者向けの不動産管理に実績のある管理会社を利用することです。こうした会社は、法人契約だけでなく個人や外国人入居者といった幅広いターゲット層へのアプローチに慣れているため、委託することで収益を最大化できる可能性があります。
管理会社を選ぶ際には、契約書や請求書をデータでやり取りできる体制があるか、緊急時の対応力や定期的な報告体制が整っているかなど、日々の実務に直結する利便性や柔軟性も重要な判断基準となります。
海外への移住・赴任によって、非居住者となる賃貸物件のオーナーは、納税管理人の選任や管理会社への委託が必須となります。
また、オーナーが非居住者となることで、借主側に源泉徴収義務が発生することもあり、既存の借主への通知や説明の必要や、新規の入居者募集への影響があることも考えられます。
特に急な海外転勤の可能性などがあるオーナーは、自身が非居住者となることで発生する問題について事前に把握しておくようにすると良いでしょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
不動産業界に20年以上従事。賃貸管理を中心に管理受託業務・売買仲介・民泊運営を担った幅広い知識と経験をベースに、現在はプロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
新卒で不動産会社に入社後、一貫して賃貸管理業務に従事。オーナーが所有する物件の価値向上に取り組み、実務経験を積んできた。現在は、セミナーやキャンペーンの企画・立案など、マーケティング業務にも携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「アパートに空室が増えてきた」「管理会社の対応に不満がある」「建物が老朽化してきた」など、アパート管理に関するお悩みをお持ちのオーナー様のさまざまなご相談を承っております。
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