アパート・マンションの法定点検とは？種類や注意すべきポイント

アパート・マンションの法定点検とは

アパート・マンションの法定点検とは、建築基準法・消防法・電気事業法等の法律によって義務付けられている、建物や付帯設備に関する点検のことです。

点検の結果、不具合が見つかった場合、応急措置（修繕工事）または調査といった対策を講じる必要があります。

法定点検の意義

法定点検の主な目的は、建物や設備の故障や事故を未然に防ぎ、入居者の安全を確保することです。

また、法定点検によってトラブルを発見できれば、大がかりな修繕が必要になる前に対応が可能なので修繕費用の負担軽減につながります。そのため、法定点検の実施は入居者だけでなくオーナーにもメリットがあります。

法定点検を怠った際のリスク

法定点検を怠ると、建物の故障や事故などによって入居者の安全が脅かされるリスクがあります。住環境が悪化すれば、空室率の上昇や建物の経年劣化の進行による資産価値の低下にもつながりかねません。

また法定点検は義務のため、実施を怠った場合は罰金が科される可能性があります。

法定点検にはさまざまな種類があり、行政への報告義務もあります。報告を怠った場合も罰則を受ける可能性があるため、注意が必要です。

任意点検との違い

任意点検とは、オーナーや管理会社が自主的に実施する点検のことです。

点検項目の例は、以下のとおりです。

1. 自動ドア
2. 防犯カメラ
3. 宅配ボックス
4. 機械式駐車場

法定点検とは異なり、任意点検は義務ではありません。しかし、突発的な故障や事故を防ぎ入居者の満足度を向上させるためにも、定期的に実施することが推奨されます。

アパート・マンションの法定点検の依頼方法

法定点検に伴う作業は、基本的に有資格者が行う必要があります。そのため「オーナー自らが点検作業を行わなければならない」というわけではありません。

管理会社に管理を委託している場合

管理会社に物件管理を委託している場合、各法定点検を手がける専門業者の手配を管理会社に一任できることが一般的です。そのため、オーナー自身が業者に直接依頼をする必要はないケースがほとんどです。ただし、管理会社との契約内容によって対応は異なるため、事前に確認しておきましょう。

専門業者等に法定点検を依頼する場合でも、オーナーとして実施状況を把握しておくことは必要です。

自主管理している場合

管理会社に管理を委託せず、アパート・マンションを自主管理している場合、オーナーが各専門業者に法定点検を依頼する必要があります。

建築基準法や消防法などで定められている法律や、法定点検の種類・頻度を確認し、漏れのないように手配・管理しましょう。

【種類別】アパート・マンションの法定点検の内容・頻度

アパート・マンションにおける法定点検の点検頻度・関係法令は、以下のとおりです。

それぞれの実施内容について、詳しく見ていきましょう。

建築設備定期検査

建築設備定期検査とは、建物内の設備が安全に機能しているかどうかを確認する法定点検です。建築基準法に基づき、6カ月～1年の間で特定行政庁が定める時期に実施する必要があります。

一般的に、共同住宅として利用される部分の面積が1,000㎡以上の規模を超えるアパート・マンションが検査対象です。自治体によって異なるため、運用物件が該当するかどうか事前に確認しておきましょう。

建築設備定期検査の主な検査設備は、以下のとおりです。

1. 給排水設備
2. 換気設備
3. 排煙設備
4. 非常用の照明設備

一級建築士・二級建築士または建築設備検査員が検査し、特定行政庁に1年に1回、定期報告を行う必要があります。

特殊建築物等定期調査

特殊建築物等定期調査とは、建物の外壁や避難設備などに安全上の問題がないかどうかを確認する法定検査です。建築基準法に基づき、6カ月～3年の間で特定行政庁が定める時期に実施する必要があります。

一般的に、共同住宅として利用される部分の面積が1,000㎡以上の規模を超えるアパート・マンションが調査対象です。自治体によって異なるため、運用物件が該当するかどうか確認しておきましょう。

特殊建築物等定期調査の主な調査項目は、以下のとおりです。

1. 敷地・地盤
2. 建築物の内部・外部
3. 屋上・屋根
4. 避難施設

一級建築士・二級建築士または特定建築物調査員が調査し、特定行政庁に3年に1回定期報告を行う必要があります。

特定建築物定期調査を怠ったり虚偽の報告をしたりすると、「100万円以下の罰金」が科される恐れがあるため、注意が必要です。

消防用設備等点検

消防用設備等点検とは、火災時に備えて消火器や火災報知器などの設備が正常に作動するかどうかを確認する法定点検です。

消防法に基づき、6カ月に1回、簡易的な動作確認を行う「機器点検」と、1年に1回、消火設備を実際に作動して確認する「総合点検」を実施する必要があります。

消防用設備等点検の主な点検設備は、以下のとおりです。

1. 消火器
2. 自動火災報知設備
3. 避難器具
4. 誘導灯
5. 非常警報設備（非常ベル・自動サイレン）
6. 消火用ホース

消防設備士または消防設備点検資格者が点検を実施します。点検結果は3年に1回、管轄の消防署などへ報告する必要があります。報告を怠った場合、「30万円以下の罰金」または「拘留」の処分を受ける恐れがあるため、注意が必要です。

簡易専用水道管理状況検査

簡易専用水道管理状況検査とは、水道法に基づき、水の安全性や設備の衛生状態を確認する法定検査です。1年以内ごとに1回、水質検査や水槽の掃除を実施する必要があります。

水道局から供給された水を10m³を超える受水槽に受け、ポンプを利用して各居室に給水する方式を採用しているアパート・マンションが検査対象です。

簡易専用水道管理状況検査の具体的な検査内容は、以下のとおりです。

1. 外観検査：受水槽の周辺状況の検査
2. 水質検査：給水栓の水の臭い・味・色・残留塩素などの検査
3. 書類検査：水槽の清掃記録の確認

地方公共団体の機関または厚生労働大臣の登録を受けた簡易専用水道検査機関に依頼する必要があります。基本的に、検査の際は立ち会いが必要です。検査を怠った場合、100万円以下の罰金が科される恐れがあります。

物件で供給する水が人の健康を害する恐れがあることが判明した場合、直ちに給水を停止し、関係者に水の使用が危険である旨を周知しなければなりません。

専用水道定期水質検査

専用水道定期水質検査とは、専用水道が設置されている施設の水が水質基準を満たしているかどうかを確認する法定検査です。

水道法に基づき、月に1回の水質検査や、1日に1回の消毒の残留効果等に関する検査を実施する必要があります。

以下のいずれかを満たすアパート・マンションが検査対象です。

1. 受水槽の有効容量が100m³を超える
2. 口径25mm以上の導管の全長が1,500mを超える
3. 居住人口が100人を超える
4. 1日最大給水量が20m³を超える

水質基準項目は51項目に及び、検査結果などによっては一部を省略することが可能です。ただし、以下の検査項目については省略できません。

自家用電気工作物定期点検

自家用電気工作物定期点検とは、電気事業法に基づき、電気設備の異常や劣化を早期に発見し、感電・火災事故などを未然に防ぐために実施する法定点検です。

600Vを超える高圧受電設備を設置しているアパート・マンションが点検対象です。

自家用電気工作物定期点検には、以下のように「月次点検」と「年次点検」があります。

点検には、電気主任技術者の資格が必要です。

昇降機（エレベーター）定期検査

昇降機（エレベーター）定期検査とは、マンション・アパートに設置されたエレベーターなどの昇降機の安全性を確保するために、機械や制御機器の状態を点検する法定検査です。

建築基準法に基づき、6カ月～1年の間で特定行政庁が定める時期に検査を実施する必要があります。

昇降機（エレベーター）定期検査では、主に以下を検査します。

1. 機械室で点検・給油・清掃・調整を行う
2. かご内蛍光管・押しボタンスイッチ・ランプなどの消耗品を交換する

昇降機（エレベーター）定期検査は、一級建築士・二級建築士または昇降機等検査員による検査・報告が必要です。報告を怠った場合、100万円以下の罰金が科される恐れがあります。

浄化槽の保守点検・清掃・定期検査

浄化槽の保守点検・清掃・定期検査とは、浄化槽法に基づき、浄化槽の機能が正常に保たれているか、水質が適切に処理されているかなどを確認する法定点検です。

公共下水道が整備されておらず、汚水排水設備として浄化槽を使用するマンション・アパートが対象です。

浄化槽の保守点検・清掃・定期検査は、以下のとおり専門業者や検査機関に依頼する必要があります。

1. 保守点検：浄化槽保守点検業者、浄化槽管理士（浄化槽の種類により1週間～6カ月ごとに1回以上）
2. 清掃：浄化槽清掃業者（浄化槽の種類により6カ月～1年ごとに1回以上）
3. 水質検査：指定検査機関（1年に1回）

自治体によって検査項目が異なるケースがあるため、事前に確認しておきましょう。

アパート・マンションの法定点検の注意点

アパート・マンションの法定点検をスムーズに進めるためには、いくつかの注意点を考慮しておく必要があります。

ここでは、運用物件の法定点検を行う際、オーナーが気を付けるべきポイントを解説します。

入居者に事前周知を行う

アパート・マンションの法定点検を行う際は、事前に入居者に周知しておくことが大切です。以下の例のように、点検の実施時に入居者に影響が及ぶ可能性があるためです。

1. エレベーターが使用できなくなる
2. 火災報知器が鳴る
3. 停電が発生する

事前に周知することなく入居者に影響が及ぶ点検を実施した場合、混乱を招きかねません。

また、避難器具などベランダ・バルコニー側にある設備を確認する場合、入居者の立ち会いが必要です。緊急の際は入居者が不在でも作業可能ですが、緊急ではない点検を理由に入室する場合は、必ず立ち合いもしくは不在入室の承諾を得てからになります。

クレームやトラブルを避けるため、法定点検の日程が決まり次第、ポストへの投函や掲示板などを活用して早めに周知を図ることが大切です。消防点検に伴う不在時の入室についても、あらかじめ通達しておきましょう。

信頼できる業者を選ぶ

アパート・マンションの法定点検を専門業者に依頼する際は、信頼できる業者を選びましょう。

たとえば、急な設備トラブルが発生した際に迅速に対応してもらえる業者であれば、安心して業務を依頼できます。メンテナンスや修繕計画に対する適切なアドバイスの提供があれば、物件の資産価値の維持につながるでしょう。

残念ながら誠実な業者ばかりではないため、業者選びには注意が必要です。悪質な対応の業者を避けるため、費用だけではなく、対応やサービス範囲、実績、報告書のクオリティなどを総合的に判断して依頼業者を選ぶことをおすすめします。

「アパート」「マンション」「戸建て」など、運用する物件タイプの実績が豊富な業者を選ぶこともポイントです。

まとめ

つい見落としがちな日頃の点検ですが、点検を怠ると災害時に避難できない等、所有者責任を負う可能性があります。震災が多い日本では法定点検をきちんと行い、安全な賃貸経営を心がけましょう。