大家になるには何が必要？ アパート経営の流れや注意点、成功のポイント
大家になるために、特別な資格は不要ですが、アパート経営を行う目的や理由を明確にしたり、不動産投資の基本知識を身につけたりする必要はあります。また、どのように資金を調達するかまで考えることも必要です。 この記事では、大家になるにあたってどのような準備が必要なのか、またどのような流れで大家になるかなどについて解説します。将来的に大家になりたい人は、ぜひ最後までご覧ください。 ポイント 大家になるための...
不動産投資家K
アパート・マンションのオーナーは、法律により、物件の法定点検が義務づけられています。実施を怠った場合、罰金が科される恐れがあるため、注意が必要です。
この記事では、アパート・マンションの法定点検の具体的な内容・実施すべき頻度や依頼方法、注意点などを解説します。ぜひ参考にしてください。
アパート・マンションの法定点検とは、建築基準法・消防法・電気事業法等の法律によって義務付けられている、建物や付帯設備に関する点検のことです。
点検の結果、不具合が見つかった場合、応急措置（修繕工事）または調査といった対策を講じる必要があります。
法定点検の主な目的は、建物や設備の故障や事故を未然に防ぎ、入居者の安全を確保することです。
また、法定点検によってトラブルを発見できれば、大がかりな修繕が必要になる前に対応が可能なので修繕費用の負担軽減につながります。そのため、法定点検の実施は入居者だけでなくオーナーにもメリットがあります。
法定点検を怠ると、建物の故障や事故などによって入居者の安全が脅かされるリスクがあります。住環境が悪化すれば、空室率の上昇や建物の経年劣化の進行による資産価値の低下にもつながりかねません。
また法定点検は義務のため、実施を怠った場合は罰金が科される可能性があります。
法定点検にはさまざまな種類があり、行政への報告義務もあります。報告を怠った場合も罰則を受ける可能性があるため、注意が必要です。
任意点検とは、オーナーや管理会社が自主的に実施する点検のことです。
点検項目の例は、以下のとおりです。
法定点検とは異なり、任意点検は義務ではありません。しかし、突発的な故障や事故を防ぎ入居者の満足度を向上させるためにも、定期的に実施することが推奨されます。
管理会社に物件管理を委託している場合、各法定点検を手がける専門業者の手配を管理会社に一任できることが一般的です。そのため、オーナー自身が業者に直接依頼をする必要はないケースがほとんどです。ただし、管理会社との契約内容によって対応は異なるため、事前に確認しておきましょう。
専門業者等に法定点検を依頼する場合でも、オーナーとして実施状況を把握しておくことは必要です。
管理会社に管理を委託せず、アパート・マンションを自主管理している場合、オーナーが各専門業者に法定点検を依頼する必要があります。
建築基準法や消防法などで定められている法律や、法定点検の種類・頻度を確認し、漏れのないように手配・管理しましょう。
アパート・マンションにおける法定点検の点検頻度・関係法令は、以下のとおりです。
| 法定点検の種類 | 点検の頻度 | 関係する法令 |
|---|---|---|
| 建築設備定期検査 | 6カ月～1年の間で特定行政庁が定める時期 | 建築基準法 12条2項 |
| 特殊建築物等定期調査 | 6カ月～3年の間で特定行政庁が定める時期 | 建築基準法 12条1項 |
| 消防用設備等点検 | 機器点検：6カ月に1回 総合点検：1年に1回 |
消防法 17条3の3 |
| 簡易専用水道管理状況検査 | 水質検査：1年以内ごとに1回 水槽の掃除：1年以内ごとに1回 |
水道法 3条7項、34条2 |
| 専用水道定期水質検査 | 水質検査：月に1回 消毒の残留効果等に関する検査：1日に1回 |
水道法 3条6項、34条 |
| 自家用電気工作物定期点検 | 月次点検：月に1回 年次点検：1年に1回 |
電気事業法 39条、42条 |
| 昇降機（エレベーター）定期検査 | 6カ月～1年の間で特定行政庁が定める時期 | 建築基準法 12条2項 |
| 浄化槽の保守点検・清掃・定期検査 | 保守点検：浄化槽の種類により1週間～6カ月ごとに1回以上 清掃：浄化槽の種類により6カ月～1年ごとに1回以上 水質検査：1年に1回 |
浄化槽法 8条～11条 |
それぞれの実施内容について、詳しく見ていきましょう。
建築設備定期検査とは、建物内の設備が安全に機能しているかどうかを確認する法定点検です。建築基準法に基づき、6カ月～1年の間で特定行政庁が定める時期に実施する必要があります。
一般的に、共同住宅として利用される部分の面積が1,000㎡以上の規模を超えるアパート・マンションが検査対象です。自治体によって異なるため、運用物件が該当するかどうか事前に確認しておきましょう。
建築設備定期検査の主な検査設備は、以下のとおりです。
一級建築士・二級建築士または建築設備検査員が検査し、特定行政庁に1年に1回、定期報告を行う必要があります。
特殊建築物等定期調査とは、建物の外壁や避難設備などに安全上の問題がないかどうかを確認する法定検査です。建築基準法に基づき、6カ月～3年の間で特定行政庁が定める時期に実施する必要があります。
一般的に、共同住宅として利用される部分の面積が1,000㎡以上の規模を超えるアパート・マンションが調査対象です。自治体によって異なるため、運用物件が該当するかどうか確認しておきましょう。
特殊建築物等定期調査の主な調査項目は、以下のとおりです。
一級建築士・二級建築士または特定建築物調査員が調査し、特定行政庁に3年に1回定期報告を行う必要があります。
特定建築物定期調査を怠ったり虚偽の報告をしたりすると、「100万円以下の罰金」が科される恐れがあるため、注意が必要です。
消防用設備等点検とは、火災時に備えて消火器や火災報知器などの設備が正常に作動するかどうかを確認する法定点検です。
消防法に基づき、6カ月に1回、簡易的な動作確認を行う「機器点検」と、1年に1回、消火設備を実際に作動して確認する「総合点検」を実施する必要があります。
消防用設備等点検の主な点検設備は、以下のとおりです。
消防設備士または消防設備点検資格者が点検を実施します。点検結果は3年に1回、管轄の消防署などへ報告する必要があります。報告を怠った場合、「30万円以下の罰金」または「拘留」の処分を受ける恐れがあるため、注意が必要です。
簡易専用水道管理状況検査とは、水道法に基づき、水の安全性や設備の衛生状態を確認する法定検査です。1年以内ごとに1回、水質検査や水槽の掃除を実施する必要があります。
水道局から供給された水を10m³を超える受水槽に受け、ポンプを利用して各居室に給水する方式を採用しているアパート・マンションが検査対象です。
簡易専用水道管理状況検査の具体的な検査内容は、以下のとおりです。
地方公共団体の機関または厚生労働大臣の登録を受けた簡易専用水道検査機関に依頼する必要があります。基本的に、検査の際は立ち会いが必要です。検査を怠った場合、100万円以下の罰金が科される恐れがあります。
物件で供給する水が人の健康を害する恐れがあることが判明した場合、直ちに給水を停止し、関係者に水の使用が危険である旨を周知しなければなりません。
専用水道定期水質検査とは、専用水道が設置されている施設の水が水質基準を満たしているかどうかを確認する法定検査です。
水道法に基づき、月に1回の水質検査や、1日に1回の消毒の残留効果等に関する検査を実施する必要があります。
以下のいずれかを満たすアパート・マンションが検査対象です。
水質基準項目は51項目に及び、検査結果などによっては一部を省略することが可能です。ただし、以下の検査項目については省略できません。
| 検査項目 | 基準 |
|---|---|
| 一般細菌 | 1mlの検水で形成される集落数が100以下 |
| 大腸菌 | 検出されないこと |
| 塩化物イオン | 200mg／L以下 |
| 有機物（TOC） | 3mg／L以下 |
| pH値 | 5.8以上8.6以下 |
| 味 | 異常でないこと |
| 臭気 | 異常でないこと |
| 色度 | 5度以下 |
| 濁度 | 2度以下 |
自家用電気工作物定期点検とは、電気事業法に基づき、電気設備の異常や劣化を早期に発見し、感電・火災事故などを未然に防ぐために実施する法定点検です。
600Vを超える高圧受電設備を設置しているアパート・マンションが点検対象です。
自家用電気工作物定期点検には、以下のように「月次点検」と「年次点検」があります。
| 月次点検 |
● 区分開閉器などの外観（目視点検） |
| 年次点検 | ● 区分開閉器などの外観（目視点検） ● 絶縁抵抗 ● 異常発生時の遮断体制 ● 蓄電設備の電圧・比重・温度 ● 非常用発電機の動作 |
点検には、電気主任技術者の資格が必要です。
昇降機（エレベーター）定期検査とは、マンション・アパートに設置されたエレベーターなどの昇降機の安全性を確保するために、機械や制御機器の状態を点検する法定検査です。
建築基準法に基づき、6カ月～1年の間で特定行政庁が定める時期に検査を実施する必要があります。
昇降機（エレベーター）定期検査では、主に以下を検査します。
昇降機（エレベーター）定期検査は、一級建築士・二級建築士または昇降機等検査員による検査・報告が必要です。報告を怠った場合、100万円以下の罰金が科される恐れがあります。
浄化槽の保守点検・清掃・定期検査とは、浄化槽法に基づき、浄化槽の機能が正常に保たれているか、水質が適切に処理されているかなどを確認する法定点検です。
公共下水道が整備されておらず、汚水排水設備として浄化槽を使用するマンション・アパートが対象です。
浄化槽の保守点検・清掃・定期検査は、以下のとおり専門業者や検査機関に依頼する必要があります。
自治体によって検査項目が異なるケースがあるため、事前に確認しておきましょう。
アパート・マンションの法定点検をスムーズに進めるためには、いくつかの注意点を考慮しておく必要があります。
ここでは、運用物件の法定点検を行う際、オーナーが気を付けるべきポイントを解説します。
アパート・マンションの法定点検を行う際は、事前に入居者に周知しておくことが大切です。以下の例のように、点検の実施時に入居者に影響が及ぶ可能性があるためです。
事前に周知することなく入居者に影響が及ぶ点検を実施した場合、混乱を招きかねません。
また、避難器具などベランダ・バルコニー側にある設備を確認する場合、入居者の立ち会いが必要です。緊急の際は入居者が不在でも作業可能ですが、緊急ではない点検を理由に入室する場合は、必ず立ち合いもしくは不在入室の承諾を得てからになります。
クレームやトラブルを避けるため、法定点検の日程が決まり次第、ポストへの投函や掲示板などを活用して早めに周知を図ることが大切です。消防点検に伴う不在時の入室についても、あらかじめ通達しておきましょう。
アパート・マンションの法定点検を専門業者に依頼する際は、信頼できる業者を選びましょう。
たとえば、急な設備トラブルが発生した際に迅速に対応してもらえる業者であれば、安心して業務を依頼できます。メンテナンスや修繕計画に対する適切なアドバイスの提供があれば、物件の資産価値の維持につながるでしょう。
残念ながら誠実な業者ばかりではないため、業者選びには注意が必要です。悪質な対応の業者を避けるため、費用だけではなく、対応やサービス範囲、実績、報告書のクオリティなどを総合的に判断して依頼業者を選ぶことをおすすめします。
「アパート」「マンション」「戸建て」など、運用する物件タイプの実績が豊富な業者を選ぶこともポイントです。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
不動産業界に20年以上従事。賃貸管理を中心に管理受託業務・売買仲介・民泊運営を担った幅広い知識と経験をベースに、現在はプロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
新卒で不動産会社に入社後、一貫して賃貸管理業務に従事。オーナーが所有する物件の価値向上に取り組み、実務経験を積んできた。現在は、セミナーやキャンペーンの企画・立案など、マーケティング業務にも携わっている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「土地を相続する予定だけど、どうすれば良いか検討している」「管理が大変なので、土地を売却したいと思っている」など、土地・建物のさまざまなご相談を承っております。
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