アパート経営の法人化は不動産の相続対策になる？法人化の流れと注意点
アパート経営の規模が大きくなってくると、相続税対策として法人化を考える人もいるでしょう。個人名義のままでは相続時に多額の相続税が発生したり、相続人間で共有状態になったりするリスクがありますが、法人化によって負担やトラブルを軽減できる可能性があります。 本記事では、アパート経営の法人化が相続対策になる理由や、検討するタイミング、法人化の具体的な流れについて解説します。 ポイント アパート経営の法人化...
不動産投資家K
多くの賃貸オーナーが頭を悩ませるのが、空室対策ではないでしょうか。本記事では、設備の導入や広告の見直しなど、入居者を集めるのに効果を発揮する10のアイデアを厳選してご紹介します。
ただし、費用対効果の見合わない空室対策をチョイスすると、収益性の悪化を招いてしまうかもしれません。自分の物件に合った対策を選択できるように、空室が起こる原因や、やってはいけない空室対策についても解説していきます。
空室対策に有効なアイデアを10の要素から解説します。
物件への入居希望者を増やすには、建物の価値を高める取り組みや、物件をより魅力的に見せる工夫など、さまざまな角度からのアプローチが考えられます。順に詳しく見ていきましょう。
物件探しをする人の多くは不動産ポータルサイトを活用します。ポータルサイトに掲載している物件情報が間違っていたり、現状と違う情報のままだったりすると、せっかくの物件の特色が伝わらないまま見過ごされてしまうかもしれません。
また、ポータルサイトで物件を探すとき、多くの人が「条件」を入力して該当する物件を絞り込んでいきます。「エアコン付き」や「独立洗面台」など物件の特徴や設備を漏れなく記載して、検索結果から漏れてしまわないよう注意しましょう。
広告に掲載する写真を充実させることも大切です。掲載されている写真の種類が豊富であるほうが、物件に対する印象はアップします。
物件探しに失敗したくない入居希望者は、広告の内容からできる限り詳しい情報を知りたいと考えています。リビングだけでなく、クローゼットや、バス・トイレなどの水回り、建物の外観など、さまざまな角度からの写真を掲載しましょう。
また、写真の見栄えも大切です。天気が良い日に撮影する、画像の彩度を調整するなどで、明るく清潔感のある印象を与えられる写真を用意しましょう。
広告に掲載する物件写真は、部屋のイメージアップができる「ホームステージング」を取り入れましょう。
ホームステージングとは、室内をモデルルームのように家具や照明で演出する手法のことで、もともとは売却物件の売り出し時に使われていたテクニックです。住み始めたときの生活がより魅力的にイメージできるため、賃貸物件の入居募集にも活用されるようになりました。
ポータルサイトなどに掲載されている物件情報の写真は、家具が何も置かれていない状態のものが一般的です。そのようななか、ホームステージングされた部屋の写真があると、物件探しをする人の目に留まりやすくなります。明るい印象の写真を見て、入居したい気持ちも高まるでしょう。
しかし、ホームステージングを業者に依頼すると、それなりの金額がかかってしまうため費用対効果が見合わない可能性があります。新築時などの空室が多い時期に行うとより効果的です。
入居希望者にとっては、物件周辺の環境も判断材料になるポイントです。物件広告に物件周辺にどのような施設があるか掲載されていると、その物件での生活がイメージしやすくなり入居意欲が高まります。
たとえば、周辺にコンビニやスーパーマーケットがあれば、買い物に困らない物件としてセールスポイントになります。
生活に必要な施設や環境は人それぞれ異なるため、さまざまな情報を掲載しておくほうが、幅広い人の関心をもってもらえるでしょう。
空室を埋めるためには、内見してもらう機会を逃さないことが大切です。物件の入居を決める前には、内見を希望する人がほとんどです。オンラインを使った内見方法なども積極的に取り入れて、物件を見てもらえる機会を増やしていきましょう。
また、内見時にはマイナスな印象を与えないよう、物件の見た目を美しく整えておくことも空室対策に有効です。
内見は、物件の魅力を直接感じてもらえるチャンスです。できるだけ多くの人に内見してもらえるように、オンライン内見やセルフ内見を取り入れていきましょう。
オンライン内見は、ビデオ通話ツールなどを使って内見希望者に物件を案内するサービスです。不動産会社のスタッフが物件に行き、説明とともに物件内の様子をリアルタイムの動画で伝えます。
オンライン内見を導入すると、遠方から住まい探しをしている方や、仕事が忙しくて内見の時間が取れない方などにも興味をもってもらいやすくなるでしょう。
また、内見希望者だけで部屋の内見ができるセルフ内見も需要が高まっています。自分の都合のいい時間に自由なペースで内見できるため、不動産会社からの営業を受けたくないと思っている人や予定を合わせるのが面倒だと思っている人には人気の内見方法です。
集客の幅を広げるために、柔軟な内見方法を取り入れていきましょう。
内見希望者に好印象を抱いてもらえるように、内見前には物件の清掃・美化を徹底しましょう。
建物自体は新しくても、ほこりがたまっていたりゴミが落ちていたりすると、物件に対する印象はダウンします。
また排水の臭いがすると長期間の空室であることや手入れがされていない印象を与えるので通水はこまめに行いましょう。
とくに、内見者が最初に目にすることになる共用部は物件の第一印象となります。共用部が清掃されていないと、物件の管理体制への不信感にもつながるため、物件は常にキレイな状態に整えておきましょう。
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入居希望者の注目を集めるのに効果的なのが、入居者の費用負担を減らすことです。
初期費用である敷金・礼金や付帯契約見直しや、入居後一定期間のみ家賃を無料にするフリーレントなどを取り入れると、入居希望者にアピールできます。
ただし、安易な値引きは収益の悪化につながります。3つの値引き方法について、効果や注意点を見ていきましょう。
値引きを検討するのであれば、まずは敷金・礼金の見直しから手をつけましょう。
なかでも敷金は、家賃の不払いや原状回復費用に充当するためのお金であり、収入ダウンに直結するものではありません。
更新料の見直しは、退去を防いで長期的な入居を促す効果があります。
ただし、敷金や礼金は入居者の契約違反に対する保証の意味合いもあるため、敷金・礼金を受け取らないのはリスクがある点に注意しましょう。
入居者に金銭面でアピールするにはフリーレントも有効です。
フリーレントとは、新規入居者に対して一定期間だけ家賃を無料にするサービスです。入居者にとっては初期費用を抑えられるメリットがあり、すぐに引っ越しできない場合でも、現在契約している物件との「家賃の二重払い」が避けられます。
オーナー側にとっても、家賃を値下げすることなく金銭的な魅力を打ち出せるため、取り入れやすい値引き手段といえます。ただし、新規入居者がすぐに退去してしまうと意味がないため、解約時違約金の設定など長期的な見通しを立てたうえで計画的に取り入れましょう。
空室が続く場合、現在の家賃が相場よりも高いことが原因になっている可能性もあります。適正な家賃へと調整すると、入居希望者の目に留まりやすくなるでしょう。
家賃が周辺相場と比べて適正かどうかを判断するには、市場調査が必要です。不動産会社に相談したり、ポータルサイトで近隣の同じような条件の物件を検索したりして、家賃相場をチェックしましょう。
家賃を値下げすると、将来の家賃収入が減少します。家賃の値下げは空室対策の最終手段と捉えて慎重な判断を心がけましょう。
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賃料や初期費用をクレジットカードで支払えるようにすると、契約時に現金で支払う手間がかからず、入居希望者にとって心理的なハードルが下がります。
とくに、ポイント還元を重視する層やキャッシュレス決済に慣れている若年世代にアピールしやすく、入居の後押しにつながるでしょう。
また、カード決済を導入することで家賃滞納のリスクを減らせる点もメリットです。毎月の自動引き落としが可能になるため、オーナーにとっても管理の手間が減り、安定した収益確保につながります。
さらに、クレジット決済の利用を条件としたキャンペーンや特典を併用すれば、他物件との差別化を図ることも可能です。
紹介制度とは、入居希望者を紹介した人と新規入居者に対し、成約時に紹介料や特典を支払う仕組みです。既存入居者や管理会社などに新たな入居者を紹介してもらうことで、信頼性の高い入居者を確保しやすくなります。
成約時に謝礼金を支払うことで紹介意欲を高め、仲介広告費を抑えながら稼働率の向上を図れます。
また、既存の入居者が知人や友人に物件を紹介することで、地域での口コミ効果も期待でき、自然な形での集客にもつながるでしょう。
信頼できる入居者が増えれば、家賃滞納やトラブルのリスクも低下し、長期的な収入安定も期待できます。紹介制度は、とくに空室が続いている物件やターゲット層が限定される物件で有効な対策です。
賃貸物件の空室対策として効果的なのが、人気設備の導入です。設備の追加や変更は、物件の建て替えやリフォームに比べると比較的対応しやすい金額で導入できます。
リクルートの「2022年度賃貸契約者動向調査（首都圏）」から、「次回引っ越すときに絶対欲しい設備」に対する回答の一部を以下にまとめました。
| 設備 | 次引っ越す際に絶対に欲しいと答えた人の割合 |
|---|---|
| モニター付きインターホン | 45.4％ |
| 宅配ボックス | 40.4％ |
| 無料インターネット完備 | 28.7％ |
参考：リクルート 2022年度 賃貸契約者動向調査(首都圏)
上記3つの設備は、物件を探している人のうち約3割〜半数近くの人が「この設備がない物件には引っ越ししたくない」と考えています。付帯設備は、物件の決定に影響を与える重要なポイントといえるでしょう。
ここからは、空室対策に有効な設備を5点ご紹介します。
女性の一人暮らしやお子様がいる世帯から需要が高いのが、モニター付きインターホンです。モニター付きインターホンは、部屋のドアを開ける前に、誰が訪ねて来たのかを映像で確認が可能です。相手の顔や外の様子を見たうえでドアを開けるか判断できるため、セキュリティが向上します。ドアを安心して開けられます。
ワイヤレスタイプのインターホンであれば、配線工事なしで設置ができ、機器の購入費（1台あたり1万～3万円程度）のみの負担で済みます。物件の防犯性がアップするため、入居者の安心感が高まるアイテムです。
不在時でも宅配された荷物を受け取れる宅配ボックスは、ネットショッピングが普及した現在、賃貸物件についているとうれしい人気の設備です。
宅配ボックスの設置は、共用エントランスなどにロッカー型のものを設置するのが一般的です。エントランスにスペースがない場合は、置き型の宅配ボックスを各戸の玄関前に設置する方法もあります。
宅配ボックスの種類をまとめると以下のようになります。
| ロッカー型電子式 | 防犯性・利便性に優れているが、初期費用やランニングコストが高い。 |
| ロッカー型ダイヤル式 | 電子式に比べて導入コストは安いが、盗難リスクは高まる。 |
| 個別置き型 | 費用も安く設置が簡単。入居者の鍵紛失、盗難などのトラブルが発生しやすい。 |
物件の広さや予算に合わせて、適切なタイプを選択していきましょう。そのほか、オートロック物件でも置き配を可能にする等の対策もあります。
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現代社会において、インターネット回線は生活に必要不可欠なものです。人気設備ランキングでも常に上位の人気設備で、無料Wi-Fiは今後も入居者からの高い需要が続く設備といえます。入居を後押しするポイントとして大きな効果を発揮するでしょう。
賃貸物件に無料Wi-Fiがついていれば、入居したらすぐに快適なインターネット環境が手に入れられます。入居を後押しするポイントとして大きな効果を発揮するでしょう。
アパートに無料Wi-Fiを設置する方法は次の3つです。
| 共用部設置型Wi-Fi | 共用部にWi-Fiルーターを設置して、各部屋へとWi-Fi電波を飛ばす。コストは安いが、電波が安定しない恐れがある。 |
| 埋め込み型Wi-Fi | 各部屋まで開通したLAN回線を、各部屋の壁やコンセント部分に埋め込んだルーターで電波を飛ばす。見た目はスッキリするが、工事費用がやや高くなる。 |
| 置き型Wi-Fi | 各部屋まで開通したLAN回線を、各戸に設置した置き型のWi-Fiルーターで電波を飛ばす。ルーターの購入費用がかかるが、設置工事が不要。 |
アパートで無料Wi-Fiを設置するには、初期費用と月額費用がかかります。アパートの大きさや部屋数によって、導入・維持コストが変わるため、事前にいくつかの方法や業者を比較して検討しましょう。
スマートロックとは、スマホで自宅ドアの鍵の開け閉めができるキーのことです。
実物の鍵を持つ必要がなく、さらに解錠・施錠の履歴もスマホから確認できるため、鍵の紛失や施錠忘れなどを防げます。オートロックがない物件のセキュリティ強化にもなり、物件のアピールポイントになる設備です。
スマートロックを導入するメリットは入居者に対するものだけではありません。指定した時間内だけ有効なキーをネット上で付与できるため、内見時に鍵の受け渡しをする必要がなくなります。入居者の退去後には、利用権限を解除すればこれまでの入居者はキーが使えなくなり、鍵交換も不要です。
スマートロックの導入によって、オーナー側の手間やコストの削減といったメリットも得られます。
物件のセキュリティシステムを強化すると、とくに女性やファミリー層から人気が高まります。セキュリティを強化するには次のような対策を取りましょう。
まず取り入れたいのが、防犯カメラです。購入する場合はまとまった初期費用がかかりますが、設置後の維持費はかかりません。初期費用を抑えたい場合は、月額費用を支払ってレンタルする方法もあります。
また、前述のスマートロックやエントランスのオートロックなどの電子キーを取り入れると、防犯性が高まります。
セコムなどのホームセキュリティの導入にはコストがかかりますが、セキュリティ面を重視したい方に向けての大きなセールスポイントとなるでしょう。
人気の設備には、他に次のようなものがあげられます。
また、単身者・ファミリー別には、次のような設備が人気です。
| 単身者向け | 独立洗面台 備え付け照明 シングルレバー水栓 |
| ファミリー向け | 追い焚き機能 ガレージ システムキッチン |
これらの設備は生活の快適さに直結するため、内見時の印象向上や成約率アップに効果的です。古い物件であっても、設備を最新化するだけで「快適に暮らせる」という印象を与えられ、他物件との差別化につながるでしょう。
また、省エネ性能の高い設備を導入すれば、光熱費削減効果もアピールでき、子育て世帯や長期居住を希望する入居者層の関心を引きやすくなります。
リフォームやリノベーションによって物件の魅力を高められると、入居希望者を集めやすくなります。
物件を探している方は、快適な住み心地の住まいを求めています。古いままの物件よりも、適切に修繕・改修された物件に人気が集まるのは当然のことです。
リフォームやリノベーションによって物件の価値が向上するため、それに見合った家賃への引き上げも可能です。とくに清潔感が求められる水回りのリフォームは、入居率のアップへとつながりやすい部分でもあります。
ただし、全面的な修繕には多額の費用がかかるため、かかった費用を回収できるのかをしっかりシミュレーションするべきでしょう。
空室対策につながる具体的なリフォーム・リノベーションをいくつか紹介します。
「3DKを広々とした1LDKに変更する」といった間取りの見直しは、現代の生活スタイルやニーズに合わせた快適な空間を提供するうえで効果的な空室対策です。
細かく仕切られた古い間取りをオープンな空間に改装することで、採光や通風が改善され、内見時の印象も向上するでしょう。
広く明るい空間は単身者や夫婦世帯に人気が高く、成約率アップにつながります。また、間取り変更により家具の配置や生活動線が整いやすくなり、入居者が住みやすさを実感しやすくなるため、長期入居の促進にもなるでしょう。
さらに、オフィス利用やシェアハウスとしての活用など、多目的利用が可能になる場合もあり、物件の付加価値を高められる点もメリットです。
需要が減少している和室をフローリングの洋室に変更することで、物件の魅力を大幅に向上させられます。
和室を洋室に変更するには、主に次のようなリフォームが必要です。
畳をフローリングに変えるだけでも、部屋の印象が大きく変わります。畳を維持する場合、湿気によるカビ対策は欠かせません。定期的な換気や畳の表替えなど、手間や費用がかかります。フローリングにリフォームすることで、メンテナンスの負担を大幅に減らすことが可能です。
和室の押し入れをクローゼットに変えれば、収納力を高めながら使い勝手を改善できます。衣服や小物を整理しやすくなるため、入居者は生活空間を効率的に使えるようになるでしょう。クローゼットは家具を追加せずに収納スペースを確保できるため、室内がすっきり見える点もメリットです。
従来のふすまを取り外し、引き戸に交換することで、間仕切りの使い勝手が向上します。引き戸は開閉がスムーズで、部屋の出入りや家具の配置も柔軟に行えるため、居住性が向上するでしょう。
壁紙の張り替えは、室内の印象を大きく刷新できる方法です。新しい壁紙は清潔感を高め、明るく居心地の良い空間を演出できます。
これらのリフォームで洋室に変えることで、家具の配置がしやすくなり、単身者や若年層、オフィス利用希望者にもアピールできます。
また、洋室にすることにより、現代的で清潔感のある内装の印象が強まり、物件全体のイメージが明るくなるでしょう。和室のままだと好みに合わず敬遠されがちな層にもアピールできるため、空室対策として効果的です。
キッチン、洗面台、浴室は物件の「古さ」が最も顕著に現れる場所です。これらを最新設備に入れ替えることで、物件全体の価値が大きく向上します。とくに築年数の経過した物件では、水回りの更新だけで成約率が大幅に改善するケースも少なくありません。
清潔感や使いやすさを重視する入居者層にアピールできるため、住宅・オフィスどちらの用途でもメリットが大きく、長期入居や更新率の向上にもつながります。さらに、設備更新はメンテナンスコストを抑え、運営効率も高められるでしょう。
水回り全体のリフォームは費用がかかりますが、蛇口やシャワーヘッドの交換、コーキングのやり直しといった部分的な改修でも、室内の印象は大きく改善されます。予算に応じて工事の優先度を決め、必要な箇所から順に手を入れることがポイントです。
「バス・トイレ別」は多くの入居希望者が検索条件に含める重要なポイントです。3点ユニットバスを分離することで、従来の不人気物件が人気物件へとランクアップする場合があります。
分離によって快適性やプライバシーへの配慮が向上し、単身者やファミリー層に強くアピールできるでしょう。改修費用がかかる場合もありますが、成約率の向上や長期入居を促す投資として効果的です。
さらに、水回りの独立によって掃除のしやすさや生活の利便性も改善され、入居者満足度の向上にもつながります。
収納スペースの増設も、有効な空室対策になります。ウォークインクローゼットや壁面収納などを増設することで、限られた面積を最大限に活用できます。
収納力が高まれば、部屋全体の使い勝手が向上し、入居者が快適に居住できる環境を提供できるでしょう。とくに整理整頓や広い生活空間を重視する層には強くアピールでき、内見時の印象向上や成約率アップにつながります。
さらに、収納の工夫によって物件の付加価値が増すため、賃料設定の際にも有利に働くケースがあるでしょう。
空室が出ない物件にするためには、競合物件との差別化が必要です。差別化を図る手段として、入居を許可するターゲットを見直す方法があります。
たとえば、ペット飼育をOKにする、外国人や高齢者の入居を認めるなどで、入居希望者の幅を広げられます。大きなコストをかけずにできる方法であるため、自分の物件に取り入れられないか検討してみましょう。
ペット飼育OKな物件にすることで、入居者を確保でき家賃も値上げできる可能性が高まります。
ペットと一緒に住みたい需要は高まっている一方、「ペット可」の物件数は少ないのが現状です。需要が高いために、相場よりも高い家賃設定が可能です。
入居者がいる状態の物件をペット可にするには、既存入居者の同意を得なければなりません。共用部分でのペットの取り扱いや、飼育を許可する動物の種類や大きさなど、他の住民とのトラブルを避けるためにルールを明確に決めておく必要があります。
また、ペットを飼育している部屋は、通常よりも損傷が激しくなります。原状回復費用がかさむことを見越して、敷金償却を設定しておくなどの対策が必要になります。
楽器の演奏が可能な物件に変更する方法もあります。
楽器が演奏できる賃貸物件に対するニーズは、一定数存在します。物件エリア内に音大や音楽専門学校などがあれば、とくに需要が高いでしょう。
楽器演奏ができる物件は、演奏できる楽器の種類や時間帯を定めている「楽器『相談』可」物件と、条件が課されていない「楽器『演奏』可」物件にわけられます。
楽器相談可物件は、一般的な構造の建物のまま賃貸しているケースが多く、コストをかけずに提供できます。
時間の制限などを設けない楽器演奏可物件にするには、防音対策を施すためのリフォームが必要ですが、楽器演奏ができる物件への変更は、需要が見込める立地であれば効果的な空室対策となるでしょう。
友人同士や同僚での入居を認めることで、単独では家賃が高く感じる広めの物件でも、成約率を高めることが可能です。若い世代や学生など、家賃をできるだけ抑えたい層にアピールでき、空室期間を短縮する効果があります。
また、複数人で入居することで支払い能力の安定性が増すため、家賃滞納リスクの軽減にもつながるでしょう。
住宅用途だけでなく、リモートワークや共同オフィスとしての活用も可能で、幅広いターゲット層に対応できる対策です。広めの間取りを持つ物件の空室対策として、有効な方法といえるでしょう。
住居用物件を「SOHO・事務所可」に設定することで、個人事業主やスタートアップ企業をターゲットにできます。
物件内にワークスペースとしての利用可能性を明示すると、住宅需要に加えオフィス需要も取り込めるため、稼働率向上につながるでしょう。
リモートワークの導入や在宅起業の増加に伴い、住居兼オフィスとして使える柔軟な利用条件は市場での競争力を高める要素といえます。
また、Wi-Fi完備や電話回線、共有設備の充実などを整備することで、入居者にとって利便性の高い物件としてアピールできるでしょう。
外国人を入居者のターゲットとして打ちだしていく方法は、空室対策に有効です。
大阪市が行った令和4年度のアンケート調査によると、家探し経験がある外国人のうち42.5％の人が「外国人であるために入居を断られた経験をもつ」と回答しています。在留外国人の数は令和5年末には過去最高の341万992人に達しており、入居を断られやすい傾向にある外国人からの賃貸需要は、今後も高まっていくでしょう。
外国人との賃貸契約においては、トラブルを避けるために次のような点に注意が必要です。
外国人は築年数や設備の充実にこだわらないことが多く、多額のコストをかけなくても入居者を集められる可能性が高いです。外国人が多く働く工場や留学生の多い大学などが近隣にある場合は、とくに効果が出やすい空室対策といえるでしょう。
参考：大阪市 令和4年度大阪市外国人住民アンケート調査の結果について
出入国在留管理庁 令和５年末現在における在留外国人数について
高齢社会が進む日本で安定した賃貸経営を目指すのであれば、高齢者の賃貸ニーズの高まりは無視できません。
仕事の都合で引っ越す必要がない高齢者は、一度入居すると長期間住み続ける可能性が高いため、受け入れるメリットも大きいです。一方で、単身高齢者の入居に対しては、孤独死や家賃滞納への不安がつきまとうため、受け入れに消極的なオーナーも多いでしょう。
高齢者の受け入れリスクを減らすには、見守りサービスの導入や家賃保証会社の利用が有効です。適切な対策を講じて、需要が高まる高齢者の受け入れ態勢を整えていきましょう。
子育て世帯をターゲットにすることも、空室対策の1つです。子どもの泣き声や足音に理解のある物件であることを明示して、子育て支援設備や近隣環境をアピールすれば、子育て中のファミリー層の入居を促せます。
家族世帯は一度入居すると長期間居住する傾向が強く、空室リスクの軽減や安定した賃貸経営につながります。
さらに、保育施設や公園の近さ、安全な通学路、医療施設へのアクセスなど生活の利便性を強調することで、他物件との差別化も可能です。
子育て世帯向けの物件として信頼感を高めることが、長期入居を確保するポイントになるでしょう。
空室がなかなか埋まらないときには、管理会社の変更も検討してみましょう。賃貸管理を請け負う管理会社の働きぶりは、物件の魅力やアピール力に直結します。
たとえば、管理会社の仕事には「物件の清掃やメンテナンス」があります。管理会社の手入れが不十分であれば、物件に対する印象は大きく下がってしまうでしょう。また、客付け力の高い管理会社に切り替えることで、入居率をアップさせられるかもしれません。
現在の管理会社の対応や運用方法に疑問を感じているようであれば、複数の管理会社とコストやサービス面を比較して見直しを進めていきましょう。
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サービスアパートメントの導入は、物件の魅力アップにつながります。サービスアパートメントとは、家具・家電付きの高級感ある部屋で、清掃やリネン交換などのサービスを備えた短期・中期滞在向けの住宅です。
出張者や観光客、リノベーション中の一時的な住まいを求める層など、短期間での入居者を想定した物件で、高い付加価値により一般賃貸よりも高い家賃設定が可能です。
また、家具や家電の用意、清掃サービスがあることで利便性が高く、入居者の満足度が向上し、口コミやリピート利用につながる場合もあります。
さらに、通常の賃貸契約より契約期間が柔軟なため、季節需要やイベントに合わせて稼働率を調整しやすい点もメリットです。運営面では、物件管理やサービス提供のノウハウが求められますが、外部の運営会社に委託することでオーナーの負担を軽減できます。
物件の第一印象は、エントランスや外観で決まります。入居希望者は内見前に外見をチェックし、その印象で入居意欲が左右されることも少なくありません。
そのため、外観や共用部の整備は空室対策として重要です。
また、建物の外壁や共有スペースを定期的にリフォーム・更新することで、築年数の印象を和らげ、物件の魅力を維持できます。共用部の魅力向上は、入居者満足度の向上や長期入居にも直結する対策です。
とくに、外観や共用部で対策したい3つの方法をみていきましょう。
外壁塗装は建物の美観を保つだけでなく、構造体の劣化防止という重要なメンテナンス効果があります。色あせや汚れた外壁を塗り直すだけで、築年数の古さを感じさせず、物件全体の印象を大きく改善できます。
とくに、駅前や通り沿いなど人目につきやすい立地では、外観の印象が入居判断に直結することが多いでしょう。入居希望者は建物の外観を見て第一印象を判断するため、外壁の状態が整っているだけで内見率や成約率の向上につながります。
さらに、耐久性の高い塗料を選ぶことで、長期的なメンテナンスコストを抑えることも可能です。
共用部や建物全体の清掃・手入れを徹底することも、空室対策の1つです。
物件の美観や安全性を保つことで、入居者のマナーや生活環境の質の向上にもつながるでしょう。
共用廊下や階段の清掃が行き届いているだけでも、「管理がしっかりしている」という印象を与え、物件の信頼度が高まります。成約率を高める効果が期待できるでしょう。
現代の入居者はライフスタイルが多様で、ゴミ出しの時間に制約がある物件は不便と感じる人もいるでしょう。
24時間ゴミ出し可能な環境を整えることで、生活リズムが異なる単身者や子育て世帯、夜勤の人など幅広い層に対応できます。
とくに、都市部ではゴミ出しの利便性が物件選びの決め手となることも多く、利用者の満足度向上につながります。利便性が高い物件は、入居希望者に強くアピールでき、競合物件との差別化もできるでしょう。
入居者の満足度を高め、更新率を向上させるためには、現入居者の声を直接把握する仕組みが必要です。アンケートや意見箱を設置し、設備の不具合や生活上の不便、改善の希望などを収集することで、必要な改修やサービス改善に素早く対応できます。
入居者の要望に応えることで、信頼感や満足度が向上し、長期入居につながりやすいでしょう。また、改善の履歴を公開することで、入居希望者に「オーナーが管理・改善に積極的である」という印象を与え、内見時の評価を高める効果も期待できます。
効果的な空室対策を行うには、空室の原因を理解しておかなければなりません。原因に対する的確なアプローチをすれば、空室を改善できる可能性が高まります。
ただし、空室の原因は1つではなく複数の要素が重なっていることがほとんどです。ここでは、入居を判断する際に大きな影響を与える「賃料」と、物件への需要を左右する「競合物件」や「周辺環境」に注目して、空室原因をまとめました。
空室が埋まらないのは、賃料設定が相場とかけ離れていることが原因かもしれません。新築時に設定した家賃額のまま年数が過ぎているのであれば、物件の価値に対して家賃の金額が高すぎる状態になっている恐れがあります。
適正な家賃を設定するには、賃料の相場を調べなければなりません。ポータルサイトから条件の似た物件の家賃をリサーチしたり、管理会社や不動産会社に相談したりして、現在の物件の価値に合った家賃を考えましょう。
周辺の競合物件が、空室を生み出す原因となっている可能性もあります。賃貸経営において、周辺環境などの外部要因は、収益の増減に大きな影響を与えるものです。
新しく建設された競合物件のほうが設備や立地などで有利な点が多ければ、競合物件のほうに人気が集まってしまいます。競合物件によって自分の物件の入居率が下がっているようであれば、ライバルの強みを調査し、どのように差別化を図るかを考えていきましょう。
物件がある地域の環境変化が原因となって、空室が続いているのかもしれません。競合物件と同じく外部要因の1つである地域環境は、物件に対するニーズを左右します。
近隣にあった学校や工場の移転、エリア全体の人口数や年齢層の変化などによって、物件への需要は大きく変化します。
地域環境の変化に対応するには、変化をスピーディーにキャッチすることが大切です。求められるニーズに合わせて、物件の運営方法を考えていきましょう。
ここまでさまざまな空室対策をご紹介しましたが、状況ややり方によっては逆効果を招く「やってはいけない空室対策」になるかもしれません。
たとえば、空室を埋めたいがために家賃を大きく値下げしてしまうと、満室になったとしても収支が赤字になる恐れがあります。リフォームやリノベーションは建物の魅力を高めるのに有効ですが、かかった費用を収益で回収できなければ意味がありません。
ペットの飼育や外国人など受け入れ可能な条件を見直す場合にも、既存の入居者との話し合いやルール設定をおろそかにしてしまうと、後のトラブルを引き起こす恐れもあります。
空室対策を行うときは、現状の分析や対策の効果を管理会社や不動産会社に相談しながら進めていきましょう。
賃貸物件の空室対策には、設備の導入や広告の見直し、入居者の費用負担を減らすなど、さまざまな方法があります。
それぞれの対策によって、得られる効果やかかるコスト、デメリットなどが異なるため、費用対効果を考えて取り組むことが大切です。
空室率を改善するには、「なぜ空室が発生しているのか」を考える必要があります。反対に、やってはいけない空室対策をしてしまうと、将来的な経営悪化やトラブルを招く恐れがあります。物件の状態や取り巻く環境に適した空室対策を行っていきましょう。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
不動産業界に20年以上従事。賃貸管理を中心に管理受託業務・売買仲介・民泊運営を担った幅広い知識と経験をベースに、現在はプロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
監修者
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
20年以上にわたり不動産業界に従事。中古物件の仕入れ販売、賃貸管理業務、マンスリーマンション事業の立ち上げ、リーシング事業の立ち上げなどに携わる。現在は、幅広い経験と知識を生かし、プロパティマネジメント・アセットマネジメントを担っている。
不動産投資家Kとその仲間たちでは、「アパートに空室が増えてきた」「管理会社の対応に不満がある」「建物が老朽化してきた」など、アパート管理に関するお悩みをお持ちのオーナー様のさまざまなご相談を承っております。
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テナント経営とは、土地や建物を事業者に貸し出し、賃料収入を得る土地活用の手法です。高収益を狙いやすく、長期契約により安定収入が期待できます。一方で、景気や業種動向の影響を受けやすいなどの点に注意が必要です。 本記事では、テナント経営の概要や種類、メリット・デメリット、経営リスクを避けるポイントを解説します。 ポイント テナント経営は高い収益が期待でき、初期費用を抑えやすい点がメリット テナント経営...
兄弟でアパート経営を引き継ぐ際には、どのような形で相続するか迷うこともあるでしょう。分割方法を誤ると、後々の対立やトラブルにつながるおそれがあるため、十分に検討することが大切です。 本記事では、アパート経営を相続する際の分割方法や手続きの進め方、トラブルを防ぐためのポイントについて解説します。 ポイント 兄弟でアパート経営を相続した場合、分割方法の選択が重要になる アパート経営を兄弟で相続したとき...
不動産オーナーは、賃貸物件や商業用物件などを所有し、運用することで収益を得ている人です。土地活用や物件購入によって不動産を所有し、入居者募集や家賃管理を行いながら、家賃収入を得て長期的な資産形成を目指します。 本記事では、不動産オーナーになる方法やメリット、仕事内容、向いている人の特徴などを解説します。 ポイント 不動産オーナーは賃貸経営により安定収入の確保と資産形成ができる 不動産オーナーになる...
事故物件情報サイト「大島てる」に物件が掲載され、削除依頼できないかと考える方もいるでしょう。実際に、情報の訂正や削除を依頼することが可能ですが、掲載内容が事実である場合は削除されないケースもあります。 本記事では、大島てるに事故物件の削除を依頼する方法や注意点に加え、削除されなかった場合の対処法についても解説します。 ポイント 大島てるに掲載された事故物件の情報は削除依頼することが可能 削除依頼し...
賃貸住宅で入居者の死亡や事件が発生すると、その物件は「事故物件」として扱われる可能性があります。事故物件に該当する場合、オーナーには入居者への告知義務が発生し、対応を誤るとトラブルや損害賠償につながることもあるため注意が必要です。 本記事では、賃貸住宅が事故物件になる具体的なケースや告知義務の考え方、事故物件になったときにオーナーが取るべき対処法について解説します。 ポイント 賃貸住宅の事故物件と...
フルローンとは、不動産を購入するにあたってかかる費用を、すべて金融機関の融資でまかなうことです。 フルローンを利用すると頭金がない人でも希望の物件を購入できる可能性が広がりますが、キャッシュフローが出にくくなる、金利の上昇の影響を受けやすくなるなどのリスクも存在する点に注意が必要です。また、利用には、一定以上の金融資産を有している、不動産投資ですでに成功していることなどがあげられます。 本記事では...
不動産の家族信託とは、信頼する家族に不動産の管理・運用を任せることです。家族信託することで、所有者の判断能力が低下しても不動産を管理・運用でき、将来の相続や承継に備えることができます。 一方で、契約作成や登記手続きには手間や費用がかかり、受託者の負担も生じるなどの注意点を把握しておくことも重要です。 本記事では、不動産を家族信託するメリットや手続きの流れ、おすすめの人などについて、わかりやすく解説...
高齢者向けの賃貸需要は増加傾向にあるものの、特有のリスクがあります。家賃滞納や孤独死、体調変化による事故、認知症に伴う近隣トラブルなど、一般の入居者とは異なる課題に直面する可能性があり、適切な対策が必要です。 本記事では、高齢者入居に伴うリスクの具体例と、賃貸住宅に高齢者を受け入れるメリット、高齢者入居の際にオーナーが実践できる対策について解説します。 ポイント 高齢化社会や住宅ニーズの多様化によ...
土地活用の方法は数多くあり、広さや立地条件、周辺環境などに合った方法を選ぶことで、安定した収入や税制上のメリットを得ることが可能です。 本記事では、27種類の土地活用方法とそれぞれの特徴、メリット・活用する際の注意点を紹介します。 ポイント 土地活用は収益の確保や税金対策のほか、地域貢献につながる場合もある 賃貸経営や駐車場経営のほか、土地の広さや立地などに応じたさまざまな土地活用がある 田舎・郊...